l’usucapione della striscia di terreno lungo il confine

La rete di recinzione che divide la mia proprietà da quella dei miei vicini non è posta sul reale confine catastale ma 2 mt. più dentro rispetto allo stesso, in difetto rispetto alla mia proprietà. Questa rete è là da diversi decenni, ma non l’ho messa io, bensì i precedenti proprietari e i miei vicini hanno usato questo terreno finora senza pagare nulla. Vorrei spostare la rete così che fosse sul confine catastale, ma i miei vicini minacciano di intentare una causa di usucapione nel caso procedessimo allo spostamento. Io le chiedo, siccome non ho intenzione di spendere soldi per una causa, nel momento in cui loro mi chiameranno in tribunale (non so come funziona..) io posso non presentarmi? E se sì, in caso loro vincano la causa io avrò delle spese da sostenere? Grazie infinite per la risposta. (Alessandra, via mail).

Se la rete si trova in zona da diversi decenni senza che nè tu nè i precedenti proprietari abbiate mai manifestato una qualche forma di opposizione, purtroppo hanno ragione i tuoi vicini, la striscia di terreno è stata usucapita per effetto del possesso continuato ed indisturbato nel tempo e precisamente per oltre 20 anni.

Quindi spostare la rete per poi subire un possessorio e a ruota una causa di usucapione non è proprio il caso. Nemmeno stare senza far niente è a mio giudizio consigliabile, dal momento che se un domani dovessi vendere la casa, o anche solo farne fare una stima per ottenere un mutuo o un prestito, avresti sempre questa questione pendente. Il mio consiglio sarebbe quello di prendere contatto amichevolmente con i vicini, dicendo loro che sei disposta a cedergli questa striscia di terreno a condizione che gli stessi si sobbarchino tutte le spese di notaio e le imposte di trasferimento, insomma ogni spesa connessa all’atto di trasferimento. Dopodichè, se loro accettano procedi con il trasferimento e la cosa viene sistemata, a questo punto anche nel tuo interesse.

A parte questo, se loro dovessero mai, per qualsiasi ragione, fare una causa di usucapione, potresti restare contumace, ma io non la riterrei una soluzione molto valida, meglio prendere contatto con il legale di controparte e ammettere che non si contesta l’usucapione, in modo da far finire subito il procedimento senza spese per nessuno, anche se, ripeto, io prenderei l’iniziativa e vedrei di gestire sin da subito la cosa.

Comments

  1. Il mio caso è simile: sto usacapendo una striscia di terreno inclusa nella mia proprietà in forza di una vecchia recinzione esistente su un muretto di confine posizionato lì da tempo immemore. Vorrei una delucidazione sulla "buona fede". Quando ho comprato casa sapevo che quella striscia non era del vecchio proprietario; anche lui se l'era ritrovata sul suo terreno e l'aveva "calpestata" per vent'anni così come, prima di lui il proprietario precedente. Il fatto che io abbia sempre saputo che questa striscia non era mia può inficiare l'usucapione? Io ho sempre pagato ICi e IRPEF e attualmente questa particella risulta tra quelle sprovviste di reddito catastale comunicate ai comuni.
    Grazie per l'eventuale risposta e per l'utile servizio.

  2. Non è necessaria la buona fede per questo tipo di usucapione, leggiti l'art. 1158 cod. civ., che puoi trovare in rete con google.

    Se le cose stanno come dici, dovresti avere i presupposti per intentare il procedimento e formalizzare così l'usucapione, cosa che conviene fare sempre se non altro per ragioni di chiarezza, già indicate nel post di cui sopra, per cui poi se dovrai un domani vendere o anche semplicemente lasciare in eredità questa consistenza immobiliare non ci saranno questioni e problemi da risolvere.

  3. Sono le stesse cose che mi ha detto l'avvocato ma mi sono venuti dei forti dubbi leggendo qua e là in internet dove spesso si riporta questa cosa della "buona fede".
    Rispolvero il C.C. dalla libreria e questo pomeriggio leggerò.
    Grazie ancora e buon lavoro.

  4. Come il caso posto soprastante , anchio con i miei fratelli stiamo per ereditare un terreno agricolo dove i confini di mappa non corrispondono con il reale confine attuale. il vicino 8 anni fà acquistando il terreno,dopodichè ha messo una rete divisoria sulla nostra proprietà a sua volta utilizzata da decenni dal venditore.
    Ora la mia domanda è:
    ° Il confine reale è la mappa o la rete?
    ° chi è il reale proprietario del terreno?
    ° se risulta la rete, e noi le cediamo il terreno, gratuitamente, chi deve affrontare le spese per regolarizzare le mappe?
    ° Possiamo noi pagare delle tasse ereditarie e comunali su un terreno che potrebbe non più essere di nostra proprietà?
    ° Il nostro vicino può rifiutarsi di sistemare il tutto, visto che ne fà una questione di soldi?

    Ringrazio per la collaborazione,
    Cordiali Saluti

  5. Salve, volevo sapere se anche il mio caso si può inserire nel campo dell'usucapione.
    Negli anni 70 mi padre insieme al fratello acquistarono un terreno tramite un contratto di compravendita a terzi. Il contratto è sempre stato poco chiaro, perchè diceva che i fratelli acquistavano solo 1/4 dello stesso (così si capisce). Anche se sul catasto sono loro proprietari al 100%. Ma si è sempre lasciato perdere, anche perchè nessuno ha mai detto niente!!! Ora che sono passati tanti anni, possono essere veramente loro proprietari al 100% pensando all'usucapione???
    Grazie per la risposta!
    Saluti!

  6. @ carla

    Si tratta di una situazione incerta, dove l'incertezza si può risolvere solo probabilmente con una causa di usucapione.

    Secondo me la cosa migliore è scrivere al proprietario confinante, quello che avrebbe "sconfinato" sul vostro terreno, chiedendogli l'arretramento sul confine catastale e poi agire in base a quello che risponde.

    Nel caso questi non fosse intenzionato a fare la causa di usucapione, potrete fare voi una causa di rinvendica o di accertamento dei confini, agli esiti della quale la situazione sarà, qualsiasi sia la decisione del giudice, definitivamente chiarita, in un senso o nell'altro, così troveranno sistemazione anche tutte le questioni legate all'individuazione dei confini, tra cui la determinazione delle imposte e anche la responsabilità in caso di danni a terzi.

    Il mio consiglio è quello di non lasciare assolutamente decantare la situazione, ma agire e sistemare la vertenza perchè così com'è ora potrebbero esserci problemi, specialmente in caso di danni a terzi.

  7. @ mario

    Una risposta sicura non si può dare con i pochi dati che hai indicato e soprattutto senza vedere bene il titolo d'acquisto, cioè questo fantomatico contratto di compravendita.

    Però se c'è stato il compossesso per oltre 20 anni come proprietari, con ogni probabilità è maturato il diritto all'usucapione.

    Ti consiglierei di valutare il tutto concretamente, sottoponendo la questione ad un legale di fiducia e chiedendogli un preventivo per la causa di usucapione, così poi i due compossessori possono decidere se farla o meno.

  8. Fabio says:

    Caro Tiziano,
    navigavo su internet alla ricerca di qualche lume riguardo la causa che ho in corso con il mio condominio e sono finito su un caso analogo al mio. Servitu ed usucapione. Una villa composta da 4 condomini ed un piazzale utilizzato per il passaggio delle vetture ai 3 box auto di proprietà di tre condomini sono l'oggetto della causa. Io sono l'unico condomino senza box e percio ho deciso di costruire su di un'area a giardino, di mia esclusiva proprietà un posto auto. Il problema é che ho dovuto utilizzare l'area di passaggio per accedere al mio posto che i tre condomini avevano ormai destinato a parcheggio da piu' di dieci anni. Conclusione mi hanno fatto causa poiché ho limitato l'utilizzo del piazzale (che nell'atto originario di compravendita é destinato al passaggio per le aree esclusive di proprietà). La causa va avanti da anni e credo che loro vogliano far valere il diritto di usucapione. Cosa ne pensi di questa intricata e tipica italiana situazione (fortunatamente vivo in Svizzera adesso…ma il bene é ancora di mia propriétà e anche la causa mi segue…)Grazie mille anticipatamente
    Fabio

  9. L'usucapione richiede venti anni. Per vedere ulteriori aspetti, servirebbero molti maggiori dettagli. In bocca al lupo.

  10. giuseppe says:

    Due anni fa ho comprato una casa all'asta giudiziaria.
    Il vicino, confinante, prima che potessi prendere possesso della proprietà ha elevato una cancellata, impedendomi l'accesso a una parte del cortile (di mia proprietà).
    Cosa posso fare per difendere i miei interessi?
    Il fatto di aver comprato all'asta mi conferisce delle tutele particolari?
    Non posso semplicemente spostare la cancellata sui confini previsti dalle mappe catastali?
    Posso comunque avere accesso oltre quella cancellata?
    Non so come comportarmi!

  11. Devi fare una causa ordinaria di tipo petitorio, visto che considerato il tempo passato non puoi usare i ricorsi possessori. Comunque il caso va studiato nel dettaglio, perchè bisogna anche capire come mai quel vicino ha pensato di poter mettere la cancellata e se ci sono possibili usucapioni sul tappeto. Buona fortuna.

  12. il periodo necessario non è raggiungibile da me singolarmente ma considerato che la proprietà del terreno su cui insiste il rustico da usucapire è stato di mia madre, poi di mia sorella ed ora mia, osso usucapire cumulando i diversi passaggi di proprietà ? Accessio possessionis?
    E ancora, posso usucapire solo una fascia di terreno e non tutta la particella?
    Grazie

  13. Certo è il fenomeno della successione nel possesso. Anche la seconda domanda ha risposta positiva, non di rado a seguito di una causa di usucapione bisogna fare un frazionamento, basta semplicemente dire che il possesso si è esercitato sopra una certa "fascia" e non su tutta la particella.

  14. Mio padre vuole sostituire l'attuale recinzione di rete del nostro terreno adiacente alla casa, con un muro. Andando a ricontrollare le mappe catastali si è accorto che la rete di confine con il vicino è stata costruita 35cm dentro al ns confine ed ora siccome sono passati più di 20 anni, il vicino dice che se vogliamo costruire il muro lo dobbiamo fare all'interno del nostro confine. Se la rete l'ha costruita il vicino e non noi, ci possiamo riprendere i nostri 35 cm?
    Grazie, saluti

  15. A mio giudizio il vicino ha usucapito. L'unico dubbio potrebbe essere nella clandestinità del possesso, nel senso che voi non sapevate che c'era stato questo sconfinamento, ma è difficile inquadrare correttamente questo elemento: da un lato la recinzine ce l'avevate sotto al naso, dall'altro se è pur vero che una recinzione si vede bene non è altrettanto vero che tutti sono in grado di collegare questa ai confini catastali. Occorrerebbe vedere il caso in dettaglio.

  16. mia madre ed il fratello ricevettero in ereditá dal padre 2 pezzi di terreno contigui, separati da un muro di pietre di campagna di 30 cm di altezza, da piú di 20 anni. 2 anni fa il fratello ha costruito un muro di cemento come recinzione, per cui si é provveduto a fare la verifica dell'area la quale é risultata a favore del fratello, ossia 1 metro dentro del fondo di mia madre,perdendo in questa maniera 25 mt. Ora la domanda é: conviene fare causa per sconfinamento e riavere i metri leggittimi oppure si é verificato l'usucapione?

  17. Se un terreno confinante con una proprietà è stato usucapito, ma non è mai stato riconosciuto l'usucapione in sede giudiziaria, qualora venisse venduta la proprietà principale, in assenza di frazionamenti in sede di compravendita, si considera venduto anche il terreno usucapito?
    grazie mille

  18. E' discusso, secondo me va prima fatta l'usucapione poi la vendita. In realtà, l'usucapione si potrebbe fare anche dopo, sfruttando il fenomeno della successione nel possesso, ma sarebbe un pelino più difficile rispetto al farlo prima.

  19. tiziano says:

    anche io ho una situazione di usucapione,
    curiamo un terreno confinante al nostro da decenni io e mio padre, la proprietà di questo terreno era del fratello di mio padre, premetto non c'è delimitazioni tra i confini nessuna sorta di recinto che delimita, morto mio zio gli eredi hanno venduto al comune che mai ha fatto un sopralluogo e definito i confini quindi abiamo continuato a curare il pezzo di terra senza che nessuno ci abbia mai detto niente per oltre ventanni posso intentare una causa di usucapione?

  20. Probabilmente sì. Naturalmente per dare una vera risposta bisognerebbe vedere il caso in tutti i suoi dettagli.

  21. sempre su usucapione.NOSTRO ZIO AVEVA UNA PROPRIETA' COMPOSTA DA TRE PARTICELLE (NUMERI DI MAPPALE DIVERSI??).La parte principale gli fu venduta all'asta per debiti contratti , mentre la restante porzione rimase come prima.
    Problema: La parte venduta all'asta e' confinante con un terreno con rustico che e' stato utilizzato da noi per oltre venti anni, con una rete di divisione che occupava anche parte della proprieta' poi venduta all'asta.
    Possiamo noi chiedere l'usucapione di tale pezzo anche se la vendita all'asta e' gia' avvenuta PRIMA secondo i confini che risultano dai mappali ??
    Spero di essere stata chiara.Grazie

  22. Io direi di sì, anche se bisognerebbe vedere il caso più nel dettaglio per poter dare una risposta sicura.

  23. Domenico says:

    Nell'anno 1999 i miei vicini, comperata la loro casa hanno sconfinato totalmente nel mio giardino di oltre 1 metro per 20, costruendo un muro alto 40 centimetri sormontato da pali, nell'anno 2000 il mio precedente proprietario gli ha mandato una lettera con ricevuta di ritorno, dicendo che vi era stato uno sconfinamento e quindi di ripristinare i luoghi altrimenti sarebbe andato per le vie legali, nell'anno 2001 acquistata da me la casa e cercato in tutti i modi per un'accordo sul loro sconfinamento, ma dopo tante insistenze sono stato costretto nell'anno 2006 a rivolgermi al giudice di pace. I vicini di casa hanno portato in tribunale 5 loro amici che hanno testimoniato che quando loro hanno costruito il muro nel mio giardino, l'hanno costruito nello stesso punto ove giaceva una vecchia recinzione, testimonianze che affermano che nel 1999 vi era una recinzione, ma prima del 1999 non ce nessuna testimonianza o scritto che possa confermare ma solo alcune foto che non si vede bene l'esatta posizione della vecchia rete, Io come testimone avevo il mio vecchio proprietario che il giudice non ha voluto sentire e invece ha sentito una persona a mio favore, un perito agrario che precedentemente al 1999 aveva ispezionato i luoghi e che ha dichiarato che vi è stato uno sconfinamento. I miei vicini, non i testimoni, hanno dichiarato, senza alcuna prova che la vecchia recinzione si trovava li da 30. Dalle mappe catastali e dalle misure effettuate dal CTU delegato dal tribunale, viene riconosciuto lo sconfinamento. Dopo 4 anni il giudice ha sentenziato, concedendo in primo grado, la concessione per usucapione, scrivendo 4 righe dicendo che viene riconosciuto l'usucapione di 30 anni come da testimonianze rese dal 1999 in su e non precedenti, che il mio vecchio proprietario non aveva fatto nulla per potere interrompere il possesso, cosa non vera perchè il mio vecchio proprietario aveva mandato la lettera di interruzione del possesso che è stata allegata agli atti e condanna a me a pagare una cifra enorme di spese processuali, legali e quant'altro(oltre 20 mila euro). Allora mi chiedo, essendo nella ragione e non avendo potuto fare altro che rivolgermi alla giustizia, come ho potuto fidarmi di essa? Il mio legale ed altri 4 legali miei amici mi hanno consigliato di ricorrere in appello perchè trattasi di una sentenza fuori da ogni ragione. Dopo 10 anni di sacrifici per comperare e ristrutturare la casa In questo momento mi sento con il morale a terra in serie difficoltà economiche e con una famiglia da mantenere. Chiedo un consiglio, grazie.

