l’usucapione, la servitù e i rapporti di vicinato

Sono proprietaria della porzione centrale di un immobile diviso in tre sezioni, originariamente costruito e abitatato da tre fratelli. Io ho solo un accesso da un cancello pedonale, mentre a destra e sinistra i due proprietari hanno oltre l’accesso da un cancello pedonale anche l’accesso attraverso cancello per passaggio di autoveicoli. Le singole proprietà non sono delimitate da confini apparenti e l’area cortiliva è spesso scambiata dagli estranei come area comune, come fosse condominiale. Io sono l’unico soggetto che ha una porta che da accesso sul retro della mia proprietà (non avendo accessi laterali). Da rogito e previsto a mio favore l’originario diritto di servitù di passaggio (non determinata se pedonale o altro) attraverso entrambe le proprietà laterali per acceddere e retrocedere dal “giardino o orto posto sul restro dell’abitazione”. Ora da oltre 20 anni uno dei vicini ha posto un capanno prefabbricato sul retro dell’abitazione lascindomi un varco di circa 80 cm per passare con una bicicletta. Peraltro tale garage è posto per circa 50 cm sulla mia proprietà. Per amicizia prima e quieto vivere poi la situazione è stata tollerata sino ad oggi nonostante da qualche anno sia stato automatizzato il cancello di accesso senza consegna di chiavi o telecomando e poi impedito ogni passaggio con fioriere ostruendo peraltro un tombino di scarico acque piovane in comune e vietando l’accesso alla fossa biologica comune posta sotto il capanoncino, nella proprietà del vicino. Sull’altro lato non ho difficoltà di acesso salvo ora che stanno svolgendo lavori di ripristino che mi impediscono anche qui l’accesso. Ho ancora il diritto di rivedicare la servitù di passaggio e come determinare la sua estenzione. Posso far togliere il capanno peraltro fatiscente o è stato usucapito il diritto anche di occupare la mia proprietà. Se si anche in un eventule sostituzione dello stesso la stessa permane?

Ecco una situazione di quelle che mi piacciono. Riflettevo proprio qualche giorno fa con un alcuni colleghi di studio sul fatto di come, appena avevo iniziato a fare la professione, una cosa del genere mi avrebbe immancabilmente fatto venire il mal di testa – e di stomaco – mentre adesso sono proprio queste le cose che mi interessano e mi piacciono di più. Oramai sono arrivato ad un tale livello di distorsione professionale, e forse anche umana, che mi interessano solo i problemi che hanno un alto grado di “intricatezza”, quasi come un enigmista che cerca rebus sempre più criptici e difficili. Note personali a parte, queste sono le classiche problematiche civilistiche, che, oggigiorno, tuttavia vanno esaminate spesso, come in questo caso, anche dal punto di vista urbanistico.

Venendo ai contenuti, è difficile dare in questa sede una risposta definitiva, dal momento che bisognerebbe verificare prima una serie di elementi di fatto e di circostanze concrete, ragione per cui mi limito ad alcune osservazioni di carattere generale. La prima osservazione da fare è che, quando si tratta di immobili, è sempre il caso di tutelarsi, perchè il bene immobile ha un valore che è maggiore quanto maggiore è la sua godibilità. Se la nostra lettrice, ad esempio, adesso dovesse vendere, per qualsiasi motivo, a terzi il suo immobile dovrebbe necessariamente rappresentare al potenziale compratore una serie di “incertezze” che sicuramente non lo invoglierebbero ad acquistare o a farlo per un prezzo particolarmente interessante per la venditrice. Per questi motivi, quando vengono lesi diritti che attengono alla fruibilità di un immobile e alla sua godibilità è sempre meglio tutelarsi e farlo immediatamente, cosa che qui purtroppo, almeno in parte, non è avvenuta, dal momento che in alcuni casi sono stati fatti passare oltre 20 anni.

