Preliminare per l’acquisto di immobile in costruzione

Ho prenotato un alloggio in una palazzina in costruzione da una cooperativa di edilizia sociale. Premesso che come caparra ho versato circa il 30% del costo complessivo di cui una parte è stata contabilizzata come pagamento degli interessi passivi del mutuo della cooperativa maturati sull’appartamento fino a dicembre (data della prenotazione) e che NON contrarrò mutuo poichè dispongo dell’intera cifra necessaria al rogito: 1-Al fine di evitare gli ulteriori interessi passivi in maturazione fino al rogito mi sono stati chiesti 10 SAL per un valore di oltre 100.000 euro. Considerando che sul contratto preliminare non è indicata la data del rogito ma solo la data previsionale di consegna dell’immobile che è di 24 mesi da inizio lavori, mi conviene pagarli oppure aspettare il rogito ? 2-In caso di fallimento o insolvenza della cooperativa prima del rogito e considerando che non è stata rilasciata alcuna fidejussione da parte della cooperativa, posso rientrare del capitale? Come posso tutelarmi per evitare di perderlo? 3-Successivamente al rogito mi è stato spiegato che recederei dallo stato di socio della cooperativa e rientrerei della quota associativa (100euro): in caso di fallimento ho letto sulla statuto della cooperativa che risponderei per quanto versato per essere socio (100euro) entro un anno dalla recessione. Il rischio è limitato ai 100 euro oppure può essere una cifra multipla di questa quota entro il limite massimo di 100.000euro (valore massimo delle quote che è consentito per ciascun socio)?
La stipula di un contratto preliminare come il Suo è stata sicuramente una mossa avventata. Il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, di attuazione della Legge 2 agosto 2004 n. 210 (di fatto mai applicata) stabilisce che, a pena di nullità, il preliminare debba prevedere da parte dell’impresa costruttrice la consegna di una fidejussione bancaria per tutelare l’acquirente in caso, ad esempio, di fallimento della stessa e, di conseguenza, di mancato compimento dei lavori. Nel Suo caso non abbiamo fidejussione alcuna e, quindi, converrebbe rifare il preliminare con l’intervento di un notaio e trascriverlo presso la conservatoria dei registri immobiliari, spendendo qualcosa in più.
Infine, trattandosi di cooperativa, direi che si applichi la responsabilità limitata dei soci, per cui risponderebbe limitatamente alla Sua quota associativa.

Comments

  1. Andrea says:

    La fidejussione non è stata rilasciata poichè la cooperativa afferma nella prenotazione di alloggio di aver depositato in comune la richiesta di costruire proprio un mese (giugno 2005) prima che il d.lgs n.122 entrasse in vigore (a memoria mi sembra nel luglio 2005)

  2. In ogni caso Le conviene chiedere la fidejussione e, se Le viene rifiutata, allora difficile non pensare che la cooperativa sia in malafede.

    In questo caso poi, aspetterei a pagare. Se infatti non Le consegnano la casa finita nei termini previsti da contratto, può sempre fare valere l'eccezione di inadempimento (1460 cod. civ.) che prevede che se una parte non compie la sua prestazione, l'altra parte puo' rifiutarsi di effettuare la sua.

  3. giuseppe diana says:

    Purtroppo il mio unico comento è che mi trovo nella stessa situazione riportata il 6 marzo 2008. La cooperativa a cui sono iscritto da un anno, che ha peraltro una ottima reputazione, mi ha richiesto di versare una caparra (per l'acquisto del terreno) pari circa ad un terzo del previsto valore dell'appartamento. A fronte di questo esborso non ho diritto a ricevere alcun documento che attesti l'avvenuto acquisto a nome della coop ne tantomeno la coop si è mossa per sottoscrivere una fideiussione (come mi sembra di aver capito è prevista da normativa). Mi confermate che comunque la fideiussioone ha copertura solo da quando si firma il verbale di assegnazione e non copre le caparre in precedenza versate??? E poi, in caso in cui i lavori non partano mai, il presidente fugga in Brasile con i soldi ed altre situazioni al di fuori del fallimento mi confermate che la fideiussione non garantisce in alcun modo i soldi che ho versato????

  4. Dipende dall'oggetto della fidejussione: ci sono compagnie che garantiscono, attraverso la fidejussione, la copertura delle caparre versate.
    Io chiederei una fidejussione in tal senso. Per quanto riguarda la quietanza ne ha sicuramente diritto.

  5. giuseppe diana says:

    Roli 11 novembre wrote :"Per quanto riguarda la quietanza ne ha sicuramente diritto" .ho diritto a ricevere una ricevuta che attesti l'avvenuto pagamento ??? oppure non devo pagare alcuna caparra se prima non ho firmato alcun contratto preliminare???
    Mi rimangono i dubbi sull'eventualità che la cooperativa non inizi mai effettivamente la costruzione (questa opzione non è riconducibile a nessuna delle situazioni di crisi cui art 3 para 2). Potrò mai riavere il denaro versto in questo caso???
    Grazie a tutti in anticipo.

  6. Non vedo perchè dovrebbe pagare una somma a qualsiasi titolo e non avere una ricevuta. Se Lei versa una caparra e il lavoro non viene completato ha diritto alla restituzione della stessa

  7. giuseppe says:

    Ho acquistato un immobile dichiarato ,al momento del rogito , di comune accordo tra le parti finito e completo, con l'impegno da parte del costruttore a completare in tempi brevi il tutto.. Per sua tutela, l'acquirente ha compilato un estimativo dettaglioto dei lavori a carico del costruttore, precisando che eventuali variazioni di prospetto o altre varianti erano interamente a carico del costruttore. Purtroppo molti dei lavori a carico del costruttore sono stati realizzati dall'acquirente che ha avanzato la restituzione delle somme anticipate, ma il costruttore ha richiesto le migliorie realizzate, compensando in parte i lavori anticipipati dall'acquirente.
    Preciso che il documento estimatvo è stato firmato circa un mese prima del rogito ed nell'atto sono state riportati i prospetti senza alcuna variante. Come posso far valere il mio diritto alla resituzione delle somme anticipate)?

