quando si può dare lo sfratto per morosità

Sono proprietaria di un immobile, locato con contratto ad uso non abitativo. E’ possibile procedere allo sfratto dell’inquilino in presenza di queste condizioni: mancato pagamento del canone trimestrale (dopo che l’inquilino è stato messo in mora, comunque essendo trascorsi i “famosi” 20 giorni) e mancato pagamento delle spese condominiali di due anni di locazione (dopo che l’inquilino continua a posticipare il pagamento delle stesse con pretesti vari – e pur riconoscendo che ne deve pagare la maggior parte)? L’inquilino dice, inoltre, che non paga il canone finchè il proprietario non risolve i “pretesti” da lui sollevati su una parte – tra l’altro, irrilevante – delle spese condominiali… (Paola, via mail)
Per dare una risposta sicura bisognerebbe vedere il contratto e conoscere il caso concreto, in relazione alle contestazioni ricevute dall’inquilino, ma si direbbe proprio di sì, visto che la morosità per canoni e oneri condominiali è ingente.
Il punto fondamentale in situazioni come queste è che il credito del locatore al canone è liquido, cioè determinato con precisione nel suo ammontare, essendo previsto dal contratto e risultante dalle delibere assembleari di ripartizioni delle spese regolarmente approvate dagli organi condominiali, mentre il credito da risarcimento del danno vantato dal conduttore è tutt’altro che liquido, ma ancora da determinare nel suo ammontare.
E’ frequente nella pratica che il conduttore smetta di corrispondere il canone sostenendo di aver ricevuto dei danni, ma è una prassi rischiosa per il conduttore stesso perchè non è facile operare la compensazione tra un credito liquido, come quello dei canoni, e uno ancora tutto da accertare, come quello derivante da un eventuale fatto illecito, tanto che di solito gli sfratti vengono intanto convalidati, per poi proseguire il processo solo per la decisione sulla domanda di risarcimento del danno.
Io notificherei l’intimazione di sfratto, poi il procedimento può avere sviluppi diversi, ma è anche vero che non ci sono tante altre alternative. Ci si potrebbe limitare ad agire solo con un ricorso per ingiunzione per i canoni, però poi il contratto rimarrebbe in piedi e non sono molti i casi in cui questo effettivamente conviene.
Il consiglio è quello di valutare bene la situazione con l’ausilio di un legale di fiducia, senza lasciar passare altro tempo, e mettere prima possibile l’immobile sotto una forma di tutela giudiziaria, con un prodotto che si chiama tutelaffitto o tutelimmobile di UCA, per non avere mai più problemi del genere. Con queste forme di tutela, il proprietario percepisce il canone dall’assicurazione, se non lo paga l’inquilino, e sempre l’assicurazione gli paga le spese di sfratto nel caso sia necessario, oltre che quelle per il recupero di eventuali danni.
About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. e se il contratto ad uso commerciale non è ancora scaduto,saldando tutte le morosità ,continua ad essere valido?? grazie.

  2. Si può chiedere il termine di grazia, leggi i commenti a questo post:
    http://blog.solignani.it/2007/11/07/lo-sfratto-pe

  3. giuseppe says:

    posso chiedere il risarcimento danni comprese le spese legali sostenute se il locatario non mi lascia l'immobile a seguito della scadenza del contratto dopo i primi 4 anni dopo regolare disdetta poichè intendo destinarlo ad uso abitativo personale?

  4. Indicativamente sì, bisogna poi vedere bene nel dettaglio la cosa.
    Quello che dici è troppo poco per darTi una risposta certa.

  5. william says:

    ho un contratto di locazione per abitazione 4+4 a 2007 6 mesi prima mi è arrivata la regolare disdetta.
    ho risposto dimostrando l'acquisto di un appartamento in costruzione pronto per luglio 2008.
    i lavori del nuovo appartamento hanno un ritardo e saranno pronti per novembre 2008.
    ho scritto al proprietario informandolo del rilascio per quella data.
    domanda: può dopo un anno e 1/2 attivare la procedura di sfratto o il contratto è da ritenersi prorogato?
    gli affitti sono regolarmente pagati con bonifico e portano la dicitura "affitto mese di.."

