il diritto di passaggio tra due fondi

Le scrivo per una questione di passaggio su fondi, storie vecchie, ma sempre pronte per liti con tanto di roncola… anche qui nel profondo nord. Ho in affitto da circa 5 anni due terreni boschivi che sono collegati tra di loro tramite un sentiero (lungo circa 400m). Ho utilizzato questo transito per tre anni circa anche con la mia auto (panda 4×4). Da un paio di anni il proprietario di un terreno che attraverso per accedere al secondo bosco ha messo una serie di ostacoli e cartelli che mi impediscono il passaggio con la panda 4×4 (sono riuscito a ottenere con fatica il transito pedonale), ora per il trasporto della legna o altro devo fare un giro molto più lungo (circa 2,5 km ). Posso chiedere il ripristino del libero transito con automezzo o trattore senza andare per vie legali? Il passaggio in questione non è segnato sulle mappe catastali ma solo su una cartografia di viabilità minore nel vigente PRG Comunale. Grazie e complimenti per il Vostro blog (Marco, via mail)

Cosa significa “senza andare per vie legali”? Senza far cause, o proprio senza toccare lo studio di un avvocato? Ad ogni modo, la necessità di ricorrere o meno alle “vie legali”, in qualunque loro forma, dipende, come sempre, dal grado “durezza” di controparte di fronte alle nostre richieste. Può darsi che sia sufficiente, per risolvere il problema, una lettera raccomandata scritta dallo stesso lettore, come può darsi, all’opposto, che neanche dopo la notifica di un atto giudiziario controparte sgomberi il passaggio. Questo, naturalmente, si può vedere solo dopo che si è aperta la vertenza, quindi il consiglio è quello di iniziare come al solito con gradualismo per poi valutare man mano i vari passaggi.

Ad ogni modo, nel caso descritto dal lettore è stato lasciato passare troppo tempo. Il “rimedio naturale” e tradizionale per questo genere di cose è il ricorso possessorio, previsto dagli artt. 1168 ss cod. civ., appunto per antica tradizione risalente sino al diritto romano. Con il ricorso possessorio, non è nemmeno necessario dimostrare di essere titolare di un diritto di servitù di passaggio, ma è sufficiente dimostrare di essere passati per il sentiero per un certo tempo, anche con dichiarazioni testimoniali scritte. Inoltre, questi tipi di procedimenti sono molto più veloci, proprio perchè basati solo sull’esame della situazione di fatto e non anche di quella di diritto, ed al massimo in qualche mese si ottiene un provvedimento. I possessori, purtroppo per il nostro lettore, si possono fare solo entro un anno da quando è iniziato lo “spoglio” o sono iniziate le “molestie” e quindi nel nostro caso entro un anno da quando il proprietario del terreno su cui corre il sentiero ha posizionato gli ostacoli: essendo passati due anni, questo tipo di rimedio non si può più usare.

Per questi motivi, consiglio sempre di non lesinare il ricorso all’avvocato nel momento in cui si presenta un problema, anche per una semplice consulenza magari del costo di 100€, grazie alla quale però si conoscono sin da subito quali sono i termini di cui si dispone per agire e poi si può valutare di conseguenza, senza essere poi costretti a rinunciare solo per “ignoranza”. Tra l’altro basta spendere 100€ all’anno per una assicurazione di tutela giudiziaria per poi andare ogni volta dal legale senza spendere un centesimo, in totale sicurezza e serenità.

Scaduti i termini per il possessorio, si può ora, sempre volendo rimanere nell’ambito dei procedimenti d’urgenza che consentono di ottenere un provvedimento in breve tempo, tentare – ma si tratta di una cosa abbastanza rischiosa – un ricorso ex art. 700 cod. proc. civ. per atti di emulazione ai sensi dell’art. 833 cod. proc. civ., secondo cui il proprietario di una cosa, nel nostro caso il terreno su cui scorre il sentiero, non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri. Recentemente mi è capitato di ottenere un provvedimento del genere dal mio Tribunale di Modena, ma si tratta di un avvenimento piuttosto raro, dal momento che quello degli atti di emulazione è quasi sempre un caso più di scuola che di pratica. Per vagliarne la praticabilità, occorrerebbe conoscere poi in dettaglio il caso concreto, vedere che tipo di ostacoli, insomma, sono stati posizionati e così via.

Al di fuori dei provvedimenti d’urgenza, si può agire in via ordinaria per far accertare l’esistenza della servitù di passaggio, ma questa è una cosa che può fare, semmai, il proprietario di tali fondi e sulla quale il conduttore non può, salvo che la disponibilità del sentiero non fosse stata garantita espressamente nel contratto di “affitto”, fare nessuna questione con il proprietario. Naturalmente, se io fossi il proprietario farei senz’altro questa azione, perchè se il transito sul sentiero venisse interrotto la eventuale servitù di passaggio esistente, con il tempo, andrebbe estinta per prescrizione, quindi il nostro lettore, se crede, può senz’altro suggerirlo al proprietario dei due fondi, senza pur tuttavia pretendere nulla.