Naturalmente, il fatto che una servitù si sia estinta per il decorso di oltre 20 anni senza che venisse esercitata non significa che non se ne può richiedere la ri-costituzione, coattiva, se necessario, ad esempio ricorrendo i presupposti dell’interclusione. Questo è un primo fattore di complicazione del caso, che però può tornare a vantaggio della nostra lettrice, che, pur avendo perso qualche diritto per effetto della prescrizione per non uso protratto nel tempo, può comunque aver diritto a riacquistare alcuni o tutti quei diritti che ha perso.

Inoltre, tutta la vicenda va valutata non solo sotto l’aspetto, tradizionale, privatistico del rapporto tra privati, ma anche sotto quello, pubblicistico, relativo alla regolarità urbanistica di quanto realizzato. Ad esempio, il capanno che esiste in loco da oltre 20 anni siamo sicuri che sia regolare urbanisticamente? Questa è una delle prime cose da accertare, incaricato un tecnico di svolgere le relative indagini presso gli uffici comunali. Si tratta di due piani diversi, ma da entrambi i quali potrebbero discendere conseguenze positive per la nostra lettrice.

Il mio consiglio finale è quello di inviare subito, ai due proprietari confinanti, una dettagliatissima lettera in cui si richiede il ripristino dei diritti che sono stati lesi- indipendentemente, per il momento, da eventuale usucapione o meno – lettera che servirà comunque intanto per impedire il verificarsi di eventuali ulteriori prescrizioni, ma anche per saggiare la reazione degli stessi all’iniziativa. E’ fuori di dubbio che la situazione, nell’interesse della lettrice, debba essere in qualche modo definita, per i motivi che abbiamo indicato sopra.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. Come sempre chiaro ed esauriente. (ringrazio il giorno in cui ho scoperto questo blog!)
    bella la metafora dell'Avvocato enigmista…non mi era mai venuta in mente.
    nella domanda della lettrice, si dice che nel rogito le è attribuita una servitù di passaggio senza altro specificare.
    in questo caso si deve intenere la sola servitù di passaggio pedonale o anche quella più ampia di "passaggio carraio"? ovviamente spazio permettendo.

  2. Quando ho aperto questo blog, non avrei mai pensato che avrei avuto dei veri e propri lettori, ma più che altro il blog sarebbe stato consultato o ricercato, tramite google o tramite il motore di ricerca interno, visto che di solito uno non si va a leggere i casi degli altri, che spesso non hanno nemmeno una collocazione precisa spazio-temporale, ma piuttosto un quotidiano on line, la Repubblica, la Gazzetta dello Sport e così via.

    Vedo invece che c'è anche qualcuno che ci segue quotidianamente e la cosa ovviamente mi fa molto piacere. Tu Catrin se semplicemente una curiosa o quello di cui parliamo qui ha anche una attinenza con il tuo lavoro? Stavolta sono curioso anche io…

    Per quanto riguarda il tuo quesito, molto pertinente, purtroppo non c'è una risposta precisa e, anzi, quelle sul contenuto delle servitù sono questioni molto diffuse. La legge, il codice civile in questo caso, dice che per vedere qual'è l'esatto contenuto del diritto di servitù, quindi, quando è di passaggio, se di passaggio a piedi, con auto, con mezzi agricoli o anche industriali, bisogna guardare il titolo costitutivo e quindi cosa dice o direbbe, nel nostro caso, il famoso "rogito".

    Purtroppo però molto spesso i rogiti non dicono niente. E allora è questione di interpretazione del contratto, regolata anche questa dal codice civile che, nel porre le regole fondamentali in materia, attribuisce molta importanza anche al comportamento delle parti posteriore alla conclusione del contratto. Per questi motivi, se una servitù di passaggio è sempre stata utilizzata, ad esempio, con auto, diventa difficile poi sostenere, a livello interpretativo, che il titolo intendesse il contrario, ad esempio…

    Questo è comunque un terreno molto fine, che va approfondito considerando adeguatamente tutte le circostanze del caso e, ripeto, sono proprio i casi che piacciono a me, quelli più difficili e in qualche modo strategici.

