come gestire la comunione ereditaria

8 MESI FA E’ VENUTO A MANCARE MIO PADRE, LASCIANDO COME SUOI EREDI MIA MAMMA E 5 FIGLI. L’ ASSE EREDITARIO E’ COMPOSTO DA UN LOCALE AD USO COMMERCIALE (DI PROPRIETA’ AL 50% DI PAPA’ E AL 50% DI MAMMA) E LA CASA DI FAMIGLIA DI PAPA’ AL 100% (LUI E MIA MAMMA, INFATTI, SI SONO SPOSATI PRIMA CHE ENTRASSE IN VIGORE LA COMUNIONE DEI BENI).
MIO PADRE E MIA MADRE AVEVANO DECISO, UN ANNO FA, DI VENDERE IL LOCALE AD USO COMMERCIALE. ALLA MORTE DI MIO PADRE TRA TUTTI NOI EREDI C’ERA UN ACCORDO VERBALE PER VENDERE L’IMMOBILE E FARE QUELLA CHE ERA UNA DELLE ULTIME VOLONTA’ DI PAPA’,UNA COSA CHE LUI PURTROPPO AVEVA LASCIATO A META’.
ORA CHE ABBIAMO TROVATO UN POTENZIALE ACQUIRENTE 1 DELLE MIE SORELLE SI RIFIUTA DI VENDERE O MEGLIO DICE CHE DARA’ IL SUO ASSENSO SE INTESTIAMO PARTE DELLA CASA DI FAMIGLIA A SUA FIGLIA.
VORREMMO SAPERE SE POSSIAMO VENDERE IL SUO IMMOBILE, VISTO CHE SIAMO PRATICAMENTE TUTTI D’ACCORDO, E LIQUIDARLE LA SUA QUOTA PARI A 1/15. LA RINGRAZIO. (DANIELA, MAIL)

Ciò a cui fa riferimento è la cd. “divisione”, istituto (disciplinato dagli articoli 713 e seguenti del nostro Codice Civile) che scioglie la comunione mediante apporzionamento, a ciascun condividente di beni, del valore proporzionalmente corrispondente a quello delle rispettive quote.

Ciascuno dei coeredi può chiedere la divisione, che può essere:

-amichevole: fatta con il consenso di tutti i coeredi. In questo caso, il patto tra i coeredi, più in generale tra i contitolari di un diritto reale, in virtù del quale essi si accordino per sciogliere una comunione attribuendosi reciprocamente una porzione di beni dal valore proporzionale alle rispettive quote è un contratto a tutti gli effetti. Come tutti i contratti, pertanto, il contratto di divisione necessita di un consenso validamente manifestato. Il consenso può essere manifestato simultaneamente ma, quando si svolga secondo le fasi dettate dalle c.d. operazioni divisionali, il consenso dovrà riguardare tutte le operazioni divisionali. Il contratto di divisione deve essere stipulato tra tutti i coeredi a pena di nullità.

-giudiziale: se i coeredi non sono d’accordo, ciascuno di loro può chiederlo all’autorità giudiziaria. Il giudice provvederà alla determinazione dell’attivo e del passivo dell’eredità, disponendo la vendita di beni per il pagamento dei debiti ereditari e procedendo alla formazione delle porzioni da assegnare ai singoli condividendi. Se i coeredi hanno quote uguali le porzioni di ciascuno vengono estratte a sorte. In caso contrario, quando i beni non siano divisibili, il coerede con maggior quota può chiederne l’assegnazione in natura, con conguaglio in denaro a favore degli altri, altrimenti si vendono i beni e si divide fra i coeredi la somma ricavata. La divisione giudiziale, tuttavia, richiede la partecipazione di tutti i coeredi in quanto litisconsorti necessari e la relativa sentenza risulta inutiliter data nel caso di mancata integrazione del contraddittorio.

Questo significa che lei e suoi fratelli potete cercare di trovare un accordo con la sorella che si oppone alla vendita, proponendole la quota corrispondente alla porzione che le spetta (il cui valore potrebbe essere definito dai coeredi consensualmente, oppure potrebbe essere accertato dal giudice, a seconda dei casi), ma non è detto che la stessa sia d’accordo, potendo infatti non aderire nè all’una nè all’altra forma di divisione.

Per dovere di completezza, comunque, le ricordo che l’art. 732 prevede, in caso di volontà di uno o più coeredi di alienare la loro quota ad un estraneo, non soltanto un diritto di prelazione degli altri coeredi a parità di condizioni, ma anche un diritto di riscatto ( c. d. retratto successorio) della quota nei confronti del terzo acquirente e di ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione, qualora l’alienante non abbia rispettato il suddetto diritto di prelazione.

