lo sfratto per morosità nel contratto di locazione commerciale

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quando arriva lo sfratto

quando arriva lo sfratto

Sarei interessato in merito ad uno sfratto commerciale per morosità, eseguito nei confronti dell’azienda, di cui sono amministratore unico, in via di liquidazione, che aveva già dato disdetta del contratto. Cosa si può fare dopo aver ricevuto l’atto di sfratto dal tribunale?

Il fatto che l’amministratore unico abbia comunicato la volontà di recedere dal contratto di locazione per conto dell’azienda non lo esime dal continuare a pagare i canoni fino al momento dell’effettiva liberazione dei locali affittati. Il conduttore, cioè, deve continuare a pagare regolarmente fino a quando il contratto non potrà dirsi definitivamente risolto. Pertanto, l’azione del locatore volta ad ottenere lo sfratto, a causa del mancato pagamento dei canoni, è assolutamente legittima.

Ai sensi dell’art. 5 della Legge n. 392/1978, infatti, il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto degli oneri accessori (se ci sono, per esempio spese condominiali), quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione.

In tal caso il locatore può intimare al conduttore lo sfratto per morosità e chiedere nello stesso atto ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Pertanto, quello che posso consigliarti, purtroppo, è soltanto questo: pagare i canoni arretrati e lasciare libero l’immobile ovvero tentare, con l’ausilio se possibile di un legale di fiducia, una negoziazione con il proprietario.

Per quanto riguardo gli eventuali costi di incaricare un avvocato e difenderti in Tribunale, se disponi di una forma di tutela giudiziaria pensata per l’attività, potresti sicuramente usufruirne e ottenere che le spese relative siano corrisposte dalla compagnia, visto che si tratta di un immobile da te direttamente utilizzato. Invece, non puoi essere ammesso al beneficio del gratuito patrocinio a spese dello Stato, che non può mai essere concesso agli enti, ma solo alle persone fisiche.

Per spendere un po’ meno in assistenza legale, puoi cercare di stipulare con il tuo avvocato un patto sui compensi simile al nostro forfettone, che ha il grande vantaggio di consentire finalmente di sapere al cliente quanto va a spendere.

Se per questa volta non hai già una forma di tutela giudiziaria, ma vuoi munirtene per una eventuale prossima occasione, puoi chiedere un preventivo gratuito usando il nostro preventivatore.

Comments

  1. Nicoletta says:

    Caro avvocato,

    non riuscivo a capire dove poterle fare questa domanda? dovrebbe chirire questo nel suo sito (suggerimento).

    Ho un locale commerciale che ho dato in locazione ad una persona che vi esercita attività di parrucchiere,questo ragazzo ha diviso parte del cocale con um muro in cartongesso in qunato una parte del locale non gli serviva. Recentemente, un'altra persona mi ha chiesto in locazione l'altra parte e il primo conduttore è d'accordo. Ma legalmente è possibile tutto ciò e se si come?

    La ringrazio.
    Ps: tempo fa ho contribuito con ricarica wind grazie

  2. Occorre anzitutto rilevare che le parti originarie del contratto di locazione sono Nicoletta e il ragazzo che esercita attività di parrucchiere nei locali di proprietà di Nicoletta. se il contratto prevede come oggetto della locazione tutto quanto il locale, allora il conduttore potrà, essendoci l'assenso di Nicoletta, sublocare la parte di immobile locato sia nell'ipoche non utilizza. La l. eq. can., all'art. 36, infatti, consente al conduttore di sublocare l'immobile anche senza il consenso del locatore, quando venga insieme ceduta l'azienda. Se, invece, l'azienda non viene ceduta o locata, il conduttore deve avere il consenso del locatore nell'ipotesi in cui voglia sublocare (anche parzialmente) l'immobile.

  3. Nicoletta says:

    Gentile avvovato,
    la ringrazio per la risposta ma le chiedo un ulteriore chiarimento.
    Il contratto tra Nicoletta (io) e il parrucchiere esclude la sublocazione e in ogni caso non darei il mio consenso. Per poter Nicoletta locare la parte inutilizzata del locale condotto dal parrucchiere occorre modificare il contratto esistente tra Nicoletta e il parrucchiere che verrebbe a scadenza fra breve? e se si, come procedere?

    (si tenga presente il parrucchiere è consenziente e che la nuva attività è diversa da quella esercitata, trattasi di tabaccheria)

    Grazie mille

  4. A questo punto, quindi, ritengo che sia necessario procedere ad una modifica del contratto di locazione stipulato, andando, in particolare, a modificare l'oggetto dello stesso, con riferimento, cioè, ai locali su cui continuerà ad insistere il rapporto e, conseguentemente, il nuovo canone che dovrà essere applicato, dato che la porzione di immobile interessata dalla locazione sarà infariore a quella attuale. Sarà necessario, come di solito si prevede espressamente all'interno dei contratti di locazione commerciale, che tali modifiche vengano provate mediante atto scritto. Pertanto occorrerà seguire la stessa procedura che è stata adottata per la stipulazione dell'originario contratto, con l'indicazione che tali nuove disposizioni vanno a sostituire le clausole x,y,z, e ad integrare il precedente contratto. A quel punto, quindi, potrà lei stessa concedere in locazione la restante parte dei locali al tabaccaio. In ogni caso, comunque, le consiglio di rivolgersi ad un professionista che la possa assistere e le possa fornire un'adeguata assistenza.
    ok?

  5. ho un contratto di locazione di un locale di mia proprietà con una persona che gestisce una sanitari……più volte mi ha pagato con due tre mesi di ritardo..ciò è documentabile dalle ricevute di pagamento o da invio di vaglia postali…nella causa il suo avvocato ha dichiarato che era una prassi consolodata quella di pagarmi il canone con tale ritardo. alla stragua dell'attuale normattiva si puo' configurare lo sfratto per morosità, o il giudice dalla ragione mi puo' far passare al torto e farmi anche pagare le spese processuali, visto che la giustizia riserva tali scherzi?????????
    la prassi consolidata, come scusante mica si puo' portare avanti come tesi in fase processuale???????

  6. Caro Michele, hai sicuramente ragione quando dici che la giustizia italiana può dare sempre esiti imprevedibili e non ci si può mai sorprendere di nulla.

    Detto questo, non bisogna neanche poi lasciarsi irretire – io lo dico sempre anche ai miei colleghi – dagli argomenti, spesso estremamente deboli, che chi viene convenuto in giudizio ed ha sostanzialmente torto cerca di tirare fuori dal cappello a cilindro, proprio perchè non dispone di argomenti veri e fondati ed allora deve arrampicarsi sugli specchi.

    Purtroppo, o per fortuna a seconda dei punti di vista, la prassi giudiziario-avvocatesca non è mai quella di ammettere la ragione della controparte, anche quando è evidente, ma piuttosto quella di sforzarsi ad enucleare tutti gli argomenti che, per quanto deboli e a volte tali da sfiorare o cadere anche pienamente nel ridicolo, vanno a favore della propria parte assistita.

    I giudici poi, quando va bene naturalmente, sanno il diritto e anche per esperienza sanno dare il giusto inquadramento e peso ad ogni argomentazione.

    A mio giudizio, si tratta di un argomento inconsistente. La mera tolleranza da parte del creditore del ritardo nel pagamento non può mutare il quadro contrattuale nè può far diventare contraria a buona fede la richiesta, per il futuro, di essere pagato tempestivamente. Un valore alla prassi, al massimo, può essere attribuito alle modalità di pagamento, ad esempio se un inquilino ha sempre pagato tramite bonifico quando nel contratto c'era scritto che il pagamento sarebbe sempre dovuto avvenire per contanti, dopo anni di accettazione del bonifico il proprietario non può di punto in bianco dire che non accetta il bonifico, perchè questo sarebbe contrario a buona fede.

    Ma oltre direi che non si possa andare. Se io fossi il tuo legale, alla replica di questo argomento dedicherei un paragrafo al massimo.

  7. buongiorno, sono amministratrice di un locale uso commerciale, ho ricvuto dal tribunale un intimo di sfratto per morosità,
    la causa è un ritardo sui pagamenti otre i 20 gg.
    detto questo preciso che fino ad oggi la padrona di casa ha sepre accettato pagamenti molto elastici senza mai darmi pressioni o solleciti ufficiali dovuto ad un ottimo rapporto locatore conduttore ( fino ad oggi!)
    il problema è nato nel momento in cui la proprietaria ha saputo che era mia intenzione cedere l'attività.
    il giorno stesso in cui ho ricevito lo sfratto ho provveduto a sanare completamente il debito tramite bonifico.
    inoltre sto recuperando tutte e ricevute di pagamento in cui dimostro " l'elasticità " dei pagamenti.
    cosa pensate possa succedere? come interpreterà il giuduce la vicenda secondo voi?

  8. Beh, a mio avviso, dal momento che il debito è stato saldato prima dell'inizio del procedimento, e quindi essendo venuto a mancare l'oggetto del contendere, il giudice non potrà fare altro che prenderne atto e, certamente, condannarla a ristorare il creditore per le spese processuali che ha dovuto sostenere.
    Inoltre, come ha giustamente sottolineato l'Avv. Solignani nel suo intervento, il fatto che il creditore tolleri l'adempimento in ritardo da parte del debitore non comporta l'automatica applicazione di una nuova regola contrattuale, che consente a quest'ultimo di pagare quando vuole, in spregio di quelle che sono le originarie pattuizioni contrattuali. Pertanto la prova che intende dimostrare non gioverà, se non a confermare il suo reiterato atteggiamento inadempiente e la buona volontà di controparte a venirle incontro.

  9. Gentile avvocato, avrei un dubbio. Ho letto che l'art 5 della legge 392/1978, che prevede il termine di tolleranza di 20 gg dalla scadenza prevista per il pagamento del canone, non è applicabile alle locazioni commerciali. Ciò vuol dire che posso agire subito nei confronti del mio conduttore moroso o devo comunque attendere i 20 gg?conoscendo il soggetto, però, temo che diventi una prassi per lui pagare direttamente al ventesimo giorno!!

  10. Grazie mille !!!

  11. Annalisa says:

    Gentile Avvocato le volevo chiedere un consiglio per uno sfratto per morosità. Sono proprietaria di un appartamento che avevo affittato nel 2003 con contratto 4+4, per morosità ho aviato la procedura di sfratto ad ottobre 2006 e la casa mi è stata riconsegnata a giugno 2007. Ho constatato alcuni danni, ho perso 6 mesi di affitto e ho una parcella di 2600 euro di avvocato. Adesso l'avvocato mi consiglia di fare una ingiunzione di pagamento per richiedere i canoni d'affitto arretrati e le sue spese (ciò mi comportata il pagamento per intero delle spese dell'avvoxcato e del 10% della somma totale che richiedo), lui mi ha assicurato che la procedura è molto veloce e che ho il 100% di garanzia di riuscita (oltretutto dovrei riuscire a riavere anche i soldi per le spese di questa ingiunzione). Al contrario per i danni all'immobile e gli oggetti trafugati mi consiglia un altro metodo (però non mi ha indicato quale) che però risulta più lento e non sicuro. Le scrivo per avere un consiglio sulle procedure, per avere anche un altro punto di vista e per sapere se realmente questa pratiche (io sono di Firenze) sono veloci come il mio legale ha detto (anche lo sfartto per morosità doveva essere veloce ma…) e che cosa si può intendere per veloce? Grazie mille saluti Annalisa

  12. Per quanto riguarda la domanda di Heidi, con riferimento ad un contratto di locazione commerciale, le posso dire che, nel silenzio della Legge, occorre rispettare quella che è la volontà delle parti, quindi andare a vedere cosa preveda il contratto di locazione che è stato stipulato, se cioè è stato inserito un termine "di tolleranza", come dice lei, oppure se il termine previsto per il pagamentodel canone è tassativo.
    .

  13. Per quanto riguarda il problema di Annalisa, effettivamente sfrattare un inquilino moroso comporta una procedura che si prolunga dai sette mesi all'anno, da quando si intraprende l'azione (nonostante si configuri quale l'unico mezzo efficace per liberare l'immobile), periodo nel quale non si percepisce nulla di affitto, si pagano le spese di amministratore e si paga l'avvocato che dà lo sfratto.Tuttavia, solitamente, quando si procede per uno sfratto, contestualmente si chiede al giudice di emettere anche ingiunzione al pagamento dei canoni (scaduti e da scadere fino all'esecuzione). In caso contrario, l'art. 669 cpc dice che la pronuncia del giudice, che abbia disposto lo sfratto, lascia comunque impregiudicata ogni questione sui canoni, il cui pagamento potrà essere richiesto comunque anche in separata sede. Come le ha detto il suo avvocato, vi sono due modalità per fare questo: mediante ingiunzione di pagamento, facendo leva sull'ordinanza di convalida di sfratto emessa dal giudice (in questo caso però, si può chiedere solo la corresponsione dei canoni scaduti, in quanto solo per questi vi è già una sostanziale certezza, che legittima il giudice a emettere il decreto ingiuntivo), oppure instaurando un ordinario giudizio di cognizione (che potrebbe riguardare sia il pagamento dei canoni, sia l'accertamento dei danni, ma che ha effettivamente dei tempi un po' lunghi). Non posso dirle con precisione i tempi di durata delle cause presso il tribunale competente nel suo caso, ma posso dirle indicativamente che, a Modena, un procedimento ingiuntivo si conclude in qualche mese, mentre in caso di procedimento di cognizione bisogna aspettare 4/5 anni per la sua definizione.

