recesso da proposta di acquisto tecnocasa

eravamo interessati ad un appartamento tramite agenzia Tecnocasa per
il quale abbiamo firmato proposta di acquisto e versato caparra, che
il modulo per proposta di Tecnocasa definisce confirmatoria nel
momento in cui entrambe le parti accettano la proposta (cosa che è
successa).
Gli eventi si sono cosi svolti:
– su richiesta di informazioni preliminari in data 24/07/07 riceviamo
dall’agenzia fax con visura, indicante che l’immobile appartiene al
proprietario per 7/9 e che l’immobile proviene da una donazione
– alla nostra richiesta di visionare l’atto di provenienza, ci viene
detto che il venditore ce lo farà avere quanto prima
– STUPIDAMENTE, firmiamo la proposta prestampata Tecnocasa il 3 agosto
– il venditore fa avere all’agenzia copia dell’atto di provenienza (la
donazione) solo il 12 settembre e fissiamo la data per il compromesso
il 28 settembre
– nel frattempo le banche online (ING, Woolwich, Fineco) a cui avevamo
chiesto mutuo e che avevano preapprovato ci dicono che, visto ora
l’atto di provenienza, non è possibile erogare
– Teconocasa mette di mezzo una sua finanziaria Epicas, che con una
ulteriore commissione dell’1% sul prezzo ci farà ottenere un mutuo,
che deduciamo sarà ovviamente a condizioni per noi svantaggiose (ci
dicono che i preventivi finali verranno presentati solo se saremo
definitivamente interessati e firmeremo il compromesso)
– il notaio ci avverte che, visto l’atto di provenienza e il fatto che
la donazione sia avvenuta nel 1997 mentre dovrebbero passare 20 anni
per essere al sicuro, è sconsigliabile procedere
– ci presentiamo da Tecnocasa per informarli del nostro recesso
richiedendo, per la mancanza di tempestive informazioni, il nostro
assegno di 2000 (già incassato dal venditore)
– il venditore viene contattato telefonicamente e ci dice che si
sente preso in giro da ormai tre mesi (COSA???!!!!) e quindi non
restituirà nulla
– da notare che la proposta da noi firmata afferma che l’immobile è
libero da vincoli, oneri, ipoteche, vincoli, evizioni, trascrizioni
pregiudizievoli, pignoramenti e iscrizioni ipotecarie etccc e in nulla
si menziona la donazione
Ora, possiamo rivalerci in qualche modo per ottenere questi soldi o
siamo comunque inadempienti e quindi li dovremo lasciare al venditore?
In ogni caso dovremmo firmare una rinuncia all’acquisto? (da it.diritto)

Il fatto che il titolo di provenienza sia una donazione non legittima il rifiuto alla stipulazione del contratto “definitivo”, diciamo così per comodità di esposizione. Piuttosto è da chiarire bene la situazione proprietaria, per cui l’alienante è proprietario solo per 7/9 dell’immobile compravenduto. Questa circostanza risultava nella proposta d’acquisto che avevate firmato? Il contratto, peraltro, potrebbe essere valido ugualmente, come vendita pro parte di cosa altrui, se si tratta ad esempio, come succede in molti casi, di un immobile oggetto di comunione per effetto di una successione, per cui la vendita viene curata da un parente a livello di fasi preliminari, mentre poi quando si va a stipulare il contratto definitivo dal notaio si presentano anche gli altri, titolari, nel nostro caso, dei residui 2/9 e viene trasferito l’intero immobile. Per dare una risposta precisa, bisognerebbe conoscere nel dettaglio la vicenda, allo stato, in via generale, non sembra facile tuttavia che poi si possa fare qualcosa.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. Buongiorno, mi trovo nella situazione opposta da quella descritta, dopo la proposta accettata da entrambe le parti e con la delibera di mutuo ottenuta dalla banca, la parte venditrice ha deciso di non venderci più l'immobile. Abbiamo diritto al doppio della caparra versata all'atto della proposta? Possiamo chiedere il rimborso delle spese sostenute per ottenere il mutuo (perizia sul valore dell'immobile e spese di istruttoria del mutuo) dato che sono strati loro a non mandare la trattativa a buon fine?

    Grazie mille
    Lorena

    • Per dare una risposta sicura, dovrei vedere il documento che avete firmato, per comprenderne innanzitutto la natura (ad esempio: proposta vincolata o contratto preliminare).