Comments

  1. Salve a tutti,

    sempre in tema di divisione dell’asse ereditaria, avrei un quesito.

    Un immobile viene lasciato in comproprietà alla moglie (8/12) e ai 4 figli (ognuno 1/12) dal defunto marito.

    Successivamente la moglie e il figlio minore decidono di falsificare una procura a vendere con la sottoscrizione degli altri fratelli.

    SI conclude una scrittura privata di vendita autenticata da un notai e trascritta nel 2003.

    Possono ora agire gli altri tre figli facendo dichiarare la falsità della procura a vendere, e riprendere l’immobile venduto, ormai, al terzo?

    Grazie mille

    Matteo

  2. Leggendo il tuo commento, mi viene da indirizzarti verso questo percorso:
    http://blog.solignani.it/per-i-colleghi-avvocati/

  3. In questo casosi può intervenire proponendo l'azione per querela di falso, che è quel procedimento diretto ad accertare (l’autenticità o) la falsità di un atto pubblico (od una scrittura privata riconosciuta), al fine di pivarlo della sua intrinseca idoneità a “far fede”, a servire, cioè, come prova di atti o di rapporti, mirando così, attraverso la relativa declaratoria, a conseguire il risultato di provocare la completa rimozione del valore del documento, eliminandone, oltre all'efficacia sua propria, qualsiasi ulteriore effetto attribuitogli, sotto altro aspetto, dalla legge, e del tutto a prescindere dalla concreta individuazione dell'autore della falsificazione.
    È legittimato a proporre querela di falso chiunque abbia interesse a contrastare l’efficacia probatoria di un documento munito di fede privilegiata in relazione ad una pretesa che su di esso si fondi. Venendo meno l'efficacia della procura, anche l'atto che in essa trova la sua legittimazione saraà privato dei suoi effetti, e l'immobile locato rientrerà a far parte della comunione ereditaria.

  4. doriano says:

    mi trovo difronte ad un immobile in comunione ereditaria non ancora diviso. Sul bene in oggetto esiste un diritto reale di godimento ( ex- l. 219/81 per la ricostruzione nei paesi terremotati dell' 80 nell'irpinia e in lucania. per ogni atto di disposizione straordinaria sul bene in comunione ereditaria (nella fattispecie per la richiesta di delocalizzazione su altro suolo del contributo a ricostruire) è necessario il consenso unanime o maggioritario dei coeredi?
    grazie mille

  5. Se l'atto a cui si riferisce è affettivamente un atto di straordinaria amministrazione, occorre la maggioranza dei partecipanti che rappresenti i due terzi del valore complessivo dell'immobile.

  6. giannigianni says:

    Quale sarebbe la soluzione e procedura pratica affinché un bene immobile che cade in successione a 3 fratelli sia intestato/volturato direttamente a solo uno che nella dichiarazione di successione ne vorrebbe con l'accordo degli altri rilevarne i 2/3 degli altri contro diciamo conguaglio in denaro proprio. L'idea è di evitare di dividerlo per 3 e poi fare altre 2 transazioni di vendita onerose. Inoltre da quello che capisco se i benefici prima casa si hanno nella successione anche per la quota di 1/3 non si possono riavere dopo per un'atratransazione/casa. E se c'è un altro bene immobile oltre quello sul quale l'accordo è che uno lo rileva tutto?
    Bisogna fare una scrittura davanti a un notaio o basta nella dichiarazione di successione?

  7. Ho 1 domanda da fare:
    il giudice a seguito di anni d processo ha aperto 1 succ legittima, tra più fratelli per tutti questi anni 1 sorella si era appropriata dell'appartamento poi ereditato da tutti percependone il canone di locazione. legalmente come agisco per ricevere quei frutti civili?

  8. Pietro says:

    Sarei grato se mi fornisse un suo autorevole parere sui seguenti quesiti ?
    Come fa un Cancelliere nominato ad individuare l'eredità relittà ?
    Puo svolgere indagini bancarie, acquisendo tutte le movimentazioni bancarie dei conti correnti intestati al de cuius e non solo il saldo alla data del decesso quale importo di eredità giacente ?
    Quali sono le cause di nullità di un verbale d'inventario dei beni ereditari ?
    Costituisce falso per induzione la dichiarazione verbalizzata in atti di uno degli eredi "di non possedere beni ereditari" che durante l'inventario viene smentita dai fatti nonchè da altra dichiarazione della stessa persona "di possedere altri beni" oltre quelli già rinvenuti ?
    E' possibile l'allegazione al verbale di inventario di documenti, in particolare di visure catastali di immobili intestati a terzi o eredi dove il de cuius manteneva l'usufrutto, su richiesta di parte-erede benchè non attengano ai beni ereditari ? l'allegazione di tali documenti può costituire un abuso da parte del P.U. che redige l'atto, penalmente perseguibile ?
    La richiesta di proroga dei termini per definire l'inventario può avvenire senza che lo stesso inventario dell'eredità giacente sia iniziato e da cosa si puo' desumere l'inizio effettivo delle operazioni di inventario da quelle c.d. prodromiche ?
    Grazie

    • Qui dentro non forniamo veri e propri «pareri», per ottenere i quali rimane necessario conferire un incarico professionale, ma interveniamo con spunti e osservazioni di carattere generale, in quel poco di tempo che ci è lasciato libero dall'attività e sempre che ci sia ancora voglia, prima che si esaurisca la giornata, di occuparsi di temi giuridici.