  14. gentile avvocato.
    sono titolare di un negozio commerciale.
    ho lo sfratto esecutivo per morosità e non ho un altro posto dove poter svolgere la mia attività. cosa mi consiglia di fare?

  15. Se la tua attività comporta diretti contatti con il pubblico puoi chiedere la corresponsione dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale, che, in caso di mancata corresponsione, impedisce l'esecuzione dello sfratto.

    • TERESA MOSCA says:

      ho un ristorante che funzionava abbastanza bene poi da 1 anno circa (penso per la crisi economica) ho registrato un calo notevole per quanto riguarda i ricavi. Insomma, fatto sta che non sono più riuscita a pagare l'affitto e sono in ritardo di 2 mesi ed il proprietario dell'immobile ma ha intimato lo sfratto. Cosa posso fare per quanto riguarda l'indennità per la perdita di avviamento commerciale e cosa mi succederà se non riuscirò più a pagare l'affitto?

      • Purtroppo, nelle locazioni commerciali non è possibile chiedere il termine di grazia. Per quanto riguarda la indennità sai che se la vuoi chiedere devi essere in regola con i pagamenti.

        • Mauro says:

          Salve avvocato, io sono proprietario di un ristorante e il mio affittuario è in ritardo con i pagamenti del canone di locazione(contratto di affitto d'azienda) cosa devo fare per sfrattarlo? nel contratto di affitto d'azienda c'è scritto che alla scadenza della rata di affitto se vi è un mancato pagamento il contratto di affitto si risolve ipso iure……posso io impossessarmi del mio locale e cambiare serrature o vado incontro a un atto penale nei miei confronti!?!
          Aspettando una sua risposta la ringrazio cordialmente.

    • Furio says:

      ho trovato la risposta alla sig.ra "Katia 06/03/2008 sfratto per morosita'" di mio interesse perchè ho ricevuto anche io uno sfratto per morosità e volevo conferma della sua risposta cioè che avendo un negozio di vendita e contatto con il pubblico, posso richiedere l'indennita per perdita di avviamento commerciale?

      grazie cordiali saluti

  16. gianni says:

    gentile avvocato, ho un attivita' commerciale e ho ricevuto l'intimazione di sfratto per morosita' perche' sono in ritardo di 2 mesi sulla scadenza.
    Premesso che ho l'intenzione di pagare il piu' presto possibile gli arretrati , come posso fare visto che non ho ancora un locale dove andare ? Grazie

  17. Pierluigi Picerno says:

    Gentile Avv. Solignani,
    possiedo un locale che ho dato in locazione per uso commerciale (il conduttore vi svolge l'attività professionale di commercialista).Ho a tal proposito 2 quesiti.
    1.Non riesco più a trovare il contratto di locazione che ho registrato. Come posso ottenerene una copia senza chiedere nulla al conduttore?
    2.Ho la necessità di rientrare in possesso dei locali che dovranno essere adibiti ad uso abitativo poichè mia figlia si sposa fra 7 mesi. Che possibilità ho di sfrattarlo qualora egli non accetti in via bonaria di lasciare il locale?

    La ringrazio molto.
    Pierluigi

  18. Pietro says:

    Salve, Gentile avv. le rivolgo una domanda inconsueta, l'inquilino di mia moglie per motivi economici non ha potuto pagare l'affitto del locale commerciale a lui dato in affitto, ad oggi sono 20 mesi, riassicura mia moglie dicendogli che ha una assicurazione sulla vita che a giugno 2008 deve incassare e pagherà tutte le pigioni scadute.
    Io mi chiedo se lui sta cercando qualche escamotagge per non pagare più mia moglie, grazie della sua attenzione .

  19. Cosa c'è di inconsueto in un inquilino che non corrisponde il canone? Mi pare un problema abbastanza frequente, purtroppo. Comunque nel vostro caso per vedere se è in buona fede o no, e al contempo mettervi al sicuro, basta chiedergli di fare la cessione del credito che lui vanta in virtù di questa polizza e poi notificarla alla Compagnia.

  20. @ pierluigi

    1 si chiede all'agenzia delle entrate, sperando che nel frattempo, come è capitato ad una mia cliente, non sia stato rubato

    2 per questo bisogna vedere il caso più nel dettaglio

  21. Solo un chiarimento perchè anch'io coinvolto in procedura simile a quella di gianni: sono andato a vedermi le norme sull'indennità di avviamento, che prevedono fra l'altro che l'indennità non è dovuta in caso di risoluzione per inadempimento del contratto (che in uno sfratto per morosità commerciale è automatica): non è che se anche ora si ottiene la possibilità di non far eseguire lo sfratto, poi, al termine del giudizio ordinario che accerterà la risoluzione per inadempimento, il proprietario mi chiederà indietro non solo l'indennità ma anche i danni???
    spero di essermi fatto capire,
    Paolo.

  22. mi scuso, non mi riferivo al problema di gianni ma a quello di katia…ancora grazie…

  23. Sì certo, ma dipende dallo stato della questione presso katia, molti parlano di "sfratto esecutivo" quando hanno ricevuto in realtà solo una lettera. Quand'anche hanno ricevuto uno sfratto, si può probabilmente sanare la morosità con il termine di grazia… Bisogna vedere i casi nel dettaglio, comunque le tue osservazioni sono corrette.

  24. Vincenzo Azzaro says:

    Carissimo avvocato vorrei chiederle io vorrei cedere la mia attività commerciale, ma sul contratto il locatore ha messo una clausula di non poter vendere l'attività.
    Adesso qualcuno proprio su un fol mi ha detto che posso vendere perchè la clausula in questione è nulla perchè non è applicabile in legge tale clausula, se l'attività rimane continuativa alla precedente nel prodotto la cessione può avvenire, vorrei una conferm prima di inviare la raccomandata al proprietario

  25. Sinceramente una clausola di tal portata, che elimina in toto la libertà contrattuale di una parte, appare chiaramente in contrasto con il principio espresso dall'art. 79 legge 392/78, secondo cui "é nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge". Infatti, l'art. 36 della stessa legge, prevede che "Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'art. 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione". Questo significa che, nel caso in cui lei vada a cedere la sua azienda, la cessione comporterà la cessione anche di tutti i rapporti contrattuali (compreso, quindi, anche quello di locazionbe), con la possibilità, per il locatore ceduto, di opporsi, ma solo per giustificati motivi ed entro un termine preciso. Questo è l'unico modo che la legge riconosce al locatore per far sentire la sua voce, anche se poi l'avvenuta opposizione non invalida né sospende l'efficacia della cessione della locazione, la quale continua a produrre i suoi effetti, sino all'eventuale pronuncia giudiziale che accolga l'opposizione del contraente ceduto.

  26. salve, sono proprietario di un immobile commerciale locato allo stesso inquilino dal dicembre 1992; da circa due anni l'inquilino ha cessato l'attività commerciale nel locale cessando perfino i contratti d'utenza telefonica ed energia elettrica malgrado continui a mantene in vita il contratto di locazione ed il possesso dell'immobile.
    Visto che da dicembre dello scorso anno non paga il canone è possibile agire con lo sfratto per morosità; hai fini fiscali, devo pagare le tasse per le quote non percepite o posso presentare istanza presso l'agenzia delle entrate ?
    Posso operare lo sfratto per modifica dello stato d'uso del locale da negozio a locale di sgombero ?
    grazie

  27. Per lo sfratto, lo puoi presentare sicuramente. Per gli aspetti fiscali, conviene sentire da un commercialista. Per inquadrare il "mutamento di destinazione d'uso" del locale da negozio a magazzino come causa di risoluzione del contratto, bisognerebbe vedere che cosa prevede eventualmente il contratto stesso, ma direi di no.

  28. caro avvvocato avrei bisogno di un consiglio sono propietario di una licenza bar ho affittato le mura circa tre anni fa' o sempre pagato regolarmente ora e arrivato un inquilino sopra che non mi da piu possibilita di lavorare premetto che sia le mura dove sono io e sia quelle dove ce l inquilino sono della stessa persona.vorrei sapere se possibile pagarte in ritardo o non pagando piu l affitto quanto tempo ho prima che mi mandino via e se eventuale poi chiedere i danni grazie

  29. aniat says:

    il mio inquilino non paga l'affitto da 2 anni, sono la propietaria di un appartamento vicino roma, lui dice che è ammalato e non può più pagare e che andrà forse via a dicembre prossimo . posso fare una lettera in cui mi assicura che andrà via a dicembre prossimo firmata da lui? e che valore ha questa lettera? se non andra via neanche con questa?tra parentesi l'inquilino non sta così male come mi aveva detto.

  30. Questa "lettera" che dici si chiama risoluzione per mutuo dissenso, la puoi senz'altro fare, anzi se te la firma molto meglio per te, poi devi denunciarla all'agenzia delle entrate come risoluzione anticipata del contratto di locazione.

    Dopo aver fatto questo atto, conviene che notifichi però subito una licenza per finita locazione. Così sei sicura di tutelarti al massimo grado e che resterà nell'immobile ancora il meno possibile.

  31. Per rispondere ad Aniat, , la legge sull'equo canone prevede che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione. In tal caso il locatore può intimare al conduttore lo sfratto per morosità e chiedere nello stesso atto ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
    Se vuole chiedere i danni per la lesione subitàa a causa del suo vicino, dovrebbe però dimostrare che la cessazione della sua attività dipende dalla condotta dello stesso.

  32. antonio says:

    Gentile avvocato
    sono conduttore di un locale commerciale al pubblico. Essendo moroso e avendo ricevuto atto di citazione e intimidazione di sfratto,qualora dovessi essere condannato a liberare il locale,avrei diritto lo stesso all'indennità di avviamento?Premetto che sono in affitto da 4 anni,che il canone tramite rid è passato sempre regolare.solo che per mia negligenza non mi sono accorto che per tre mesi non è passato il rid per mancanza di fondi sul conto e che la banca non mi ha avvisato.Inoltre il locatore non mi ha consegnato quasi per un anno le cedole dell'avvenuto pagamento canone dicendo che poichè il canone non era aggiornato all'indice istat non poteva darmele ma non mi ha dato neanche quelle aggiornate,questo può costituire difesa in giudizio?La ringrazio per l'attenzione

  33. MattiaC says:

    Salve,mi scusi per il disturbo,non sò neanche se la mia richiesta qui sia nel posto giusto..Io affitto un bilocale nelle vicinanze di aosta,ho fatto un contratto di locazione 4+4,non è passato neanche un'anno e l'inquilino a deciso di pagarmi l'affitto quando ne ha voglia,mi da un contentino ogni 2-3 mesi però è sempre in debito perchè non riesce ad andare in pari…Comunque il mio problema è che con quei soldi mi pago gli studi,e "grazie" a lui in questi ultimi mesi sono sempre in rosso a fine mese,Quindi vorrei sapere se ,vista la situazione,posso non rinnovargli il contratto a fine anno,quando dovrei fare il rinnovo annuale?Oppure,c'è qualcos'altro che posso fare?
    Grazie mille in anticipo.
    Mattia

  34. Ho un attivita commerciale che sto cercando di cedere da un anno e un mese è invendita ma nessuno la vuole vengono tanta persone ma quando sentono che pago 2500 euro di affitto al mese scappano, ora visto che gli ultimi 2 mesi non ho pagato l'affitto, mi è arrivata l'ingiunzione di sfratto ,la causa sarà tra un mese esatto so che perderò tutto anche se io sono in queste condizioni perchè sono stato imbrogliato dal mio ex socio cosa però non dimostrabile, io non ho una lira quindi vorrei sapere cosa succederà davanti al giudice quando dirò che non posso pagare ne i 2 mesi ne le spese legali?Il proprietario era al corrente di tutto le due agenzie che si sono succedute per la vendità dell'attività sono le migliori di roma per le cessioni aziende ma per la situazione generale e per l'entità dell'affitto non sono riuscite a fare nulla sono proprio rovinato?

  35. Per quanto riguarda il caso di Mattia, il nostro ordinamento prevede il rimedio dello sfratto per morosità per il caso in cui il conduttore non paghi regolarmente l'affitto: questo significa che il locatore non può sottrarsi all'impegno assunto con il contratto, di durata minima quadriennale, ma deve necessariamente chiedere l'intervento di un giudice che accerti l'inadempimento del conduttore, e lo condanni a rilasciare l'immobile. Se lei si rifiutasse di rinnovare il contratto, si renderebbe inadempiente a sua volta, posto che non si tratterebbe di rinnovo, ma di adempimento di obbligazione contrattualmente assunta.

  36. Per quanto riguarda, invece, il caso di Antonio, effettivamente Lei aveva diritto ad ottenere le dovute quietanze dei pagamenti effettuati, anche perchè costituiscono la prova dell'avvenuto pagamento, che in genere si raccomanda di conservare per almeno 5 anni.
    In ogni caso non credo che possano costituire argomenti di prova sufficientemente validi per convincere il giudice a non convalidare lo sfratto.

  37. antonio says:

    gentilissimi Avvocati
    sono sempre Antonio e volevo chiederVi,se all'udienza io faccio la cd. "banco judicis" e in + offro fidejussione bancaria esigibile a prima vista fino a dic 2008 e presento i vari rid tutti regolari nella scadenze che possibilità ho di evitare che il giudice disponga lo sfratto?grazie

  38. Esiste un preciso articolo di legge che ammette questa possibilità per il conduttore intimato: alla prima udienza, cioè, la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri può essere sanata se lo stesso versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
    La giurisprudenza ritiene però che tale offerta debba essere coerente con l'atteggiamento complessivo dell'intimato, al quale non verrà riconosciuto alcun provvedimento di sanatoria ove abbia contestato la fondatezza della pretesa del locatore.

