contratto di locazione di fatto

I miei genitori (75 e 66 anni) risiedono in un appartamento dal giugno 1981. Hanno sempre regolarmente pagato l’affitto e fino a qualche anno fa anche metà dele spese condominiali spettanti al proprietario. Hanno più volte nel corso dagli anni chiesto un regolare contratto che li tutelasse in qualche modo ma invano. Ora a dicembre 2007 hanno ricevuto un’ingiunzione da parte dell’avvocato del proprietario a lasciare l’appartamento in quanto occupato senza titolo. La mia domanda è: possono sperare prima di lasciare l’appartamento in un contratto regolare? In caso questo fosse possibile, il canone diverrebbe a discrezione del proprietario o dovrà in qualche modo avvicinarsi a quanto pagato finora? Le chiedo questo in quanto la pensione di mio padre non gli consentirebbe di pagare molto più di quanto non paghi ora. Immagino che una volta iniziata la procedura di sfratto l’agenzia delle entrate chiederà chiarimenti sulla mancata registrazione del contratto, mi potrebbe dire in che percentuale verrà divisa l’eventuale sanzione? La ringrazio infinitamente per l’eventuale risposta. Andrea.
Innanzitutto mi pare evidente che l’accordo verbale avente per oggetto la locazione dell’appartamento in questione sia stato posto in essere per esclusivo (o prevalente) volere del proprietario con l’intento più che palese di pagare meno tasse, come purtroppo spesso avviene. Immagino, quindi, che si sia instaurato tra i Suoi genitori e il suddetto proprietario, un rapporto basato esclusivamente sulla fiducia. In sostanza, un rapporto cosiddetto di “locazione di fatto”, esclusivamente verbale.
La procedura non è certo corretta. Innanzitutto l’art. 1, comma 4, della L. 431/1998 dice che “…per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.

Inoltre, l’art. 13 della legge n. 431/1998 sulle locazioni abitative, intitolato “patti contrari alla legge” prevede casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un “rapporto di locazione di fatto” (in violazione dell’obbligo di contratto scritto). La legge sopra riportata stabilisce che il conduttore (generalmente la parte “debole” del contratto di locazione) può agire in giudizio. In tale giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto. Si tratta della famosa “azione di riconduzione” di cui al comma 5° di questo articolo.

A livello giurisprudenziale sembra prevalere l’orientamento che segue: un contratto di locazione nullo non esclude che possa esistere un rapporto di locazione (a condizioni diverse): infatti anche la legge n. 431/98 all’art. 13, comma 5, parla di “locazione di fatto” in caso di contratto verbale.

In caso di totale mancata registrazione del contratto come nel caso dei Suoi spetta al giudice stabilire l’esistenza o meno di un rapporto di locazione ed è probabile che deciderebbe in tal senso, viste le fatture, le ricevute, le bollette ecc. intestate ai Suoi genitori che dimostrano le spese locatizie da loro sostenute negli “ultimi” 27 anni. Spetta al giudice, ovviamente, stabilire anche l’importo del canone che non può superare quello fissato dalla legge. E in proposito sottolineo che in caso di accordo per la prosecuzione del rapporto, il contratto dovrà essere stipulato nel rispetto della legge e tenendo conto di una serie di parametri.

Da quanto appena esposto si può desumere che la registrazione del contratto non è di per sé elemento essenziale per l’esistenza del contratto. I suoi genitori, quindi, potrebbero valutare di costituirsi nel procedimento ex art. 447 bis, presumo, di cui gli è stato notificato il ricorso, attenzione che devono farlo almeno 10 giorni prima di quello previsto per la prima udienza, chiedendo l’accertamento, con ogni conseguenza di legge, dell’esistenza di un rapporto di locazione di fatto, cosa che poi produrrebbe le stesse conseguenze di un vero e proprio contratto di locazione.

Infine, per quanto riguarda le sanzioni per la mancata registrazione vanno precisati due aspetti: 1) normalmente, quando si stipula un contratto di locazione, è lasciata alla libera determinazione delle parti stabilire chi registrerà il tutto e chi affronterà le relative spese. Non essendoci un contratto, è facile pensare che la sanzione verrebbe divisa al cinquanta per cento; b) è previsto dalla legge (tipico trucco italiano) il c.d. “ravvedimento operoso” che permette di vedersi ridotta o annullata la sanzione dietro il pagamento delle imposte previste, ma ciò è possibile solo laddove l’evasore (o gli evasori) inoltrino la proposta spontaneamente.

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