l’acquisto dell’appartamento nuovo e il mutuo

Io e mio marito abbiamo ottenuto dal giudice l’autorizzazione ad intestare un immobile ai nostri figli minori, con l’intenzione di lasciare loro una forma di investimento; al momento del compromesso abbiamo pagato la caparra con soldi a loro intestati. Per la differenza, e sulla base dell’autorizzazione del giudice, ci dovremmo accollare un mutuo, subentrando a quello del costruttore; per la banca tutto ok ma il notaio ci dice che ha delle perplessità. Come ci dobbiamo comportare, vorremmo concludere anche perchè è da un anno che queta storia è in ballo..grazie, Maria Luisa (mail).

Se l’immobile che si vuole acquistare ha già un mutuo, acceso dall’impresa che ha richiesto un finanziamento per erigere il fabbricato, abbiamo due possibilità: valutare la possibilità di subentrare nel mutuo esistente, accollandosi le rate residue alle condizioni già stabilite, o pagare l’intero prezzo di vendita dell’immobile servendosi di un diverso finanziamento concesso da altro istituto bancario, che iscriverà tramite il notaio dopo aver estinto la precedente una nuova ipoteca.

Subentrare ad un mutuo esistente è un’operazione che a volte conviene, si risparmiano automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo. E’ consigliabile però un’attenta valutazione: è infatti possibile che il vecchio mutuo possa essere a conti fatti svantaggioso per il tasso più elevato o per le condizioni più onerose oppure perchè è previsto dalla banca una commissione per il subentro sul capitale residuo. Prima di accettare e’ bene tener conto anche dei vincoli e delle limitazioni insite nell’accollo di un debito esistente.

Nel caso di acquisto di un appartamento di nuova costruzione è solitamente proposto l’accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull’immobile (i mutui edilizi possono venire accollati solo fino alla dell’80% del controvalore immobiliare. Chi necessita di importi maggiori dovrà per forza ricorrere ad un altro mutuo). Se l’accollo non viene accettato l’impresa è costretta ad estinguere la quota di mutuo gravante sull’unità con fondi propri e non può ripartire su di loro le spese sostenute per l’apertura del mutuo edilizio.

Considerati i costi esorbitanti necessari alla realizzazione di un edificio è del tutto naturale che l’impresa costruttrice ricorra quasi sempre al ‘mutuo edilizio’, un finanziamento, garantito da un’ipoteca iscritta sul terreno su cui sorgerà la costruzione, che viene erogato dalla banca in tranche, al progredire della costruzione e al proporzionale aumento di valore della stessa, mutuo che graverà quindi su tutte le unità immobiliari del fabbricato.

Esiste a mio avviso un rischio concreto che devi attentamente valutare. I mutui fondiari concessi ai costruttori non sono frazionati, nel senso che il mutuo è acceso, appunto, sull’intero complesso costruito e non sulla singola unità; l’ideale sarebbe chiedere il frazionamento di mutuo relativo al tuo immobile. Dovresti, cioè, chiedere all’impresa di ‘svincolare’ ogni singola unità, trasformando in questo modo il ‘mutuo edilizio’ in tanti piccoli mutui indipendenti, riferiti individualmente ad ogni unità, con la possibilità, con i mutui erogati dalle banche più evolute, di scegliere la durata del rimborso, il tipo di contratto, tasso fisso o variabile, oltre a soluzioni con opzione di tasso o rimborsi a rata fissa e durata variabile. In ogni caso, però, ti consiglio di verificare che le rate precedenti siano state regolarmente saldate, chiedendo visione dell’originale delle quietanze e, preferibilmente, la liberatoria della banca in cui afferma che le rate sono state pagate dalla data x (data di stipula ) alla data Y (data di subentro).

Comments

  1. Buon giorno vorrei sapere se l’inquilino dopo tre anni che ha lasciato l’appartamento e obbligato a pagare il canone di 4 mese che doveva pagare prima di averlo lasciato.grazie

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