      Le tue domande sono molto articolate, estese, complesse e approfondite e, per quanto sopra, non è certo possibile darvi risposta in questa sede; se credi valuta di acquistare una consulenza, da noi http://consulenze.solignani.it o da un altro legale di tua miglior fiducia o comodità.

      In via generale, posso solo invitarti a leggere la nostra scheda pratica sull'inventario dei beni ereditari, dove potrai magari trovare qualche concetto utile, almeno in parte (http://goo.gl/ZI3YU).

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
      splash http://ts.solignani.it
      ebook http://goo.gl/pUJx6

  9. Buongiorno siamo nel corso di una divisione giudiziale da circa 5 anni e 6 dalla morte del de cuius, divisione chiesta da noi cinque coeredi , in totale siamo 8 coeredi e tre di questi occupano con residenza già da prima della morte del de cuius a titolo esclusivo tre appartamenti dell’ asse ereditario, nonostante gli svariati ed inutili moniti di consegna delle chiavi o dei frutti relativi loro si avvalgono del fatto che a tempo debito il de cuiius non ha presentato petizione relativa ad art. 1168 cpc e successivi.. siccome quiesti appartamenti hanno un reddito molto elevato rispetto alla restante parte dell’ asse ereditario che è accessibile liberamente a tutti, e considerati i tempi biblici delle cause, ogni anno che passa ricevo gravi danni dal non utilizzo del bene, dalla responsabilità che ho sul bene, e dalle tasse di proprietà che sono costretto a pagare, e anche dal. Deterioramento degli immobili nel corso degli anni. Essendo a conoscenza che esiste diritto in base ad art. 533 cpc e forse altri, volevo sapere a titolo informativo generico se potesse esistere possibilità di fare porre sotto sequestro a scopo cautelare e conservativo gli stessi immobili nell’ attesa della definita divisione giudiziale..
    Saluto e ringrazio preventivamente P.P.

    • Ovviamente bisognerebbe studiare molto più approfonditamente il caso concreto, ma non mi pare che ci siano i presupposti per chiedere il sequestro. Naturalmente nel giudizio divisionale puoi chiedere anche l'indennità per l'occupazione dell'immobile che si è protratta anteriormente e si protrarrà sino alla divisione concreta. Ti consiglierei di chiedere subito il giudizio divisionale, comunque, e poi di valutare anche in corso di causa, può darsi che emergano altri elementi che consentano di richiedere anche un provvedimento d'urgenza. In bocca al lupo.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
      splash http://ts.solignani.it
      ebook http://goo.gl/pUJx6

  10. GIUSEPPE says:

    BUONGIORNO,IL FATTO : SONO COEREDE CON MIA MADRE E MIA SORELLA DI 2 TERRENI AGRICOLI DI ETTARI DUE CADAUNO .MIA MADRE NON E’ CAPACE DI INTENDRE E DI VOLERE E IO SONO STATO NOMINATO DAL TRIBUNALE AMMINISTRATORE DI SOSTEGNO .TRA ME E MIA SORELLA ABBIAMO UNA SCRITTURA PRIVATA IN CUI CI SIAMO ACCORDATI PER LA DIVISIONE DEI TERRENI PER IL DOPO MAMMA E PER LA CONDUZIONE E I PROFITTI DERIVANTI DALLA COLTIVAZIONE OGNUNO DI NOI FRATELLI GIA’ COME SE FOSSIMO PROPRIETARI ‘ DA ORA. .IO HO TROVATO DA AFFITTARE LA MIA PARTE MA MIA SORELLA NON VUOLE FIRMARE . QUESITO : POTENDO IO FIRMARE PER ME E MIA MADRE ,POSSO AFFITTARE IL TERRENO ANCHE SENZA LA FIRMA DI MIA SORELLA ? OVVIAMENTE UN TERZO DELL’AFFITTO ANDREBBE A MIA MADRE

    • La scrittura non é valida in quanto in violazione dei patti successori, per il resto puoi disporre dei beni di tua madre come amministratore se fai cose che rispondono al suo interesse e con l’autorizzazione del giudice tutelare.