      In genere, e con riserva di vedere effettivamente cosa avete stipulato, dovreste aver diritto al doppio della caparra e comunque al risarcimento del danno, tra cui sicuramente le spese per l'istruttoria e simili.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da Mac
      ?/tiziano-solignani/

      ~ book http://bit.ly/gwjT6c, ebook: http://bit.ly/ie8rvv

  2. salve,
    ho firmato a luglio un compromesso per un acquisto di un immobile, il rogito doveva avvenire al massimo entro il 31 gennaio.
    a dicembre ho appreso dal titolo di provenienza che il costruttore non aveva pagato il terreno, pertanto la banca negava il mutuo, a metà gennaio diffidava il costruttore a regolarizzare la posizione, cosa mai avvenuta.
    nel mese di marzo, sempre tramite raccomandata chiedevo il recesso, il legale del costruttore rispondeva affermando che il suo cliente era a posto con la documentazione come peraltro confermato da un funzionario della banca a cui avevo chiesto il mutuo.
    a questo punto interessavo l'ufficio legale della banca che ribadiva quanto già espresso che il mutuo non poteva essere concesso, in quanto non era quietanzato il prezzo.
    considerato che sono trascorsi vari giorni dalla scadenza del recesso, posso adire le vie legali in sede penale per appropriazione indebita, inoltre se necessaria la mediazione?
    grazie per l'assistenza che vorrà fornirmi

    • Naturalmente rispondendo qui dentro non presto assolutamente alcuna assistenza, cosa che presupporrebbe un rapporto professionale che evidentemente non può esserci in questa sede. Qui si fanno solo alcune osservazioni generali, per amore di discussione, senza impegno e senza alcuna responsabilità, restando inteso che per qualsiasi consiglio legale dovrai incaricare un tuo avvocato.

      Per presentare una denuncia penale non è necessario alcun tentativo previo di mediazione. Devi però verificare che ci siano i presupposti per il reato di appropriazione indebita, dopo aver studiato per bene il caso in tutti i suoi dettagli.

      Dal punto di vista civilistico, si può agire per la risoluzione del contratto e quindi la restituzione di quanto corrisposto o il pagamento del doppio se corrisposto a titolo di caparra. Se qui vi sia l'obbligo di mediazione è opinabile: è vero che oggetto del contratto è un immobile, ma la legge sulla mediazione obbligatoria parla di diritti reali e il contratto preliminare non ne costituisce, nè trasferisce, nè regola, avendolo solo effetti obbligatori, generando cioè l'obbligazione di concludere un contratto. Per cui, tenderei a propendere per una soluzione negativa, cioè nel senso della non necessarietà della mediazione. Ragione per cui andrei in giudizio direttamente, vedrà poi il giudice se mandare le parti da un mediatore.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
      splash http://ts.solignani.it
      ebook http://goo.gl/pUJx6

  3. Buona sera Tiziano,
    io ho effettuato una proposta d'acquisto versando la cifra di 2000€. Al momento della firma del compromesso (avevo con me l'assegno del 10% dell'immobile) alla richiesta del certificato di agibilità mi viene detto che la casa al momento ne è sprovvista (la casa ha già 5 anni e i venditori ci abitano dentro) ma che per il rogito verrà fatta. A questo punto io vorrei tirarmi indietro in quanto non vorrei rischiare di trovarmi senza agibilità e avendo già venduto la mia casa mi troverei "a piedi" e comunque mi sento preso in giro (quasi truffato) dal venditore che ha cercato di tenermi all'oscuro della cosa, cercando di incassare il mio assegno e di farmi firmare il compromesso.
    In questo caso oltre a perdere (credo) la caparra andrei incontro ad altre problematiche? I venditori mi hanno minacciato di richiesta di danni, è una cosa lecita?

