rimborso lavori su locale in affitto

Sono proprietaria di un locale commerciale che è stato affittato, ora il contratto è stato consensualmente rescisso, l’ex inquilino ha effettato dei lavori, tinteggiatura pareti, costruzione di nuove pareti in carton gesso con porta e tende per un totale di circa 4000 Euro. Avevo autorizzato verbalmente i lavori dicendo che le spese erano a suo carico, ma ora mi chiede il rimborso integrale. Sul contratto l’ex inquilino aveva l’obbligo di pagare il condominio cosa che per tutta la durata del contratto non ha fatto, giustificandosi con il fatto che aveva litigato con l’amministratore. (Cristina, via posta elettronica)

Gentile amica,

 

va innanzitutto messo in luce che, in tema di locazione, il principio generale di cui all’art. 1592 c.c., in forza del quale il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, trova eccezione con riferimento alla ipotesi in cui il locatore abbia a ciò prestato il proprio consenso, con conseguente facoltà del conduttore di richiedere un’indennità.

 

Tale facoltà va necessariamente esercitata, al momento della riconsegna dell’immobile al locatore, potendo solo in tale occasione operarsi una utile comparazione tra l’importo delle spese sostenute dal conduttore ed l’incremento di valore conseguito dall’immobile.

 

Va però precisato una sentenza del Tribunale di Monza del 1° aprile 2004 ha stabilito che in un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, l’inserimento di una clausola che prevede che i miglioramenti e le addizioni eseguiti dal conduttore rimangono al locatore senza compenso è valida, in considerazione della natura derogabile degli art. 1592 e 1593 c.c.

 

Pertanto, nel suo caso, il fatto che il locatore abbia eseguito migliorie all’immobile di per sè non gli darebbe il diritto a compenso.

 

L’avvenuto consenso da parte sua, però, fa scattare l’obbligo di conferirgli un’indennità, che deve consistere nella differenza tra l’importo delle spese sostenute dal conduttore ed l’incremento di valore conseguito dall’immobile.

 

Facendo leva sulla citata sentenza, si potrebbe però dimostrare che in un contratto di locazione commerciale, come il suo, i contraenti possano derogare alla necessità di tale compenso.

 

Riguardo al secondo punto, in capo al conduttore permane comunque l’obbligo di versare i canoni pregressi, che lei potrà a buon diritto richiedere, ai sensi dell’art. 55 della l. 392/1978.

Comments

  1. nel mio caso il proprietario dell'immobile (un parente) mi ha dato verbalmente il consenso a fare i lavori prima della stipula del contratto ed ora che gli ho presentato un documento che attesta i lavori fatti da me per rendere idoneo il locale non vuole firmare e pretende la mia firma su un contratto di affitto locale commerciale, ma io l'ho reso idoneo.
    Ora mi trovo nella condizione di dover aprire perchè ho già pagato i fornitori, però voglio rimetterci il meno possibile nel caso in cui dovessi rescindere prima della scadenza il contratto: le migliorie mobili (condizionatori e luci) sono mie e ho anche le fatture, quindi penso che potrò asportarle, per i lavori elettrici proverò a chiedere ugualmente un'indennità (ho possibilità di ottenerla?).
    Ovviamente non voglio fare altri lavori durevoli sull'immobile che rimarrebbero a suo esclusivo vantaggio, manca la vetrina ed il bagno che non sono a norma, visto che il proprietario a voce mi autorizza a farli ma non vuole firmare l'autorizzazione, vorrei creargli qualche grana: se firmo il contratto di affitto di locale commerciale e apro il negozio, posso esigere da lui la messa a punto di queste ulteriori cose non a norma?

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