  11. Buongiorno.

    Se possibile anche io chiedo un input.
    Sono 1 di 4 eredi; l’eredità è costituita anche da immobili locati; due dei miei coeredi (aventi il 66% delle quote) hanno aperto un conto corrente a loro nome e si fanno bonificare gli affitti dagli inquilini; ho chiesto in forma di raccomandata (ben 4 inviate) che mi girino immediatamente la quota di mia spettanza (trattandosi di frutti civili divisibili) ma non ho ricevuto alcuna risposta.

    Nel caso di un inquilino con cui ho ottimi rapporti ho chiesto che consegni direttamente la mia parte nelle mie mani e che liquidi la rimanenza a loro (li ho informati sempre con raccomandata della cosa); risultato hanno inviato all’inquilino una raccomandata tramite legale in cui ingiungono di consegnare tutto nelle loro mani.

    Come potrei procedere?

    violazione della legittima?
    appropriazione indebita?
    furto?
    altro?

    Per fare rispettare i miei ditti devo sporgere querela?

    Ringrazio e porgo cordiali saluti.

    GF

    • Io starei in ambito civile almeno in un primo momento. Direi che la prima cosa da fare sia incaricare un avvocato di occuparsi della questione inviando una sua diffida a tutti gli altri cointrointeressati, sempre, almeno in un primo momento, per la ricerca di un accordo bonario.

  12. Salve, sono in procinto di iniziare una divisione con mediazione-giudiziale, la divisione ereditaria (fabbricati e terreni) si svolge tra n.6 eredi, di cui n.2 eredi hanno il 50% (1/4 per erede) dell’eredità, mentre i restanti n.3 eredi hanno il 50% (1/6 per erede). Nella fase attuale di prima mediazione amichevole tra gli eredi vi è un punto di accordo su tutta la divisione della proprietà solo di n.3 eredi con un totale di 66,66% della proprietà, mentre un disaccordo dei restanti n.2 eredi con il 33,33% della proprietà. Il mio quesito era se tale accordo tra la maggioranza degli eredi, appunto tra i n.3 eredi, può avere una valenza positiva o meno in una divisione effettuata attraverso una iniziale mediazione giudiziale. Vi ringrazio anticipatamente per le risposte. Saluti.

  13. Buongiorno sig.Tiziano, sono mauro e volevo chiederle un parere. Mia madre ha ereditato dal fratello mancato lo scorso anno, una parte di casa,nella quale abbiamo vissuto da sempre assieme allo zio defunto un anno fa. L’altra porzione di casa la utilizziamo come reparto notte. La sorella di mia mamma ora è coerede, lei abita in un altro paese, ma da un po’ di mesi a questa parte ci sta intimando di procedere alla divisione. Per noi è comunque un problema non abbiamo soldi per poter fare lavori e trasferire cucina w soggiorno nell’altra parte di casa. Le utenze poi sono sempre state una sola. Mia zia pretende le chiavi ma mia madre non le vuole dare, teme ripercussioni di qualche tipo, piuttosto non si sente sicura a daree chiavi in giro. Mia zia ha detto che farà richiesta dal suo avvocato per un indennizzo. Cosa rischiamo di fatto e cosa potremmo fare per far valere qualche diritto per non vederci mandati fuori a pedate ? Mia madre è anche malata. GRAZIE INFINITE PER L’ATTENZIONE DIMOSTRATA. Cordiali saluti.Mauro

    • Purtroppo ha ragione tua zia e dovete mettervi nell’ottica di far, sia pure magari con calma, questa divisione. Più la tenete in sospeso, peraltro, più la fate incattivire, col rischio che vi arrivi poi una domanda di mediazione, preludio della divisione giudiziale. Cercate un accordo per realizzare la cosa nel modo più morbido e magari meno frenetico possibile.

  14. Buongiorno. Il fatto:
    quattro fratelli hanno ereditato un immobile. Mia moglie (compresa la quota disponibile) ha ricevuto i 15/36 e gli altri tre i 7/36.
    Volevo chiedere: alle spese (utenze, condominio ecc.) dell’immobile, devono partecipare tutti anche se qualcuno non lo utilizza?
    In caso di vendita, chi propone il prezzo?
    Mia moglie vorrebbe acquistare l’immobile, in che modo potrebbe far valere la maggior quota di possesso (attraverso il tribunale o no).
    Se un erede non accetta?
    Ringrazio anticipatamente.

    • Se c’è uno che lo utilizza è ovvio che questo non possa essere sconsiderato. Per quanto riguarda il prezzo, è affidato all’autonomia privata. Così come anche la decisione di vendere, non vedere oppure mantenere o sciogliere la comunione.

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