    Grazie mille
    Cordiali saluti

    Matteo

    • Scusa ma perchè quando hai saputo che non c'era l'agibilità hai firmato ugualmente il compromesso e dato la caparra? A parte questo, nel compromesso si fa menzione della cosa, cioè della mancanza di agibilità, e dell'obbligo del venditore di procurarla per il rogito? La situazione va chiarita meglio, può anche darsi che tu possa risolvere il contratto preliminare riottenendo indietro la caparra se mancano alcune condizioni fondamentali, visto che la cosa ha una sua importanza reale e anche potenziale ti consiglio di incaricare un legale di approfondire la situazione, acquistando una consulenza, da noi http://consulenze.solignani.it, o da un altro legale di tua miglior fiducia o comodità.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
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  4. io invece stupidamente dimentico di farmi dare copia della proposta,che viene immediatamente accettata dalla venditrice. Verbalmente tutto ok,quando ritiro copia scopro che non c'è abitabilità e che io ne ero informata. come dimostro l'inganno poichè unico testimone è mio padre?

    • Il problema non è che non ti sei fatta dare la copia, il problema è che non hai letto quello che firmavi ed è un bel problema perchè il codice civile non ammette, o ammette solo con pesanti limiti, la prova testimoniale in relazione al contenuto di contratti e cioè per evidenti motivi: ognuno potrebbe cambiare le carte in tavola con un paio di testimoni compiacenti. Per questo bisogna sempre leggere molto attentamente quello che si firma, specialmente in materia immobiliare.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac http://ts.solignani.it (splash) http://goo.gl/p6Sb0 (libri)

  5. alessandro says:

    salve, ho fatto proposta d aquisto per un immobile , ed è stata accettata e firmata dagli attuali propietari di casa . sulla proposta è stata messa come data di compromesso la data 20 marzo , consigliata dal venditore dell agenzia ma per suddetta data non credo che la banca riesce a darmi ancora il benestare per il mutuo . l ‘ agenzia mi ha detto che devo fare il compromesso per quella data se no i propietari si possono tirare indietro . è vero questo che mi hanno detto ? come posso fare un compromesso e dare un anticipo se non ho ancora la risp. della banca??? in caso di risp. negativa perderei i soldi? premetto che l agenzia non mi ha lasciato la copia della proposta , dicendomi che se la volevo dovevo pagare una registrazione intorno a 150euro . è normale tutto questo ??? grazie

    • Mi sembra molto poco normale, dovresti avere copia di tutto quello che hai firmato, specialmente se questo prevede dei termini il cui rispetto è fondamentale per te. Ti suggerisco di chiarire, eventualmente con l’aiuto di un avvocato.

  6. giovanna says:

    La mia stessa situazione con la differenza che io ed il mio notaio abbiamo sempre chiesto la rinuncia dei fratelli che la proprietaria ha puntualmente 2 volte non consegnato e che quindi non firmava l’atto di acquisto con la clausola voluta dal mio notaio in cui si assumeva tutte le responsabilità….guarda un po’….sono ancora in causa sia civile che penale

  7. Buongiorno,
    ho sottoscritto un contratto di intermediazione con una agenzia immobiliare (Tecnocasa), ma a distanza di un mese, per motivi di salute personali, ho pensato di rescindere il contratto. Prima di rescinderlo ufficialmente ne ho parlato con l’agenzia, proponendo un rimborso delle spese sostenute sinora, ma l’agente immobiliare sostiene che sia dovuta l’intera provvigione. Sul contratto non è specificata la penale applicata, nè è citata.
    Non volendo pagare la penale, che ammonterebbe a 4800 euro, posso non rescindere il contratto e aspettare la naturale scadenza (al termine della quale, essendo il contratto in esclusiva, non è previsto rimborso alcuno), rifiutando eventuali offerte differenti da quella indicata nel contratto (per prezzo e tempi di rogito), anche se ormai ne ho parlato con l’agenzia? Non ho firmato nessun recesso.
    So che non è corretto lasciare sul mercato un immobile che non intendo vendere, ma pagare l’intera provvigione mi pare parimenti poco onesto, considerano un mese di lavoro da parte loro.

  8. buongiorno, ho visto un’immobile con l’agenzia tecnocasa che mi è piaciuto ed ho fatto una proposta scritta d’acquisto che il venditore ha rifiutato. quando il contratto in esclusiva con tecnocasa è terminato il proprietario dell’immobile mi ha contattato ed ha accettato la mia precedente proposta e trascorso un anno dalla mia proposta fatta con tecnocasa ho acquistato l’immobile.
    ora l’agenzia tecnocasa venuta a sapere, mi chiedo come, dell’avvenuto acquisto mi chiede di pagare la provvigione. cosa devo fare? grazie, Kate..