  3. ringrazio per la tempestiva risposta. preciso che la servitù è sempre stata utilizzata su entrambi i lati dell'immobile. ovviamente solo pedonale dalla parte del capanno fino al monento della ostruzione3 anni fa del varco , mentre l'altro lato è stato utilizzato anche con l'attraversamento di mezzi meccanici proprio in occasione di lavori di riparazione della parte di stabile di mia propietà. Il capanno con alta probabilità non è stato urbanisticamente denunciato nè pare accettabile se così fosse ripristnerebbe i miei diritti, e non ho compreso, io posso eventualmente aver perso la servitù più ampia ma ho perso anche la parte di proprietà occupata dal capanno che più volte verbalmente ho chiesto di spostare? grazie

  4. ebbene si, sono una frequentatrice assidua del suo blog perchè mi piace il suo sapere giuridico, la sua chiarezza espressiva e la metodica utilizzata!
    ho frequentato la facoltà di giurisprudenza ed ho anche fatto la pratica forense, poi come lei ben sa, non è propriamente remunerativa e satisfattiva come condizione quella del praticante legale e così da 2 anni insegno in un centro di formazione professionale.
    qualche giorno fa ho anche sottoposto alla sua attenzione un quesito, soprattutto per avere un riscontro e verificare sul mio modello ideale (lei) se avevo intrapreso il percorso logico giusto.
    riscontro positivo!! non son proprio da buttare (IHIH).
    pur avendo lasciato le aule di tribunale e l'ufficio da 2 anni la mia "pratica " e la voglia di rimettermi sui libri è ricominciata grazie al suo blog.

  5. @loretta

    A questo punto… prendi il coraggio a due mani e mettiti a sedere intorno ad un tavolo con un avvocato, non è per cattiveria ma se si vuole andare sullo specifico bisogna vedere qualche foto, qualche cartina. L'avvocato non ti mangerà, ti spillerà solo qualche soldo ma solitamente non tanti, ti puoi mettere d'accordo prima, penso che 100€ li potresti spendere per avere una risposta certa in una situazione di questo genere, almeno io consiglierei questo poi vedi tu, ricordati solo di chiedere un preventivo prima di dare l'incarico per evitare brutte sorprese.

    @ catrin

    Grazie mi fai troppi complimenti mi confondi :-)! Mi fa piacere comunque che ci segui anche quotidianamente, mi piacerebbe anche, in futuro, iniziare a trattare argomenti di interesse generale, con qualche respiro un po' più politico che giuridico, insomma iniziare a trattare anche di qualche aspetto sociale dei vari istituti, potrebbe essere interessante per qualche utente come te… Grazie ancora!

  6. Federico says:

    Buongiorno.Ho un problema analogo:la mia abitazione sorge su un terreno di mia proprietà gravato da una servitù di passaggio.Il titolare di questa servitù pretende di far passare sulla mia strada con qualunque mezzo chiunque voglia raggiungerlo. Considerato che in loco esercita una libera professione avrei sempre la strada occupata dai mezzi dei suoi clienti. Io mi sono opposto consentendo il solo transito pedonale per i suoi clienti e amici/parenti, consentendo il transito con qualunque mezzo solo a lui. E' lecita la mia posizione? Il suddetto proprietario ha inoltre fatto copia delle chiavi del mio cancello (posto all'inizio della servitù!) per i suoi parenti: considerato che ho permesso l'istallazione del citofono sulle colonne dello stesso cancello questa situazione mi sembra un illecito da parte sua….in fin dei conti mi trovo nelle condizioni per cui terzi hanno le chiavi del mio cancello! Posso chiedere che quelle copie mi vengano consegnate? Grazie mille. Federico

  7. Non è facile da stabilire una questione del genere. Si tratta di valutare il contenuto della servitù, per fare la qual cosa la prima operazione è quella di andare a vedere il titolo costitutivo, sempre che esista un titolo cioè un atto o una sentenza e che non si tratti, ad esempio, di una servitù costituita per usucapione e di cui le parti concordemente riconoscono l'esistenza, nel qual caso non esiste titolo.

