la sublocazione quando cessa la locazione principale

Da tempo vivo in una stanza in affitto grazie ad un accordo verbale con un affittuario che ha un regolare contratto di affitto col proprietario dell’appartamento. Al mio ingresso nella stanza ho consegnato all’affittuario un assegno bancario come caparra corrispondente a 2 mensilità, ed ho conservato le ricevute di avvenuto pagamento della mensilità che l’affittuario mi dava. L’affittuario mi ha comunicato che ha fatto richiesta di terminare il suo contratto con il padrone di casa, e che la scadenza è la metà di luglio, richiedendomi l’intera mensilità che scade a metà luglio. In seguito l’agente immobiliare che ha affittato il nostro appartamento, con contratto registrato, ad altre persone, mi ha informato del fatto che la scadenza del contratto di affitto dell’affittuario è fine giugno e non metà luglio, quindi l’affittuario mi ha dato la disponibilità della stanza per un periodo superiore a quello che poteva. Se devo lasciare la stanza a fine mese, vorrei recuperare la somma che ho versato in più all’affittuario, non pagando le altre spese, ma temo che l’affittuario mi cacci via dalla stanza prima della fine del mese; può farlo? Che diritti ho? Se l’affittuario vuole mandarmi via, le Forze dell’Ordine possono obbligarmi ad uscire? Con la documentazione in mio possesso di avvenuto pagamento di tutte le mensilità e della copia dell’assegno di caparra incassato dall’affittuario, posso avere dalle Autorità la possibilità di rimanere nella stanza fino alla fine del mese, per evitare che le Forze dell’Ordine mi costringano ad uscire? Con la documentazione in mio possesso posso fare causa all’affittuario? Che probabilità ho di vincere la causa? Se dovessi vincere la causa, l’affittuario sarà tenuto a pagare tutte le spese che ho dovuto affrontare per la causa? (Mario, via mail).

Si tratta di una sublocazione. Per eseguire lo sfratto, cioè per mandare via, il nostro lettore, che è il subconduttore, il conduttore – sublocatore, quello che il lettore chiama “affittuario” deve prima munirsi di un titolo esecutivo, per la qual cosa mancano anche i presupposti, dal momento che il subconduttore, il nostro lettore, ha regolarmente pagato e che comunque non si ottiene mai nell’arco di un mese.

Anche l’intervento delle forze dell’ordine è sempre subordinato all’esistenza di un titolo esecutivo.

La cosa migliore, comunque, è lasciare che il contratto si esaurisca per poi, una volta rilasciato l’appartamento, fare la causa per il recupero del credito, cioè di quanto sborsato in più rispetto al periodo non goduto. Per decidere se fare questa causa bisogna valutare l’assenza di un contratto scritto, che la rende più difficoltosa, anche se la presenza di pagamenti tramite assegni in parte consente di superare questa mancanza, mentre per quanto riguarda le spese non si può dare nessuna certezza. In teoria, quando si vince il giudice addossa alla parte soccombente le spese di causa, ma non è sempre così. In questa ipotesi, se il lettore fosse stato munito di una forma di tutela giudiziaria, vi sarebbe stata copertura da parte della compagnia e avrebbe potuto fare la causa senza dover anticipare soldi ed essendo garantito anche dalle spese di soccombenza. Un aspetto negativo di una eventuale azione giudiziaria in materia è che, nonostante il basso importo da recuperare, non si può ricorrere al giudice di pace, dove la causa sarebbe molto più veloce, ma bisogna andare in tribunale, che è competente in via esclusiva per le locazioni.

Al di là della causa, comunque, si può provare a mandare una lettera di diffida al conduttore – sublocatore (l’ “affittuario”) per chiedergli la restituzione di quanto indebitamente pagato, per poi prendere ulteriori decisioni in base al riscontro che se ne consegue.