    • Si tratta innanzitutto di vedere se dall'atto (dove l'immobile è definito completo) si possono estrapolare quelle che dovevano essere le caratteristiche dell'immobile finito e che invece sono state cambiate dal costruttore. In caso positivo si dovrà dimostrare che queste varianti (o modifiche) sono state realizzate per esclusiva iniziativa del costruttore e contro la volontà dell'acquirente. Sempre che sia valido e dimostrabile l'accordo di cui parli relativo all'addebito delle spese a carico del costruttore.

  8. Emanuele says:

    Ciao a tutti,

    Volevo porvi il seguente quesito: dopo aver sottoscritto un contratto preliminare di compravendita
    D’immobile con una ditta attraverso una caparra se la stessa ditta non riesce ad iniziare i lavori
    E vende il progetto/terreni ecc ad una nuova ditta dobbiamo risotto scrivere un nuovo compromesso
    O resta valido quello iniziale? se si posso rifiutarmi di rifirmarlo annullarlo e richiedere la restituzione della
    Caparra considerando che la ditta con la quale ho fatto il contratto non ha portato avanti il progetto?

    Vi ringrazio per la vostra dispinibilita’
    Saluti

    • Il quesito non è molto chiaro inoltre bisognerebbe sia vedere il contratto sia capire l’operazione che è stata compiuta effettivamente tra le due imprese. Per prima cosa devi capire cosa vuoi fare tu, cioè se vuoi risolvere il contratto o proseguirlo, dopodiché il tuo avvocato potrà dirti quali sono le possibilità dell’una o dell’altra opzione.

  9. Emanuele says:

    il contratto Tiziano parla semplicemente che la ditta nel nome del suo rappresentante promette la costruzione dell’immobile con tutti i relativi dati, clausole ecc ma riguardo alla mia domanda non c’e’ nulla sul medesimo, praticamente per mancata concessione del motuo edilizio da parte della banca loro non sono riusciti ad investire per iniziare i lavori , avevano solo acquistato il terreno e ottenuto l’ok dal comune, avendo avuto tale problema una nuova ditta nel nome di altro rapp. si e’ fatto avanti e ha riacquistato il terreno e i contratti, per cui a me ora la casa la costruira’ una nuova ditta e non piu quella iniziale! per poca fiducia nella situazione vorrei annullare tutto

    • I contratti bisogna vederli e spesso non è facile inquadrarli anche dopo averli letti e studiati. Il punto è se questo contratto si possa considerare concluso intuitu personae o no, cioè se la qualità del contraente sia determinante e il cambiamento dello stesso sia tale da legittimare la risoluzione o meno. Di solito in questi casi la risposta è positiva, ma come ti dico per poterlo dire con sicurezza bisognerebbe vedere il testo ed esaminare tutte le circostanze. Devi inoltre essere in grado di gestirla la risoluzione occorrono cioè comunicazioni scritte per lo scioglimento del contratto. Direi che ti convenga rivolgerti ad un legale, anche perché trattandosi di immobili bisogna fare le cose come si deve.

      • Emanuele says:

        ok! grazie 1000

        • Sei il benvenuto, buona giornata.

          • ciao Tiziano, ufficialmente ti dico che la societa con la quale avevo sottoscritto il compromesso ha venduto tutto a quella nuova(terreni, compromessi ecc) quindi io adesso dovro’ rifirmare un nuovo compromesso con la nuovacon un nuovo rappresentante legale(piu chiaro di cosi non risco)a questo punto tu cosa ne pensi, se io mi rifiutassi di firmare quello nuovo secondo te la vecchia societa’ e’ inadempiente nei miei confronti(ribadisco che sul compromesso attuale non si parla di situazioni simili ma solamente condizioni standard, dati anagrafici e vincoli vari)?ti ringrazio tanto

            • Dovrei vedere il primo contratto, direi però che dovrebbero esserci buone possibilità di risolvere il contratto, eventualmente previa diffida alla controparte. In ogni caso ci si dovrebbe provare, a mio giudizio.

              • da ignorante in materia per logica lo penso anchio, tu ditta prommettente avevi firmato un contratto promettendo appunto l’immobile, hai venduto tutto senza portare a compimento la promessa per cui per me sei inadempiente, non credo la legge ora mi obbliga a rifirmarlo con la nuova societa’ sei tu tizio e caio che dovevi costruire e tu non hai rispettato le condizioni!grazie per il supporto!

  10. emanuele says:

    Salve Avvocato,
    Abbiamo firmato 4 anni fa un compromesso con una ditta
    Che non ha mai iniziato i lavori cedendo tutto ad una seconda ditta, quindi
    Rifirmando il compromesso, su quest’ultimo sottoscritto
    Il 20/10/2013 é stata lasciata la data di consegna del precedente
    Ovvero il 20/05/2013 quindi data precedente alla stipula.
    Dato che anche questa seconda ditta ha iniziato i lavori ma
    Attualmente é ferma da un anno, posso avvalermi di tale
    Data e recedere chiedendo il corrispettivo?
    Cordiali saluti

    • Forse. Bisognerebbe leggere i due contratti per poterlo dire con maggior probabilità. Inoltre, non sarebbe male una diffida preliminare ad adempiere. Ti suggerirei di incaricare un avvocato di gestire la cosa, visto il tipo di problema e i valori in ballo.

  11. emanuele says:

    La ringrazio!

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