    • Purtroppo le cause di usucapione sono sempre molto incerte, basandosi spesso su testimonianza, in assenza di elementi oggettivi certi riferibili allo stato dei luoghi.

      Mi è impossibile darti un consiglio sulla opportunità o meno di ricorrere in appello, cosa per fare la quale è indispensabile leggere con attenzione il fascicolo del primo grado di giudizio.

      Conviene che senti il parere del legale che ti ha seguito in primo grado, verso il quale, se lo vuoi mantenere, devi avere fiducia, mentre, se non hai più fiducia, è giusto che lo cambi. Puoi anche sentire un secondo parere da noi (al costo di una consulenza http://consulenze.solignani.it) o da qualsiasi altro studio di cui pensi di poter avere fiducia.


      cordialmente,

      tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/

      ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/

  24. Buon giorno vorrei un chiarimento, sto x acquistare un terreno e facendo fare i rilievi e' risultato uno sconfinamento di 2,5mt x 11mt, ora il confine era delimitato con delle lamiere abbassate cioe' a terra, parlando anche con il proprietario del
    mio terreno mi ha detto che sono così da almeno 16anni da quando ha acquistato il confinante, inoltre il terreno e un po' scosceso mai coltivato pieno di erbacce, posso richiedere il possesso? La ringrazio anticipatamente

  25. Pongo questo quesito:
    Viene incluso nell'asse ereditario di una sucessione una particella di terreno agricolo con allegata una Dichiarazione Sostituitiva dell'Atto di Notorietà con la quale, moglie e figlia superstiti, dichiarano che il "de cuius" ha coltivato per oltre vent'anni quel terreno, adiacente a quelli da loro posseduto.- L'Agenzia delle Entrate acquisisce la denuncia di successione che viene trascritta nei Registri della Conservatoria Immobiliare.- Quindi, con la successiva Domanda di Volture l'Agenzia del Territorio intesta la suddetta particella di terreno ai suddetti eredi inserendo una nota "atti di passaggio intermedi non esistenti".- Premesso che l'usucapiende che vorrebbe intestarsi un bene deve agire legalmente verso l'usucapito in modo da ottenere una sentenza del Tribunale, con questo "iter" la situazione viene ribaltata, cioè: è l'usucapito che deve agire giuridicamente al fine di ottenere dal Tribunale una sentenza di riammissione nel possesso.- E' questo legittimo? In questo modo posso intestarmi la Fontana di Trevi o il Colosseo!.- Ringrazio anticipatamente.- Lucio

  26. Sono Olandese e ho comprato casa. Ora, dávanti casa essiste una strice di forse 4 m2. Piu di 40 anni e stato usato da venditore. Ha messo 40 anni fa alberi. Da quando siamo entrati in questa casa i vicini dicono che e terrono loro e quindi hanno messo una spece di rete. Prima non céra. Poi, loro non possono arrivare su questo strice o devono passare per un muro. Loro hanno ammesso che lo strice e sempre usato dal venditore, che lui non sapevo nemeno che lo strice non era suo. (che l'ha usato 40 anni)
    Che devo fare? E si puo mettere ora una rete?

    • La tua domanda non è chiarissima, ma soprattutto dove si trova questo immobile? Se si trova, come posso solo immaginare, in Olanda, devo confessare di non avere abbastanza informazioni sul diritto olandese sul punto. In Italia, il termine per l'usucapione è di 20 anni, ma ci sono molte altre particolarità da valutare, anche a livello processuale. Ti consiglio di chiedere una consulenza ad un legale olandese, salvo che il terreno non si trovi in Italia, nel qual caso forse possiamo esserti utili, naturalmente integrando la descrizione del caso con molti più dettagli.


      cordialmente,

      tiziano solignani, da Mac /tiziano-solignani/

      ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/ / qui l'ebook: http://bit.ly/enOOYX

  27. Grazie per la risposta.

    La casa (terreno) si trova in Italia in campagna.

    Il propritario del terreno non puo nemeno arrivare su suo terreno visto che non ha diritto di passare ne su terreno mio ne da altro vicino. Al lato loro essiste un muro che hanno fatto loro anni fa. Quindi devono saltare per il muro per arrivare.

    Grazie

    • Mi dispiace, ma con questi pochi dati non si capisce il caso a sufficienza per poter dare una indicazione anche assolutamente generica.

      Trattare questioni immobiliari di questo genere è molto difficile anche con assistiti che parlano l'Italiano come lingua madre, perchè occorre consultare le carte e rendersi conto di ogni dettaglio e di tutti gli aspetti della situazione.

      Ti suggerisco di incaricare un legale e metterti a sedere insieme a lui, ricostruendo, con molta pazienza, tutta la situazione.

      In bocca al lupo.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da Mac
      ?/tiziano-solignani/

      ~ book http://bit.ly/gwjT6c, ebook: http://bit.ly/ie8rvv

  28. Recandomi presso la mia casa di campagna, ho notato che un terreno limitrofo al mio è stato arato con grossi mezzi meccanici.
    La circostanza mi ha destato meraviglia in quanto detto terreno da oltre 32 anni è stato abbandonato dai proprietari e da allora ne ho fatto uso esclusivo io.
    Tuttavia da informazioni assunte risulta che in data 20/04/2010 detto terreno, ricevuto in eredità dal di lei padre, deceduto, è stato venduto da una signora, indivisamente ed in parti uguali in favore di due persone, delle quali una è confinante col suddetto terreno, rimasto, fin dal gennaio1978, incolto ed abbandonato.
    Esso è limitrofo al mio terreno e ritengo che non poteva essere venduto perché acquisito alla mia proprietà per usucapione in quanto fin dal gennaio 1978 io ho provvedendo a ripulirlo nelle varie stagioni dalle erbacce e dalle sterpaglie, dannose per uomini e cose. Per gli uomini perché ricettacolo di animali nocivi; per le cose perché soggette ad incendi nelle stagioni estive con possibilità di gravi danni per i limitrofi alberi di eucaliptus che costeggiano l’autostrada, per le autovetture che vi transitano, per la vegetazione circostante e, non ultimo, per il rischio costante per le abitazioni vicine. In esso ho messo a dimora diverse piante grasse ornamentali.
    Quando i pastori vi conducevano le pecore chiedevano a me il permesso di farle pascolare, permesso che accordavo quasi sempre, salvo quando mi rendevo conto che qualche pastore era poco diligente e arrecava danno.
    Da oltre un trentennio ho usato il terreno come deposito di legname, di materiale edilizio e di attrezzi agricoli vari.
    Da oltre 32 anni ho fatto costruire il muro di cinta del mio terreno, confinante con il terreno venduto, ad una distanza di circa tre metri oltre mio confine e per una superficie, fin da allora quindi in mio pieno possesso, di mq. 110 circa.
    Ho usato detto terreno come cosa propria senza che alcuno mi abbia mai invitato a comportarmi diversamente.
    Ho posto da sempre due catene per vietare a chiunque il transito sia sulla stradella di mia proprietà, su cui insisteva un diritto di passaggio per il terreno venduto nel 1978, sia su un tratto di strada comunale ove ho avuto accesso soltanto io e i miei familiari.
    Uno degli attuali compratori talvolta dovendosi recare sul proprio terreno chiedeva a me il permesso per poter transitare.
    Successivamente all’atto di compravendita entrambi i compratori hanno chiesto a me l’autorizzazione per attraversare la proprietà su cui insisteva 32 anni addietro il diritto di passaggio, diritto ormai perduto perché mai usato dal vecchio proprietario e dai suoi familiari, ostruito fino a poco tempo fa da catene con lucchetti. Soltanto per evitare liti ho permesso per iscritto “momentaneamente e pacificamente il passaggio fino alla fine del 2010”.
    L’antico proprietario e i suoi familiari non furono mai conosciuti né dal sottoscritto né da alcuno del vicinato perché probabilmente non avevano cognizione neppure della località ove si trovasse il suddetto terreno, avendolo ricevuto quale prestanome dal di lui genero, in seguito ad accordi raggiunti nel gennaio 1978 da costui con vari creditori che avevano fatto pignorare tutte le sue proprietà immobiliari.
    Nessuno ha mai coltivato quel terreno né si è mai interessato di esso.
    Il sottoscritto ha eseguito varie opere di bonifica dei luoghi, che hanno rivalutato anche il terreno venduto. Né il deceduto né l’erede hanno mai chiesto notizie su dette opere, sul perché di esse e sui relativi costi. Evidentemente non avevano alcun interesse, anzi non hanno mai saputo cosa avvenisse sui luoghi.
    Vorrei chiedere quindi l’annullamento dell’atto di vendita del terreno e il riconoscimento di acquisizione di esso per usucapione in mio favore.
    Vorrei, fin d’ora, dichiararmi disponibile ad indennizzare, ove il Giudice lo ritenesse necessario, gli attuali acquirenti della somma da loro versata per il danno da loro subìto, riservandomi il diritto di rivalsa sulla venditrice.

    Domande:
    1. Due dichiarazioni firmate, delle quali una di persona attualmente proprietaria di un terreno sito nelle vicinanze e una di persona possidente di terreno nelle vicinanze circa 20 anni addietro, ma che è venuta a trovarmi di tanto in tanto sui luoghi, affermanti entrambe quanto da me esplicato sopra, possono essere sufficienti a provare quanto da me affermato?
    2. La testimonianza di chi ha eseguito i lavori di costruzione dei muri e di altre opere commissionate soltanto da me nel tempo possono essere utili?
    3. Volendo quantificare approssimativamente le spese a quanto si ritiene possano ammontare?
    4. Quali tempi ho disponibili per la citazione e quali soggetti dovrò citare?

    Ringrazio anticipatamente per la risposta.

  29. Salve,

    da circa 26 anni lavoro un terreno agricolo. questo terreno agricolo non è di mia proprietà. I primi 5/6 anni ho pagato l'affitto poi i legittimi proprietari sono deceduti e l'affitto non è stato più pagato in quanto non ho mai saputo chi fossero gli eredi.

    Detto ciò avrei alcune domande da porgli:
    1) posso valermi del diritto di usocapione? Che spesa mi comporta?
    2) riuscendo a trovare gli eredi per chiedergli la vendita, ma non trovando accordo, posso sempre valermi dell'uso capione?

    Certo di una risposta ringrazio anticipatamente

    Saluti
    Giuseppe

    • Può darsi che ci siano i presupposti per richiedere l'usucapione, bisogna vedere con esattezza i termini e le date, perchè il tuo possesso per usucapire è iniziato solo quando hai smesso di pagare il canone, prima eri solo un detentore e, riconoscendo la proprietà altrui, non avevi un comportamento che potesse maturare un diritto ad usucapire.

      La cosa migliore è individuare gli eredi e scrivere loro che si ha intenzione di promuovere il procedimento di usucapione in caso di mancato accordo, poi si vede come si mettono le cose.

      Per quanto riguarda i costi, se vuoi un preventivo puoi compilare questo modulo:
      /assistenza-legale/richiesta-preventivo/

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da Mac http://ts.solignani.it

      ~ book http://bit.ly/gwjT6c, ebook: http://bit.ly/ie8rvv

  30. Rosaria says:

    Salve … perchè in italia esiste questa legge su usucapione?mi sembra assurdo!
    Un vicino in campagna approfitta, quando nessuno dei miei famigliari è lì … perchè si tratta di una casa non abitata, per erigere un muro (è la seconda volta) … si può essere così meschini? … altro che Africa, per l'avvocato sono necessarie delle foto ma nessuno di noi può farle in quanto abitiamo in altre regioni d'italia.
    E' possibile che nessuno possa intervenire? se telefonassi ai vigili? non so che fare..

    • L'usucapione esiste in tutto il mondo e in Italia sin dal tempo degli antichi romani, che furono i primi a «codificarla» e a darle il nome che si usa tutt'oggi. Se vogliamo, è un portato dell'istituto della prescrizione nel campo della proprietà, sulla base del principio più generale per cui i diritti di perdono e si acquistano con il decorrere di certe situazioni di fatto, a sua volta basato sul fatto che il nostro ordinamento, la nostra legge, non vuole che si creino eccessive disparità tra le situazioni di diritto e quelle di fatto, anche perchè ad un certo è punto può essere sempre necessario sapere di chi deve essere ritenuto un certo immobile.

      Il problema, semmai, dell'Italia è che siamo una società che non tiene in gran conto il rispetto delle regole, c'è molta presunzione, abbastanza egoismo e ognuno pensa solitamente di poter fare quel che gli pare. In questo contesto sociale, purtroppo, non ci sono strumenti giudiziari rapidi ed efficaci in grado di rimettere le cose a posto.

      Ad ogni modo, torniamo sulla terra perchè con i discorsi «lunari» non si conclude mai niente, si passa solo il tempo. Se subisci atti illegittimi di questo genere, devi tutelarti. Per farlo, devi incaricare un legale. Fare delle foto non è certo un problema, o incarichi direttamente un legale del posto o quello della tua città ne incaricherà un altro sul posto, per fare sia le foto che tutto quanto è necessario a difendere la vostra proprietà.

      Naturalmente, la polizia municipale non ha titolo per intervenire perchè è un fatto tra privati (classica questione civilistica). In realtà, sotto certi profili, ed in alcuni casi, potrebbe esserci il reato, oggi di competenza del Giudice di Pace, di invasione di fondo altrui, ma vaglielo a spiegare e in ogni caso quand'anche concordassero si limiterebbero a registrare una denuncia.

      In bocca al lupo.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da Mac http://ts.solignani.it

      ~ book http://bit.ly/gwjT6c, ebook: http://bit.ly/ie8rvv

      • Alessandro says:

        Salve, volevo gentilmente chiederle un parere.
        Da circa 30 anni mio padre, in buona fede, seguendo i confini naturali (ossia una scolina e qualche albero) ha costruito una recinzione mediante una rete metallica e muretto in C.A..
        Ora, il nuovo confinante(da circa 20anni), lavorando il terreno ha rovinato la recinzione piegando i paletti e la rete stessa.
        Qualora decidessi di ricostruire tale recinzione (sicuramente a mie spese) e con l’occasione decidessi di tracciare i confini esatti e dal rilievo risultasse che il confinante ha una striscia di terreno di nostra proprietà ( e sulla quale comunque fino a 2 anni fa abbiamo pagato l’ICI.) posso posizionare la nuova recinzione sul confine esatto? Cioè, ho il diritto di farlo?

        Premetto che purtroppo il proprietario non è diplomatico e come spesso accade l’arroganza fa da padrona.

        Ringraziando anticipatamente per l’attenzione prestata porgo cordiali saluti.

        • Non puoi farti giustizia da solo. Conviene che incarichi un legale affinchè, dopo che siano stati effettuati gli opportuni accertamenti tecnici sul punto in cui corre effettivamente la linea di confine, contatti la controparte richiedendo la realizzazione di segni di confine come recinzioni e simili in modo coerente a quanto risultato in sede tecnica. Dopodichè, si valuta il da farsi in base alla risposta che fornirà il vicino; se il vicino non dovesse concordare, per provvedere occorre una causa di regolamento dei confini, di competenza del Tribunale. Ma le sfumature che ci sono nel tuo caso possono essere infinite, apri la vertenza poi vedi strada facendo.