    Nella prima ipotesi si può vedere di ricavare elementi utili dall'atto costitutivo della servitù, mentre nel secondo caso è molto più difficile.

    Tieni presente, però, che per quanto riguarda l'occupazione della strada, la servitù consente solo ed esclusivamente il passaggio, ma non anche la sosta, che è una facoltà che rimane solo ed esclusivamente al proprietario, quindi il tuo problema, al massimo, potrebbe essere quello di un transito più intenso, ma non dovrebbe mai essere quello dell'occupazione della strada.

    Poi ci sarebbero da valutare anche altri profili, tipo lo spostamento della servitù e cose simili, ragione per cui ti conviene far valutare bene la cosa da un legale di fiducia, se ci tieni veramente, cosa che io ti consiglierei visto che ne va del valore del tuo immobile.

  8. Federico says:

    Grazie mille per la sollecita risposta.Sull'atto costitutivo c'è semplicemente scritto che esiste una servitù di passaggio.Niente altro.Nulla viene riportato circa il contenuto di questa servitù, ed il modo in cui deve atteggiarsi.Ho studiato il codice civile in merito, ma credo che dovrei consultare la giurisprudenza di merito. In ogni caso non credo che la mia posizione, nel senso di non consentire il transito a terzi con mezzi meccanici, non sia un abuso: la distanza tra il mio cancello e il suo è di 20/25 metri.Considerati anche i disagi che ho dovuto sopportare ed i danni che ho dovuto riparare a mie spese, la mia decisione è anche dettata da esigenze di tutela della mia proprietà.Lei cosa ne pensa? Ancora grazie mille per la sua disponibilità e sinceri complimenti per il suo blog. Federico

  9. Purtroppo è sempre così, cioè gli atti dicono sempre poco, anche perchè molti sono risalenti a periodi in cui il fenomeno del traffico non era come oggi.

    Comunque la questione è troppo fine per poterla vedere adeguatamente in questo thread, è assolutamente necessario, se vuoi chiarire veramente la situazione, che tu incarichi un legale e ti metti intorno ad un tavolo con lui per vedere come si può ricostruire e interpretare l'atto, considerato il contesto, il comportamento delle parti e tutti gli altri elementi che sono considerati rilevanti dal codice civile, che sono tantissimi.

    Il campo delle servitù è molto bello, per noi avvocati, proprio perchè ci sono tantissimi elementi da valutare e molte possibili idee da enucleare.

  10. Caro avvocato, vorrei incontrarla per avere finalmente un riscontro certo a proposito di un mio problema.Sono una donna sola che vive in una vecchia casa trasformata in una specie di condominio di corte. Nel mio rogito non esistono servitu passive o attive precise e dettagliate, ma solo la dicitura vaga di eventuali servitu.
    Una famiglia confinante però dice di avere una servitu di passaggio, e che essa sia presente nel loro rogito, precedente al mio, anche se non hanno alcun motivo di entrare nel mio territorio per entrare in casa, né in giardino o in altra loro proprieta, ma vi entrerebbero solo per passeggiare senza scopo. (Ultimamente parcheggiano il loro camper all'entrata del mio cortile togliendomi luce e la vista del mare, oltreche creandomi difficolta nell'uscire con la mia auto; non credo che questo sia lecito.)
    Io non ho potuto leggere il rogito di quella signora ma mi sembra strano che esista una servitu senza scopo e che il mio notaio non l'abbia scritta sul mio rogito. Anche perché se il notaio mi avesse detto di questa servitu io avrei interrotto l'atto di rogito.
    Grazie infinite avvocato spero tanto che mi risponda e mi dia consigli, e se non abitiamo troppo lontani vorrei venire nel suo studio.

Di la tua!