  39. Salve,
    ho un ottenuto la convalida di sfratto per morosità su un contratto di locazione ad uso commerciale. Questo contratto fino all'aprile di quest'anno era intestato ad una societa in nome collettivo con un rappresentante legale che ha sempre provveduto al pagamento del canone, fino al giorno in cui mi spedisce un A.R ove mi viene comunicato che causa cessione quote (attenzione NON CESSIONE AZIENDA) il nome del nuovo rappresentate fiscale (un extracomunitario con permesso di soggiorno fra l'altro in scadenza come riportato sull'atto notarile) e mi dice invece che la partita iva e la sede legale rimangono invariate. Ora il mio dilemma è questo: i due soci precedenti che hanno ceduto le quote ai nuovi rimangono responsabili in solido per le
    quote da questi ultimi non onorate o no??
    Speriamo ci sia un avvocato che sia in grado
    di districare questo rompicapo…

  40. Buongiorno, ho ricevuto lettera di sfratto mio ufficio per morosità (6mesi)

    Noi non stiamo saldando i canoni perchè l'immobile, da oltre 10 anni, non ha subito mai manutenzione…anzi abbiamo continue perdire nelle tubazioni e pavimenti barcollanti.
    Non abbiamo mai inviato ufficialmente ma solo verbalmente richieste alla proprietà ma hanno avuto sempre esito negativo nonostante sopralluoghi e preventivi da parte di idraulici e muratori.

    Volevo chiederLe se possiamo presentarci in udienza con un opposizione scritta adducendo questi motivi e nel caso positivo presentare questa prima opposizione scritta senza la presenza di un legale?

    grazie mille!
    Roberto

  41. giovanni says:

    gentile avvocato a io ho una attività commerciale ogni giorno 5 del mese io devo pagare l'affitto questo mese ho tardato di 15 giorni e mi è arrivato di sfratto per morosià appena miè arrivato lo sfratto il giorno successivo ho pagato il mensile tramite vaglia postale adesso il problema è ke ho fissata l'udienza in tribunale tra 20 giorni però siccome sto cedendo in affitto l'azienda tra due giorni dovrei andare a fare l'atto d'affitto d'azienda dal notaio ma viste queste condizioni posso farlo l'atto?

  42. michele di.napoli says:

    gentile avvocato vorrei un suo parere sul seguente quisito, ho un locale commerciale dato in affitto, l'inquilino e un po di tempo che paga sempre con ritardo a volte anche 1 mese e piu', ultimamente non c'e lo fatta piu', gli mando la lettera tramite il mio legale chiedendo di provvedere ai mesi non pagati e lei mi risponde di avereb pazienza che avrebbe provveduto al piu' presto, gli do 1 settimana di tempo e non succede niente, cosi gli faccio ingiuzione udienza fissata per il 29/6/ 10 IN quella udienza la sua difesa e stata che lei pagato i 3mesi da contestati e che io non gli ho nfatto le ricevute e che sarebbe morosa solo del mese di giugno, il giudice non decide si prende tempo dopo 2 settimane il guidice decide di rinviare tutto dicimbre, intanto lei continua a non pagare mi deve gia 5 mensilita fino a dicembre diventano 10,la mia domada cosa posso fare per uscire da questo pantano? intanto usa il mio locale senza pagare un euro. la ringrazio.

  43. giovanni says:

    Gentile avvocato,ho un attività di bar ma il proprietario del locale non mi ha mai fatto avere l'agibilità dei locali,in quanto deve fare dei lavori di adeguamento all'interno(muffa sui tetti e sostituire il vetro della porta d'ingresso lesionato). Posso non pagare l'affito fino a che i lavori e quindi l'agibilità non mi sia stata data? Grazie

    • In teoria potresti sfruttare l'eccezione di inadempimento, prevista dal codice civile, ma rischi poi di trovarti notificato uno sfratto per morosità. Il caso, prima di azzardare un atteggiamento di questo genere, va studiato per bene in tutti i suoi dettagli, per vedere se questa scelta è effettivamente munita di adeguate pezze giustificative.

  44. Gentile avvocato il 4 ottobre la giudiziaria mi ha fato lo sfrato
    motivi sono 2 anni che non ho lavorato e ho mancato il pagamento del affitto.
    e poi non poso neanche dimostrare quanti messi di affitto ho pagate per che la patrona di casa non mi ha mai dato la ricevuta noi gli abbiamo chiesto ma la sua risposta e stata che non ci gli po dare per che paga in piu qualcosa su le tasse se come siamo stranieri non capisco tanto come sono le leggi
    adesso ho trovato la casa ma pur tropo e libera solo il 15 di ottobre.
    cosa poso fare.
    Ho anche un cane la giudiziaria mi ha detto che mi lo prendano e lo portano via.
    Se invece io porto il cane da un amico cosi quando loro vengano non lo trovano in casa loro ano ancora diritto di prendermelo e portarmelo via.
    Attendo la sua risposta
    grazie anticipatamente Elena

    • Noi, come avvocati, non possiamo occuparci di questi problemi, perchè non ne abbiamo nè la preparazione nè gli strumenti: devi rivolgerti agli assistenti sociali competenti per il tuo territorio.

      A livello legale, non c'è niente di strano nel tuo caso: non hai pagato il canone e ti è stato fatto lo sfratto (sono sufficienti due mensilità non pagate, quindi non ti rammaricare per le altre di cui non hai potuto dimostrare il pagamento, perchè se comunque erano due anni che non pagavi non ti sarebbero servite a niente).

      Se il tuo problema è, dunque, che non disponi di sostanze o liquidità, che cosa potremmo farci noi? Ci sono apposite istituzioni per aiutare le persone in difficoltà, rivolgiti a loro iniziando dai servizi sociali.


      cordialmente,

      tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/

      ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/

  45. Gentile avvocato il 4 ottobre la giudiziaria mi ha fato lo sfrato
    motivi sono 1 anni che non ho lavorato e ho mancato il pagamento del affitto.
    e poi non poso neanche dimostrare quanti messi di affitto ho pagate per che la patrona di casa non mi ha mai dato la ricevuta noi gli abbiamo chiesto ma la sua risposta e stata che non ci gli po dare per che paga in piu qualcosa su le tasse se come siamo stranieri non capisco tanto come sono le leggi
    adesso ho trovato la casa ma pur tropo e libera solo il 15 di ottobre.
    cosa poso fare.
    Ho anche un cane la giudiziaria mi ha detto che mi lo prendano e lo portano via.
    Se invece io porto il cane da un amico cosi quando loro vengano non lo trovano in casa loro ano ancora diritto di prendermelo e portarmelo via.
    Attendo la sua risposta
    grazie anticipatamente Elena

  46. Manca solo che si offra il gratuito patrocinio a spese dello Stato ai morosi, e pure alle loro societa' ! Ma scherziamo ?
    Per me il gratuito patrocinio e' un gesto umano verso le persone che sono nel bisogno, e non un regalo per i cattivi pagatori – che in piu' pesano ancora sulla schiena dello Stato!

    • Per fortuna, però, non sei tu a decidere chi ha ragione o a torto, ma un soggetto chiamato dalla legge a questa valutazione, il giudice, per andare di fronte al quale occorre un legale, che va compensato cioè pagato in denaro. Se diciamo che gli assassini vanno messi in galera, diciamo una cosa talmente giusta quanto ovvia e addirittura lapalissiana, il punto è chi decide chi è un assassino e come si arriva a deciderlo? Se uno è sospettato di omicidio non gli dobbiamo dare il patrocinio se ne ha i requisiti? E se incolpassero te di aver ucciso una persona e tu non avessi il denaro per pagare un avvocato e la tua libertà e la tua vita dipendessero da un avvocato d'ufficio che, visto che non lo paghi, se ne frega di te?

      Questa è solo la mia opinione, naturalmente, manifestata, come al solito, a rischio di essere impopolare.


      cordialmente,

      tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/

      ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/

  47. buonasera ho in affitto un locale commerciale da circa 20anni e fino al 2009 sono stato un buon pagatore ma poi la crisi mi ha messo in difficolta' il propietario mi ha concesso verbalmente di pagare la meta' dell'affitto per poi recuperare in tempi migliori..poi ha cambiato idea e mi ha fatto un intimazione di sfratto.
    la poi ritirata costringendomi a pagare l'affitto per intero lasciando sempre sospeso il vecchio alla mia rischiesta di tornare a meta' affitto ma per iscritto modificando il contratto per il biennio 2010/2011 mi ha intimato di nuovo lo sfratto…nel intimo di sfratto chiaramente ha considerato gli affitti pieni quindi sembra che io non lo paghi da mesi, come posso dimostrare che gli accordi erano diversi ? mi ha anche proposto l'acquisto con un leasing finanziario ma mi ha chiesto il doppio del valore di mercato..che faccio
    non ho i soldi per pagare gli arretrati..

  48. Gentile Avvocato, io ho un pubblico esercizio(BAR), con la crisi che arriva, questo è il 5° mese che non riesco a pagare l'affitto al proprietario dei muri. qualche giorno fa mi è arrivata le lettera di intimazione di sfratto per morosità e citazione per convalida, siccome non ho altro posto da spostare il mio locale, e voglio continuare la mia attività, cercando in qualche modo a migliorarlo. cosa devo fare adesso?

  49. Grazie mille per immediata risposta,comunque se trovo qualche accordo con proprietario, lui si ritira la lettera, e questi devono essere scritti tutti nero su bianco, vero. perché sono un straniero, quindi non avevo capito bene l'ultima frase "mettilo per iscritto", vuole dire fare scrivere tutto? grazie di nuovo e buona serata.

  50. Gentile avvocato, ho dato in affitto un locale commerciale. Il conduttore non paga puntualmente. Ho intenzione di intimargli uno sfratto per morosità. Il giudice dovrebbe concedermelo. Vorrei sapere quanto tempo passa tra l'ingiunzione dello sfratto e la pronuncia del giudice ed entro quanto tempo il conduttore deve lasciare il locale.Grazie aspetto una sua risposta!

  51. carlo alberto perna says:

    Gentile avvocato,mio padre ha dato in locazione un locale commerciale (ristorante) con la formula dell'affitto d'azienda.La durata del contratto era di un anno.Il contratto è scaduto il 10 di aprile scorso,ma il conduttore ha cessato solo ieri di esercitare la sua attività senza neanche corrispondere il canone.Mio padre lo ha citato in giudizio per ottenere i 7 mesi di arretrati e lui non solo ha presentato un locale completamente diverso da come era,ma ha anche detto che presenterà una richiesta per risarcimento danni perchè '' ha fatto richiesta alla comunità montana di un finanziamento per l'acquisto di un trattore con ne gli è stato concesso perchè le patenti del locale non esistono''…ora la mia domanda è:1) questo signore può fare una tale richiesta considerando che mio padre aveva esercitato per anni prima di affittare e le patenti esistono… 2) è possibile che un giudice consideri legittima la richiesta visto che il contratto era di un anno,e sinceramente non credo abbia un senso acquistare un trattore perchè il locale non è un'azienda agricola e soprattutto perchè è a discrezione del locatario il rinnovo o meno del contratto??

    • È un caso molto confuso, bisognerebbe conoscerlo nei suoi dettagli. In generale, si può dire che certamente non tutte le pretese che vengono prospettate, sia giudizialmente che a maggior ragione stragiudizialmente, possono avere speranza di essere accolte. Personalmente, ne ho sentite davvero di tutti colori e quante ancora ne sentirò. D'altro canto, non si può neanche fare cieco affidamento sul funzionamento della macchina giudiziaria, dove in diversi casi purtroppo, a causa di tanti fattori che non è il caso stare qui a rivangare, la verità dei fatti non riesce ad emergere, in tutto o in parte. Valuta tu, poi vedi se negoziare con questa persona o se invece, avendo ben presente i tuoi diritti e la possibilità di farli valere, volete coltivare la questione in giudizio. È però necessario il consiglio di un professionista sulla base di una analisi dettagliata del caso, secondo me.


      cordialmente,

      tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/

      ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/

  52. Salve avvocato il giorno 5 .10 .2010 ho stipulato un compromesso sul subentro d'affitto d'azienda di un ristorante,sul contratto abbiamo anche scritto che entro 2 anni avrei acquistato licenza e attrezzature per un prezzo già fissato e che le somme di acconto e deposito sono da considerarsi acconto da scalare dall'importo della licenza. dopo qualche giorno è venuto fuori che la srl che mi cedeva l'azienda è da luglio che non paga l'affitto ed è sottosfratto. Cosa posso fare

  53. Seguendo il suo consiglio ho denuncito la controparte ,tanto più che il tipo continuava a mettere inserzioni per trovare un'altro nuovo pollo per vendere di nuovo il tutto.Prendevo contatti con la proprietà delle mura e lo mettevo al corrente di ciò che stava accadendo. Il proprietario delle mura sapendo benissimo che io avevo fatto e registrato il compromesso per il subentro nell'affitto d'azienda e acquisto della licenza e attrezzature ,ha approfittato della situazione ed ha acquistato il tutto ad un terzo di quello che avevo pattuito sul mio preliminare SCAVALCANDOMI. lo posso denunciare per truffa e chiedere la revocatoria dell'atto d'acquisto e il sequestro ……….. GRAZIE

  54. gentile avvocato sono il conduttore di un locale commerciale dal 2001 ho sempre pagato da circa due anni tramite vaglia postale nel periodo che va dall 1 al 5 di ogni mese nonostante il contratto prevede tassativamente il pagamento il 1° del mese . Il mese di ottobre, confermato dal verbale dei vigili del fuoco, la proprietaria che abita al piano superiore mi chiude volontariamente la canna di aspirazione della cucina del mio ristorante ed gli ometto il fitto dopo missiva del mio avvocato . Il 22 dello stesso mese accoratomi della liberazione della stessa canna fumaria provvedo a spedirgli il canone . il mese successivo il 3 di preciso il figlio viene a minacciarmi nel locale intimandomi di uscire, nel mio ribadirgli che con lui non avevo nessun rapporto contrattuale mi da un testata e mi manda in ospedale accompagnato con ambulanza chiamata dai carabinieri( prognosi 2 giorni). il 5 mi arriva un intimazione di sfratto ed io ripreso dall' accaduto il giorno otto gli mando il pigione .A questo punto la mia domanda : e' chiara l'intenzione della affittuaria di impedirmi la conduzione del mio ristorante obbligandomi ad andar via visto la scadenza nel 2013 del contratto e non riconoscermi le 18 mensilità ke mi spettano dato ke più volte mi ha ribadito che il contratto non lo rinnoverà nemmeno per 10 mila euro al mese ?
    il giudice potrà mai convalidare lo sfratto ?
    spero di essere stato chiaro grazie anticipatamente per le risposte.