          –?cordialmente,

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  31. La mia famiglia ha sempre usufruito di un terreno che era di nostra proprietà da generazioni. Di questo terreno mio nonno ne aveva venduto buona parte, più della metà del totale, ad un imbroglione che non gliel' ha nemmeno pagato, ma questa è una storia a parte ormai difficilmente dimostrabile. Il terreno che non era stato venduto ora è diviso tra mio papà e mia zia, sua sorella. Il terreno venduto invece, dopo la vendita è stato frazionato in tanti piccoli lotti e rivenduto ad altrettanti compratori. I proprietari attuali non ne hanno mai fatto alcun uso, abbiamo sempre usufruito noi (mio papà e mia zia) di quel terreno, coltivandolo e allevandoci anche qualche animale, e ormai dalla vendita sono trascorsi quasi trent'anni. Abbiamo testimoni e foto a volontà che possono dimostrare il tutto. Il terreno in oggetto è confinante con il nostro, poichè in origine era tutt' uno tranne due piccoli lotti che sono separati dal resto da una stradina di campagna larga due metri che cmq è elencata al catasto, e che serve come passaggio per arrivare ad alcune case non nostre che ci sono lì vicino, ma cmq a parte questa piccola separazione di due metri il terreno è tutto lì. Siamo quindi andati da un avvocato per vedere se era possibile, per mezzo di usucapione, riappropiarci di quei terreni portati via a mio nonno con l'inganno. Ora, l'avvocato sostiene alcune cose: prima di tutto vuole separare il terreno da usucapire in tre parti e altrettante tre istanze, dicendo che presentando tutto assieme non avremmo successo (quindi spese di giustizia triplicate rispetto ad un unica istanza, tanto per cominciare). Ora, siccome una parte confina con il terreno di mio papà, e un' altra con il terreno di mia zia, l'avvocato dice che l'istanza di usucapione per il terreno confinante con mia zia deve essere fatta a nome di mia zia, e l'istanza per quello confinante con mio papà, a nome di mio papà. Questo perchè, a suo dire, in questo modo si avrebbero maggiori possibilità di riuscita, visto che se per esempio, l'istanza per il terreno confinante con mia zia fosse anche a nome di mio papà, il giudice potrebbe dire: ma che c'entra questo, che non è confinante? e viceversa per l'altra istanza. Ma confinanti o meno, il terreno si trova tutto nella stessa zona!! La terza istanza invece, riguarda quella parte di terreno separata dal resto per mezzo della stradina, ma che cmq dista due metri scarsi dal resto del terreno. Ecco, l'avvocato in merito alla terza istanza dice che sarà più difficile ottenere ragione, poichè non è confinante con nessuno! Ma dico io, anche se non è confinante, ci sono comunque due metri di distanza, fai due passi e hai attraversato la stradina, e noi l'abbiamo sempre coltivato assieme all'altro, cosa cambia se c'è la stradina in mezzo? So di persone che hanno usucapito terreni che distano anche 15 km dalle loro abitazioni e con i quali non avevano proprietà confinanti o nemmeno vicine!! allora perchè questo avvocato ha proposto questi sistemi? Che problemi dovremmo avere se il terreno è si diviso da una stradina, ma cmq vicinissimo ai terreni di nostra proprietà e alle nostre case? é cos'è questa storia che mia zia deve presentare a suo nome l'istanza riguardante il terreno che confina con lei, e mio papà l'istanza del terreno che confina con lui? Allora che senso ha fare le cose assieme per dividersi le spese ecc., se poi in caso di successo, ognuno si becca la parte che confina con il suo terreno? A proposito la terza parte andrebbe presentata a nome di entrambi, ma l'avvocato è convinto che quella terza parte non essendo confinante potremmo non riuscire ad averla, pur essendo lì a due metri!! Mica a 20 km!! Un'altra cosa, i proprietari sono stranieri, alcuni americani, alcuni tedeschi alcuni francesi. E non solo, ammesso che siano vivi, avranno alemno 100 anni ciascuno, quindi è più probabile che siano scomparsi, e questo comporta andare a cercare gli eredi sparsi per il mondo. L'avvocato dice che non c'è bisogno di cercarli tutti, per mezzo di non so quale legge, dice che basta emettere un bando al comune o qualcosa del genere, e l'unico modo di sapere che gli vogliamo usucapire il terreno per loro sarebbe quello. invece un altro avvocato che avevamo consultato precedentemente ci aveva detto che bisognava ingaggiare un'agenzia di investigazioni per rintracciare tutte queste persone per poi mandare loro la lettera che li avvertiva della situazione. Questo perchè non abbiamo indirizzi di nessuno, ma solo nome cognome, data e luogo di nascita. Quale dei due avvocati ha ragione?

    • Mi dispiace ma in questa sede, dove intervengo a tempo perso e solo, francamente, quando ne ho voglia, non posso proprio «digerire» pezzi monumentali di testo come questo. Ho dato un'occhiata qui e là, mi pare che sia il classico caso in cui più avvocati si consultano e più si fa confusione. Forse ti conviene anzichè ricercare addirittura una terza opinione ponderare un po' quello che ti hanno riferimento questi due legali che hai già consultato, eventualmente chiedendogli chiarimenti, che sono tenuti a darti, per poi valutare a quale dei due dare più fiducia. Non entro nel merito, perchè se volessi esaminare tutto ci metterei più di un'ora, per avere poi solo una idea molto vaga, visto che senza consultare una planimetria o conoscere lo stato dei luoghi è difficile formarsi un parere nelle vertenze di usucapione, ma sappi che più di una divergenza di opinione è molto normale che ci sia tra avvocati diversi, molte volte si vedono le cose in maniera diversa o si hanno idee più o meno strategicamente buone. In bocca al lupo.

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  32. Alessandro says:

    Salve volevo esporle il mio problema:
    C'è un terreno di circa 50 mq confinante con la mia recinzione/abitazione. Nei primi anni ho provato a cercare i proprietari per poter comprare la terra ma non sono mai riuscito a trovare nessuno. Dopo 2 anni che non si è fatto vedere nessuno ho tagliato le erbacce e tolto le varie siringhe, recintando cosi il terreno per non farvici tornare malintenzionati. Negli anni successivi vi ho piantato due alberi e tirato su una tettoia. Dopo qualche mese si è fatto vivo il proprietario il quale mi ha fatto demolire la tettoia, mi ha fatto rimanere però la recinzione e gl'alberi piantati da me. Ho provato a comprare il terreno ma non c'è stato verso, ho chiesto allora almeno di non trascurare il terreno ma di curare lo stesso 2 volte l'anno, ma la risposta è stata negativa. Ora sono 19 anni che tengo questo terreno curato, ripeto recintato da me e sul quale ho piantato due alberi. Il proprietario l'ho visto quell'unica volta in tutti questi anni. Tra qualche mese arrivato a 20 anni posso richiedere l'usucapione? Se si a chi mi devo rivolgere? Grazie Alessandro

    • Naturalmente, per chiedere l'usucapione devi rivolgerti ad un legale che curerà la pratica presso il Tribunale competente. Non vorrei però che l'aver abbattuto la tettoia su richiesta del proprietario fosse interpretato come riconoscimento del diritto di proprietà altrui e quindi l'utilizzo effettuato sino adesso sia configurabile come un mero atto di tolleranza, soprattutto se c'è documentazione che hai tentato di acquistare il terreno riconoscendo così nuovamente la proprietà altrui. Ti conviene valutare molto attentamente la situazione.

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  33. Alessandro says:

    Ok Grazie a questo non avevo pensato. Se può servire io dalla mia parte avrò anche due testimoni/vicini di casa che a dirla tutta mi hanno consigliato proprio loro a voler tenere pulito il terreno per poi chiedere l'usucapione. Grazie ancora

  34. Buongiorno. Ho un caso di usucapione relativamente al terreno sul quale è costruita la casa dei miei acquistato circa 45 anni fa. Ho letto le varie email sul caso ma vorrei avere un paio di delucidazioni.
    Il vicino attesta solo oggi che secondo il catasto a sue mani cira 2 mt del suo terreno sono invece sconfinati nel terreno dei miei.
    Premesso che non vogliamo andare incontro a spese vorrei sapere:
    1) siamo costretti ad affrontare l'argomento? Se semplicemente gli rispondessimo che qualora fosse vero comunque il terreno è stato usucapito, non sarebbe sufficiente?
    2) se fosse invece necessario procedere a regolarizzazione le spese le dobbiamo sostenere noi o il vicino?
    3) a quanto ho capito seve sempre comunque l'intervento di un avvocato. E' corretto?
    grazie e saluti

    • E chi è che oggigiorno vorrebbe spender soldi in cose legali?

      Parlando seriamente, ci sono diverse osservazioni da fare.

      La prima è che il catasto non è mai un punto di riferimento sicuro, specialmente quando si discute di sconfinamenti di dimensioni ridottissime come questo. Sia sufficiente pensare che la scala con cui sono redatte le planimetrie catastali è di 1 mm a metro. Lo stesso codice civile relega le risultanze catastali ad ultimo elemento utile, quando si devono stabilire i confini. Di solito, in questi casi, si ha riguardo allo stato dei luoghi, a possibili riferimenti e così via.

      Dal punto di vista di come la cosa può essere trattata e svilupparsi, c'è da dire che la materia rientra oggigiorno in quelle per cui è prevista la mediazione obbligatoria (http://goo.gl/YUDg4), per cui il vostro vicino dovrebbe, se avesse intenzione di farvi causa, promuovere preliminarmente il tentativo di mediazione, anche se probabilmente notificherà parallelamente l'atto di citazione per poi trascriverlo, visto che si tratta di immobili.

      Una volta eventualmente ricevuta la citazione in giudizio, potrete naturalmente eccepire l'usucapione della fettina di terreno, l'esito della cui iniziativa non è facile da provedere, solitamente le cause di usucapione sono decise dai testimoni, quindi l'andamento può essere estremamente variabile.

      –?cordialmente,

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  35. La ringrazio per la celere ed esaustiva risposta.

    Quindi si potrebbe sommariamente dire che:
    a) Potremmo inizialmente rispondere amichevolmente al vicino che non sono i dati catastali a determinare la superficie di proprietà
    b) Non serve che noi si proceda a rilevamenti ma attendiamo che eventualmente sia il vicino a procedere con richiesta di mediazione e successivamente casomai una sua citazione in giudizio
    Insomma non intraprendiamo ns azioni per difenderci da chissachè dato che comunque è stabilito che du usucapione si tratta.
    E' corretto?

    E se ci si trovasse comunque poi davanti ad un giudice con testimoni che validano l'usucapione a ns favore, chi deve sostenere tutte le spese avvocati etc?

    Cordialità,

    • Quello che è preferibile rispondere al vicino è bene valutarlo attentamente, dopo aver valutato tutte le circostanze del caso concreto. Quanto alla forma, sicuramente è meglio farlo per iscritto, devo anche dire, a costo di essere accusato di dare un consiglio interessato, con l'assistenza di un legale che possa anche adeguatamente argomentare.

      Per quanto riguarda il lasciare l'iniziativa al vicino, sicuramente è una opzione, anche se potreste essere anche voi a promuovere una causa di accertamento dei confini, una eventualità che potrebbe farvi comodo nel caso in cui abbiate in prospettiva, un domani, di vendere questa proprietà, che sicuramente si venderebbe meglio in assenza di vertenza, anche solo stragiudiziali, pendenti.

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  36. duccio says:

    Buonasera,ho acquistato nel 2003 un terreno, dove il vecchio propietario ne era in possesso da oltre25 anni. Si accede al terreno tramite una strada poderale di propietà del mio vicino(io ne ho diritto solo di transito per accedere alla mia propietà),la strada in questione termina all'ingresso del mio terreno,dunque il mio vicino lamenta la continuità di questa anche sulla mia particella, ma all'acquisto del terreno questa strada non ci è mai stata e osservando il punto di confine vi è una fossa con un ciglione alto più di 50 cm che sembra avere molti anni. Non posso neppure parlare con il vecchio propietario del mio appezzamento di terreno perchè è l'uomo di fiducia che lavorava la terra al mio vicino praticamente da oltre 20 anni. Mi chiedo: la legge usocapione può essere attuata in questo caso per evitare di creare una strada a mie spese per esaudire la richiesta del mio vicino,visto che siamo già per vie legali sia per la strada e per i confini che con l'assenza di questa non tornano?

    • Mi dispiace, ma una descrizione come questa è assolutamente insufficiente per capire anche solo lo stato dei luoghi, occorrerebbe vedere delle riproduzioni fotografiche e delle planimetrie. Se, comunque, siete già «per vie legali» immagino che tu abbia già un avvocato, in questo caso se hai qualche dubbio è giusto che qualsiasi chiarimento tu lo chieda a lui, facendoti spiegare chiaramente tutto quello che non ti è sufficientemente ben rappresentato, è un tuo diritto.

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  37. Giorgio says:

    Salve, quasi 15 anni fa ho acquistato un terreno agricolo con una scrittura privata.
    Questo terreno era un eredità della moglie defunta poi rimasto a quest'uomo e ai figli.
    Non abbiamo mai fatto l'atto notarile perchè i figli di quest'uomo erano residenti all'estero e qualcuno di questi era morto con figli minorenni, un po complicata come situazione.
    Poco tempo fa quest'uomo è morto e al momento non riesco a rintracciare i figli.
    In questa situazione posso ricorrere all'usocapione?

  38. Circa 45 anni fa, i miei genitori fecero costruire una abitazione su un terreno di loro proprietà. Per avere un cortile di dimensioni maggiori, acquistarono una striscia di terreno agricolo di circa 2 x 20 metri dal proprietario confinante. Purtroppo a suo tempo non fu formalizzato l'acquisto (nemmeno una scrittura privata) e successivamente il terreno confinante fu venduto all'attuale proprietario, il quale ha comunque sempre riconosciuto la nostra effettiva proprietà di questa striscia di terreno (da sempre recintata) ed è sempre stato disponibile ad una sua regolarizzazione.
    Oggi vorremmo finalmente "sistemare" le cose al catasto e al registro. Secondo lei qual'è la procedura meno onerosa? Donazione, usucapione, una sorta di compravendita "fittizia", o cosa?
    Grazie

  39. Marco says:

    Sono possessore di un terreno edificale di 300 mq. Il mio vicino, nella costruzione della sua abitazione, ha sconfinato "rubandomi" 3 mq del mio terreno. Vorrei conoscere come quantificare il danno da me subito. Oltre a quello materiale, per la perdita di mq edificabili, anche quello morale: ieri avevo un terreno di 300 mq oggi ne ho uno di 297!!
    Grazie

    • Sono operazioni, queste quantificazioni, che solitamente fa un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile), ti consiglio pertanto di sentire da uno di questi professionisti, sempre che, naturalmente, il tuo problema sia solo ed esclusivamente la quantificazione del danno, ovviamente sempre approssimativa ed indicativa, una specie di «stima» insomma.

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  40. Abbiamo costruito circa 25 anni fa ed abbiamo costruito un muro confinante con il vicino. Abbiamo costruito il muro nella nostra proprieta' e, forse per errore del geometra, circa 40 centimetri dentro il nostro terreno. I vicini hanno installato una rete sul nostro muretto e cresciute delle piante. Ci siamo sempre lamentati benevolmente fino a qualche anno fa, ed ultimamente perche' vorremo rettificare l'errore. Il loro muro che circonda la loro casa tutto intorno e' cosi entrato anche nel nostro terreno ai due lati che incontrano il nostro muretto. Non hanno mai pagato per le spese del muretto, ne' per il suolo, hanno solo agito come se fosse il loro muretto. Cosa e' successo? Cosa posso fare?…

    • Se vuoi impedire che i tuoi vicini usucapiscano la striscia di terreno devi agire facendo opposizione e chiedendo l'arretramento da parte loro. La cosa ideale poi sarebbe spostare il muro o realizzare qualche costruzione che anche quanto allo stato dei luoghi identifichi materialmente dove corre il confine.

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      • SANDRO says:

        Un Gentile saluto di stima, la mia situazione è un pò simile, più di 20 anni fà i miei genitori hanno costruito un muretto di recinzione, il muretto e stato eretto in linea all'interno del nostro confine ed in linea con porzioni di fabbricati di nostra proprietà, gli spioventi sono in entrambi le direzioni.
        Ora il vicino sta lavorando sul muretto dalla sua parte e dice che per usocapione è prprietario al 50%.
        non credo sia così, come comportarsi?
        Grazzie Sandro.

