questioni in tema di successione e compravendita

Dopo la morte di mia nonna, mio padre con 2 fratelli è diventato titolare di un appartamento. Siccome a me interessa, ho offerto a i miei Zii la liquidazione della loro parte e loro hanno accettato, ad un prezzo MOLTO PIU’ BASSO di quello di mercato. Il problema sorge sul terzo di mio padre; infatti mi chiedevo se è fattibile un contratto di compravendita tra padre e figlio o c’è la presunzione che vi sia la simulazione di una donazione? Questo mi interessa per gestire nel modo migliore i rappori con le mie sorelle. Io pensavo, infatti, di poter corrispondere a mio padre la stessa quota riconosciuta ai miei zii, ma mi è stato fatto notare che forse non è giusto, perchè su quel terzo hanno diritti anche le mie sorelle, le quali hanno tutto l’interesse a che il terzo di mio padre sia valorizzato al prezzo di mercato. In questo caso, se fosse possibile un atto di compravendita, mio padre mi venderebbe per la stessa quota dei miei zii (diciamo 10), e la differenza rispetto alla quota di mercato (diciamo 20) verrebbe portata in diminuzione di successive donazioni di mio padre (esempio se ci fossere 70 da dividere, alle mie sorelle andrebbe 30 e 30 e a me 1o perchè 20 mi è stato già dato sulla casa). Io in realtà pensavo che una volta dato 10 a mio padre sulla base di un contratto di compravendita finisse tutto lì, e che nella successione tutte e 3 avremmo partecipato equamente. Voi che ne pensate? Che strumenti avrebbero le mie sorelle per rivalersi nel caso in cui agissi così come all’inizio pensavo fosse corretto??
Tante grazie, Catrina (mail)

 

Come tante volte si dice, prevenire è meglio che curare: ecco perchè, Catrina, il mio consiglio è di evitare sin da ora, per quanto possibile, che possano in futuro sorgere contrasti con le sue sorelle.

Un contratto di compravendita tra lei e suo padre è fattibilissimo, anzi, è consigliabile; infatti, se si tratta di vendita vera e propria, questa non lede in astratto alcun diritto dei legittimari. Il discorso è diverso se la vendita copre (simula) una donazione (come dice lei), come per esempio se lei non pagasse alcunché a suo padre. In questo caso, infatti, le sue sorelle potrebbero esperire l’azione di riduzione, diretta a reintegrare la quota loro dovuta, in qualità di legittimarie, rendendo inefficace la disposizione lesiva (le disposizioni lesive si riducono proporzionalmente nei limiti in cui è necessario per integrare la quota dei legittimari). In questa situazione, se il contratto fosse in realtà una donazione, il giudizio sulla lesione della legittima andrebbe comunque fatto non ora, bensì all’apertura della successione. Solo sulla base del valore dell’asse si potrebbero accertare eventuali lesioni.

A questo proposito, la Cassazione civile (con sentenza 17.05.1956 n. 1679), ha sostenuto che “se, mediante negotium mixtum cum donatione, il de cuius abbia venduto ad un suo discendente un immobile per un prezzo molto inferiore a quello reale, il coerede, che ne è stato acquirente, deve, a norma dell’art. 737 c. c., conferire la parte dell’immobile che il de cuius intese non vendergli, ma donargli, e, ove vi sia stata dispensa da collazione, non può ritenere la donazione se non fino a concorrenza della quota disponibile”. Questo significa che lei, ricevendo da suo padre la proprietà dell’appartamento, nel caso in cui gli corrispondesse una cifra inferiore rispetto a quella equivalente al reale valore dell’immobile, trarrebbe un vantaggio da tale contratto, il quale sarebbe sostanzialmente equiparabile, negli effetti, ad una donazione; tale contratto, pertanto, procurerebbe alle sue sorelle una lesione delle rispettive quote di legittima che le imporrebbe, al momento dell’apertura della successione, di riconferire nell’asse ereditario la differenza tra il prezzo pagato e il reale valore del bene.

Detto questo, ciò che mi sento di suggerirle è di pagare a suo padre la somma corrispondente al valore commerciale dell’appartamento, valore che potrà facilmente essere quantificato da un ingegnere oppure anche da un agente immobiliare, per far sì che le sue sorelle nulla abbiano da eccepire in sede di apertura della successione e, in ogni caso, per dar loro dimostrazione della sua assoluta buona fede.

Comments

  1. la mia situazione credo che sia simile.
    e quello che ho letto sul caso di catrina e ciò mi preoccupa. Anche io sto per acquistare da 2 mie zie un immobile a valore piu basso di quello di mercato e a questo punto mi preoccupa il fatto che mentre una delle mie zie è nubile e quindi io come nipote ne sono anche erede l'altra ha 2 figli i quali già oggi non sono d'accordo a che lei venda a questo prezzo. Ma in futuro, quando la succesione della loro madre si aprirà, loro potranno avanzare pretese sulla differenza tra quello che ho pagato alla loro madre e il prezzo di mercato?? ed essendo anche loro eredi delle zia nubile anche sulla sua quota potranna avere pretese?? oddio che caos, vi prego datemi un parere

  2. Massimo says:

    Se il versamento del corrispettivo al padre avvenisse a distanza di alcuni anni (diciamo 4 anni, ma comunque e ovviamente quando il padre è ancora vivo) la cosa potrebbe "salvare" il contratto di compravendita o potrebbe comunque evitare di far diventare la compravendita una donazione?

  3. briatore gianguido says:

    Con il consenso di mio pradre, a nome di mio padre ho costruito un appartamento nuovo sopra ad una soletta già esistente, cio a partire dal 1985. Nel 1995 ho fatto una scrittura privata con mio padre per il possesso immediato dell'immobile.e un futuro atto di vendita, per trasferire la "TITOLARIETA' per Lire 50.000. ( Ho preso il 70% della mia liquidazione,prestito personale,ecc)
    Nel 2002 Facciamo questo atto di vendita per Euro 45.000.00. Nell' occasione mio padre fa un testamento dichiarando che della casa vecchia mi tocchera' solo piu' la legittima ( 4/18,e7/18a una sorella e7/18 all'altra) . ( in presenza delle mie sorelle il giorno della stipula dell' atto, onde evitare ogni sorte di donazione gli pago il terreno che mio padre mi voleva intestare vicino alla casa, con relativi assegni)
    Nel 2003 muore mio padre, cosa pensa di fare una delle mie sorelle, Impugna l'atto di vendita in quanto non risulta l'avvenuto pagamento . Mi chiedo ma se i lavori e le spese le ho fatte io non e sufficente per provare che mio padre non mi ha donato un bel niente? anzi mi ritrovo con solo i 4/18 della casa vecchia rispetto ai loro 7/18.

    • Naturalmente è un caso troppo complesso e variegato per poter dare un giudizio senza aver esaminato accuratamente quantomeno il contenuto dei singoli atti che avete posto in essere e la situazione concreta in tutte le sue sfaccettature e circostanze. Se sei stato citato in giudizio, d'altronde, devi incaricare un legale per la tua difesa: è a lui che a mio giudizio conviene che tu ponga ogni quesito, non è chiedendo in giro pareri generici che arricchirai le tue idee sul caso concreto, ma sfruttando quel professionista che hai incaricato e che padroneggia il tuo caso per averlo studiato ed approfondito. In bocca al lupo.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
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