  9. firmata proposta d’acquisto di casa mia, tra le righe del modulo prestampato c’era una clausola scritta a mano che dice praticamente che mi accollo le spese dell’acquirente relative a commissioni verso l’agenzia e spese notarili per un max di 9000€.
    Io ho firmato sotto ma non sotto le righe (c’erano altre righe a penna in altre pagine del foglio dove non ho mai firmato) ma nella parte dove si firma a conclusione del contratto. Il giorno dopo mi viene un dubbio: il mio agente vuole la commissione sulla vendita sul prezzo lordo e non sul prezzo netto (cioe’ i 9000€ vanno ad aumentare il contratto, portandolo a 100.000 quando dovrebbe essere in realta’ di 91.000) e voglio annullare, ma il mio agente mi dice che se voglio rescindere devo pagare il doppio della caparra che tra l’altro non mi e’ stata versata ma solo fatto vedere una fotocopia di un assegno.
    Posso fare qualcosa? Quelle clausole hanno valore? Secondo me no perche’ andavano firmate da me per accettazione ognuna.

    • È discutibile, anche perché se applichiamo la normativa del codice civile deve trattarsi di un contratto in serie, mentre questo sembra essere stato negoziato ad hoc, diversamente ai sensi del codice del consumo, che però prevede criteri in parte diversi per la determinazione della natura vessatoria di una clausola. Bisognerebbe comunque esaminare il contratto nella sua interezza, visti i valori in ballo ti consiglierei di acquistare una consulenza da un avvocato.

  10. Federica says:

    Buonasera
    Sabato ho firmato un contratto di vendita con la tecnocasa specificando di non avere l agibilità dell immobile
    Oggi abbiamo deciso di fare causa legale al costruttore per il rilascio di questo documento
    Posso recedere dal contratto l agenzia che era stata avvisata mi ha detto che senza agibilità non si poteva mettere in vendita
    Non mi faranno pagare la penale vero?
    Altrimenti posso attendere la scadenza del contratto e se qualcuno volesse comprarla?
    Grazie anticipatamente

  11. marco torresan says:

    Buon giorno ho firmato un preliminare,solo che il venditore tecnocasa mi ha sempre parlato di proposta e non preliminare . Questo proposta (preliminare) è stata accettata dal tipo che vendeva la casa ma io all’ultimo non volevo più aquistare questa casa e communicato all’agente tecnocasa i quali ora mi chiedono provvigione e contentino per il tipo che vendeva casa.cosa posso fare?

  12. Salve, per motivi gravi siamo riusciti a rescindere un contratto con Tecnocasa, ma han fatto firmare un foglio a mio marito in cui ci obbligano a non vendere casa per un anno (il loro mandato terminava a febbraio!!!) e a dare 500€ di rimborso spese (hanno scritto “di sua iniziativa”), ma i soldi non son importanti per adesso, nonostante abbiano effettuato due visite sole e di 30 secondi ciascuna.
    È la seconda, ed ultima volta, che giocano sull’ignoranza di mio marito.
    La casa è di proprietà di mio marito poichè acquistata prima del matrimonio, non è possibile cederla a me o ad un familiare per poi venderla? (Siamo in comunione dei beni)
    Il cederla equivale al metterla in vendita, oppure così facendo raggiriamo la scrittura privata?
    Un anno non è esageratamente troppo? Non è una clausula vessatoria? 6 mesi don più che sufficienti per riprendersi da ub evento traumatico, inoltre mi stanno causando ulteriore stress.
    Non c’è proprio alcuna soluzione?
    Grazie mille

  13. Bongiorno! In un negozio mi hanno rilasciato una proposta di commissione per l’acquisto di una macchina da cucire da 450 €. io ho lasciato 20 € di caparra. Oggi ho trovato ls stessa macchina su internet a 80 € in meno. A me non interessa recuperare la caparra. perchè comunque risparmierei 60 €. La mia domanda è, ma quella proposta è vincolante? O posso lasciare perdere perdendo la caparra? Grazie

    • Decide il venditore in caso di mancato rispetto di un contratto valido se accontentarsi della caparra o chiedere il maggior danno, ne abbiamo parlato dozzine di volte fai una ricerca nei vecchi post.

Di la tua!