la seconda scadenza delle locazioni abitative

Avrei un problema da porVi. La L.431/1998 ha previsto per le locazioni abitative il c.d. 4+4. Domanda: alla seconda scadenza, cioÚ alla fine dell’ottennio, il tacito rinnovo del contratto Ú di 4 anni soltatno oppure di 4 anni prorogabili di altri 4, cioÚ un altro 4+4? (Michele, via mail)

La risposta dovrebbe essere contenuta nella stessa lettera della legge (art. 2, comma 1, L 431/98: Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione), secondo cui “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto Ú rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.) a prevedere il rinnovo di 4 + 4 per l’ipotesi di mancata disdetta alla seconda scadenza“.

In materia, abbiamo rinvenuto questa senteza della Corte di Appello di Torino, Sez. IV, 05/03/2007: “ai contratti di locazione rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, sia in caso di rinnovazione esplicita, ex art. 1, comma 1, ultima parte, sia in caso di rinnovazione tacita, ex art. 2 comma 6, si applica sempre la norma di cui all’art. 2, comma 1, L. n. 431/1998, in quanto esplicitamente richiamata, quindi la rinnovazione in entrambi i casi si ha non per quattro anni, come disposto dal previgente art. 3 L. 27 luglio 1978, n. 392, ma per quattro anni automaticamente rinnovati di altrettanti, salve le ipotesi eccezionali previste, ed a canone libero, il che significa contrattualmente pattuito. Poiché entrambe le norme non rinviano all’art. 1, comma 4, e 13, commi 1 e 2, consegue che le rinnovazioni possono avvenire anche in forma non scritta e con contratto non registrato (salve le ovvie sanzioni fiscali), mentre i due requisiti di validità costituiti dalla forma scritta e dalla registrazione sono richiesti solo per i contratti stipulati ex novo dopo il 30/12/1998“.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. riferendeomi a post di cui sopra mi permetto di chiederle quanto segue.

    Disdetta locazione 3+2
    un contratto di locazione prevede:

    “Il contratto è stipulato per la durata di anni tre, dal 10.01.2015 al 09.01.2018 e, alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 della legge 431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato art. 3.
    Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato
    ….

    Per quanto sopra vi domando: si puo’ dare disdetta e lasciare l’appartamento al termine dei tre anni o bisogna restarci ancora per gli altri due anni.
    Grazie e cordiali saluti

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