    • Per capire se ci sono i presupposti per la convalida dello sfratto bisognerebbe avere fare un ragionamento sulle date e gli importi che va al di là dello scopo e delle possibilità di questo blog. Quello che si può dire, in via generale, è che in sede di convalida dello sfratto il giudice raramente tiene in considerazione vicenda extra rispetto alla regolarità dei pagamenti, ragione per cui sarebbe stato meglio ad esempio corrispondere il canone per il periodo in cui si era verificato il blocco della canna e richiedere poi il risarcimento con un procedimento a parte. Naturalmente, puoi presentare la denuncia per gli atti di aggressione, ma conviene che incarichi al più presto un avvocato che riesca e mettere in ordine tutta la situazione e la relativa documentazione in modo da presentarsi davanti al giudice della convalida potendo sostenere al meglio le tue ragioni.


      cordialmente,

      tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/

      ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/

  55. Buonasera. Ho un immobile che concedo in locazione ad uso commerciale ad una srl ora in liquidazione. da diversi mesi il conduttore non paga più il canone di locazione. che mezzi ho per difendermi? Per chiedere lo sfratto per morosità è necessario rivolgersi ad un legale? ed è possibile chiedere lo sfratto ed il pagamento dei canoni arretrati anche se la società è in liquidazione? quando sarò pagato? Grazie mille in anticipo

  56. michelangelo says:

    Gentilissimi Avvocati
    Gradirei esporVi un mio problema .
    Sono conduttore di un locale uso magazzino da circa un anno , per il quale ho sempre regolarmente pagato i canoni di locazione.
    Purtroppo per causa di forza maggiore non ho effettuato il pagamento dei canoni di OTTOBRE E NOVEMBRE,
    in data odierna , risolti i miei problemi , ho contattato la proprietà al fine di pagare i canoni arretrati compreso quello c.m.
    La proprietaria mi ha comunicato di aver passato tutto presso studio legale di fiducia .
    Messomi immediatamente in contatto con lo studio legale , ho ricevuto risposta che mi è stato notificato un intimazione di sfratto per morosità , con data di udienza ancora da definirsi ., che ormai lo sfratto è convalidato anche se non c'è stata alcuna udienza dinnanzi ad alcun giudice .
    L'avvocato mi esprime la volontà della proprietaria ,che sarebbe più contenta se io lasciassi il locale anticipatamente ( per farmi risparmiare ulteriori spese).
    A questo punto Vorrei chiederVi , quanto dettomi dal legale è veritiero ( mi riferisce inoltre , che anche se presenzierò all'udienza e pagherò , il giudice convaliderà lo sfratto )?.
    Come debbo comportarmi ?
    RingraziandoVi anticipatamente colgo l'occasione per porgerVi i miei più cordiali saluti , e ringraziandoVi per il Vs lavoro di aiuto
    Attendo Vs. gentile risposta
    Michelangelo

    • Io non lo posso sapere se il legale della proprietà ti ha già notificato o meno la convalida per lo sfratto.

      Certo è che, se te l'ha già notificata, anche pagando adesso probabilmente non riusciresti ad evitare la convalida, per il principio di cui abbiamo già parlato nel blog della «cristallizzazione dell'inadempimento»; non puoi, inoltre, nemmeno chiedere il termine di grazia per sanare successivamente la morosità, che nelle locazioni commerciali non è previsto.

      Parli, però, di cause di forza maggiore. Se queste cause sono una cosa seria e fortuita (non deve trattarsi del fatto che non disponevi del denaro, perchè questo non costituisce mai una scusante), puoi costituirti e fare opposizione alla convalida, dimostrando che il tuo inadempimento è incolpevole e determinato appunto da cause di forza maggiore.

      a

      cordialmente,

      tiziano solignani, da Mac /tiziano-solignani/

      ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/ / qui l'ebook: http://bit.ly/enOOYX

  57. michelangelo says:

    grazie per la risposta
    ho solo ricevuto l'intimazione di sfratto , attualmente non è stata fissata alcuna data per l'udienza
    in parole povere neppure l'avvocato conosce tale data esatta ( in quanto le date sono approssimative ).
    Non c'è stata attualmente nessuna udienza e credo , pertanto che se effettuerò un bonifico per l'importo , non ci sarà luogo a procedere
    correggimi se sbaglio
    grazie anticipate
    buona serata

  58. giandomenico says:

    caro avvocato, le scrivo questa mia per avere dei chiarimenti su un contratto di locazione per un capannone commerciale dove da 14 anni a questa parte svolgo il mio lavoro.
    Nell'arco di questi 14 anni ho sempre cercato di essere puntuale nel pagamento dei canoni "come è giusto fare ", anche se non sempre sono riuscito ad adempiere hai miei impegni.
    è capitato così, che per alcuni anni, invece di versare 12 mensilità, sia riuscito a pagarne 10/11, senza mai nessuna obbiezione da parte del proprietario, in quanto ha potuto constatare che in tutti questi anni, non solo gli ho tenuto in perfette condizioni il locale, ma con il Suo consenso solo verbale e i miei soldi, ho apportato delle forti migliorie con costruzione di un ufficio in carton gesso e pavimentazione di tutto il locale ( circa 260 mq), al quale lui ha aggiunto solamente la scala.
    Inoltre, ogni volta che Lui, o il Socio, dovevano cambiare le autovetture o i mezzi commerciali, Io ( visto che vendo autovetture) gli ho sempre girato tutto lo sconto e il Mio guadagno.
    Adesso, vista la crisi, vogliono vendere il locale e nonostante il Mio contratto di locazione scada per tacito accordo nell 2015, oltre a farmi la proposta di acquistare lo stabile ( cosa che a Me interessa) mi chiedono gli affitti arretrati anche se sono passati più di cinque anni dalla scadenza di questi. possono farlo ????, ho ,visto il tempo trascorso, possono chiedermi solo gli affitti scaduti e non pagati di questi ultimi cinque anni ???.
    nel ringraziarvi Vi invio i Miei più cordiali saluti.

  59. giandomenico says:

    la ringrazio per l'informazione accordatami, la voglio aggiornare sulla situazione, mi sono precipitato a pagare tutti i canoni di locazione scoperti, riguardanti gli ultimi 5 anni, ho inviato l'assegno alla proprietà, prima che a loro venisse in mente di mandarmi lo sfratto, cosa che per altro non hanno fatto( fino ad oggi, si sono limitati a farmi fare solo una lettera di diffida di pagamento canoni arretrati dal loro legale).
    Adesso vorrei domandarle: esendomi regolarizzato per gli ultimi 5 anni, possono lo stesso chiedere lo sfratto per il ritardo nel saldo ??? ho visto che non mi hanno mandato niente fino ad oggi, me la sono scampata ???
    inoltre, avendo regolarizzato il tutto, torno a essere creditore nei loro confronti sulla caparra anticipata versata 14 anni fà compresi gli interessi maturati ??? e se loro mi volessero mandare via perchè hanno trovato un compratore dell'immobile, potrei rifiutarmi fino alla scadenza del contratto che per tacito accordo termina nel 2015 ? e se così fosse, le 18 mensilità per avviamento dell'attività, continuerebbero a spettarmi ????
    cordiali saluti.

    • giandomenico says:

      Gentile Avvocato, negli ultimi giorni ho sperato che Lei mi rispondesse e mi indicasse la via giusta da seguire, ma non ho ancora avuto un suo riscontro.
      La prego gentilmente appena gli è è possibile, di farmi sapere come mi devo muovere in relazione alle domande che le ho posto e se nel frattempo Mi sono mosso bene.
      Nel ringraziarla per la sua attenzione, le invio i Miei più cordiali saluti.

      • Qui dentro rispondo a tempo perso, compatibilmente con i miei impegni di lavoro cui devo dare la priorità. Se ti serve una risposta con urgenza, devi acquistare una consulenza http://consulenze.solignani.it.

        –?cordialmente,

        tiziano solignani, da ? Mac http://ts.solignani.it

        ~ book http://bit.ly/gwjT6c, ebook: http://bit.ly/ie8rvv

        • giandomenico says:

          Gentile avvocato, non era nel Mio intento irritarla, e perciò se ce nè fosse bisogno, le chiedo scusa, so che Lei dedica un pò del Suo tempo libero nell' aiutare persone che come Me hanno dei problemi e che tutto ciò, lo fà in maniera completamente gratuita e per questo la ringrazio. Ma trovandomi un pò nei casini, le ho solo specificato che attendevo i Suoi ottimi consigli con impazienza, ho continuato a guardare giornalmente il Suo sito nella speranza di avere ulteriori informazioni.
          Se le fà piacere aiutarmi, continuo ad aspettare Sua risposta, e nell'attendere la ringrazio e le porgo i Miei saluti

          • Non c'e' nessun problema e non c'e' nessun bisogno di scuse, solo ci tengo a chiarire ogni volta che lo ritengo opportuno quale sia la nostra policy al riguardo, a scanso di equivoci che, in questi mezzi di comunicazione telematici, sono sempre possibili.

            VIsti i valori che sono in ballo, io ti consiglierei di acquistare quanto prima una consulenza da un legale, sinceramente, senza attendere altro tempo, purtroppo sono problemi che col tempo non si risolvono mai da soli ma possono solo peggiorare.

  60. salve, vi espongo il mio problema
    premetto alcune informazioni
    – sono conduttore di un locale commerciale
    – ho sempre pagato regolarmente gli affitti
    – il contratto è regitrato per il 40% dell'intero canone il restante 60% è a nero
    – ingenuamente non ho mai richiesto alcun tipo di ricevuta per il pagamento dei fitti
    – il pagamento era sempre effettuato a mano ed in contanti
    detto questo, a gennaio il proprietario di detto locale mi intima lo sfratto, dichiarando inoltre che sono moroso da 1 anno (quando invece non mai saltato un pagamento), inoltre il mese di gennaio per la prima volta ho fatto un vagli per il pagamento così come mi era stato suggerito da un amico, ma lui lo ha respinto.
    ora le domande so 2
    1: se decido di pagare l'anno di affitti "morori" questo sana la procedura di sfratto?? oppure mi può comunque sfrattare???? perchè se la prima fosse vera io gli corrsiponderei per il resto della locazione solo la somma registrata rientra
    2: il fatto che abbia respinto il pagamento a mezzo vaglia cosa comporta????
    grazie mille

    • Purtroppo se non hai le quietanze, non puoi dimostrare di aver pagato. Nel contratto di locazione commerciale non puoi chiedere il termine di grazia per sanare la morosità, nè, credo, in base al principio di cristallizzazione dell'inadempimento, tu possa utilmente sanare la morosità arretrata anteriormente all'udienza di convalida, adesso che lo sfratto è stato notificato. L'unica soluzione sembrerebbe essere quella di negoziare.

