acquistare all’asta una casa occupata

Cosa prevede la legge nel caso in cui acquisto una casa all’asta, ma questa dopo che la ho comprata risulta ancora occupata dai debitori? la legge prevede che debbano avere del tempo? la famiglia ha anche un bambino minorenne? grazie (Pietro, via mail)

L’art. 586, comma 2°, del codice di procedura civile prevede che il decreto con il quale, al termine della procedura esecutiva, la casa oggetto di vendita forzata viene assegnata al compratore, ha efficacia di titolo esecutivo. Questo significa che il compratore, al momento in cui acquista la casa, ha, per effetto stesso dell’acquisto, il titolo per eseguire lo “sfratto” cioè per farsi rilasciare la casa stessa, senza necessità di fare ulteriori e separati procedimenti.

Naturalmente, lo sfratto può non essere immediato e richiedere vari accessi, la cosa è molto variabile a seconda delle zone e dei Tribunali, nonchè uffici UNEP (gli uffici incaricati di eseguire gli sfratti), d’Italia.

Inoltre questo è solo il quadro generale, prima di fare l’offerta conviene che verifichi con l’assistenza di un legale di fiducia la precisa situazione dell’immobile in questione, per vedere che non ci siano vincoli di altro tipo che potrebbero essere considerati opponibili all’acquirente da parte del Tribunale, come ad esempio, secondo alcuni, provvedimenti di assegnazione della casa famigliare emessi in sede di separazione conclusasi prima della trascrizione del pignoramento. Questi provvedimenti, in base ad un recente orientamento della Cassazione di cui abbiamo parlato anche in un altro nostro post, sono opponibili ai terzi anche se non trascritti.

About Tiziano Solignani

L’uomo che sussurrava ai cavilli… Cassazionista, iscritto all’ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l’altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un’ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. Angelor says:

    Ecco, questo è un'altro eventuale mio problema, come quello di essere creditore verso il mio ex datore di lavoro il quale, al tempo stesso, è locatario/proprietario della casa in cui abito sulla quale , sia io che altri creditori , grava un pignoramento per il quale , a breve, sarà venduta all'asta la casa.

    Mi spiego: se del caso io non avessi l'opportunità di comprare all'asta la casa in cui abito e avendo un regolare contratto d'affitto regolarmente registrato all'uffico del registro ma non a quello della conservatoria immobiliare, il mio contratto è opponibile al nuovo proprietario?

    grazie

  2. Direi di sì, trattandosi di una locazione infranovennale opponibile a terzi anche in mancanza di trascrizione.

    Ti consiglio comunque di verificare bene questo aspetto con un legale di fiducia, esaminando anche il contratto, la sua data e quella di inizio del pignoramento.

    Vediti intanto l'art. 1599 cod. civ. (la data certa si ha sicuramente con la registrazione del contratto) e questo nostro precedente intervento:
    http://blog.solignani.it/2007/11/19/lopponibilita

  3. Angelor says:

    Ringrazio nuovamente, caro (per via di questa Sua nobile disponibilità gratuita a dare risposte a quesiti posti da noi , "navigatori in cerca di risposte certe, Lei, mi sta diventando veramente caro) Avvocato.

    Le auguro buona continuazione di serata.

    Angelo L.

  4. Buongiorno, mi permetto di farle una richiesta molto importante. Le riassumo brevemente la situazione: i miei genitori sono separati legalmente, lui vive altrove già da tempo e non ha piu' la residenza con noi. Prima di andar via aveva ipotecato la casa (che sfortunatamente era solo a nome suo e non anche di mia mamma). Nel frattempo il giudice per la separazione legale ha affidato mia sorella (minorenne) a mia madre assegnandole anche la casa. Questo è successo diversi mesi prima dell'arrivo del geometra per visionare la casa per il pignoramento. Oggi una persona (conoscente che non ha esitato a sfruttare i problemi altrui per avere dei vantaggi economici) ha acquistato la casa all'asta.
    Ora volevo capire, visto che l'assegnazione è avvenuta prima, possiamo opporci? Cioè non ci tutela nessuno? Come possiamo far valere il nostro diritto? La ringrazio infinitamente per la sua risposta. Ah, e aggiungo che mia madre non ha un lavoro fisso (lavora 7 ore a settimana, pari a un'oretta al giorno). E lui pur di non dare il mantenimento (fissato dal giudice a 700 euro al mese) non dichiara niente.
    La ringrazio ancora! E Le faccio un complimento caloroso per la sua disponibilità

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