l’affitto sproporzionato

Salve, ho un contratto di affitto stipulato nell’aprile 1998 per un appartamento di circa 70 mq. Il contratto prevede una durata di 1 anno, con la possibilità di rinnovarlo di anno in anno. Il canone iniziale era di Lire 2.000.000, poi, improvvisamente, nel 2002, la proprietaria, in maniera del tutto arbitraria, ha portato il canone, che nel frattempo aveva subìto la conversione in Euro, ad un valore pari a Lire 5.000.000. Io ho comunicato a voce la mia intenzione di andarmene, ma lei mi ha detto che devo rispettare i 6 mesi di preavviso. E’ giusto? E io non posso fare niente contro l’aumento del canone? Grazie, Sofia. (mail)

Signora Sofia, anzitutto le dico che il contratto di locazione che preveda una durata di 1 anno è viziato, in quanto ai sensi dell’art. 2, VI della L. 431/98 (locazione di immobili adibiti ad uso abitativo) ai contratti stipulati prima dell’entrata in vigore di detta normativa e rinnovatisi tacitamente (per mancata comunicazione di disdetta almeno sei mesi prima) si applichi l’art. 2 comma 1; tale ultima disposizione reca la disciplina dei contratti “quattro più quattro” a canone libero; appare, peraltro, chiaro che il canone in tali casi non è libero, atteso che il conduttore, al quale non è stata inviata, a mezzo lettera raccomandata, la disdetta, ha diritto al rinnovo allo stesso canone precedente (in alcune e non poche ipotesi, l’equo canone).

Ai sensi della normativa del cd. “equo canone”, introdotta con la legge 392 del 1992, era previsto un canone di locazione, il cui ammontare veniva preventivamente fissato dalla legge in base a parametri generali come il tipo di casa, il piano dell’abitazione, la presenza dell’ascensore, lo stato di conservazione dell’edificio. L’equo canone non poteva superare il 3,85 del valore locativo dell’immobile, calcolato anch’esso in base ai parametri suddetti. Inoltre, tra il locatore (chi affitta) e il conduttore (l’affittuario) erano possibili i patti in deroga, istituiti con la legge 359, che derogavano alla disciplina dell’equo canone, soltanto, però, nelle parti che riguardavano la cauzione, gli oneri accessori, la morosità, e la determinazione del canone d’affitto che, da allora, non era più fissato dalla legge, ma dalla libera contrattazione tra le due parti. Non era tuttavia assolutamente suscettibile di deroga l’aumento ISTAT del canone, che restava fissato al 75% della variazione, accertata dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per la famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

Come può capire, quindi, le condizioni contrattuali che sono state applicate alla sua locazione non rispettano il dettato normativo, sia per quanto riguarda la durata del contratto, sia per quanto riguarda l’aumento del canone, che non si attiene alle variazioni ISTAT nella misura del 75% di queste. Pertanto lei ha tutto il diritto di far valere le sue ragioni nei confronti della proprietaria, soprattutto con riferimento al canone di affitto, dal momento che l’aumento che ha subìto è signficativamente sproporzionato (+150%) rispetto al canone inizialmente applicato.

In ogni caso lei deve rispettare l’obbligo di preavviso, comunicando non oralmente, ma con raccomandata a/r la sua intenzione di dare disdetta al contratto e lasciare l’appartamento almeno 6 mesi prima.

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