Gravi inadempienze del locatore

Salve,sono uno studente fuori sede che vive a Bologna nel centro storico con altri 5 coinquilini che stanchi dei soprusi fatti dalla proprietà avrebbero bisogno di un consiglio per quanto riguarda la verifica degli obblighi contrattuali,prima di procedere per via legale.La questione è la seguente: Tralasciando l’impianto elettrico definito “non a norma” da chi del mestiere e le murature instabili in quanto presentanti grosse crepe,siamo riusciti ad ottenere dopo svariate telefonate e una decisiva raccomandata con ricevuta di ritorno il controllo da parte dal tecnico. Dopo tre sopralluoghi dello stesso,nei quali si è provveduto semplicemente a sostituire parti elementari dei caloriferi,ottenendo cosi un risultato “alla buona”sperando di aggirare il vero problema, un ulteriore controllo ha validato che la questione è strettamente correlata alla caldaia,la quale dovrebbe essere sostituita. Sulla base di ciò e dei quattro mesi invernali trascorsi in condizioni invivibili capitolate anche in disagi fisici quali ripetute influenze,raffreddori e bronchiti,si è fatto presente alla propietà la questione. Per l’ennesima volta il problema è stato aggirato,e la cosa paradossale(considerando i 1560 euro che paghiamo per stare in queste condizioni…) è che il proprietario ha testualmente detto che non ha alcuna intenzione di spendere soldi per cambiare la caldaia,se la cosa non ci va bene possiamo scindere in comune accordo il contratto e cambiare appartamento. La domanda quindi è la seguente: esiste un modo o una soluzione affinchè tale ingiustizia non rimanga impunita e che,nell’evenienza noi cambiassimo casa tale sfruttamento non si ripeta a chi subentrerà? C’è la possibilità di poter denunciare la proprietà per recuperare quei quattro mesi di affitto dove l’appartamento non garantiva le condizioni minime di vivibilità? Siamo in attesa di un vostro consiglio e vi ringraziamo anticipatamente per l’attenzione. Trattandosi di locazione di immobile si applica al relativo contratto la disciplina prevista dal codice civile che, in particolare, all’art.1575 prevede che “Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.”

E’ evidente che niente di tutto quanto sopra è stato a Voi garantito. In particolare, l’installazione di un impianto per il riscaldamento dell’acqua e dei locali funzionante, è obbligo del locatore, per la semplice ragione, prima logica che di diritto, che, una volta terminato il rapporto di locazione, detto impianto rimane di proprietà del locatore che potrà benissimo sfruttarlo per ulteriori contratti. Come è altrettanto palese che le manutenzioni ordinarie alla caldaia sono, invece, a carico del conduttore.

Inoltre, in base al disposto dell’art. 1280 cod. civ., “Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.” Ne consegue che Lei e i Suoi coinquilini avete diritto alla risoluzione del contratto di locazione.

Ancora, il secondo comma dell’art. 1578 cod. civ. dice che “Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”. Affermare che il locatore non conoscesse il problema caldaia sarebbe quantomeno ridicolo. Potete senz’altro agire in giudizio per il risarcimento dei danni tramite legale. In proposito (anche se, ovviamente, servirebbe sollo per il futuro), consiglio a tutti Voi di munirvi di una buona polizza di tutela legale che Vi proteggerebbe in casi simili con una spesa molto contenuta. Ad esempio, nel vostro caso, Vi avrebbe pagato le spese dell’avvocato, di un consulente tecnico di parte per la verifica dell’impianto e, nel caso più sfortunato, anche le spese di soccombenza in caso di sconfitta in tribunale.

Comments

  1. giuseppe says:

    Salve vivo in piemonte cerco un alloggio e lo trovo lo visito lo guardo e noto parecchie problematiche tipo ( sanitari datati impianto eletrrico non a norma pericoloso ! insomma tenuto male , chiedo l' incontro con la proprieta' per una proposta accettato ma incontro l' amministratore dicendo che sono interessato ma a condizione che fai i lavori in casa e risp. """ ma fateli voi noi vi storniamo 5 mesi d' affitto ( 500×5) io NO il, costo di tutto si aggira su i 3/4 mila euri ! , vado via mi richiama " va bene " fa il contratto e tutto dicendo che i lavori li fa lui e che lo scriveva nero su bianco , invece no , io fidandomi non leggo firmo con la promessa 2 /3 gg. mi dava le chiavi così e stato vado nell' alloggio dramma niente lavori e leggo contratto
    scritto accetto alloggio buono stato . come mi posso tutelare da questa sporca inadempienza?

    • C'è un vecchio e un po' beffardo brocardo che dice «vigilantibus non dormientibus jura succurrunt », che vuol dire che le leggi sono utili se anche tu ti dai da fare per tutelarti, mentre se dormi al momento più importante, come purtroppo hai fatto tu (e come fanno molte persone che vanno sulla fiducia), purtroppo la legge può far poco.

      Ed in effetti qui oramai c'è molto poco da fare. Se leggi l'art. 2722 cod. civ. vedi che la prova testimoniale non è ammessa per provare patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contemporanea, come nel tuo caso. La ragione della regola è molto semplice: se si ammettesse la prova per testimoni che due parti hanno firmato un contratto diverso da quello che è stato scritto, non si avrebbe più certezza sul contenuto dei contratti, perchè chiunque potrebbe firmare qualsiasi cosa poi procurarsi due testimoni compiacenti e stravolgere il contenuto del contratto, cambiare il prezzo e così via.

      Per questo motivo, bisogna assolutamente fare tutto per bene quando si scrive e si firma, anche i bambini sanno che quando si mette la propria firma su una cosa la si suggella e la si accetta e il mondo del diritto risponde a questa sensazione comune.

      Non so dal punto di vista penale se sia possibile fare qualcosa (è una materia che io non pratico, la fanno altri miei colleghi di studio), ma direi di no.

      Mi dispiace, l'unica cos ache puoi fare è provare a negoziare con il locatore.


      cordialmente,

      tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/

      ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/

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