      • Caro Sig Solignani, quanto e' gentile a rispondermi, lo apprezzo molto. Vorrei chiedere ancora, dovrei fare opposizioni in che modo, a voce, via lettera raccomandata?…e chiedere cosa o quanto in arretramento?…e spostare il muro come ha detto lei significa scogliere il nostro muretto vero?…se sciogliamo il nostro muretto ne abbiamo il diritto anche se loro hanno messo la loro rete/cespuglio?…come si fa a farlo in maniera civile…?

        Grazie ancora moltissimo…

  41. ondina giacomin says:

    buon giorno, mi si presenta un problema di questo tipo:
    il comune di venezia rilascia un condono presentato nel 1986 non ancora ritirato dal mio vicino, per la costruzione di un garage in muratura a 1,50 dal mio confine. oggi io non posso costruire l'ampliamento della mia casa se non sto a 8,50 mt dal suo garage impedendomi di fatto di fare la casa .
    è possibile che abbiano 'usucapito la distanza, anche se si sono succeduti vari proprietari negli anni dopo il 1986 , è possibile che il comune rilasci un condono che è sempre salvo i diritti di terzi, ledendo di fatto il mio diritto.
    la ringrazio
    ondina

    • L'usucapione del diritto di mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella prevista dalla legge dal confine si può acquistare anche tramite successione nel possesso di vari possessori. Per il resto, in casi come questi ci sono mille profili da valutare, tra cui quelli civilistici e urbanistici, per cui ti consiglio di incaricare un legale di approfondire adeguatamente il caso.

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  42. Tiziano buongiorno,
    un paio di domande da porle…..
    Sono proprietario al 50% di un terreno, l'altro proprietario è disinteressato e non credo nemmeno si ricordi di averlo.
    Il terreno ( a parte una striscia di orto che coltivo io, è incolto e non edificabile ).
    Visti i precedenti commenti mi chiedevo se lavorandolo io, dopo quanti anni diventerei il proprietario al 100%??

    Inoltre, dove incolto, vorrei tagliare tutto per metterci un paio di gazebi per "grigliare" con gli amici, ma, tagliarlo mi costa fatica e denaro. A qst punto parlando con un conoscente giardiniere, lui mi ha proposto di tenermi pulito il campo tutto l'anno (senza essere pagato), purchè lui si possa prendere le balle di fieno che riesce a ricavare. Ecco la 2° domanda…. per non incorrere in problematiche varie (usucapione), devo andare in comune per fare qualche tipo di documentazione che attesti che c'è ua persona che lavora il campo al posto mio in maniera tale che mi manlevo dalla possibilità che diventi proprietario lui a distanza di non sò quanti anni??

    Spero di essere stato il piu chiaro possibile (sa nn me ne intendo molto)…

    Ringraziandola anticipatamente Le porgo cordiali saluti.

    • Il termine per l'usucapione è sempre ventennale, nel caso di beni in comproprietà però occorre un «mutamento» rispetto al regime proprietario più intenso di quello che si normalmente in situazioni di proprietà esclusiva, quindi per vedere se ci sono i presupposti per l'usucapione bisogna vedere con attenzione il caso concreto in tutte le sue circostanze. Per evitare l'usucapione da parte di terzi di solito si formalizza un titolo, ad esempio un comodato, con cui il detentore riconosce l'altrui proprietà. Anche qui però bisognerebbe vedere il caso in tutte le sue circostanze prima di prendere una decisione, in bocca al lupo.

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  43. Gent. Avvocato Soligani,
    vorrei un parere su una questione di "gestione" di una porzione di muro di cinta. Forse è una banalità (ma spero che Lei vorrà sciogliere questo dubbio), per questo ancora non consulto formalmente un legale.

    La proprietà mia e di mia moglie, è una villetta con giardino di pertinenza sui quattro lati. Il lotto ha forma rettangolare, con un lato corto che affaccia sulla strada e ciascuno degli altri lati confinante con più proprietà meno estese (tre per lato, nove piccole casette con giardino in tutto).

    Fatto importante, il muro ricade interamente all'interno del nostro suolo e in corrispondenza di ogni confinante esiste uno sporto di (25 cm circa di "spuntone") verso il nostro giardino a comprovare la proprietà esclusiva del muro (facemmo erigere tutto cosi' per tutelarci, circa 28 anni fa la recinzione, poi la casa 3 anni dopo). Il piovente non esiste, nel senso che la sommità è orizzontale.

    Tutti i confinanti tranne uno hanno eretto in tempi diversi un loro muro di cinta in aderenza di circa la stessa altezza e minore spessore, e sono tutti chiaramente distinguibili. Uno di loro non ha mai fatto cio' (costruì la casa nello stesso periodo in cui lo facemmo noi), ed ultimamente (da circa tre anni a questa parte), ha piantato un rampicante che copre tutto il muro e trabocca dalla nostra parte. Non ha intonacato il muro, neanche pitturato sul grezzo (per quest'ultima operazione chiese permesso oralmente e gli fu negato), ma ha fatto crescere questa cosa, con qualche chiodo e fil di ferro, con il consenso (sempre orale) di mia moglie.

    Esiste il rischio che oggi o nel futuro abbia a pretendere alcunché?

    Devo dire che ci parliamo e più volte gli abbiamo chiesto a voce di fare come gli altri confinanti, un muretto pure simbolico, ma ogni volta accampa la scusa di non avere soldi per farlo (non saranno più di 12 metri).

    Vorrei capire come stare più sereni su questa cosa e prevenire pretese che possano tradursi in fastidi futuri per i nostri figli.

    • Le questioni che riguardano la proprietà fondiaria, come i confini, i muri di cinta e simili, e più in generale le immissioni non sono mai banali. Ti consiglio di incaricare un legale che possa, dopo aver studiato il caso concreto in tutti i tuoi dettagli, visionando planimetrie e riproduzioni fotografiche del luogo, darti una indicazione sulla cosa migliore da fare. Male che vada potrai fare una diffida, per non saper nè leggere nè scrivere, atta ad interrompere eventuale possesso ad usucapione.

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  44. Ciao Tiziano,
    sono il proprietario di un terreno agricolo sul quale ho realizzato una recinzione perimetrale. Su di un lato il confine catastale si localizzava ben oltre 1 metro dalla scarpatina che di fatto delimita il mio terreno. Per tale motivo in tale tratto ho infisso i paletti almeno alla base della scarpatina ed a ridosso di un fossetto esistente di fatto ma appena accennato. Il proprietario del terreno confinante mi sta obbligando a demolire la recinzione ed ad arretrare in quanto per legge non posso occupare il "fossetto". Chiaramente mi arretrerò, ma vorrei sapere se posso obbligare il confinante ad "usocapionare" ufficialmente la striscia di terreno che ha occupato a suo dire da oltre 30 anni ed a frazionare il mappale , il tutto a sue spese ?
    Grazie, Ivan.

  45. Sergio says:

    Nel 1995 ho venduto ad un amico un pezzo di terreno, confinante con il mio, per la ristrutturazione e l'allargamento di una casa colonica. precedentemente avevo già recintato la mia parte di terreno con rete metallica e pali, lasciando un fosso di scolo della mia aia, registrato regolarmente al catasto e questo fosso è andato a finire dalla parte del mio vicino. tutto bene fino ad ora, poi improvvisamente il mio vicino ha riempito il fosso senza avvisarmi, sostenendo che ognuno in casa propria possa fare quello che vuole. mi fu consigliato di mandargli una raccomandata di attenzione, poichè questo fosso non poteva essere riempito poichè usato per lo scolo di acque piovane. per una questione di vecchia amicizia e per evitare discussioni con i vicini, ho lasciato fare un piccolo scolo, che secondo me non basta allo smantimento delle acque, specialmente quando piove molto forte o nevica durante l'inverno. ora vi chiedo: 1) cosa fare per questa situazione? 2) cosa posso fare per evitare l'usucapione, poichè dopo 20 anni so che potrebbero cercare di impossessarsi di questo pezzo di terreno? 3) per fare determinati lavori sul mio pezzo di terreno avrebbero bisogno di un mio scritto ed eventualmente se le acque non scaricassero, a chi mi dovrei rivolgere per constatare il danno?

    • Probabilmente si può sostenere l'avvenuta costituzione di una servitù di scolo per destinazione del padre di famiglia. Per impedire l'usucapione della piena proprietà, dovresti innanzitutto mandare una contestazione scritta. Ad ogni modo, in queste cose non si può assolutamente improvvisare o far da sè, devi incaricare quanto prima un legale di fiducia, che può essere il nostro studio, se credi (puoi chiedere un preventivo qui /assistenza-legale/richiesta-preventivo/), o qualsiasi altro avvocato di tua maggior fiducia o comodità sul territorio.

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  46. germano says:

    I miei genitori sono proprietari di un terreno acquisito dal nonno paterno (era proprietario dal 1938) in tutti questi anni abbiamo provveduto al taglio del fieno fino al confine, a bosco del mio confinante, che era stato sempre indicato con delle piante secolari. Ora il confinante ha venduto e la nuova proprietà ha provveduto a tracciare il confine, incaricando un tecnico, senza peraltro contattarci. Con nostra sorpresa il confine tracciato si trova a circa due – tre metri dalle piante secolari, invadendo la nostra proprietà, ho chiesto più volte un incontro e una copia della perizia ma ad oggi non ho ancora ricevuto nulla. Tra l'altro hanno provveduto a disboscare il bosco perchè dovrebbero partire a breve a costruire e parte di queste piante si trovano sulla mia presunta proprietà. Ora le chiedo se non dovessi trovare un accordo con il nuovo confinante potrei far valere il principio dell'usucapione? e nel frattempo bloccare i lavori?
    Grazie

    • Ti conviene aprire formalmente una fase di trattativa inviando una diffida, tramite legale, a riportare il confine lungo la linea in cui è sempre stato e vedendo che cosa risponde controparte. In seguito, anche in base al riscontro ricevuto, si valuteranno le azioni giudiziarie più opportune che sono in questi casi le classiche, e risalenti al diritto romano, azioni di «nunciazione» o comunque il ricorso d'urgenza, anche sotto i profili possessori (noi di solito quando facciamo ricorsi di questo tipo chiediamo a scalare tutte le tutele d'urgenza possibili). Se vuoi un preventivo per la nostra assistenza nella materia, puoi compilare questo modulo /assistenza-legale/richiesta-preventivo/, naturalmente ti invitiamo a valutare anche l'eventualità di incaricare altri legali verso cui puoi avere maggior fiducia, che possono essere per te più comodi o, infine, anche più economici.

      –?cordialmente,

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  47. emanuele says:

    salve ho un piccolo problema con il vicino e spero di avere dei consigli da lei. da circa 6 anni ho comprato una casa che confina per i tre lati con la terra di pertinenza e un lato con altra casa, ora il terreno di pertinenza confina per un lato con il terreno di pertinenza della casa confinante con la mia. A dire di altre persone che sono praticamente native della zona mi dicono ache anni addietro (1520 anni) il mio vicino si approprio di una fetta di terreno (1 metro circa) facendo lui la recinzione. A questo punto mi chiedevo cosa posso fare per sapere se ciò è vero? o meglio da chi mi devo rivolgere e cosa dovrei chiedere? e se poi fosse vero cosa mai potrei fare per rivendicare la mia proprietà? e se ci fosse usocapione come dovrei comportarmi…?
    grazie

    • La cosa migliore è scrivere, senza fare alcuna ricerca preliminare (che comunque non ti darebbe alcuna certezza), al tuo vicino chiedendogli di arretrate e valutare poi la sua risposta. Naturalmente, se dovesse arretrare saresti già a posto, comunque in questo modo interromperesti l'eventuale usucapione, in ogni caso se nega e rivendica di aver usucapito hai così modo di capire cosa c'è sul piatto ed in discussione. Se vuoi un preventivo per essere assistito da noi nell'invio di questa lettera e nelle operazioni successive, puoi compilare questo modulo ,/assistenza-legale/richiesta-preventivo/, naturamente puoi scegliere anche un altro legale che sia per te di maggior fiducia, comodità o risparmio (meglio chiedere sempre prima un preventivo, anche se non tutti gli studi legali praticano tariffe flat come noi).

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac http://ts.solignani.it (splash) http://goo.gl/p6Sb0 (libri)

  48. mia madre ha ereditato da mio padre (alla sua morte) un terreno agricolo di circa 6 ettari. Tale terreno è confinante da tre lati con altri proprietari e da un solo lato è delimitato da una strada provinciale. La parte sud del terreno confina con un terreno (di alrui proprietà) in fase di vendita. PROBLEMA: nelle parte sud del terreno, confinante con il suddetto proprietario, ad angolo è stata costruita una vasca di raccolta idrica; acqua proveniente dal pozzo dello stesso proprietario. tale vasca sconfina, per un lato, circa m1,20 dentro la proprietà di mia madre. poichè fino a qualche anno fa, mia madre ha incaricato mio cognato ad interessarsi del terreno, quest'ultimo non si è adeguatamente occupato di delimitare i confini tramite recinzioni e pertanto il vicino ha costruito indisturbato la suddetta vasca sforando i limiti di confine. oggi, io, in qualità di procuratore generale, ho preso visione di questo abuso, ma non conosco esattamente la data di costruzione della vasca; ritengo comunque che siano più omeno trascorsi 15-16 anni. Ho interpellato i nuovi acquirenti per raggiungere un accordo pacifico, ovvero spostare entro i proprii confini la vasca, nei tempi da stabilire secondo comune accordo, ricevendo come risposta un diniego. DOMANDA: 1. POSSONO RICHIEDERE IL DIRITTO DI USUCAPIONE SULLA PARTE DI TERRENO SCONFINATO? E ammesso che siano trascorsi i 20 anni, DEVO, PER LEGGE, CEDERE QUESTO M 1,20 CIRCA AI VICINI? grazie

    • Non è facile dare una risposta, proprio perchè tu stessa non sai quanti anni sono trascorsi. C'è da dire che l'onere della prova spetta ai tuoi vicini, per cui tu puoi chiedere la rimozione tramite diffida di un legale, se già non è stata fatta, e, in seguito promuovere una causa per la rimozione della vasca che, fino a prova contraria, si trova sulla tua proprietà. Naturalmente i vicini potranno eccepire l'usucapione, ma a questo punto diventa impossibile capire come possa andare a finire. Se quella porzione di terreno non è di grande importanza, sicuramente è meglio trovare un accordo e formalizzarlo però andando da un notaio per evitare future contestazioni.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac http://ts.solignani.it (splash) http://goo.gl/p6Sb0 (libri)

  49. Un piccolo terreno identificato già catastalmente è cointestato a più comproprietari, dei quali una parte mi riconosce l’usucapione, mentre i restanti si oppongono e perciò dovrei citarli in giudizio. I soggetti favorevoli possono cedermi le loro quote con atto notarile, ovvero intestarmi le stesse anche se non coprono l’intera proprietà del mappale?

    • Sì certo. Oppure per risparmiare l’atto notarile e i relativi costi, considerato che la causa di usucapione la devi comunque fare, puoi chiamare in causa anche quelli che sarebbero già d’accordo, in modo che poi l’usucapione si perfezioni anche nei loro confronti, così fai una «spesa sola».

  50. Gentilmente vorrei delucidato un disguido. A data odierna mi ritrovo proprietario d’immobile ove la corte antistante era stata venduta negli anni 40 a mio nonno insieme alla casa; e passata successivamente a mio padre negli anni 60. A data odierna sono subentrati nuovi proprietari dell’immobile sottostante al mio (un magazzino). Asseriscono che la corte sia comune e quindi anche loro. Effettivamente sul rogito risulta che siamo proprietari di questa corte “graffata” per 1/3. Posso a data odierna avvelermi dell’usucapione (logicamente garantendo a loro il diritto di passaggio)??? Informo infine che questo box è stato per anni chiuso (non ricordo precisamente quanti anni) ma della corte se ne sono presi cura integralmente mio nonno e mio padre. A disposizione ho le concessioni rilasciate dall’ente locale ove i miei avi dichiaravano della loro titolarietà totale. Grazie.