 

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. In giugno scrissi per avere consigli a riguardo dei problemi riguardanti una stanza che avevo preso in sub affitto; ora scrivo poiché ad oggi non mi sono state restituite né la caparra, né la somma dei giorni già pagati è non usufruiti; il conduttore dell’appartamento che mi aveva sub affittato la stanza, mi fece entrare il giorno 10 novembre 2006; quando decise di lasciare l’appartamento, pretese il pagamento dell’intera mensilità con l’accordo avrei potuto lasciare l’appartamento il 10 luglio, data per il completamento dei 30 giorni; poiché il conduttore doveva sottoporsi a cure alla tiroide nei primi giorni di luglio, mi pregò di lasciare l’appartamento entro il 30 giugno, con l’accordo che mi avrebbe restituito la somma relativa ai giorni in meno non usufruiti; alla data del 30 giugno non effettuammo i conteggi di chiusura delle spese dell’appartamento, poiché dovevamo attendere le bollette delle varie spese dell’appartamento e del condominio; inoltre il conduttore non presenziò alla consegna delle chiavi al nuovo conduttore perché disse che non stava bene, e quindi mi pregò di effettuare la consegna delle chiavi, con l’accordo che quando sarebbero arrivate le bollette, avremmo fatto i conteggi delle spese e mi avrebbe restituito la caparra di due mensilità, corrispondenti a 700 euro; le bollette sono arrivate da tempo e dopo varie sollecitazioni il conduttore non mi ha ancora restituito il denaro che mi spetta.
    Nella risposta che cortesemente mi ha dato per le domande che ho posto in giugno, mi disse che il Giudice di pace non è competente per le cause condominiali; la restituzione della caparra è problematica condominiale oppure ora posso fare causa al conduttore rivolgendomi al Giudice di pace?

    Cordiali saluti.

  2. La causa è locatizia e non condominiale ed è di competenza del Tribunale, quindi non si può andare a farla al Giudice di Pace.

    Prima di fare causa, prendi un legale e scrivi una lettera di intimazione di pagamento, dopodichè in base alla reazione del debitore valuti se andare avanti o lasciar perdere.

  3. Grazie per la risposta.
    Manco a farlo a posta, il conduttore si è fatto vivo prima di questa risposta.
    Che abbia letto l'e-mail in questo sito?
    P.S. Per favore, sarebbe possibile non visualizzare il mio nominativo?

  4. I dati che vengono inseriti da chi pubblica un commento sono scelti dall'autore del commento stesso. Ora vado ad oscurarli, editandoli, ma ogni visitatore sarà bene che ricordi di firmarsi con uno pseudonimo se non ritiene di poter divulgare i suoi dati!

  5. Egregio Avvocato,
    ho incontrato il conduttore sublocatore, il quale intende restituirmi la caparra sottraendo l'intera somma delle utenze compreso l'intero canone, mentre gli accordi erano che si sarebbe diviso la spesa; inoltre ha contestato la restituzione di parte dell'ultima mensilià non usufruita, asserendo che c'è stato un accordo tra me e l'agente immobiliare per fare in modo che io non dovessi pagare gli ultimi giorni; insomma, ha ritrattato l'impegno di restituzione, ed ultimamente sta pretendendo cose assurde.
    Io sto valutando la possibilità di fare causa al conduttore sublocatore per il recupero delle somme, e se dovesse dichiarare in presenza di testimoni che ho cercato di non pagare gli ultimi giorni di affitto in accordo con l'agente immobiliare, querelarlo e richiedere i danni.
    Vorrei sapere, per un caso di questo genere, qual'è il suo onorario, comprensivo di tutte le spese fino alla fine della causa, per decidere se procedere legalmente; desidererei inoltre capire quante probabilità ho che, in caso di successo, il Giudice imponga il risarcimento delle spese legali.
    In fede.
    Franz
    P.S. La ringrazio per aver oscurato il mio nominativo.

  6. Prego, ti faccio contattare in privato per un preventivo, dopo una analisi un po' più approfondita della situazione, dal mio collega che si occupa per lo studio specificamente di locazioni.

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