      –?cordialmente,

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  61. giandomenico says:

    Gentile avvocato,la ringrazio per i consigli che mi ha fornito ,volevo chiederle se mi può consigliare anche per quest'altro problema.
    Circa 10 anni fà, Io e mia Moglie abbiamo posto, con Nostro consenso, le firme per avvallare un mutuo che Mia Sorella e mio Cognato stavano chiedendo per l'acquisto della loro prima casa, mutuo che è stato concesso e puntualmente pagato .Dopo circa sei anni, Mia Sorella e Mio Cognato hanno deciso di rittrattare il mutuo con la stessa Azienda finanziaria andando perciò ad estinguere il mutuo dove Io e mia Moglie avevamo messo l'avvallo, accendendone uno nuovo con avvallante solo la sorella di Mio Cognato.
    Circa due anni fà, io ho chiesto un prestito per terminare la Nostra casa, e mi sono visto respingere la richiesta, in quanto a detta della banca, sia io che Mia Moglie, risultavamo troppo impegnati.
    Si può immagginare la Nostra sorpresa al rifiuto, in quanto sapevamo benissimo di non essere impegnati con nessuna finanziaria, e da un controllo che ho fatto, sono venuto a scoprire che la Banca che ha concesso il Nuovo mutuo a Mia Sorella e a Mio Cognato, a loro insaputa ha riutilizzato le firme Mie e di Mia Moglie da usare come ulteriori avvallanti.
    Le chiedo, se è lecito che la cosa sia avvenuta senza un Nostro consenso ?
    Nell'atto, firmato dal Notaio al momento del rogito, non figuriamo assolutamente ne Io ne Mia Moglie e oltretutto il giorno che è stato firmato Noi non eravamo neanche presenti.
    Adesso volevamo nuovamente richiedere un prestito e ci è stato negato sempre per lo stesso motivo, questo significa che nel giro di due anni,nonostante le Nostre richieste, non ci hanno ancora cancellato dall'impegno da Noi non voluto, e la cosa ci stà creando grossi problemi.
    Possiamo chiedere i danni morali e materiali all'istituto di credito che ha usato a Nostra insaputa le nostre firme ???
    Come possiamo muoverci per tutelarci in questo caso ???
    La ringrazio per la Sua attenzione e rimango in attesa dei Suoi consigli.

    • Mi dispiace, ma qui non forniamo nessun consiglio, che presupporrebbe un rapporto professionale che in questa sede non può esserci, ma questo è solo un luogo in cui si discute in generale e disinteressatamente degli istituti giuridici, prendendo solamente spunto dai casi concreti. Tantomeno un utente può «rimanere in attesa», dal momento che i nostri interventi sono fatti solo a perso tempo e se ne abbiamo voglia.

      Sul tema della fideiussione, comunque, abbiamo già pubblicato diversi post, che puoi consultare usando il nostro motore di ricerca http://cerca.solignani.it).

      Se invece ti servono davvero dei consigli per il tuo caso, puoi valutare di acquistare una consulenza, da noi http://consulenze.solignani.it o da uno dei tanti altri legali sul territorio.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac http://bit.ly/gdi2ZX, http://bit.ly/gwjT6c, http://bit.ly/ie8rvv

  62. tambascoantonio says:

    Il mio inquilino dopo otto mensilità che non paga ha chiuso il locale commerciale di mia proprietà senza consegnarmi le chiave. <Premetto che che ho inviato una lettera di diffida per mancanza di pagamento canoni. Comme posso procedere e quali sarebbere a Vostro avviso i risultati? Grazie Antonio

  63. ALE & ALE says:

    Salve a tutti, sono proprietario di un locale commerciale e l'inquilino non paga regolarmente, ogni mese in ritardo, è stato più volte protestato e penso che l'unico deterrente per non pagarmi proprio sia l'assicurazione sui mancati fitti fatta a suo tempo.. ora vorrebbero cambiare denominazione sociale e fare una nuova ditta (pulita).. tutto ciò mi puzza e vorrei mandarli via. Domande: il contratto di locazione è nullo vs la nuova ditta? cosa succede per il vecchio? l'assicurazione verrebbe a decadere? Cosa potrei fare per uscire da questa situazione? grazie a tutti

  64. Avv. Anna Paola De M says:

    Egr. Collega. Volevo consultarmi con te. Devo procedere ad eseguire uno sfratto per morosità per un contratto di locazione ad uso abitativo che verrà risolto il primo di aprile, ma il mio cliente che è il proprietario mi ha chiesto di tentare un accordo prima di procedere giudizialmente. Come posso tutelare il mio cliente che è disposto a venire incontro all'inquilino per i pagamenti (50% degli stessi) con l'unica condizione che lo stesso deve lasciare l'appartamento?
    Ti ringrazio della tua disponibilità Avv. Anna Paola De Marco

    • Avv. Anna Paola De M says:

      Scusa collega ma non sapevo che i tuoi consigli erano a pagamento. Quindi scusami per averti posto un confronto e non sono più interessato ad everlo. Pertanto non inviarmi alcunchè di risposta. Grazie.
      Avv. Anna Paola De Marco

      • Non ti preoccupare, non ho mai mandato una fattura a sorpresa a nessuno in vita mia, qui mi limito semplicemente a ricordare le regole della casa, che sono poi peraltro molto semplici: a chi non paga rispondiamo a tempo perso e per diletto, a chi paga facciamo le consulenze con celerità e altri livelli di approfondimento. Come tutti, credo, tu che sei una collega sono certo capisci perfettamente.

        Se ti interessa, comunque, confrontarti con colleghi su questioni giuridiche, ti consiglio (anzi: ti invito) di iscriverti alla nostra Legalit, comunità riservata agli avvocati, con ad oggi oltre 500 iscritti. La partecipazione è gratuita. Puoi trovare maggiori informazioni qui: http://goo.gl/Ac2Cr

        Buona giornata e buon lavoro.

        –?cordialmente,

        tiziano solignani, da ? Mac http://bit.ly/gdi2ZX, http://bit.ly/gwjT6c, http://bit.ly/ie8rvv

  65. Buongiorno avvocato,
    Mio padre, quasi ottantenne, è proprietario di un locale che affitta per uso commerciale. Da febbraio scorso il conduttore non paga l'affitto. Il conduttore, qualche giorno fa gli ha comunicato verbalmente la sua intenzione di rescindere anticipatamente dal contratto (arrivato al suo 6+1 anno di vita). Sembra intenzionato a lasciarlo a fine marzo.
    Cosa puo' fare mio padre per limitare i danni? Pretendere la raccomandata dove il conduttore chiede la risoluzione anticipata (che darebbe a mio padre il diritto ai sei mesi) ? (A questo punto, dopo aver letto tutto il suo blog, dubito che il conduttore la invii). E che diritti ha mio padre se il conduttore se ne andasse a fine marzo dicendogli: eccoti le chiavi, recupera le due mensilità mancanti dalla garanzia locativa, arrivederci e grazie.
    La ringrazio anticipatamente,
    Vito

  66. Gentile Avvocato,

    volevo chiederLe dei chiarimenti in merito alla seguente situazione che si è venuta a creare.
    Mio zio proprietario con un altro socio stipulano un contratto di locazione ad uso commerciale con una società X s.r.l..
    A distanza di diversi anni e dopo tantissime peripezie e battibecchi vari, la società X s.r.l. conduttrice resta morosa per un ammontare complessivo di circa 30.000 euro, ed il socio amministratore pensa bene di lasciare tutto e fuggire all' estero, ovviamente lasciando inadempiuti una serie di debiti.
    Secondo Lei, mio zio ed il suo socio per recuperare i canoni impagati quale tipo di azione dovrebbero intraprendere. Mi chiedo, sfratto per morosità o procedere con un giudizio di esecuzione e quindi come sapra' meglio di me d. ingiuntivo – precetto se non si oppone all'ingiunzione ( chissa' dove sara' ora!!!) – pignoramento.
    In quest ultimo caso, se gli fosse notificato un pignoramento e chissa' dove!!, cosa potrei aggredire del suo patrimonio?
    Mi rendo conto che è una situazione abbastanza complicata , ma come si procede in questi casi?

    Colgo l'occasione per porLE cordiali saluti.
    Luigi

  67. matteo renzi says:

    Gentile Avvocato, avrei bisogno di sapere se in base alla legge si può ottenere dal Comune una nuova licenza commerciale laddove il titolare dell'attività precedente è stato sfrattato per morosità, senza la necessità di subentro alla vecchia licenza. Tengo a precisare che il vecchio titolare non ha intenzione di riconsegnare la licenza.

    • I requisiti per l'ottenimento di una licenza commerciale sono quelli previsti dalla legge e dai regolamenti in relazione al caso concreto, per cui li devi vedere in relazione al tuo caso, ti suggerirei di informarti direttamente presso gli uffici competenti, facendo presente che ci sarebbe già un «titolo» rilasciato per quei locali e i motivi per cui non può essere utilizzato.

      –?cordialmente,

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  68. gentile Avvocato, vorrei chiederLe ancora una volta ragguagli per i termini per ottenere la convalida giudiziaria dello sfratto esecutivo per morosita' da parte del conduttore in contratto commerciale: ovvero sono sufficenti 20 gg. di ritardo di pagamento del canone OPPURE devono essere almeno 2 mensilita' non pagate perche' il giudice convalidi lo sfratto? (zona Bologna)
    Grazie anticipatamente per l'attenzione.

  69. Luca Spreafico says:

    Salve,
    Sono in una società srl per le gestione di un ristorante con contratto di sublocazione per i locali 6+6 (la società proprietaria che ci affitta ha un leasing che ha autorizzato il subafftto). Sin da subito si son rotti i rapporti con la società proprietaria e quindi dopo circa 2 anni avendo pagato in ritardo l'affitto (trimestrale anticipato) di quasi due mesi ci hanno mandato una loro lettera di risoluzione contrattuale. Abbiamo subito pagato e pagato anche il canone successivo ma loro ci hanno mandato le fattura con scritto indennità di occupazione ed una nuova comunicazione in cui confermavano la risoluzione contrattuale. Alla fine siamo usciti ed abbiamo chiesto l'indennità di avviamento trattenendo le chiavi. Ora abbiamo trovato un acquirente e vorremmo fare la cessione d'azienda ma i proprietari ci ricattano che finchè non firmiamo una scrittura privata in cui dichiariamo che non chiediamo risarcimenti danni o cause future loro si rifiutano di affittare e quindi potrebbe saltare l'eventuale vendita. Cosa possiamo fare per poter effettuare la cessione d'azienda?

    • Purtroppo non avete altre scelta che negoziare con la controparte cercando il più possibile di raggiungere un accordo, non ci sono strumenti giudiziari in grado di risolvere questo problema con una velocità tale da potervi essere utile, semmai potrete solo una volta sfumato l'affare chiedere, sempre che ce ne siano i presupposti, il risarcimento del danno.

      –?cordialmente,

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      • Luca Spreafico says:

        Grazie mille, però mi ero dimenticato di dirle che la proprietà ci doveva pagare una fattura per dei lavori di opere straordinarie. Abbiamo comunicato che l'impianto elettrico non era a norma, abbiamo atteso, maalla fine l'abbiamo rifatto noi perchè la proprietà non rispondeva. Abbiamo quindi emesso una nostra fattura del valore pari alla fattura ricevuta dall'elettricista. Non ci è mai stata pagata. Volevamo quindi compensare l'importo del canone d'affitto con la cifra della fattura. E' questo il motivo per cui abbiamo pagato in ritardo di circa un mese il canone. Però la proprietà ci ha subito inviato il 21° giorno la lettera di risoluzione contrattuale.
        Esiste una possibilità di far rivalere il nostro affitto? Grazie mille

        • Non avete agito nel modo migliore, sarebbe stato preferibile continuare a pagare puntualmente il canone e poi richiedere il pagamento dei lavori che avete eseguito in «sostituzione» del proprietario con una vertenza a parte. Ora, a parte negoziare, che è sempre possibile, non so se e come possiate far rinvigorire il rapporto, bisognerebbe esaminare il contratto. Direi che se tenete a proseguire l'operazione, vi convenga incaricare al più presto un bravo legale.

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  70. fabio says:

    buon giorno Avvocato, vorrei chiederle un informazione, io ho dato in gestione il mio ristorante da circa 6 mesi i nuovi gestori sono entrati a novembre 2010 ma hanno iniziato l attivita' a gennaio 2011, dopo diverse discussioni riguardo l affitto ora mi ritrovo a prendere ogni mese la somma in ritardo dalla data sul contratto e in diversi acconti solitamente 2 o 3 al mese, volevo sapere se potrei richiedere la risoluzione del contratto in quanto non mi e stata mai pagata una mensilita' per intero entro la data di scadenza o se devono essere arretrate piu mensilita' per fare la risoluzione del contratto. grazie

    • Occorrono insoluti per una somma pari almeno a due mensilità, nei contratti di locazione. Questo, se ho capito, è un affitto di azienda, che non è soggetto necessariamente alle stessa regole, quindi bisognerebbe analizzare il contratto.

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      • fabio says:

        Grazie, ma in ogni caso come mi dovrei comportare e come posso agire per avere le mensilita' saldate puntualmente senza avere 2 o 3 acconti mensili ma un unico pagamento nella data decisa? vorrei prendere provvedimenti in quanto questi ritardi sfasano tutti i miei pagamenti povocando disagi quando potrei evitare ricevendo la somma puntualmente

  71. sabina ditommaso says:

    buongiorno avvocato o' una attivita' di parruchieri e non potendo pagare l'affito di marzo e aprile il proprietario mi a mandato lo sfratto il 4 aprile l'udienza si e tenuta il 28 aprile e il giudice mi a confermato lo sfratto esecutivo per l'undici luglio (premetto che o pagato il tutto 28/aprile/2011) quando verra' l'ufficiale giudiziario come mi devo comportare per non andarmene? (con i pagamenti successivi sono in regola)

  72. santo says:

    salve Avvocato
    volevo chiederle in merito alla possibilità di sfratto per morosità dell'affittuario di un locale commerciale (ristorazione). Nello specifico, il fatto che la morosità persiste da quasi 2 anni può incidere nei modi e nei tempi necessari per lo sfratto reale dell' affittuario.

  73. patri says:

    Salve, sono proprietaria di un locale commerciale locato ad una attivitò commerciale, che adesso si rifiuta di pagare il canone condominiale dell'acqua perchè sostengono che le ripartizioni sono sbagliate. Che posso fare per costringerli a pagare??? Mica devo pagare io???