    • Ovviamente, e purtroppo, non é possibile dare una risposta senza avere studiato la situazione dei luoghi e soprattutto i documenti del caso. Posso dirti che, se sei disponibile a lasciare loro il diritto di passaggio, forse vale la pena di tentare una soluzione negoziale.

  51. Purtroppo, non sono persone con le quali è possibile ottenere una conciliazione. Addirittura, hanno tentato di avvalersi della titolarità, di questa corte, depositando presso l’Ente un progetto di “ammodernamento” della stessa mediante l’installazione della pavimentazione piastrellata (ovviamente e per fortuna bocciato). A data odierna sono stato in grado di effettuare solo un aggiornamento al catasto abolendo la graffatura e attribuendo un numero di sub a questa corte. Sono consapevole che in ambito giuridico non vale nulla però… ho iniziato un qualcosa. L’unico consiglio datomi, è stato quello di fare la “prassi” al Catasto e integrare la successione. Come denota, essendo propensi a concedere il passaggio, da parte nostra la volontà vi è tutta. Ora, diventa cautelativo usucapire proprio per evitare delle brutte sorprese poiché già sono iniziati i “dispetti” bloccando la corte con dei carrelli (avallando che lo spazio è loro).
    Se Lei è disponibile nel darmi un consiglio, magari girandole anche dovuta documentazione, sarei lieto della cosa.

    • Certo che sono disponibile, ma diventerebbe una consulenza, come tale a pagamento, valuta tu se pensi che possa valer la pena acquistarla o meno. Intanto, comunque buona domenica ;-)

      • Sono propenso anche a una consulenza però, pongo il quesito se sia opportuno che visioniate le carte prime, e dando non dico una risposta ma almeno una dritta sulla possibilità o meno, di poter agire. Solo tramite risposta finale sulla valutazione della documentazione, comunicarmi che si possa iniziare l’iter procedimentale e di versarvi le dovute spese.
        Per quanto riguarda i costi, obbiettivamente sono permissivi. Grazie e buona domenica.

        • Umberto, onestamente se visionassi le carte in 5-10 minuti, non riuscirei ad avere un’idea seria, per farlo devo starci almeno un’ora, probabilmente anche di più. È il lavoro necessario per avere quel primo orientamento che non si può fare in meno di così. Se fossi disonesto ti direi: mandami le carte; poi ti direi: ok facciamo la consulenza ci sono buone possibilità. Poi, in caso negativo, potrei sempre cambiare idea. Non sarebbe un modo serio di lavorare, ma una pagliacciata. Buona domenica!

  52. Alessandro says:

    Buongiorno….ho dei forti dubbi. Sono proprietario di un immobile in un condomino di 4 unità. Ho un posto auto accatastato da solo. Tempo fa mi son trasferito e con grande sorpresa mi sono accorto che l’auto nn riesce a parcheggiare. Ho guardato le planimetrie catastali e con grande sorpresa mi sono accorto che al mio parcheggio tracciato mancano 50 cm che mi consentirebbero di manovrare. ho controllato la lunghezza del lotto e gli altri parcheggi, risulta che il lotto è corretto ma i parcheggio sono tracciati non come da planimetria. Il problema era monte dove era presente una muro che delimitava un giardino e suoi altri parcheggi. Tale delimitazione non è presente in planimetria e tantomeno nell’atto di acquisto del proprietario. Questo muro ha determinato la tracciatura errata del restante spazio per i parcheggi che a catena si è ripercosso sul mio. Fondamentalmente un condomino possiede piu di quanto ha realmente acquistato ma dice che lui la situazione l’ha trovata così e che il danno non lo ha creato lui. Al resto dei condomini pare che la situazione vada bene così ma a me no poichè son l’unico ad avere un solo posto auto e per di più inutilizzabile. La palazzina ha 18 anni e il condomini son proprietari da più di 10. Cosa potrei fare? Vale la loro buona fede per aver acquistato cosi ? Vorrei chiedere se citando i condomini per accertamento dei confini cosa vado in contro in caso di perdita?. La rendita catastale di tale parcheggio è di 23 Euro…..vale la pena far una causa così?? a me resto del giardino che ha recintato nn mi interessa…ma loro non vogliono discutere. Non so che fare sono disorientato

    • ti consiglierei di iniziare con una diffida, poi valutare in base alle reazioni.

      • Alessandro says:

        Buongiorno Tiziano, Intanto ti ringrazio per la risposta. Ho già fatto mandare una lettera dall’avvocato dopo che non son riuscito a far ragionare l parti. Ho chiesto di mostrare eventuali titoli di possesso delle situazioni esistenti, poichè la mancanza di metratura corretta andrebbe a vantaggio di altri (ovvio se manca a me qualcuno lo ha!!) Non ho avuto risposta formale , uno fa orecchie da mercante e nn gli frega nulla, l’altro dice che il danno nn lo ha creato lui e che ha acquistato cosi come sono le cose 13 anni fa……. Ho il dubbio che se perdessi per buona fede di qualcuno io debba sborsare una caterva di soldi!!!!

        • Quello purtroppo è un rischio che c’è sempre. Una causa però dovresti valutare di promuoverla, se vuoi provare a risolvere il problema, finchè si scrivono diffide molti fanno gli indiani, ma quando c’è una causa pendente poi si danno una mossa. Un’idea intermedia potrebbe essere quella di promuovere un procedimento di mediazione.

      • Alessandro says:

        Avevo pensato anche a quello ma ho letto che la mediazione dal 24 ottobre nn è più possibile poichè dichiarata incostituzionale. Nemeno giudice di pace poichè nn competente per materia….si tratterebbe di accertamento di confini. Potrei calcolare da solo l’eventuale costo massimo in caso di perdita?

  53. Antonio Pasquale M says:

    Avvocato Solignani, può delucidarmi cos’è l’USUCAPIONE DI FATTO.
    Il mio vicino si è impossessato della corte comune (30 mq di cui copropietari di 1/4 ciascuno; siamo una palazzina di 4 appartamenti di 80 mq ciascuno). Io ho acquistato casa nel 2005.
    Ho letto qualcosa però, non essendo un legale, non sono convinto. Questo mio vicino mi ha detto che la corte è sua perchè nel suo rogito di acquisto del 2010 ha fatto scrivere “ivi compresa la corte comune antistante dell’immobile” (priva di particella o sub) e secondo lui è possibile fare questo perchè il signore che gli ha fatto la vendita era coproprietario da oltre 22 anni e nessuno degli altri ha iniziato l’iter processuale. Mi ha fatto leggere il rogito per darmi dimostrazione!!! Lui, mi ha parlato di una sentenza di cassazione del 2007 e di un parere dell’agenzia delle entrate del 2009 ma…. bohh, non ci capisco niente!
    Pure che mi devo rivolgere all’avvocato, cosa gli chiedo, e come devo chiederglielo? Mi trovate veramente spiazzato.

    • Esattamente, il caso – come quasi sempre in materia di immobili ed usucapione – è molto complicato e per poterlo inquadrare correttamente occorre esaminare tutti i documenti e la situazione di fatto (quello che dice il tuo vicino potrebbe avere un valore, ma potrebbe anche non averlo, non è certo decisivo della questione). Per quanto riguarda il come rivolgerti ad un avvocato, non ti devi mica preoccupare, basta che tu esponi il suo problema, sarà poi lui a chiederti le informazioni e i documenti necessari. Tu non ti devi mica imbarazzare di capire cos’è o meno l’usucapione, non è che quando vai dal dottore studi prima la conformazione del ventre, vai in ambulatorio e gli dici «mi fa male la pancia»! Se vuoi una consulenza da noi, ovviamente non hai che da chiederla. Altrimenti cerca un legale sul territorio che ritieni possa essere degno della tua fiducia.

      • Antonio Pasqual M says:

        Gentile avvocato, ho capito che non bisogna essere professionale nelle cose di non proprio ambito, per questo mi sono rivolto a lei. Però, di solito quando uno ha qualcosa da nascondere, non fa vedere i propri documenti. Il fatto che mi abbia mostrato il suo atto, un pò mi ha spiazzato. In merito alla consulenza, sarei pure daccordo, ma cose devo procurare come documenti da mostrarle???
        Sul mio rogito effettivamente parla solo dell’immobile (salvo la solita diceria “pertinenze attive e passive”). Questo mi dice che avendo fatto quel procedimento, ora di sua proprietà la corte, possibile che una sentenza consenta questo??? Io oltre al rogito non ho più niente nelle mani. Questo tizio mi dice che ha tutto il ressto ivi compresi questo ato notarile e le concessioni.
        Mah… possibile che con questi poca gesta abbia fatta di sua proprietà una che era comune???
        Ripeto, sono propenso per la consulenza, ma nel dettaglio, gentilmente lo so che potrebbe darle fastidio ma ripeto di essere ignorante in materia, potrebbe elencarmi le carte che dovrei produrle??? E se possibile, indifferentemente dal fatto che io disturbi la sua persona per una pratica del genere, ma veramente è possibile prendersi una corte comune con un semplice roito di vendita?? Bohh….
        LA RINGRAZIO IN ANTICIPO

        • Se mi incaricherai di una consulenza, così come se assumerai qualsiasi altro avvocato, sarò io o l’altro avvocato incaricato a dirti quali documenti occorrono per ricostruire con precisione la situazione, fa esattamente parte del nostro lavoro. Per il resto, non ci si rivolge ad un legale per soddisfare delle curiosità, se non marginalmente, ma per risolvere, o almeno tentare di, dei problemi. Vediamo il problema, poi una volta che avremo risolto, o almeno capito la situazione, potremo fare tutte le considerazioni più a margine… Buona giornata.

  54. Antonio Pasquale M says:

    Gentile avvocato, quando Lei scrive “quello che dice il tuo vicino potrebbe avere un valore”, vuol dire che può essersi veramente impossessato delle restanti “parti condominiali” delle corte soltanto tramite una frase in aggiunta al suo rogito??? E’ assurda la nostra normativa!
    Mi trova spiazzato proprio perchè mi ha mostrato il suo rogito. Di solito, una persona che dichiara il falso, non fa vedere la documentazione in suo possesso ma, avalla le dicerie. Qui ci troviamo nel caso contrario.
    Anche ai fini della consulenza, cosa dovrei produrle come documentazione? Io, purtroppo, sono in possesso del solo rogito d’acquisto. E’ questo mio vicino che ha il rogito originale degli anni 80 (che ho letto e parla della proprietà comune di 1/4) ma, allo stesso tempo, del rogito del 2010 dove vi è la frase “IVI COMPRESA LA CORTE COMUNE ANTISTANTE DELL’IMMOBILE”.
    Ripeto, sono propenso alla consulenza ma, cosa devo procurarmi come documentazione???
    Infine, quanto meno, mi delucida se veramente possibile una “APPROPRIAZIONE” di questo genere?
    La ringrazio.

    • Non è assolutamente detto, io ho assistito a molti casi in cui una persona sventolava documenti che riteneva o voleva far ritenere avessero la massima importanza, mentre in realtà non avevano alcun valore. Ovviamente, bisogna vedere il contenuto di quel documento in relazione alle circostanze del caso concreto e a tutta l’altra documentazione esistente. Altrimenti puoi fare solo congetture che però purtroppo non ti servono a niente.

  55. Nel 1970,forse anche prima,il comune realizzo’ una strada per la quale occupo’ una fascia del terreno di proprieta’ di mio padre non rispettando i confini catastali. Le varie amministrazioni che si sono avvicendate nel tempo non si sono mai accorte di tale sconfinamento ne’ hanno mai presentato pratica di usucapione. Oggi che devo vendere la restante parte del terreno, quali azioni e quale comportamento devo tenere verso il Comune?

  56. Risulta una striscia di terra tra il mio confine e la strada, che è rimasta del vecchio propretario, in quanto il Comune si è spostato di 80 cm dai rillevamenti. Ho fatto la ricenzione è ci stò passando dal 1985. Però nel 1994 il vecchio propretario mandò una lettera dopo circa 19 anni dall’acquisto del terreno se volevamo comperare quella striscia di terra. Non comprai e sono andato avanti fino ad oggi . Oggi il propretario ha venduto e l’acquirente pretende di essere pagato x quella striscia di terra pur sapendo quando ha acquistato che c’era questa situazione.Chiedo il mio possesso di transito su quella striscia di terra tra ricenzione e fabbricato e leggittima la richiesta del nuovo propretario. Grazie

    • Non ho capito proprio niente. Ti conviene sederti con un avvocato ed esporgli la situazione con calma e in tutti i suoi dettagli, per chi le vive e le vede queste cose sembrano semplici, ma quando un professionista che non conosce i luoghi e le situazioni deve addentrarcisi è tutto un altro paio di maniche e la cosa è molto più complicata.

  57. Andrea Costantini says:

    Gentile Avvocato, quando acquistai casa acquistai anche una particella di terreno ad uso esclusivo confinante con un’altra proprietà sulla quale insisteva una tettoia successivamente condonata di cui uno spigolo è a contatto con il confine del vicino (a suo tempo costituito da una rete alquanto lasca).
    Successivamente, poichè oltre al manufatto venne condonato anche il volume, chiudemmo la tettoia (previa giusta DIA ed obbligo da parte del Comune di rivestire il nuovo manufatto con perlinato di legno) con tamponamento in gasbeton rimanendo all’interno del perimetro di pianta.
    Il vicino confinante ha deciso di rifare la recinzione, senza consultami preventivamente, avanzando di dieci centimetri con il nuovo confine adducendo che sul mappale catastale è li che doveva essere il confine.
    Il vecchio confine era fissato a partire da alcuni occhielli di metallo arretrati di dieci centimetri rispetto al mappale catastale ed è lì dal ’59 quando le case vennero costruite dall’INA CAse e la vecchia tettoia da almeno il ’77, ritengo pertanto che già il vecchio proprietario, antecedente a me, avesse usucapito.
    Il Problema, oltre ad aver spostato il confine (avrebbe dovuto chiedermi qualcosa?) sarebbe quello che ora il nuovo manufatto risulterebbe all’interno della sua proprietà per almeno dieci centimetri e quindi il proprietario mi ha minacciato che se non sistemo, mi fa abbattere il manufatto di recente costruzione.
    Ma lo può fare?
    (in verità forse, rispetto al confine originale, di due o tre centimetri abbiamo sconfinato, giusto lo spessore del rivestimento esterno, cosa per cui sono disponibile ad accordarmi)

    La ringrazio

  58. Leonardo says:

    Salve.Vorrei,se possibile delle delucidazioni in merito ad una questione che mi si è presentata da qualche tempo,visto che leggendo sul vostro sito,ho riscontrato la similitudine di alcuni casi con il mio ed anche,spero,avendo notato la vostra disponibilità.Ho acquistato nel 2009 una casa per le vacanze dal proprietario precedente che l’aveva avuta per usucapione nel 1995.I subalterni della particella sono 3 ; 2 riguardano la costruzione ed 1 è la corte comune ai 2 subalterni.La costruzione è una bifamiliare.Ho scoperto che al catasto i confini della corte sono inferiori alla realtà,ma intorno c’è un terreno appartenente al vicino. Il vicino ha fatto dei lavori e vuole un pezzo di corte che si trova sotto la sua casa.Va bene,dico io,ma la rete di recinzione che c’era quando ho acquistato ,resta dov’è,mentre io,rientro in possesso della parte che si trova attualmente nel tuo terreno.(stiamo parlando di strisce di terra di 15-20mq).Il mio timore è che gli debba cedere la striscia di terreno sotto la sua casa ed anche quella eccedente l’altro mio confine per usucapione.Un grazie a chiunque possa darmi una risposta chiara,visto che di queste cose non se ne capisce mai tutto quello che c’è da capire.

    • Non é possibile dare risposte chiare a situazioni confuse, purtroppo, e l’usucapione é sempre un istituto dall’applicazione pratica difficile e confusa. Il mio consiglio é quello di cercare un accordo.