    grazie e saluti
    william

  6. napolistar says:

    salve
    dopo aver dato lo sfratto esecutivo per morosita'al mio inquilino ,dopo la causa il quale non si e' presentato,vorrei sapere quando devo pagare per emettere un pignoramento dei suoi beni.
    infatti da quest'ultimo devo avere quasi 6.000 euro (tra i quali ho dovuto pagare a mie spese un decreto ingiuntivo per mancato pagamento del condominio).il mio inquilino dice che non ha soldi per pagarmi ed non gli hanno accettato il prestito(da ricordare che ha locato un altro appartamento da 500 euro mensili,mentre al mio appartamento per pieta' verso i figli da 350 euro mensili lo diminui a 280 euro dopo di che' non mi ha pagato gli ultimi sei mesi dopo avergli mandato la lettera dell'avvocato pr inizio sfratto e sollecito a pagare l'atto ingiuntivo).

  7. napolistar says:

    continuo………
    il mio avvocato al momento del rilascio delle chiavi gli disse che doveva dare a lui 1200 euro +i soldi al sottoscritto….gli dava dieci giorni di tempo e poi procedeva per il pignoramento dei beni.
    in questi giorno dopo mi ha chiamato e mi ha detto che non conviene fare il pignoramento ci vogliono molti soldi……ma io tastardo ho detto di continuare anche perche' la cosa mi puzza.
    e' poi dopo il danno anche la beffa poiche' dovrei cacciare altri 1200 euro..
    potete dirmi piu' o meno quando si aggira in costi fare un pignoramento.
    saluti

  8. Nel gennaio 2009 ho stipulato un contratto di locazione 4+4.
    Canone mensile di 650 euro escluse le spese condominiali a carico dell’inquilina ai quali i MAV vengono spediti direttamente dall’Amministratore.
    I canoni d’affitto vengono pagati a fine mese, anzichè in anticipo il 10 di ogni mese, come stipulato da contratto.
    Le spese condominiali, che si aggirano annualmente sui 1.300 euro, vengono saldate sempre in ritardo, col contagocce, e solo dopo innumerevoli solleciti.
    Il debito annuale costante dell’inquilina in merito alle spese condominiali risulta pertanto essere sempre compreso tra 600 ed 800 euro.

    I miei molteplici solleciti di pagamento delle rate scadute inviati all’inquilina tramite e-mail o SMS non ricevono alcuna risposta.
    Le A/R non vengono ritirate.

    L’unico riscontro che ricevo al sollecito di pagamento delle rate scadute è il saldo di una sola rata a mò di contentino; pagamento di cui tra l’altro sono venuta a conoscenza solo grazie all’Amministratore.
    L’inquilina sembra rifiutarsi di voler comunicare con me.

    Ho letto da qualche parte che per intimare lo sfratto è necessario che il mancato pagamento del canone e/o delle spese condominiali sia pari ad almeno 3 mensilità.
    Nel mio caso questo vorrebbe dire che l’inquilina dovrebbe raggiungere un debito di almeno 1.950 euro, cifra che, ne sono certa, sta bene attenta a non superare.

    Al momento l'inquilina ha saldato solo una rata che scadeva a settembre 2010.
    Restano da saldare altre due rate con scadenza 1 dicembre 2010 e 1 marzo 2011 di 253 euro l'una.

    1)Vorrei sapere se c’è un modo per mettere a termine questo suo malcostume obbligandola a pagare tutte le spese puntualmente.
    2)Posso eventualmente proporre una modifica del contratto aggiungendo al canone mensile le spese condominiali?
    3)Per fare ciò devo aspettare che il contratto scada?
    4)L’inquilina può opporsi alla modifica?

    Ringrazio per la gentile risposta.

    • Andando con ordine:
      1) quando non ci sono i presupposti per dare lo sfratto, l'unica possibilità è chiedere un ricorso per decreto ingiuntivo per ritardo e/o parziale pagamento, addebitando le spese legali al conduttore;
      2) ogni modifica al contratto deve essere consensuale, cioè anche con l'accordo del conduttore
      3) puoi farlo anche prima basta che sia d'accordo il conduttore…
      4) V. sopra

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
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      ebook http://goo.gl/pUJx6

  9. Giovanni says:

    Buongiorno,

    ho ottenuto la convalida dello sfratto con ordine di rilascio previsto per fine mese. L'inquilino risulta moroso dallo scorso agosto e mi ha fatto sapere informalmente che sarebbe disposto a riconsegnarmi le chiavi dietro rinuncia formale al credito che vanto nei suoi confronti.