    • Al di là di tutte le considerazioni giuridiche che si possono fare, potresti dirgli di pagare almeno intanto la parte che ritengono dovuta in base alle «loro» ripartizioni, è troppo comodo non pagare niente solo perchè viene richiesta una somma che non si ritiene esatta, quella corretta bisogna pagarla.

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  74. Luca Spreafico says:

    Avvocato buon giorno.
    Volevo farle una domanda: adiacente al ristorante che ho in gestione c'è una veranda che al catasto risulta "area di pertinenza del ristorante". Ho quindi messo dei tavolini esterni con un tendone che copre la veranda con autorizzazione del condominio sovrastante. Il comune mi ha imposto tramite legale di smontare il tendone perchè quello ritiene che sia suolo pubblico ed inoltre mi ha notificato una multa per occupazione di suolo pubblico senza autorizzazione. Vorrei sapere se essendo area di pertinenza del ristorante è vero che devo pagare l'occupazione del suolo pubblico ed è vero che per installare un tendone parasole devo chiedere l'autorizzazione comunale.
    Distinti saluti

    • Va accertato in concreto consultando la documentazione esistente presso l'Ufficio tecnico. Probabilmente è come dice il Comune, ma se vuoi verificarlo ti conviene incaricare un legale o un tecnico di svolgere alcuni accertamenti.

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      • Luca Spreafico says:

        La documentazione che ho in mano mi è stata consegnata dall'architetto che avevo incaricato per la verifica. La piantina in mio possesso è quella stampata dal catasto con tanto di timbro. Sulla piantina c'è scritto area di pertinenza. Inoltre il proprietario de muri mi ha consegnato il suo atto notarile di acquisto in cui c'è la descrizione del ristorante come da planimetrie allegate all'atto ed è indicata anche l'area di pertinenza sia in planimetria sia nella descrizione dei muri acquistati. Cordiali saluti

        • Quella è solo parte della documentazione, occorre consultare anche gli strumenti urbanistici generali e particolari di zona, non mi stupirei se alcune definizioni di parcheggi fossero contenute anche in legge regionale, quindi piano regolatore, eventuale piano particolareggiato, che ugualmente non mi stupirei se ci fosse, visto che questo tipo di parcheggi ed aree a natura «mista», diciamo così, sono spesso figli di piani particolareggiati di zona e così via. La situazione non è affatto così semplice e comunque non è risolvibile con i soli documenti che hai in mano. Se vuoi coltivare la questione, devi incaricare un professionista in gamba che studi tutti gli elementi che riguardano il caso, anche se è difficile che alla fine tu riesca a trovare qualcosa a tuo favore.

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  75. mariano says:

    salve sono il titolare di un bar a roma mi e' scaduto il contratto di locazione 6 piu' 6 il parone delle mura mi ha fatto lo sfratto e con il mio legale dopo una lieve opposizione sulle notifiche il guidice ha emesso un ordinanza di rilascio x il 30 dicembre 2011 ho cercato di fare una trattativa aumentando il canone ma il titolare dell'immobile rivuole il locale il mio legale mi ha detto che l'ordinanza non e' impugnabile a questo punto sono disperato visto che io con questa attivita' ci mantengo la famiglia volevo sapere se ce qualche possibilita' x annullare o perlomeno ritardare il piu' possibile il rilascio …grazie

  76. angela gatti says:

    Salve,avvocato

    sono la proprietaria di un locale commerciale affittato ad una s.r.l,a roma,non pagano da 2 mesi,mandero' una diffida che li inviti a pagare,pena lo sfratto,se non pagano faro' lo sfratto ok…mettiamo che loro mi paghino dopo.. E A ME STIA BENE…posso continuare il rapporto con loro…nonostante lo sfratto in corso o devo(..si puo') interromperlo ugualmente?

  77. angela gatti says:

    …i tempi di roma per uno lo sfratto di un locale commerciale sono lunghi?

  78. angela gatti says:

    …la lettera di sollecito per mancato pagamento la devo fare allo scadere dei 2 mesi ..o anche prima?cioè mese x mese che i soldi non arrivano…
    sono disperata…perchè io con quei soldi ci dovrei campare..e invece io a giugno dovro' pagarci le tasse sull affitto anche se non l ho percepito..vero???…sono triste

  79. francesco palanga says:

    ho unvuato nei termini di legge(un anno prima) una raccomandata per finita locazione di un locale commerciale, raccomandata attualmente in giacenza presso l'Ufficio postale.
    Per evitare di pagare l'indennità di avviamento al conduttore, posso intimare lo sfratto per morosità considerato che quest'ultimo non ha pagato le ultime due mensilità di affitto?
    Cordiali saluti

    • Nell'esecuzione dei contratti, la legge prevede che le parti si comportino secondo buona fede. Quello che vorresti fare non credo sia compatibile con un comportamento secondo buona fede. Il mio modo di fare il legale, peraltro, è quello di chi si limita – e ti assicuro è già un lavoro non da poco – a illustrare i contenuti delle leggi e i suoi concetti fondamentali per fornire soluzioni nei singoli casi concreti della pratica, non anche quello di trovare degli escamotages per non applicare istituti che bene o male sono previsti dalla legge, finchè la legge non viene cambiata. Chiaramente, puoi valutare, insieme ad un legale di fiducia, se effettivamente ci sono i presupposti per l'applicazione dell'istituto dell'indennità di avviamento, che non c'è sempre e comunque in tutte le locazioni commerciali.

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  80. Ho un locale artigianale locato ad un attivita artigiana da circa 7 anni, purtroppo e non per mio volere senza un contratto di fitto, il conduttore fino a 6 -7 mesi fa mi pagava sempre con assegno bancario a firma sua,poi per 3-4-mesi in contanti,e ora e moroso da 3 mesi, cosa mi consente la giurisprudenza in un caso del genere? il fatto che non c'è un contratto cosa mi comporta? un ultima cosa fiscalmente corro dei rischi?

    • Devi fare una causa per occupazione «sine titulo». In alcuni tribunali, come ad esempio il mio qui di Modena, in caso di occupazione come la tua, dove c'è un contratto sia pure in «nero», è consentito usare il molto più veloce procedimento locatizio, mentre in altri fori bisogna usare necessariamente il rito ordinario, che è molto più lento. Ti consiglio, pertanto, anche a prescindere dall'accertamento dell'orientamento esistente nel foro competente, di negoziare con il tuo inquilino, anche abbuonandogli diverse mensilità, sino probabilmente, considerando la convenienza, ad un anno intero, purchè vi sia poi sicurezza sul rilascio dell'immobile. La tua situazione è abbastanza delicata, incarica un legale di fiducia prima possibile. In bocca al lupo.

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  81. CIPPALIPPA says:

    cosa devo fare se un precedente inquilino(con sfratto esecutivo) non libera il locale dalla sua attrezzattura, impedendomi di esercitare? La soluzione di compromesso che ci propone è eccessivamente onerosa, ma come fare onde evitare le lungaggini burocratiche? io ho affittato il locale, posso buttare fuori forzatamente tutta la sua roba x metterci la mia? (nello specifico stiamo parlando di un bancone da bar lungo diversi metri, e altre attrezzature ingombranti e pesanti)

    • Se ho capito bene, il precedente conduttore ha già rilasciato i locali ma non li ha sgomberati, quindi non potete prenderne possesso perchè ci sono ancora i beni dell'azienda precedente. In questo caso, la procedura prevista dalla legge è quella di mettere questi beni in deposito presso un terzo, seguendo tuttavia le regole previste dal codice civile che mirano a tutelare anche il proprietario dei beni. Conviene valutare il costo di questa procedura paragonandolo a quello della soluzione di compromesso prospettata dal precedente conduttore.

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  82. salve mi chiamo andrea ho un ristorante e da 2 mesi che il proprietario mi ha rifiuttato il fitto che non lo ha voluto perche abbiamo litigato per dei lavori..ed ora mi ha chiesto di lasciare il locale ed un altra cosa il locale che cera prima gli doveva dei soldi che gli ho dato io con effetti di 2500 euro rintraciabili come posso difendermi da questo abbuso grazie della risposta

  83. buon giorno sono titolare di un attivita’ commerciale in perdita con pultroppo mensilita’ arretrate di affitto a mio debito, ho ricevuto richiesta intimidatoria di sfatto, ma non ancora la definitiva, all’interno ho macchinari di mia proprieta’ che il proprietario pretende a saldo anche perche’ l’immobile dovrebbe essere completamente smantellato per poterli spostare…premetto che l’immobile a canone fisso di 1.500 euro mensili non vale questo importo in quanto fatiscente e che quando ho preso l’attivita’ sono subentrata senza sapere le condizioni dello stabile. come devo comportarmi per concludere questa situazione nei migliore dei modi?

  84. LORENZO VANELLA says:

    spett avvocato desiderei sapere in caso di contratto di affitto commerciale in cui è inserita la clausola che il pagamento dell’affito’semestrale anticipato’ non deve essere oltre 15 giorni dalla scadenza previa risoluzione contratto, posso essere soggetto a sfratto pagando dopo i 15 giorni(non oltre sessanta)senza pero che prima mi sia stata notificata nessuna intimazione di sfratto ,vorrei chiarire e consetudine o legge di mandare una racciomandata di avviso allo sfratto perche in base ai disacordi successi da poco e avendo la disponibilita di pagare non so se il caso di aspettare che arrivi in questo caso essendo in disaccordo e non avendo dati bancari come fare per pagare?

    • Lo sfratto può essere inviato anche senza previe intimazioni, nel tuo caso pagare dopo che lo hai ricevuto probabilmente non sarebbe utile per via del principio della cristallizzazione dell’inadempimento (di cui abbiamo parlato diverse volte nel blog). L’unica speranza sarebbe esaminare in dettaglio la validità, ma soprattutto la portata, di quella clausola che prevede il pagamento anticipato di sei mesi per volta, sicuramente sbilanciata a tuo sfavore dal punto di vista economico (ma questo non è detto che abbia rilevanza anche a livello giuridico).

  85. Avvocato Buongiorno
    Le scrivo perche ho venduto un attivita di tavola calda nel 2012 ora mi trovo a dover negoziare i pagamenti perchè sono impossibilitato a riprendere l’attivita inoltre inuovi chiamiamoli padroni sono morosi anche per l’affitto, cosa succederebbe se dovessero essere sfrattati chi i darebbe i soldi per completare la vendita come indicato dal rogito.
    spero di essere stato chiaro
    la ringrazio
    gianluca

  86. Pietro Li says:

    Salve avvocato, ho in affitto un locale commerciale e sono in perdita da mesi.
    Per non continuare a perderci ho avvisato a gennaio la proprietà via raccomandata che volevo andare via perché ero in perdita e avevo difficoltà economiche, ma come risposta mi hanno tirato subito dentro il preavviso di 12 mesi , dicono che anche se andassi via devo lo stesso pagare 12 mesi di affitto .
    Purtroppo io non ho pagato affitti di gennaio e febbraio e ho ricevuto la diffida dal loro legale.
    Purtroppo non riesco proprio a pagare. Cosa succede ora? Devo veramente pagare i12 mesi di preavviso o se mi sfrattano? Se mi sfrattano devo solo pagare i mesi arretrati o tutti i 12 mesi?
    Che succede al mio deposito cauzionale di 3 mesi versati a loro? Ma il debito no. Può essere detratto dal deposito cauzionale ?
    Grazie
    Mi scuso per tutte le mie domande ma sono preoccupato in quanto ho tanti debiti e non vorrei averne altri.

    • Devi pagare tutti i canoni dovuti più, purtroppo, il preavviso. Il deposito cauzionale potrà andare, previ accordi, a compensarsi con quanto devi a titolo di canone. In generale, ti conviene cercare un accordo con il proprietario.

  87. corina violeta says:

    Buona sera, vorrei sapere dopo quanto tempo un albergo puo’ essere riaperto dopo che e’ stato chiuso per restituzione chiave al proprietario. Il locale e in fase di ristrutturazione. E stato chiuso per sfratto per morosità nel contratto di locazione commerciale al novembre 2012. I nuovi proprietari apriranno il suddetto albergo fra qualche settimana. Cordialmente vi saluto.

  88. davide says:

    buongiorno signor avvocato..se posso permettermi vorrei chiederle un informazione.
    Nel mese di febbraio ho preso in affitto un locale che era c2.Il propietario me lo ha passoto in c1,ma non ho ancora avuto tutti i documenti necessari per aprire la mia attivita ,che vorrei fosse un bar!.Ho speso parecchi euro,poiche esso(il locale)era privo di tutto(scarico fogna,impianti elettrici,impianti idrici,e tutto quello che occoreva per essere a normativa unione europea).
    Arriviamo al punto,nel caso il propietario per qualche svariato motivo non dovesse presentarmi i documenti necessari che mi occorrono,dovrei ricorrere all aiuto di un avvocato esperto per farmi risarcire dei costi da me effettuati??Anche perche non solo il denaro da me speso ma anche il tempo impiegatoci e tutti i vari muratori ed elettricisti hanno lavorato sodo..tutto questo e a mio favore??
    Attendo risposta cortesemente…
    CORDIALI SALUTI DAVIDE

    • Per dare risposta a questa domanda bisognerebbe vedere il contratto di affitto… Ricordati che i documenti scritti sono quasi sempre i riferimenti imprescindibili quando si devono valutare gli aspetti legali di una certa situazione, purtroppo spesso le persone tendono a dimenticarselo.