      • Leonardo says:

        Salve.Grazie mille per la risposta.Sicuramente cercherò di trovare un accordo,ma non vorrei mi cadesse in testa qualche tegola bella pesante.Non so proprio che pesci prendere,o a chi rivolgermi,visto che non ho ricevuto più notizie nè dal geometra incaricato da me,nè dall’ingegnere che ha seguito i lavori,nè,tantomeno,dalla proprietaria.
        Cordialità.

        • Scrivi una lettera a tutti in cui li inviti ad un incontro per discutere la materia.

          • Leonardo says:

            Grazie,farò così sicuramente.
            Aspetterò ancora un pò di tempo, poi farò così.
            Grazie per l’interessamento.
            Cordialità

            • Leonardo says:

              Salve.La cosa è molto più ardua del previsto!Sono ancora indeciso se invitarli a discutere pacificamente la cosa oppure no.Vorrei mandare loro una raccomandata per confermare la mia intenzione di rivendicare la propietà,come mi è stato consigliato.Però ho timore che così facendo,possa deteriorare ancora di più il rapporto (se possibile).Non ho più avuto notizie e continuo a non averne.Ma il problema maggiore è che non è possibile reperire i recapiti dei vicini,visto che è una seconda casa.L’ufficio del catasto mi ha risposto che non rilasciano queste informazioni.
              Visto e considerato anche che mia moglie preferirebbe evitare il più possibile queste discussioni,vorrei evitare di andare contro le sue idee,che peraltro,sono anche condivise in parte da me.
              Non penso che la vicina si metta ad istruire una causa di usucapione (o come si dice) per 20 mq di terreno.O devo aspettarmi anche questo?
              Cosa mi consiglia lei?
              Grazie per la risposta!
              Cordialità

              • Io scriverei, una lettera può essere anche redatta con toni cortesi e amichevoli. Ad aspettare invece di solito non si risolve niente…

                • Leonardo says:

                  Salve.Sì,anch’io propenderei per la lettera,il problema è reperire gli indirizzi.
                  E poi,c’è anche la questione di mia moglie che non ama comportarsi in questo modo.Lo so che una lettera,come dice lei,può essere redatta in toni amichevoli,ma mia moglie non vuole proprio comportarsi così. Ho detto che in parte condivido la decisione di mia moglie,perchè siamo tutti e due tipi pacifici ed abbiamo comprato quella casa per rilassarci e non per fare la guerra con i vicini,ma,mi scusi la sfacciataggine,se le cose dovessero prendere una brutta piega,potrei incaricare lei di occuparsi della questione o ciò andrebbe contro la politica del sito?
                  La ringrazio e la saluto cordialmente.

                  • Allora puoi fare la separazione e subito dopo la lettera ti faccio lo sconto ;-) Scherzi a parte, potrei assisterti se credi senza problemi. Buona serata e buon fine settimana.

                  • E comunque gli indirizzi si trovano basta fare le ricerche del caso.

                    • Leonardo says:

                      Buongiorno.Battuta per battuta,non servirebbe a niente la separazione….mia moglie rimarrebbe comunque proprietaria al 50% di tutto,quindi avrebbe comunque una voce in capitolo!
                      Comunque grazie per la disponibilità.Quando avrò notizie le farò sapere!
                      Intanto e’ già confortante sapere che potrò rivolgermi a lei.
                      Cordialità.

                    • Giusto ;-). Mi raccomando però dammi del tu. Buon fine settimana.

                    • Leonardo says:

                      Salve.Volevo chiederti ancora una cosa:La particella con i relativi subalterni stata costituita il 28/5/1994,di propietà dei vicini, ed è agli atti dal 5/6/1998
                      .Nel corso degli anni ha cambiato proprietario una prima volta per usucapione il 5/10/1995 diventando del propietario che l’ha venduta il 23/1/2009 a me. Da quale data potrebbe decorrere un eventuale
                      diritto di propietà per usucapione?
                      Grazie anticipatamente per la risposta.

                    • L’usucapione non si base sulle risultanze catastali ma sul possesso che è una situazione di fatto, quindi bisogna vedere la situazione di fatto ancor prima delle carte.

                    • Leonardo says:

                      Salve.Allora il discorso dovrebbe volgere ancora di più in mio favore,visto che quando ho acquistato,la situazione di fatto era quella attuale,con gli attuali confini.A me quello che interessa è che non mi si portino via quegli 8 mq di terreno che farebbero diventare i 35-40 mq di giardino coltivati da mia moglie,ancor più insignificanti.Per il discorso del possesso,credo che vada anch’esso in mio favore perchè quella recinzione(per intenderci quella sotto la sua abitazione,che delimita le due proprietà,che fa andare il mio giardino sotto la sua abitazione), sta li da tempo immemore,comunque almeno dall’accatastamento della particella.
                      So che sto approfittando della tua disponibilità,ma è per sapere che cosa dovrò aspettarmi,scusami.
                      Cordialità

                    • Non c’è problema, sei sempre il benvenuto nel blog.

  59. roberto says:

    Salve, io ho acquistato un immobile, questo ha sulle cartine anche una corte che attualemnte (come al momento della contrattazione) è recintata e integrata in altra proprietà, i proprietari che mi hanno venduto l’immobile hanno sempre sostenuto che questo era in uso gratuito e che gli occupatori erano già informati che al momento della vendita avrebbero dovuto ridimenzionare i confini. Tutto questo no e successo, anzi ho saputo che i proprietari erano ben a conoscenza che i signori vicini avevano già fatto partire la richiesta di usocapione, che di conseguenza ora stanno giarndo a me. Nell’atto con il notaio (non ostante lui abbia espressamente chiesto cosa fosse) hanno detto che era corte esclusiva dell’immobile. In che modo posso tutelarmi? posso denunciare o chiedere danni a chi mi ha venduto l’immobile? L’agenzia che non ha verificato la cosa ha delle responsabilità?

    • Sull’agenzia farei poco conto, invece se sul contratto di compravendita è garantita la proprietà della corte c’è un inadempimento bello e buono, ancora più grave se la causa di usucapione era già stata iniziata tramite notifica dell’atto di citazione.

  60. Antonio says:

    Salve,
    considerando il vostro elevato livello di competenza in materia,vorrei esporre il mio caso.
    Vi scrivo dalla Sardegna, 10 anni fa ho acquistato da mio padre un terreno di 13000 metri confinante con il mare (proprio con la batigia demaniale) che risulta sulla fascia costiera in zona H2 con un indice di costruzione dello 0,002%. Da oltre 20 anni io e la mia famiglia abbiamo usufruito di questo terreno per le vacanze estive, e nelle altre stagioni per la ricerca di funghi, asparagi, pulizia e manutenzione, Le stesse cose sono state effettuate nel terreno con cui risulto confinante, risulta abbandonato, non è mai stato pulito da altre persone, ha lo stesso indice di costruzione del mio ed è composto prevalentemente da vegetazione selvaggia comprendente specie di piante “protette” come i ginepri Sardi. Sia il mio terreno che quello confinate non sono mai stati recintati perchè risultano delineati da una strada con guard-rail , dal mare e da alcune ville accuratamente recintate, che dovrebbero appartenere rispettivamente ai noti Pippo Baudo, Lilli Gruber e Carlo Pedersoli detto Bud Spencer. Mio nonno diceva che il terreno che è stato abbandonato apparteneva ad un conte del Belgio che è morto. Posso intraprendere il diritto di usucapione? Di quali elementi avrei bisogno per far valere l’eventualità di tale diritto?
    Grazie,
    Antonio

    • Beh, il discorso è abbastanza complesso. Se hai sempre posseduto (a questo riguardo pulizia e manutenzione vanno benissimo) questo terreno, i presupposti potrebbero esserci, ma la cosa deve essere vagliata con attenzione: occorrono testimoni, eventuali documenti (una prova molto spesso usata nelle cause di usucapione sono le ricevute delle tasse, ad esempio, che mi pare però di capire che nel tuo caso non ci siano), occorre capire anche con esattezza a chi è intestato attualmente questo terreno. Potrebbe valer la pena approfondire la cosa, ma devi necessariamente incaricare un avvocato per farlo, cioè senza dargli l’incarico di fare la causa puoi acquistare una consulenza per valutare, stragiudizialmente, se potrebbero esserci i presupposti per farla, riservandoti di decidere dopo.

  61. Antonio says:

    Infatti tasse non ce ne sono perchè risiede in zona H2 come se fosse un cimitero. Il terreno dovrebbe essere intestato agli eredi (residenti nel Belgio) di questo conte che è deceduto. Mi conviene rintracciarli per capire a chi notificare l’eventuale procedimento? Come posso fare per sapere chi sono? Il primo passo da seguire sarebbe quello di fare una visura al catasto con il foglio e mappale del terreno? Si può fare? Troverei il nome del deceduto o avranno fatto una rettifica inserendo gli eredi?

    • Rintracciare gli intestatari attuali del terreno è assolutamente indispensabile perchè gli deve essere notificata la citazione introduttiva del giudizio, è ovvio che non si può usucapire senza avvertire chi, sulla carta, sarebbe il proprietario. Se stanno in Belgio non è un problema, si fa una notifica internazionale, l’importante è individuarli per bene, anche perchè nel caso in cui si dimentichino delle parti necessarie la sentenza di usucapione potrebbe sempre essere annullata anche dopo averla ottenuta, quindi è un punto sul quale occorre essere molto pignoli. Per il resto, siccome è necessario incaricare un avvocato per fare la causa di usucapione a mio giudizio ti converrebbe far fare a lui tutto questo lavoro di ricerca preliminare. Ovviamente, se vuoi un preventivo da parte del nostro studio non hai che da chiederlo.

  62. pinna nazario says:

    Ho aquistato un terreno agricolo ed il confinante e’ un terreno a vigna ,gia ‘impiantato, il vignetto con misure e segnalazioni del confine .il vicino ha estipato il vignetto e fatto un impianto nuovo il 20/04/2013. mi trovo impiantato una parte che prima si usava per passagio.avendo lui arato questo passagio oralmente le o detto di controlarsi il confine ma lui niente ed oggi me lotrovo impiantato a vigna come mi devo comportarmi?

  63. Salve! ho comperato un terreno 30 anni fa..e adesso dopo un frazionamento ci siamo accorti (io e il mio ingegnere) che la mia proprietà arriva ben 7 metri al di la del confine attuale (7 metri di terra li usufruisce il mio vicino)! Io vorrei regolarizzare la cosa,e gli ho detto: o si mettono i confini catastali, oppure te la intesti…..pagando una cifra simbolica di 1.000 € (il terreno di mia proprietà che usufruisce lui ne vale almeno 3.000€)! Ma lui dice che non vuole spendere soldi e che per lui il confine è li dove è sempre stato e non farà nulla….Come mi devo muovere? Posso imporgli di ridarmela oppure di intestarsela? Grazie…

    • Non so come tu abbia condotto questa «trattativa», cioè se tu abbia usato il fai-da-te o abbia incaricato un legale di mandare una diffida. Nel primo caso, sarebbe il caso di provare, appunto, con una diffida tramite legale. Una volta esaurite le possibilità di risolvere la cosa negozialmente, l’unica è una causa di rivendicazione (rei vindicatio) o regolamento di confini (finium regundorum), dove il confinante sarà tenuto a costituirsi e a sostenere le sue «ragioni». Se, comunque, non si costituisse, potresti recuperare la fettina di terra, se, invece si costituisse dicendo di averla usucapita, potresti sempre aderire alla sua eccezione e lasciargliela, sarebbe un risultato utile comunque. In ogni caso è bene che tu metta tutto per iscritto il prima possibile perchè se dovesse succedere qualcosa (parlando in generale) in quella fettina potresti, stante l’intestazione almeno sulla carta, esserne chiamato a risponderne.

  64. Grazie! Io ho condotto la mia trattativa facendo da solo! Io non rivoglio indietro la terra, ma voglio che lui se la intesti! Ma lui non vuole spenderci soldi….. Mi conviene mandargli una lettera con raccomandata con ricevuta di ritorno dicendogli che: o si rimettono i confini come sulle mappe oppure lui me la compera per una cifra modica di 1.000 € facendosi spese dell’atto notarile (il frazionamento siccome stò già frazzionando un’altro terreno lo pago io)! Se lui non volesse aderire come mi devo muovere?
    Grazie….

    • L’idea è più o meno questa ma ti sconsiglio di fare da solo: quando si tratta di condurre trattative (la lettera è solo un primo passo), un avvocato se è bravo ha molte più possibilità di successo dell’utente che si
      muove personalmente. È un aspetto di cui parlo spesso, penso che vi dedicherò un apposito articolo perché è giusto che gli utenti sappiano distinguere le cose che possono fare da soli da quelle in cui è meglio
      mettere un avvocato.

  65. Io gli ho proposto di intestarsela pagando una cifra di 1.000 € perchè ho sentito che se lui dovesse procedere all’uso capione gli ci vorrebbero molti più soldi….
    Grazie….

  66. Il punto é: Lui non vuole spostare i confini e non vuole neanche intestarsela xchè non vuole spendere soldi….! Come posso procedere? Io ho parlato solo verbalmente con il mio vicino!
    Grazie! Gli posso far mandare una lettera dicendogli o si spostano i confini e si intesta la terra?

  67. Il mio discorso nei suoi confronti mi sembra onesto! Visto che non è un’errore di nessuno dei due, ma è un’errore del passato…io più che dirgli o si spostano i confini o mi dai una cifra simbolica di 1.000 €, (visto che il frazzionameto lo pago io)….Di più che posso fare? Mi sembra di essere onesto….e mi sembra che lui è un’ignorante e “testone”…
    La Ringrazio fortemente….

    • Il tuo atteggiamento é rispettabilissimo, purtroppo questo spesso non basta. Se tutti fossero sempre ragionevoli, non esisteremmo nemmeno noi avvocati, se invece ci siamo e siamo così tanti ci sarà una ragione ;-)

  68. Io adesso riprovo a riparlarci, ma quindi se lui non volesse ne spostare i confini, ne intestarsi la terra come mi devo muovere?
    Grazie….

  69. Si tutto chiaro…..tento cos’ì, e se non va a bun fine gli faccio scrivere una lettera da un avvocato dicendogli o sposti i confini o ti intesti la terra dandomi 1.000 €! Penso di andare avanti cos’ì…! Non mi è chiaro è che non vorrei andare incontro ad una causa..
    La ringrazio infinitamente!!!

    • Nessuno vorrebbe andare in causa, così come nessuno vorrebbe ammalarsi, o peggio, ma se i problemi li lasci lì dove sono e non li curi da soli non si risolvono. Rivolgiti ad un avvocato, esponigli le tue idee e le tue preoccupazioni poi lascia che sia lui a consigliarti la strategia più giusta che può essere quella che hai in mente oppure una diversa magari anche solo con lievi variazioni.

  70. Ok, la Ringrazio molto….

  71. Salve, vorrei porti un quesito per me molto confusionale. Sono proprietario dall’80 di una villetta di circa 100mq con il muro di “confine” a circa 4m (inferiore ai minimi 5m per nuove costruzioni), il problema si è presentato con l’inizio lavori del tetto, infatti il confinante (entrato in possesso della proprietà qualche anno fà) ha richiesto la demolizione/arretramento di tale, siccome era a distanze minime inferiori di metri 5. Ora, dopo aver controllato la mappa catastale, ho evidenziato una discrepanza… infatti dalla mappa catastale si evidenzia come il muro di confine (fatto bonariamente 10-12 anni fà) fatto insieme ad un mio parente ex confinante con cui ero in ottimi rapporti, sia in effetti sconfinato nella mia proprietà per circa 7metri, se riuscissi a fare un riconfinamento potrei avere la meglio sulle intenzioni della mia confinante attuale?? Il vicino potrebbe procedere all’usucapione ugualmente anche se è entrato in possesso dell’immobile da pochissimi anni?

    [scusa per il doppio post, ma ho notato di aver risposto ad un messaggio di un altro utente, spero di non averti incasinato tutto]

    • Potrebbe. L’usucapione, o meglio il possesso ad usucapione, infatti si «eredita» e circola come qualsiasi altra posizione giuridica, per cui l’attuale possessore può assommare al proprio il possesso anteriore. Ovviamente bisogna vedere se ce ne sono le condizioni, e comunque valutare tutta la situazione nel suo complesso.