    Io ho rifiutato e intendo proseguire con l'esecuzione. In caso di mancato rilascio spontaneo posso presentare querela per il reato di cui all'art.388 cp "Mancata esecuzione dolosa di un provvediemnto del giudice"?

    Per ottenere il dovuto (circa 5000 euro oltre eventuali danni all'immobile) dovrei adire il Tribunale per pignorare lo stipendio dell'inquilino, extracomunitario probabilmente precario: ci sono alternative? Magari cedendo il credito o incaricando una società di recupero credito

    Cordiali saluti
    Giovanni

    • Io ti consiglierei di fare un passo indietro e cercare di negoziare il rilascio immediato dell'immobile a fronte di remissione, totale, ma anche parziale, del tuo credito, con ogni probabilità è di fatto più conveniente che incaponirsi a fare eseguire lo sfratto e recuperare poi il credito, cosa per la quale devi ripartire da capo con il deposito di un ricorso per ingiunzione, non prima di aver valutato adeguatamente le possibilità di recupero.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac http://ts.solignani.it (splash) http://goo.gl/p6Sb0 (libri)

  10. Giovanni says:

    Grazie della sollecita risposta. Avevo pensato di chiedere almeno la metà del credito e chiudere la faccenda, ma dubito che il conduttore aderisca alla mia proposta.

    Francamente rinunciare all'intera somma mi sembra eccessivo. Bisogna vedere anche le condizioni dell'immobile.
    Cercavo la via penale appunto quale sorta di extrama ratio per ottenere almeno la metà del dovuto.
    L'unica alternativa sarebbe il pignoramento presso terzi dello stipendio (essendo extracomunitario prima o poi dovrà dimostrare un reddito regolare): ma la strada è effettivamente tortuosa

    Cordiali saluti
    Giovanni

  11. salvatore says:

    Buona sera io ho avuto lo sfratto per morosita di locazione di un alloggio. Volevo sapere dopo quanti mesi si puo avere lo sfratto. Grazie

  12. ALLA MORTE DI UNO ZIO HO EREDITATO DEI LOCALI COMMERCIALI E NON, UNO DI QUESTI UN BAR è STATO SUBLOCATO(SENZA CHE LO ZIO SAPESSE NULLA : GLI MANDARONO UN RACCOMANDATA SAPENDO CHE NON POTEVA OPPORSI ESSENDO RICOVERATO IN OSPEDALE) L’EVENTUALE SUBENTRO DI QUESTA SIGNORA (NUOVO GESTORE) NON è MAI STATO PERFEZIONATO CIOè ALL,AGENZIA DELLE ENTRATE NON RISULTA ,PRATICAMENTE è COME SE CI FOSSE IL VECCHIO GESTORE , A PEGGIORARE LA SITUAZIONE I SIGNORI NON PAGANO IL CANONE DA 3 MESI CE DA DIRE UNA COSA RIGUARDO AL BAR è PRIVO DI CERTIFICATO DI AGIBILITA ESSENDO UN BAR MOLTO VECCHIO E COSI LE GESTIONI E QUINDI LAVORAVA COSI, ADESSO CON QUESTA NUOVA GESTIONE CHIEDE QUESTO CERTIFICATO LO SO CHE IRGABUGLIATA COME SITUAZIONE MA è L’EREDITà CHE HA LASCIATO LO ZIO CHE ESSENDO DA SOLOE MALATO NON RIUSCIVA A GESTIRE IL TUTTO

    • É una situazione piuttosto ingarbugliata, come capita spesso quando si tratta di successioni, ed é necessario esaminare la documentazione del caso, direi che sia purtroppo per te necessario incaricare un avvocato. In bocca al lupo e, intanto, buona domenica.

  13. Causa perdita di lavoro da giusto un anno mio suocero non riesce a pagare più l’affitto di casa appena da due mesi, quando potrebbe scattare lo sfratto e in che modo potrebbe difendersi in questa situazione di morosità incolpevole??
    Grazie

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