  89. Alessandro Troiani says:

    Gentile Avvocato, sono conduttore di una gelateria e ho chiesto al proprietario di effettuare una dilazione dei pagamenti di OTTOBRE/NOVEMBRE/DICEMBRE2012/GENNAIO2013 pagandoli rispettivamente in doppia mensilità insieme ai canoni di MAGGIO/GIUGNO/LUGLIO/AGOSTO 2013.
    La proposta è stata accettata e ho emesso a garanzia N° 4 assegni da sostituire con cambiali, e la prima scadenza sarà Maggio 2013.
    Per dargli ulteriore tranquillità ho emesso cambiali a garanzia anche per i mesi di FEBBRAIO, MARZO e APRILE 2013.
    La cambiale di FEBBRAIO è stata onorata, ma quella di Marzo NO! Ho proposto di versare la somma entro dieci giorni, ma non mi hanno nemmeno risposto!
    Temo che oltre al protesto, potrà intimarmi lo sfratto.
    DOMANDA? Può sfrattarmi per morosità per il mancato pagamento di MARZO 2013, pur avendo accettato, titoli a garanzia e cambiali ed è coperto fino a tutto AGOSTO 2013? Mi risulta che le cambiali le abbiano presentate in banca già a novembre 2012 (probabilmente le hanno incassate con sconto cambiario)? Grazie, saluti.

    • Per lo sfratto occorre la morosità di almeno due mensilità, se la cambiale era pari a due direi che possa farlo. Ti conviene fare offerta reale dei canoni.

      • Alessandro Troiani says:

        E invece la cambiale era per la sola mensilità di Marzo 2013. Ogni titolo che ho emesso è sempre con il giusto importo di 1 mensilità per le cambiali e di 2 mensilità per gli assegni (es. a MAGGIO2013 pagherò anche OTTOBRE 2012). In questo caso la cambiale protestata è relativa al solo mese di MARZO 2013. Sicchè avendo il locatore sottoscritto e accettato le dilazioni (ne ho copia firmata), io sono in errore solo per MARZO 2013. Secondo il suo punto di vista, nel caso mi intimasse lo sfratto, e mi portasse in tribunale, la mia difesa basata sul fatto che ho garantito con titoli (che devono ancora scadere e ovviamente pagherò) fino a tutto agosto 2013, può essere sufficiente a non essere cacciato? Oppure, impaurito per il protesto e sotto minaccia di udienza, mi intimerà il pagamento dei canoni arretrati entro 10 giorni senza aspettare le prossime scadenze degli assegni e cambiali, magari restituendomeli? Eppoi cosa mi restituisce, che è tutto bollato e già presentato in banca da Novembre? Grazie ancora, cordialmente Alessandro.

  90. emilo says:

    avvocato buon giorno,sono proprietario di un locale commerciale,il mio affittuario e indietro con il pagamento da circa 10 mesi di rate,gli o intimato lo sfratto ma non riesco a fargli recapitare le raccomandate essendo nulla tenente e non avendo nessuna residenza ,(un fantasma!) mi sono tornate indietro per ben 3 volte il suo contratto dei primi 6 anni scade nel giugno dell 2014,a questo punto vorrei capire cosa fare! visto e considerato che ero riuscito anche a trovagli un nuovo affittuario essendosi messa in vendita lattivita commerciale, e rifiutandone lui lofferta! a questo punto cosa devo fare per renderlo reperibile? vado avanti con lo sfratto? ho renderlo reperibile in qualche modo? avrei bisogno di un suo parere grazie.

    • Qui non dò pareri, che fornisco solo a pagamento, ma semplici spunti. La differenza é importante. Comunque, la notifica si può fare molto semplicemente seguendo il rito degli irreperibili, é una cosa che il tuo avvocato dovrebbe sapere. Ovviamente, occorre che il conduttore sia davvero irreperibile e non solo di difficile individuazione, altrimenti ne va della validità di notifica e di conseguenza sfratto.

  91. salve, sono proprietaria di un locale commerciale dato in affitto per una rivendita di tabacchi. Adesso devo urgentemente eseguire dei lavori di rifacimento del tetto. Posso inviare una lettera di risoluzione del contratto perchè devo eseguire lavori urgenti?grazie

  92. Salve Egregio Avvocato,gradirei una sua considerazione riguardo un diniego del mio legale di fiducia a proposito di uno sfratto di natura commerciale, con morosita ‘ che persiste da oltre 10 mesi,prima dell’udienza (rito sommario),gli richiesi la possibilita’ di richiedere al Giudice (Ordinanza di convalida di sfratto provvisorio),la risposta del mio legale e’ stata negativa a riguardo, le rilascio le testuali considerazioni del mio legale di fiducia(e cosa ci rilasciamo all’Ufficale Giudiziario un titolo di sfratto provvisorio???)ora vorrei capire ,quali difficolta’ possono avere gl’ Uff. Giudiziari ad eseguire tale Ordinanza di rilascio in termini tecnici o pratici?Il mio avvocato non ha saputo darmi un ‘efficace risposta, nonostante la mia insistenza………..cortesemente mi fornisca un semplice spunto ,la ringrazio del tempo concessomi anticipatamente.Con stima,Fabio.

    • Le ho indicato la mia “vicissitudine” giudiziaria ,semplicemente perche’ nonostante una scarna opposizione senza validi motivi o prova scritta dell’intimato,siamo passati al mutamento del rito,siccome prevedevo un’ipotesi del genere prima dell’udienza del rito sommario,richiesi al mio legale di domandare al giudice tale “Ordinanza di rilascio (sfratto provvisorio)”e lui mi espose il suo dissentire, giustificandosi con le testuali parole (del mio legale di fiducia) che le ho esposto sul post precedente,la ringrazio ancora della sua gentilezza e mi scusi di aver stilato un secondo chiarificatore commento sul suo web-site.Le rinnovo la mia stima,Fabio

    • Se ho capito bene, si trattava di chiedere la esecuzione provvisoria o convalida nonostante opposizione; su questo non vedo motivi per non chiuderla, però non ti crucciare più di tanto spesso i giudici non la concedono in casi che lo meriterebbero eccome. Se vuoi comunque un chiarimento sul punto dal tuo avvocato, chiediglielo formalmente via pec.

  93. Gentilissimo ed efficace come sempre,se non erro e’ la seconda volta in pochi Mesi che mi rivolgo a lei e devo riconoscerle, non solo un’affinata abilita’ nel trattare il c.p.c ,ma anche un ‘impeccabile risolutezza carpita da profonda conoscenza della materia discussa, dedotta nelle sue raffinate risposte ,degne di ampia considerazione ,la ringrazio e le porgo i miei ossequi,con immensa stima ,Fabio

    • Grazie, troppo buono. Ti chiedo di darmi del tu però ;-)

      • Grazie Tiziano,buon lavoro.

        • Buongiorno egregio Tiziano,fortunatamente riguardo quella causa di sfratto per morosita’,ho conciliato il giorno 24 Ottobre con la controparte che per liberare l’immobile di mia propieta’ disposto per uso commerciale,ho assunto l’obbligo singolarmente di ereggere una parete divisoria fra il mio negozio e quello confinante di propieta’ del mio inquilino ,entro un vincolo temporale sino al (31 Dicembre 2013) .La mia domanda e’ la seguente, confidando sempre nella tua estrema gentilezza illustre Tiziano,il mio ormai quasi ex inquilino propietario dell’immobile confinante con il mio negozio post conciliazione, mi ha posto al corrente della sua piena disponibilita’ a mettermi in condizione con la ditta edile incaricata dal sottoscritto, di cominciare i lavori in questione relativi al muro divisorio, avvisandomi pero’ che mi avrebbe dato transito all’interno della mia propieta’ attraverso il rilascio delle copie delle chiavi e non delle originali,questa voce non e’ stata incorporata nell’atto conciliativo ,ora vorrei comprendere caro Tiziano, per legge qual’e’ la differenza o l’intento reale (qualora ci fosse del mio inquilino) fra il rilascio delle copie delle chiavi e le originali?Ti ringrazio e rinnovo la mia stima nei tuoi confronti, attendendo la tua insigne risposta e scusami tanto per il disturbo ed il tempo che ti richiedo .

  94. Salve, avevo un ristorante e purtroppo le cose sono andate male e non sono più riuscito a pagare l’affitto, così a giugno di quest’anno ho avuto lo sfratto esecutivo dal tribunale, a seguito di un accordo con i proprietari per far fronte ai miei debiti nei loro confronti ho ceduto gli arredi. Adesso ha distanza di 4 mesi hanno venduto l’immobile e i nuovi proprietari intendono continuare l’attività di ristorazione. Vorrei sapere, visto che la licenza è ancora in mio possesso e per iniziare devono fare il subentro alla mia, e alle varie documentazione di conformità degli impianti intestati alla mia società che è ancora in essere perché è stata messa in liquidazione. 1) possono subentrare senza nessuno atto notarile; 2) posso chiedere una indennità per la licenza e la documentazione. Grazie

    • Sul primo punto non ti so rispondere, conviene che ti informi dal tuo commercialista o presso gli uffici comunali. Sull’altro puoi provare a fare alcune trattative e poi valuti.

  95. enrico..... says:

    Buongiorno avvocato , vorrei porle un problema che mi si è presentato in questi giorni.
    Ho un ristorante che va avanti da 20 anni purtroppo negli ultimi 3-4 anni faccio fatica a coprire le le spese . in questo locale sono in affitto e con il padrone di casa nn c’è stato mai
    Un problema anche negli ultimi anni che ho faticato x pagare l affitto. Però adesso è sorto un problema sono indietro con gli affitti di 2 anni e il signore a cui devo pagare si è rivolto ad un avvocato x procedere allo sfratto , il problema è che il ristorante lo vuole libero x fine mese . Dopo questa richiesta sono andato dal mio commercialista x trovare una soluzione e praticamente abbiamo fatto una proposta all avvocato del padrone di casa dicendogli che pagavamo la meta dell’ importo subito e poi un tot al mese. Lui nn ha accetato e va avanti con la sua pratica. Volevo sapere visto che ho un attività che cmq sta andando avanti come posso fare x farlo ragionare e soprattutto può in cosi breve tempo sbattermi fuori ? Spero di essere stato chiaro grazie e buona giornata.

    • Purtroppo non ci sono formule magiche, non paghi il canone da due anni ed è un suo diritto ottenere la liberazione dell’immobile, se si impunta può farlo anche se paghi tutti gli arretrati meno un centesimo, quindi puoi solo continuare a tentare di negoziare. Quando al tempo del rilascio, di solito un mese è insufficiente e le procedure sono più lunghe, però anche questo non è un aspetto ovviamente sul quale poter fare affidamento in modo assoluto. Prova a vedere se riesci a fare una proposta diversa o a trovare comunque un accordo su presupposti diversi. Forse il problema avrebbe dovuto essere affrontato prima di maturare un arretrato così importante.

  96. enrico..... says:

    Grazie x la risposta , cmq x essere ancora più chiaro il nn pagare era una specie di accordo che avrei saldato quando riuscivo a mettere insieme una cifra x pagare l affitto è vero nn c’è niente di scritto xò nn pensavo di essere tratto cosi . Ma x l attività che cmq sto portando avanti ? Cosa faccio devo chiudere in tronco e lasciare a casa i dipendenti? Grazie ancora x l immediata risp è stato molto gentile e professionale

    • Sì, avresti ovviamente dovuto fare un accordo scritto anche se difficilmente il proprietario avrebbe acconsentito. Per la chiusura attività conviene sentire dal commercialista. Non c’è niente di professionale qui, solo qualche spunto.

  97. enrico..... says:

    Grazie ancora buone feste

  98. Buongiorno gentile Tiziano, il conduttore su un contratto d’affitto uso commerciale ,mi ha inviato regolare recesso anticipato per il 10 Gennaio 2014 ( in racc.espressa-ricevuta di ritorno) ed in completo accordo con me, gli ho persino annullato il preavviso di 6 mesi ,ora ha cambiato idea e vorrebbe rispettare la scadenza naturale del contratto medesimo,la domanda e’ la seguente, posso in ogni caso accettare la rescissione del contratto d’affitto e disdirlo all’agenzia dell’entrate, nei 30 giorni che decorreranno dal 10 Gennaio 2014?Tempo idoneo per convalidare la disdetta secondo norme fiscali vigenti, oppure avendo il conduttore cambiato idea e confermandomi l’intenzione di restare all’interno del negozio ,non posso piu’ dare comunicazione all’ufficio competente disdicendo il contratto, dovendo di conseguenza accettare che l’inquilino conduchi il contratto di locazione a scadenza naturale e resti all’interno del cespite di mia propieta’,grazie e buone feste.

  99. Gentile Tiziano scusa il disturbo rivolgendoti un’altra domanda,posseggo un altro negozio dove sussistono 2 conduttori ,siccome uno dei 2 al momento per motivi di salute e’ all’estero,l’altro mi ha inviato (tramite racc.espressa), regolare atto di recesso anticipato del contratto di locazione per il 21 Marzo 2014,vorrei capire se per le normative in vigore ,la disdetta puo’ essere compilata e firmata solamente da 1 dei 2 conduttori e di conseguenza ha pieno valore legale,oppure deve sussistere anche la firma dell’altro mio inquilino ?Ti ringrazio e scusami ancora……..