      • Grazie mille per la tua disponibilità….se. la delimitazione del confine.e’ stata fatta sula mappa nel momento della vendita al nuovo proprietario e quindi il muro segnava in confine visivo sarebbe diverso?? Grazie ancora

        • Se per mappa intendi le mappe catastali, sappi che il catasto serve solo per tassarti ma quando hai un problema di confini è pressoché inutile (lo dice esplicitamente anche il codice civile).

          • Ok, sei stato molto esauriente, un ultima domanda:

            Se le abitazioni, nel passato (max 4 anni fà) non esistevano proprio al catasto (abusive) ma con il condono sono state inserite da poco, il possesso ad usucapione viene a mancare per il confinante siccome non sono trascorsi nemmeno 5 anni da quando “esiste”? Inoltre posso pretendere una qualche somma di denaro, per le accuse “infondate” e pretendere anche io le spese che lei voleva farmi sostenere, ed in più i costi dell’arretramento del tetto fatto inutilmente?

            Grazie infinite, sei gentilissimo.

            • Per favore, e scusami, ma niente salamelecchi, che non sono la mia passione nè ovviamente il motivo per cui scrivo in questo blog. Per venire alla tua domanda, stiamo sconfinando un po’ nel fantadiritto, come spesso purtroppo succede quando si parla in generale senza conoscere il caso nei suoi dettagli. Quello sotteso alla tua domanda può effettivamente essere un argomento difensivo, ma di certo non taglia la testa al toro: hai fatto bene a mettere «esiste» tra virgolette, perchè che il censimento di un immobile sia necessario per la sua esistenza giuridica è un concetto che sarebbe tutto da dimostrare e valutare. Si può provare a sostenere, sicuramente, poi dipende molto da come lo vede il giudice. Anche perchè il possesso, che è quello rilevante ai fini dell’usucapione, è come noto una mera situazione di fatto e non diritto, ciò che porterebbe ad escludere la rilevanza di aspetti addirittura fiscali. La seconda domanda non mi è del tutto chiara, comunque il mio “consiglio” finale, prima di lambiccarsi il cervello con delle mere ipotesi, sarebbe di provare a fare una trattativa con la controparte mandando la classica diffida: inutile aprire ventagli di possibili casi in astratto prima di sondare il terreno!

  72. Enrico says:

    Salve! Volevo pole una domanda!
    Dietro casa mia c’è un pezzo di terra che da oltre 40 anni (prima da mio nonno e poi da mio padre) teniamo pulito..addirittura abbiamo recintato con una rete x farci girare il mio cane…..un po’ di tempo fa ci è venuta voglia di sentire chi era proprietario di quel terreno x poterlo acquistare….e dalla ricerca è venuto fuori che è di proprietà del comune…..! Allora siamo andati in comune x sentire se lo vendevano (loro non sapevano neanche che era di loro)…..e ci hanno detto che non possono venderlo xchè fa parte del verde pubblico…e se lo volevamo noi dobbiamo scambiarlo dandogli un’altro pezzo di terra equivalente a quello da un’altra parte (che noi non possediamo, e quindi dovremmo comperarlo)…..poi ci hanno detto: a noi non interessa….usatelo pure che a noi (comune) non interessa……
    Se in tutti questi anni (40) noi non lo avessimo tenuto pulito siccono è adiacente ad un piccolo fiumiciattolo penso che sarebbe ora infestato da piante erbacce roghi!
    Possiamo fare uso capione di quel terreno? Grazie….

    • Bisognerebbe fare degli accertamenti sulla effettiva proprietà e regime giuridico di quel terreno cioè se di Stato, Regione, provincia, Comune, se costituito in demanio, che è assolutamente non usucapibile, o in altro regime. Una alternativa potrebbe essere quella di fare una convenzione per farselo dare in gestione.

  73. Enrico says:

    dovrebbe essere comunale, non del demanio….ci hanno detto che è verde pubblico…..

    • “verde pubblico” è una espressione che da quel che ci interessa non significa niente, bisogna accertare lo stato giuridico del terreno con apposite ricerche

  74. Michele says:

    Buongiorno. Le faccio innanzitutto i complimenti per il sito e la ringrazio in anticipo per la sua cortese disponibilità.
    Volevo porle un quesito.
    Quindici anni fa ho acquistato un terreno in Provincia di Roma da un vecchietto che aveva a sua volta acquistato il detto bene oltre 40 anni possedendolo indisturbatamente secondo i confini ancora oggi ben delineati da alcuni filari di alberi. Oggi il proprietario del fondo vicino ha costruito un deposito attrezzi di enormi dimensioni, a quanto pare regolarmente autorizzato dal comune, a distanza di neanche un metro dal predetto confine. Ho subito contestato al confinante che il regolamento edilizio urbano del comune prescrive una distanza minima dal confine di ben 5 metri, non rispettata in questo caso. Lo stesso mi ha risposto che dalle mappe catastali il confine reale risulterebbe posizionato all’interno della mia proprietà in modo tale che i 5 metri verrebbero rispettati.
    Il quesito è il seguente. Premesso che ho numerosi testimoni pronti a testimoniare che i confini cos’ come oggi presenti sono rimasti fermi e rispettati per oltre 50 anni, posso usucapire il relativo tratto di terreno presuntivamente di proprietà del confinante unendo il mio possesso a quello del mio venditore? E poi posso agire per far abbattere la costruzione posta a distanza non regolamentare? O semplicemente agisco direttamente per far rispettare il confine e se eccepita la presunta invasione eccepisco a sua volta l’intervenuta usucapione?
    Grazie
    Michele

    • È indifferente, in ogni caso devi far valere il tuo usucapione o comunque il tuo titolo di proprietà. Da quel che riferisci la tua situazione sembra fondata ma è chiaro che prima di partire con la causa vera e propria bisogna studiare approfonditamente tutta la situazione.

  75. Giovanni says:

    Gentile avvocato Solignani ho una situazione un po particolare e in merito volevo gentilmente chiederle alcune cose,
    la mia famiglia da circa 70 anni (prima i miei nonni ,poi i miei genitori e ora io) abita in una casa colonica ,dove anno sempre pagato il fitto del terreno circostante hai signori proprietari anche del rudere ,preciso che sul contratto di fitto c’era solo il terreno, poi nel 1980 i miei nonni hanno aquistato una parte del terreno e il 50% del rudere ,poi i nonni sono morti nel 2003 e mio padre a continuato a pagare il fitto dell’altra parte del terreno, ma senza contratto e sulla ricevuta c’è scritto fitto del terreno,
    siamo arrivati al 2007 dove Tizio aquista dai proprietari un altra fetta di terreno e una parte del rudere ,ma Tizio riconoscendo che noi abitiamo li da una vita ci ha ceduto tramite atto la parte del rudere che lui ha aquistato per circa 30000€ ,
    quindi noi ora siamo proprietari del 90% del rudere , a questo punto io ho ristrutturato una parte del rudere fittandola ad una ditta, ma in questa parte c’è una piccola unita che è dei vecchi proprietari , a questo punto visto che questi sign. sono piu di 50 anni che non vengono nella loro proprieta e noi ci siamo sempre comportati da leggittimi proprietari avendo noi le chievi, delle stalle, delle stanze e di conseguenza ci siamo sempre sobbarcato di spese per tenerle in ordine,
    posso ritenermi proprietario di tutto per Usucapione?
    anche perche la parte ristrutturata che poi ho fittato ho speso tanti soldi .
    Certo di una vostra risposta vi ringrazio anticipatamente

    • Il caso va studiato molto più approfonditamente per poterlo dire, i presupposti potrebbero esserci ma va studiato bene, purtroppo le questioni di usucapione sono abbastanza complesse e non si può trattarle senza sedersi a consultare e «leggere» insieme sia i documenti sia gli elementi di fatto della situazione.

  76. Carmelo says:

    Gentilissimo avvocato ho un’altra situazione particolare da chiedere consulenza-
    socio el dire che mio padre fino al 1973 aveva con mio nonno ( padre di mia Madre) e i due suoi figli una società di costruzioni ( amministratore unico mio Nonno) . Nel 1973 durante una costruzione (che fù ultimata ) mio nonno muore causa infarto. gli succedono ovviamente la Moglie Nonna e i suoi figli. Fin qui sembra normale il palazzo viene ultimato nel settantacinque e prima della divisione le quote immobiliari e liquidi mia nonna muore. Nel frattempo mio padre e mia madre si separano ( la separazione e durata 1 anno) a causa dei continui litigi con mia madre in quanto mio padre ( con ragion di fatto) aveva fiutato che i cognati stavano facendo delle irregolarità per assicurarsi maggiore immobili sia dovuti alla successione che sarebbe toccata a mia madre che immobili e liquidi derivanti dalla vendita di alcuni immobili della società dell’ultima costruzione. infatti e purtroppo raggirando mia madre le fanno intendere che nelle quote che le sono state date per la successione erano comprese a parer loro le quote della società. Mia madre non conoscendo per ignoranza lo stato patrimoniale di mio nonno se ne stà . Mio padre nel contempo avendo capito tutto impianta una causa contro i soci per richiedere i suoi diritti. Mia madre avendo paura ed avendo scoperto ( senza capire l’entità del danno economico) che per ledere mio padre ed ella stessa i fratelli avevano falsificato la sua firma e quindi potessero rischiare la galera, chiede a mio padre ( che nel frattempo si era riconciliato) di non far piu’ nulla. al di fuori della successione e dalla società erano rimasti due magazzini che mio nonno con regolare compromesso aveva intestato a mio padre e no era stato fatto alcun atto anche se i soci avevano decurtato dalla società il denaro per poter effettuare l’atto.i Magazzini nel contempo rimangono per anni ancora intestati alla società e quindi ai successori di mio nonno fino al 2002 ( nel frattempo uno dei miei zii “socio” muore) ed i figli dopo continue richieste di passaggio ( gli altri eredi erano stati sempre pronti al passaggio) finalmente si decidono a firmare l’atto , ma con una piccola clausola e cioè che mia madre ( per comodità veniva intestato tutto a mia madre)dichiarasse che la cantina posta al 7 piano della sua abitazione alla sua morte ne poteva prendere con titolo di proprietario uno dei miei cugini, ( faccio presente che anche tale immobile è rimasto indiviso . Scusandomi e sperando di essere stato chiaro la mia domanda è si può fare ancora qualcosa per poter recuperare un minimo sie della legittima di mia madre che, dalle quote di societarie . Se c’è una pur minima possibilità essendo passati 40 anni mi può consigliare cosa fare e come muovermi ( dimenticavo che potrebbero esserci delle firme falsificate di mia madre

  77. Buongiorno, su una parte di terreno di proprietà del mio condominio 30 anni fa è stato costruito un altro condominio che praticamente ha per sbaglio “sconfinato”. Stiamo cercando di metterci d’accordo per la compravendita ma intanto se si verificano danni a cose o persone su quel terreno, o anche eventuali lavori di manutenzione, su chi ricade la responsabilità?

    • Come ti dicevo via mail, sino a che non interviene un titolo di passaggio di proprietà i proprietari siete ancora voi con tutto quel che ne può conseguire. La risposta, più dettagliata, sarà comunque pubblicata sul blog a beneficio di tutti ;-)

  78. Salve avvocato Solignani,
    Innanzitutto, la ringrazio per l’opportunità che ci offre mediante questo blog. Non le rubo altro tempo, e le espongo subito il mio disguido.
    Ho ereditato un’immobile ove sapevo fossero i miei avi titolari della corte antistante dello stesso. Sancisco che la palazzina è composta da 1 appartamento e da 2 magazzini. A seguito della compravendita di uno dei magazzini (2005), il nuovo proprietario avalla il diritto di proprietà sulla corte. Dalle ricerche effettuate, il rogito originario del 1958 sancisce che l’immobile ora di mia proprietà avrebbe acquistato solo 1/3 della corte con relativa clausola di censo annuo inferiore a £. 1000 ma, nel rogito successivo degli anni 90 (donazione da padre a figlio dell’immobile) non si parla per nulla della corte. Negli anni, i miei avi, hanno proclamato la titolarità esclusiva sulla corte eseguendo i lavori di manutenzione in modo autonomo, impedendo la bitumazione e altri interventi da parte di terzi (ivi incluso l’Ente), ponendo l’accento nelle relative richieste di autorizzazione depositate presso il Comune ove, si sanciva la titolarità unica ed esclusiva sulla medesima. A data odierna veniamo a sapere che i nuovi proprietari hanno depositato un progetto di ristrutturazione dell’intera corte avallando il diritto di proprietà esclusiva e totale a seguito di un mancato frazionamento della corte in oggetto (il progetto è stato bocciato dall’Ente ma, alla mia persona, non è stata data nessuna comunicazione come soggetto controinteressato, sono venuto a conoscenza della cosa a seguito di un “riporto informativo” da parte di terzi).
    E’ possibile che i miei avi, nonostante la novella della proprietà di 1/3 abbiano eseguito l’usucapione su una corte condominiale che, garantisce l’ingresso (unico) ai magazzini sottostanti l’immobile?
    Infine, leggendo sia la sentenza del 5 febbraio 2007 della Cassazione, sia la risoluzione 52E dell’Agenzia delle entrate del 2009 che mi “obbliga” a far presente detto bene nell’asse ereditario, è possibile che talune documentazioni (sentenza e risoluzione erario) mi cautelino da quelli che sono i “cavilli giudiziari”?
    Vedendo i comportamenti di questi ultimi sono un po’ preoccupato!
    La ringrazio in anticipo.

    • Il comproprietario può anche usucapire la proprietà esclusiva a certe condizioni, per sapere se questo o altro si è verificato nel tuo caso però bisogna esaminare i disegni, le foto dei luoghi, i documenti e quant’altro. Ti serve, se vuoi approfondire, una consulenza, anche se onestamente non so se possa valerne la pena.

  79. E’ possibile coltivare campi che affianchino abitazioni, oppure essi devono essere portati esclusivamente a prato?

    • Ovviamente in linea generale è sempre possibile. Questo è un classico esempio di domanda generica che come tale non ha nessun senso pratico, bisognerebbe sempre esporre il problema che si ha e lasciare al giurista il compito di imquadrarlo.

  80. Gentilissimo Avvocato, mia mamma è proprietaria di un magazzino dal maggio del 1995 quest’anno è nata la necessità di effettuare degli interventi al detto immobile e mi sono rivolto al mio geometra.
    A seguito rilievo dello stato di fatto del detto immobile, restituite le misurazione su elaborato grafico, confrontato lo stesso con la mappa e la planimetria catastale,
    si sono riscontrate evidenti anomalie sia nelle dimensioni che nella posizione planimetrica;
    Verificata la consistenza dell’immobile anche storicamente, si è accertato che le condizioni attuali del sito risalgono ad almeno l’anno 1974 (tramite foto aeree in regione).
    In pratica una piccola parte del magazzino risulta costruita su proprietà del vicino e nell’atto di compravendita non sono indicate misure ma una vendita a corpo nello stato di fatto.
    Posso effettuare un’azione di usucapione abbreviata (10 anni)?
    Il vecchio proprietario era comunque in possesso da più di 20 anni del magazzino come da foto aeree dimostrano, quindi posso eventualmente evedenziare l’avvenuta usucapione del vecchio proprietario.