Allo stato attuale, il lettore dunque potrebbe provare ad inviare una raccomandata, personalmente o tramite avvocato, meglio se d’intesa con il proprietario dei fondi a lui concessi in locazione, al proprietario del fondo su cui scorre il sentiero, chiedendogli la rimozione degli ostacoli, dopodichè si potranno valutare le eventuali iniziative giudiziarie. Consiglio comunque di fare prima possibile un adeguato repertorio fotografico della situazione del sentiero e degli ostacoli che vi sono stati posti.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. Per "vie legali" intendevo senza fare cause. grazie per il consiglio dell'assicurazione sentirò una compagnia vicina.
    Nello specifico volevo precisare alcune cose.
    il tipo che impedisce il passaggio, si vanta di non aver problemi di spesa con gli avvocati, di fatto gli hanno isegnato i vari "trucchi": chiudere con la scusa di un cantiere…mettere un capanno di caccia sul passaggio…istallare cartelli con la scritta divieto di transito proprietà privata…mettere paletti lasciando solo un metro di spazio di transito sul sentiero.
    Per ora mi interessava capire : dato che il passaggio pedonale ora c'è ( con i vari impedimenti descritti sopra ), posso inviargli una raccomandata e "intimargli" i danni per l'impedimento di passare con il trattorino o panda 4×4 per l'utilizzo del secondo bosco?
    PS Il "mio" proprietario non è interessato perchè di immbili ne ha un patrimonio infinito…(capito chi è !).

  2. Rispondo per punti.

    Per quanto riguarda le "vie legali" allora confermo quello che ti ho già detto, bisognerà vedere il grado di resistenza di controparte e dipenderà da quello.

    Per ciò che concerne l'assicurazione, io ti sconsiglio di stipulare polizze di tutela giudiziaria con qualsiasi compagnia che non sia ARAG, DAS o UCA. Abbiamo maturato una vasta esperienza sul campo e abbiamo visto che ci sono sul mercato prodotti insufficienti, praticamente tutti gli altri diversi da quelli offerti dalle compagnie sopra indicate.

    Quanto ai trucchi, sono veramente dappoco e avrebbero potuto essere superati con raccomandate inviate tempestivamente e con il procedimento possessorio subito a ruota qualora non fossero state risolutive.

    La raccomandata la puoi senz'altro inviare, anzi rimane il consiglio di base nella tua situazione, chiedendo non solo i danni ma il ripristino esatto dello status quo ante, dal momento che viene impedito l'esercizio di un tuo diritto. Per quanto riguarda il proprietario, non credere che chi ha un vasto patrimonio di immobili sia meno attento di altri a tutelarli, anzi di solito ci sono degli amministratori che sono molto sensibili. Se perdura questa situazione, il "tuo" proprietario potrebbe perdere il diritto di passaggio tra i due fondi sul terzo fondo e questo comporterebbe una "diminuzione" di valore dei suoi due fondi, perchè molto meno comodamente agibili e quindi un domani che li dovesse concedere nuovamente in locazione avrebbe meno forza contrattuale, io suggerirei di contattare il tuo referente, per iscritto, spiegando per bene la situazione, al massimo avrai perso un po' di tempo, ma io non lascerei assolutamente intentata questa strada.

  3. federica galvan says:

    io mi trovo nel caso in cui sono comproprietaria di un fondo agricolo, e che un mio confinante ha ricevuto per donazione una malga (preciso che il donante non è parente del donatario, e sicuramente è stata fatta questo passaggio in modo da tagliarmi fuori dal diritto di prelazione ,in quanto io sono coltivatrice diretta).dalla mia proprietà passa un sentiero pedonale segnato in mappa, e una strada fatta da mio padre per accedere ad un altro fondo sempre di mia proprietà, il confinante vorrebbe passare sulla strada del mio fondo perchè è pianeggiante. preciso che lui ha segnato in mappa una strada comunale che arriva da sud del suo fondo ma che ora come ora è in pessime condizioni ma è più corta rispetto a quella che passa sul mio fondo.
    chiedo:
    posso fermarlo sulla strda che ha costruito mio padre?
    come posso fare per impugnare la donazione che ha fatto?
    io essendo coltivatrice diretta , invece lui no, posso vantare qualche diritto in più rispetto a lui?
    saluti e grazie

  4. Per quanto riguarda la simulazione della donazione, bisogna vedere per bene il contratto, le circostanze e tutti gli altri elementi che possono essere utili in questi casi, anche se non è sicuramente una iniziativa facile.

    Per il resto non ho capito bene in base a che cosa questo vicino pretenderebbe di passare sulla strada, sostiene forse che il suo fondo è relativamente intercluso, cioè dispone di una strada di accesso ma non sufficientemente comoda? Se questo è il caso, per dare una risposta che abbia anche un minimo di approssimazione, è assolutamente necessario studiare la situazione, anche materiale, dei due fondi.

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