    • È una domanda che non ha molto senso come tutte le domande generiche, bisogna capire cosa ti interessa fare e poi lavorare a partire da quello. Forse, visto che hai vari immobili da gestire, con conseguenti necessità di piccole consulenze di tanto in tanto, ti converrebbe instaurare una collaborazione con qualche avvocato che possa appunto, in caso di bisogno, intervenire anche brevemente e quindi magari con una spesa contenuta ma sulla base della conoscenza della situazione dandoti la risposta che volta per volta ti serve…

  100. Grazie ancora Tiziano,hai pienamente ragione a riguardo ,sono innumerevoli le vicissitudini e complicanze che s’intrecciano in merito alla gestione dei miei immobili,valutero’ i tuoi suggerimenti con dovuta accortezza. Colgo l’occasione per porgerti i miei piu’ sinceri auguri di buone feste.

  101. Ciao Tiziano io sono un ristoratore ed ho un garage in affitto , adesso sono anche 8 mesi che non pago più il mutuo della casa e altre finanziarie non c’è la faccio più ad andare avanti avevo 6 dipendenti e oggi ne ho due che gli ho detto che a febbraio chiudo. Io non ho più i soldi e il proprietario delle mura del ristorante vuole i canoni affinchè non lo lascio libero ,e così anche il proprietario del garage. io non ho più i soldi e quelli che avevo ho preferito pagare i dipendenti anziché le tasse . Mi può are n consiglio? La banca sono 8 mesi che non si fa sentire e con questa sono 9 rate scadute. La macchina l’ho comprata alla sava ho pagato per 3 anni e ora sono 4 rate che non pago cosa succede? e quanto tempo passa prima che la casa vada all’asta? Io non sono un ladro o un criminale ho sempre pagato tutto da 20 anni . ma adesso lo stato si prende il 68% e non si può più andare avanti la ringrazio Franco Zogna

    • Credo che potresti valutare di accendere una procedura di sovraindebitamento. In ogni caso, ti serve un avvocato, ci sono troppe posizioni da gestire e non c’è una stessa risposta identica per tutte. So che il problema è sempre trovare il denaro per compensarlo, ma almeno una prima consulenza, che non costa poi così tanto, valla a fare, poi valuti come proseguire. In bocca al lupo.

      • Gentile avvocato come si può accedere ad una procedura di sovraindebitamento se non si possono dare garanzie per i futuri pagamenti? Inoltre, l’unica casa di proprietà dove si vive viene considerata un bene vendibile per il pagamento dei debiti?

        • Maria non ha senso parlare di queste cose in modo generico, specialmente per le procedure di sovraindebitamento che sono situazioni in cui la situazione di fatto, con riguardo sia all’esposizione che si ha sia ai beni o alle garanzie che si possono offrire, è assolutamente centrale e punto di partenza. Secondo me si può valutare tutto, proprio in questi giorni col mio collega stiamo predisponendo una scheda pratica per dare maggiori dettagli e definire anche un tipo di assistenza che si potrebbe organizzare per questo genere di cose.

    • Franco Zogna says:

      Grazie avvocato per la sua risposta , e un grazie per la sua disponibilità che da alla gente che ogni giorno con questa crisi aumentano sempre di più e hanno bisogno di un conforto .Grazie Franco Zogna

  102. Buongiorno avvocato le vorrei chiedere un consiglio, è ormai da mesi che non riesco a pagare l’affitto del negozio, devo dire che i padroni dell’immobile sono stati più che disponibili con me, ma ora mi hanno chiesto di consegnare le chiavi, cosa che io sono disposta a fare, ma per loro consegnare le chiavi significa lasciare il negozio così come è ovvero lasciare tutta la merce a loro.
    Hanno loro questo diritto e soprattutto cosa posso fare?
    Grazie in anticipo per la sua disponibilità.

    • La merce ovviamente non è un loro diritto averla, anche se potresti lasciargliela in cambio della rinuncia da parte loro ad esempio a riscuotere anche in futuro i canoni impagati, facendo insomma una transazione.

      • Grazie avvocato per la pronta risposta ma io in negozio ho anche merce in contovendita che non mi appartiene, come posso cercare di mettermi d’accordo con loro se non mi danno la possibilità di “chiudere” il negozio?

        • Quella credo che tu la debba restituire anche in dipendenza della chiusura dell’attività…

          • Scusi avvocato se la disturbo ancora ma questa sera ho parlato col padrone del negozio proponendo come lei mi ha suggerito una transazione ma lui vuole la merce senza sottoscrivere nulla per poterla vendere al prezzo che lui vuole e per poi chiedermi il rimanente ed inoltre vuole pagati ancora sei mesi di affitto anche se io gli consegno le chiavi questa sera.
            So di avere torto e so di avere un debito che mi sono proposta di pagare a rate ma non voglio essere “derubata”.
            Cosa mi consiglia?

            • Maria, è evidente che non ti posso «pilotare» una negoziazione con i commenti. Direi che sia necessario per te incaricare un avvocato di svolgere le trattative, sia per essere certa dei tuoi diritti sia per dare volta per volta le risposte più adeguate. Ovviamente c’è il problema del compenso per te che ti trovi già in stato di insolvenza, ma prova a chiedere qualche preventivo magari anche solo per qualche ora di lavoro riesce a procurartene uno.

  103. buonasera,
    ho una società immobiliare di gestione ed ho concesso in affitto un locale della società ad uso commerciale..
    Mensilmente emetto fattura per il canone di locazione, che deve essere pagato entro il 15 del mese.
    Purtroppo l’inquilino ritarda sempre i pagamento, anche di 2 – 3 mesi, avendo come scusa che la fattura gli viene spedita sempre in ritardo e non riesce ad effettuare i pagamenti.
    Indipendentemente dall’emissione della fattura che può avvenire anche al pagamento del canone di locazione, avviando una procedura di sfratto, può l’inquilino usare come scusa il ritardato invio della fattura che avviene sempre e comunque entro il 15 del mese?
    Grazie

  104. Stefano says:

    Buongiorno,

    la mia azienda è in affitto in un capannone il cui proprietario è una Azienda in fallimento. Il curatore fallimentare mi ha dato le nuove coordinate bancarie per il versamento dell’affitto, con cui liquiderà i creditori. Vorrei sapere se ci sono modalità per ricontrattare il contratto d’affitto stipulato meno di 2 anni fa (6 + 6 anni, con disdetta da fare tramite raccomandata 12 mesi prima). Ho visto che ci sono capannoni a prezzi migliori e quindi vorrei abbassare la mensilità oppure valutare di abbandonare i locali per una nuova sede in tempi rapidi (non 12 mesi). Non pagando i canoni, posso accelerare i tempi per andarmene?
    Grazie

  105. Sono proprietario di un locale commerciale affittato a persona fisica. Dopo 5 mesi di ritardo faccio notificare sfratto per morosità. In giudizio però si costituisce una terza parte dichiarando di aver acquistato l’azienda dal conduttore originario. Preciso che il conduttore originario non mi hai mai dato una comunicazione in merito. Poi mi chiedo, è valida la cessione d’azienda intervenuta 15 giorni dopo la notifica di uno sfratto per morosità? Come posso fare per riavere i miei locali? non voglio più nemmeno i soldi, ormai pago le tasse senza prendere una lira, come posso fare? Tra l’altro il vecchio conduttore altro non era che un prestanome di quello attuale. In ogni caso, il debito del vecchio conduttore passa anche al nuovo? E se il vecchio conduttore mi ha rovinato l’immobile il nuovo conduttore se ne assume le responsabilità? Comunque resta il fatto che ad oggi ho scoperto senza nessuna comunicazione che la mia parte contrattuale era cambiata. Mha…….viva la legge che tutela sempre i più furbi……….e io pago!! grazie avvocato e buona Pasqua

    • Credo che lo sfratto debba essere ugualmente convalidato, ovviamente per poter dire di più bisognerebbe vedere i documenti del caso… auguri di cuore anche a te, per favore diamoci del tu ;-)

      • Grazie, gentilissimo. Mi scuso per lo sfogo ma……credimi, veramente non ne posso più. comunque il giudice ha rigettato lo sfratto, mutato il rito, dato un termine per note e prossima udienza a settembre. Mi leggo e mi faccio dare tutte le carte dall’avvocato, che poi è un parente. :) posso chiederti un consiglio spassionato su come agire. Cioè, non so, magari c’è qualche cavillo a qualche posso appigliarmi. Io so che questa cosa come proprietario di un immobile commerciale non posso negare il consenso a che il mio affittuario ceda la sua azienda e anche il contratto. Dico bene? E questo perchè come razio della norma c’è il fatto di preservare l’avviamento iniziale di una attività. Bene, se fosse così nel contratto c’è scritto che i primo 18 mesi non mi dava una lira per fare lavori di ristrutturazione. Può valere qualcosa? E il fatto che io disoccupato, senza padre, voglia riavere il mio locale, che per ora mi porta solo perdite,per fare la mia attività nemmeno conta niente? mha!! vabbè mi riscuso per lo sfogo. Davvero grazie. Ah la vita!! Auguri ancora di una sincera Pasqua di pace a te, famiglia e tutti quello che leggono, e anche ai miei inquilini!!

        • Grazie, auguri anche a te. Purtroppo, quelli che facciamo qui sono discorsi piuttosto inutili, bisogna capire perché il giudice non ha convalidato lo sfratto e ha dato il via al giudizio di opposizione e quello si può fare solo esaminando il provvedimento. Devi chiedere chiarimenti al legale che ti sta seguendo, in alternativa puoi acquistare una consulenza da un altro avvocato per avere un secondo parere, ma valuta bene se ne può valer la pena o meno.

          • fasollasi says:

            Gentile Avvocato sto vivendo una situazione simile. Mi hanno appena comunicato con raccomandata che il conduttore del mio locale commerciale ha venduto la sua azienda e di conseguenza anche il contratto di locaazione. Volevo chiedere due cose 1) il primo affittuario ha fatto dei danni al locale, chi li paga? Posso rivalermi sul nuovo? 2) che tempi ci sono e con quale atto ci si può opporre o appellare a questa comunicazione? sempre che si possa fare….

            grazie mille

            • Credo – ma magari controllalo consultandoti con un avvocato di tua fiducia – che in materia valga ancora l’art. 36 della legge 392/1978 secondo cui “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo’ opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.

              La responsabilità del cedente, comunque, temo riguardi solo il pagamento del canone, non anche i danni, per i quali penso che l’unico responsabile sia il cedente stesso e non anche il nuovo titolare dell’azienda.

              Visto che ci sono profili diversi da valutare, credo ti convenga sentire un legale.

  106. graziano says:

    Gentile avvocato a Dicembre ho preso un locale commerciale. Questo locale essendo di due proprietari ho stipulato un contratto di fitto per la parte anteriore con la figlia e nella parte posteriore un contratto di usufrutto gratuito con la madre (per non fargli aumentare il reddito). dopo un mese nei magazzini sottostanti (quelli che avevo in usufrutto) ho avuto allagamenti dovuta alla rottura della fogna. Inoltre ho anche avuto problemi con la scia commerciale in quanto il locale doveva avere un muro che separasse il magazzino dal locale commerciale che non esiste. Visto che la titolare non vuole ne riparare la fogna ne pagarmi i danni della merce contenuta nel magazzino e non avendo neanche un muro che invece dovrebbe esserci, come mi posso muovere?? io ho sospeso il canone di locazione da 3 mesi, il magazzini continuano ad allagarsi. Ricordo che i magazzini sono regolati dal contratto di usufrutto. Come mi posso muovere???

    • La prima cosa da fare è la contestazione per iscritto inoltre sospendere i canoni è sempre rischioso, credo sia preferibile che tu ti faccia seguire da un legale.

  107. valcor says:

    Caro avvocato , ho un bar in gestione da2 anni con l’obbligo d’acquisto alla scadenza. Visto la crisi nn riesco a fare quello che avevo sottoscritto prima, e da 3 mesi che nn riesco a pagare l’affitto e mi chiedevo se era possibile ricevere uno sfratto e quali danni possono arrecare a me e alla persona che mi ha dato in gestione la sua licenza premetto che il locale esiste da 50 anni aspetto una sua risposta Grazie

    • Sicuramente per lo sfratto, per il resto bisognerebbe vedere il contratto ed è una cosa che ti consiglierei di fare al più presto con un avvocato perché come hai intuito i danni potenzialmente potrebbero essere consistenti.

  108. cosimo says:

    Gentilissimo avvocato, ho un in fitto un locale commerciale il cui contratto scade oggi, solo che il conduttore nn ha rinnovato e ne vuole uscire, premetto che più volte nn ha pagatto l affitto. Come mi devo comportare? Grazie

  109. avvocato buobasera.ho una a.s d.palestra per la quale pago l affitto della bottega di 8oo euro mensile .ho dei danni grossi ai tetti che il proprietario non vuole riparare.danni pericolanti,quindi ho ritardato nei pagamenti.mi ha mandato lo sfratto questo deficente che prende anche affitto in nero di altri 700.ora il 29 ottobre c e la causa,io cmq ho gia provveduto al pagamento arretrato con bonifico bancario appunto prima della causa.come devo comportarmi,cosa puofare.elui in torto visto che a luglio per iscritto lo abbiamo intimato a provvedere ai lavori,ma niente.lavori cmq di straordinaria amminisyrazione gravi e urgenti

Di la tua!