    Ringraziandola anticipatamente per la cortese attenzione

    Distinti Saluti

  81. gragnanese says:

    Spett Avvocato,

    Ho un piccolo terreno 100 mq davanti casa mia ( corte ) a di un quadrato dove su di un lato c’è l’ingresso di casa , altro lato confina tutto con un terreno recintato di altro proprietario con accesso dalla pubblica via.
    Gli altri 2 lati si collegano rispettivamente su due piccoli viottoli sterrati comunali che vanno a finire entrambi sulla strada principale .Tenga presente che siamo in una piccolissima frazione di un piccolo comune e che raramente qualcuno utilizza i viottoli a piedi accedendo sull’aia ( la macchina non ci passa ) per accorciare il tragitto .
    Posso chiudere con cancelli i 2 accessi dalle stradine comunali o devo lasciare il passaggio fin’ora aperto a tutti ?

    grazie

    • È impossibile poter dare una risposta senza visionare i titoli di acquisto, accertare la natura giuridica di eventuali parti comuni e strade e viottoli interessati dall’operazione. Volendo, la cosa si potrebbe approfondire tramite una apposita consulenza, ma onestamente credo che difficilmente ti possa convenire e che la risposta possa essere positiva, dal momento che oltre ai profili dominicali ci sono anche quelli possessori.

  82. muro di cinta oltre il confine says:

    Ciao, sono proprietario di un terreno agricolo su cui insiste una piantagione di ulivi e di vite. Il mio vicino circa due anni fa ha realizzato, nella sua proprietà, un muro di cemento con recinzione metallica a circa un metro dal confine (confine identificato anche da un filare di alberi di quercia che lui asserisce essere esclusivamente di sua proprietà, o per meglio dire che ricadono nella sua proprietà. Purtroppo non ho ancora contattato un topografo per verificare la veridicità di quanto “misurato” dai suoi tecnici).
    La mia domanda è questa:
    - considerato che i rami delle grosse querce, vicinissime alla mia piantagione di ulivi e di vite, danneggiano alcune delle mie piante, quelle sottoposte alle zone d’ombra create dagli alberi predetti, potrei chiedere il taglio quantomeno di alcuni dei rami più ombreggianti?
    - Al di là del reale confine catastale, la striscia di terreno di circa un metro che il vicino ha lasciato fuori dalla sua proprietà (con la realizzazione della recinzione) resta comunque di sua proprietà!?!
    - E gli alberi? Ammesso e non concesso che realmente ricadessero nella sua proprietà saranno comunque sempre suoi, almeno per i prossimi 20 anni, vero?
    - Nel caso invece gli alberi fossero posizionati sul confine, se ne può chiedere il taglio in accordo con lui, dividendoceli in parti uguali?
    Grazie anticipatamente

    • Solo che il primo passo per fare qualsiasi ulteriore considerazione è proprio stabilire o cercare di stabilire dove corra esattamente la linea di confine, non ha senso prima di quello fare qualsiasi altro discorso, mi dispiace.

  83. Buongiorno,
    ho acquistato un terreno ottenuto da frazionamento di una proprietà esistente.
    Adesso, sul confine ma non dalla mia parte e attaccato alla griglia in acciaio che fa da recinzione (quindi minore di 3m) e che separa il mio terreno
    con un’altra proprietà (diversa da quella da cui ho acquistato il terreno) c’è un sempreverde (12 metri di altezza) che fa ombra sulla posizione dove costruirò la mia futura
    casa. La presenza di tale pianta è stata acquisita (usocapita) nei confronti dei precedenti confinanti (i proprietari del lotto di
    terreno poi a me venduto).
    Tale diritto di mantenimento della pianta vale anche per me (ovvero ne eredito la situazione)
    che sono subentrato come nuovo proprietario in seguito a frazionamento del terreno oppure posso tranquillamente chiederne
    l’abbattimento? Premetto che copre il passaggio del sole in inverno dalle 12.30 alle 13.30.
    Grazie.

    • Credo che sia un problema ancora in parte controverso, che fa capo alla discussa natura della sentenza di usucapione, se di accertamento o costitutiva. Ti suggerirei di inviare la richiesta di rimozione quale nuovo proprietario tramite diffida redatta da un legale e poi valutare.

  84. Buonasera, sono proprietario di un terreno agricolo in zona boschiva e fuori dal centro abitato e volevo chiederLe alcune informazioni.

    In questo terreno sono stati fatti a mia insaputa lavori di rifacimento un pozzo di scarico, con aggiunta di un tubo di scarico dell’eccedenza che si sviluppa sempre all’interno della mia proprietà che inquina l’area circostante con sostanze e odori facilmente deducibili. Ad un primo approccio con l’ufficio tecnico comunale, mi hanno bollato la situazione come “una cosa tra privati”. Ciononostante ho fatto una segnalazione scritta chiedendo accertamenti sulla regolarità di lavori e di impianto di scarico così come si presenta.
    A Suo parere ho fatto bene? Se il comune mi afferma che sono stati lavori abusivi ma non interviene per sanare la situazione, ho il titolo quantomeno di tappare questo tubo per far cessare lo scarico indiscriminato senza essere passibile di denuncia? (Nemmeno a dirlo non ho possibilità economiche tali da intentare cause varie, accertata anche la totale inciviltà che contraddistingue i proprietari di tale scarico abusivo)
    Sul rogito non vi è specificata alcuna servitù.

    L’altra domanda riguarda la recinzione: un lato della proprietà è “costeggiato” da una strada sterrata che sostanzialmente funge da collegamento ai vari fondi, tra cui i miei.
    Anche in considerazione della conformazione del terreno e del fatto che in passato c’è stato uno scarico di materiali vari sempre nella mia proprietà, posso recintare senza problemi tenendomi 30-50cm all’interno del mio e quindi distante dalla strada? Oppure devo osservare distanze maggiori?
    Anche qui, interpellato l’ufficio tecnico, mi hanno risposto che posso recintare senza permesso se poso semplici pali di legno e rete dato che rientra nella manutenzione ordinaria, non facendo menzione ad alcuna limitazione riguardo i suddetti termini.
    Mi viene il dubbio visto il precedente “fatti tra privati” (in palese contrasto con le varie normative) e viste le svariate recinzioni presenti nel centro abitato. Non vorrei trovarmi a dover smantellare 200 metri di recinzione perché magari i proprietari della fossa famosa per ripicca fanno una segnalazione a loro volta.
    Stando alla visura catastale quella strada è larga 2m, nei fatti è tranquillamente 3,5m. Anche in ottica di protezione da eventuali e impropri allargamenti verso la mia proprietà che poi richiederebbero prove e sforzi economici che non posso sostenere per far valere i miei diritti di proprietario, c’è qualche norma che in un certo senso mi tutela?

    Mi scuso per la lungaggine, in attesa di una sua risposta, cordiali saluti.

    • Sono problemi in cui è impossibile dire qualcosa di sensato senza vedere un po’ di foto, planimetrie e documentazione anche giuridica, cioè solitamente rogiti di acquisto, dell’area. Non ti aspettare a torto o a ragione molto aiuto dall’ufficio tecnico, ti consiglierei di incaricare un avvocato almeno per una prima consulenza, che di solito costa sui 100€, che potrebbe essere in grado di chiarire diverse cose, anche se non risolutiva ti darebbe dei buoni concetti di base intorno a cui iniziare a muoverti.

  85. Buongiorno,
    se posso, espongo un caso: la mia proprietà è da sempre stata divisa da quella del vicino da un fosso: il rogito dice che il confine va individuato a metà fosso. Sulla riva dalla mia parte avevo piantato una siepe che esiste tutt’ora. Circa 10 anni fa, di comune accordo, è stata costruita una fogna e il fosso è stato chiuso, senza determinazione dei confini. Ora, il proprietario confinante, in questi anni, ha chiamato circa 7 o 8 geometri i quali, secondo me, hanno misurato e segnato il confine in modo corretto (sempre nello stesso punto). Il vicino tuttavia ogni volta fa sparire i picchetti di confine in quanto sostiene che non è corretto e ritiene di essere proprietario fino alla mia siepe naturale, cioè oltre il metà fosso. Inoltre posiziona pietre e automobile sulla mia proprietà nonostante la mia opposizione. Cosa fare in questi casi? Faccio bene a togliere quello che lui posiziona? C’è il rischio di usucapione anche se mi oppongo e utilizzo quella striscia di terreno per tagliare la siepe?
    Grazie dell’attenzione, cordialmente.

    • Ti consiglierei di far inviare una diffida per iscritto da parte di un avvocato, con il duplice scopo sia di tutelarti, costituendo la prova scritta della tua posizione ad una occupazione che un domani il tuo vicino potrebbe in qualche modo sostenere, sia di aprire in qualche modo una trattativa sul problema.

      • Grazie avvocato.
        pensavo anch’io di fare così. Credo non ci sia molto spazio per una trattativa, visto che i confini a mio avviso sono certi e visto che, ad ogni misurazione, nessun tecnico li ha mai posti dove sostiene il vicino, sulla base di quale titolo non si sa (non possono aver sbagliato tutti!!!). Io credo che tutto si risolverà con un’azione di regolamento di confini, anche se lascerei che sia il vicino a proporla visto che è lui a contestarli. Lei cosa ne pensa?
        Intanto mi interessa far inviare da un avvocato una diffida per evitare l’usucapione anche se alcune sentenze dicono che è necessario proporre domanda giudiziale di rivendica per interrompere il possesso. E’ così?
        Cordialità.

        • Assolutamente sì. Non è nemmeno chiara la distinzione tra azione di regolamento dei confini e di rivendicazione, in realtà si ha la prima quando la «fetta» di proprietà controversa è richiesta sulla base dello stesso titolo esercitato sulla porzione incontroversa, mentre si ha la seconda quando la richiesta avviene sulla base di un titolo nuovo, che nel vostro caso sarebbe poi l’usucapione. Entrambi i profili potrebbero venire in considerazione nel vostro caso, quindi la diffida deve essere «ellittica». E in ogni caso inizi con la diffida, poi valuti. Non essere così scettico, poi, sulla eventuale trattativa, sinora avete dialogato solo tra di voi, nel momento in cui entra in scena un avvocato le cose possono cambiare e in ogni caso è un tentativo di fare assolutamente prima di andare in causa.

          • Mi permetta un’ultima domanda: nel mio caso non ci sono elementi materiali evidenti che segnano il confine. Le pietre posizionate dal vicino, che comunque sono solo appoggiate e quindi mobili, sono idonee a segnarlo se io non le sposto?
            Grazie

            • È una domanda senza senso Andrea…

              • Leggevo di sentenze dove si parla di pietre o cippi di confine. Ad ogni modo, mi scusi, mi sono espresso male e ho detto una cosa per un’altra. Intendevo dire se sono idonee ad indicare un utilizzo e un possesso esclusivo utile ai fini dell’usucapione della fetta di mia proprietà?
                E’ per questo che chiedevo se conviene spostarle e utilizzare normalmente quella striscia fino al confine: in tal caso, se non erro, vi sarebbe un possesso promiscuo?

                • Dammi pure del tu Andrea. Per il resto, onestamente, non è una cosa che tu possa gestire da solo, nemmeno a livello concettuale se mi è consentito: è troppo tecnicamente complessa e ci sono mille sfaccettature. Devi prendere un avvocato appena puoi, è assolutamente inutile, se non addirittura fuorviante, in una materia come questa, dove è centrale il fatto (e i fatti sono sempre diversi, perché non c’è un caso uguale all’altro), leggere pronunzie rese su altre situazioni.

  86. Buongiorno avv. Solignani,

    le chiedo un parere riguardo alla mia situazione: ho comprato un terreno agricolo nel 2012 di cui fa parte una intera particella che sarebbe totalmente di mq 3100, ma che in realtà allo stato di fatto ben 1400 mq sono utilizzati da probabilmente interminabili anni da altri confinanti; sul rogito però mi sono stati venduti anche questi 1400 mq, perché il venditore ha sempre saputo essere suoi, … era convinto che i 3100mq non comprendessero parte di un terreno confinante.

    Insomma in pratica pure il venditore non ha mai richiesto al geometra di misurare esattamente i confini che aveva acquistato.

    Ora io come posso tutelarmi visto che purtroppo mi sono fidata non chiedendo prima del rogito un estratto di mappa? Sicuramente quei 1400 mq di chiunque siano ormai saranno usucapiti! Il rogito è nullo?
    Posso richiedere che la particella venga frazionata a spese del venditore e che mi vengano restituiti i soldi di quei 1400 mq di cui non usufruirò mai?

    Grazie fin d’ora! Complimenti per le consulenze, davvero interessanti!
    Barbara

    • Per prima cosa dovresti chiedere il rilascio delle porzioni di terreno occupato da altri, dopodiché in caso di mancato rilascio puoi valutare se chiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo e/o il risarcimento del danno. È evidente che ti serve al più presto l’assistenza di un avvocato, secondo me, perché con gli immobili è meglio essere precisi e puntuali nel tutelarsi. Grazie per le tue belle parole, in bocca al lupo.

  87. Grazie infinite per la celerissima risposta!
    Buon lavoro!
    Barbara

  88. Alessandro says:

    Buona sera,
    ho trovato questo interessante blog in quanto anche io ho un problema di confini; nel dicembre 2011 ho acquistato un piccolo terreno in una zona residenziale, recintato e confinante con due altri lotti, uno regolarmente edificato e l’altro vuoto come il mio; dopo aver risolto alcune magagne con un vicino, a novembre 2013 effettuo un rilievo con l’attrezzatura e risulta che il confine con il terreno non edificato (e senza possibilità di edificare) è di 3,5 metri circa spostato all’interno del mio terreno. Tale confine consistente in un basso muretto con rete, è li dal 1982; stante all’istituto dell’usucapione, il vicino avrebbe maturato tale diritto; premetto che il precedente proprietario (dall’82) era all’oscuro di questo spostamento del confine in quanto utilizzava tale terreno solo per svago e mai ha pensato fosse difforme da quanto previsto. In virtù di quanto riportato sopra, mi chiedevo nel caso il vicino, pur avendo maturato abbondantemente gli anni per l’usucapione, possa (a seguito di mia richiesta di spostamento del confine) intentare la procedura per l’usucapione, il fatto che il proprietario precedente ed io, non fossimo assolutamente al corrente del suo possesso in quanto all’oscuro di essere proprietari della striscia di terra che ricade oltre la recinzione e di conseguenza impossibilitati a rivendicarne la proprietà ed il possesso , fin a quando non è stata scoperta la cosa, che possibilità ho di vincere la causa ed oppormi all’usucapione?

    • Questa tua domanda è veramente favolosa ;-) : valutando una ipotesi che non si è ancora verificata, cioè la causa di usucapione, senza aver visto i luoghi, i progetti, la documentazione, i titoli di acquisto, dovrei esprimermi addirittura sul possibile esito di una causa. Tu capisci che è assolutamente impossibile, è già difficile poter capire come possa finire una causa anche dopo aver studiato un caso… Ti consiglio di aspettare e vedere se e che cosa succede, se ritieni che col decorso del tempo il problema possa peggiorare valuta se ordinare una consulenza in cui si potrebbe studiare il caso e prendere i provvedimenti più opportuni.

      • Alessandro says:

        Salve, grazie per la celere risposta!
        Certamente è difficile sapere come finirà una causa, ma la possibilità che io possa comunque oppormi ad essa con la speranza di vincere, può cambiare l’approccio che avrò con il vicino (premetto attaccabrighe). Capisce che un conto è se c’è uno spiraglio, un conto è se al 99% il fatto di non essere al corrente dello spostamento del confine non inficia il diritto usucapito.

        • Capisco, ma purtroppo le cause di usucapione sono molto poco prevedibili proprio perché ruotano attorno ad un istituto che è imperniato sul fatto. Come ti dico, se temi conseguenze negative è meglio che incarichi un avvocato di studiare la situazione, può darsi che ci siano cose esperibili già ora a tua tutela senza la necessità di attendere che il vicino instauri un giudizio di usucapione o meno.

  89. salvatore says:

    buonasera da 1 anno son diventato proprietario di un terreno di mio padre gia recintato da 13 anni circa in buona fede ed ho scoperto oggi che manca un pezzo di terreno in abbondanza 6 metri x 23 circa 120 metri quadri potrei ottenerla??

  90. vincenzo says:

    Il mio confinante si e appropriato di circa 500mq di tereeno rimpiandandoci un vigneto da 15 anni ,come posso fare per riprenderlo,anche perché io ci pago le tasse, se lui lo rivendica come uso capione lo deve regolarizzare catastalmente. grazzie

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