la disdettabilità alla prima scadenza del contratto di locazione commerciale

Ho locato un immobile ad uso commerciale da due anni. Ho l’esigenza e la possibilità di vendere tale immobile ora, e non vorrei essere obbligata al rinnovo. La legge 392 del 1978 prevede la possibilità di non rinnovo alla prima scadenza in caso di vendita a terzi? Grazie (Giuseppina, via mail)

(risposta fornita in collaborazione con l’Avv. Daniele Melli) La materia è a tutt’oggi regolata dall’art. 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che, al primo comma, prevede che:

Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza … è consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c)
.

La vendita, dunque, non rientra nei casi che legittimano la disdetta alla prima scadenza. C’è, poi, un ulteriore problema è cioè che in caso di alienazione dell’immobile ad uso commerciale il conduttore ha il diritto di prelazione, previsto dall’art. 38 della legge stessa, che può rendere davvero difficoltoso realizzare l’alienazione. Il suggerimento per la lettrice è quindi assolutamente quello di cercare di negoziare con il proprio conduttore, per cercare di realizzare il suo obiettivo.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

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