Ho acquistato una causa con mutuo e quindi con ipoteca volontaria, dopodichè sono caduto in difficoltà economiche, sulla mia casa sono state iscritte altre tre ipoteche, di tipo giudiziale, da parte di creditori della mia attività. Siccome ho molti creditori in giro, tra cui anche il mio commercialista, vorrei sapere ora che verrà venduta la mia casa come verranno pagati i creditori e se c’è qualcuno che ha diritto di essere pagato prima di quelli che hanno ipoteca sulla casa. (Andrea, via mail)

Innanzitutto, ogni ipoteca prende un numero di grado progressivo a seconda di quando viene iscritta: la prima è di primo grado, la seconda di secondo e così via, indipendentemente dal titolo (art. 2852 cod. civ.). Il grado conferisce diritto di precedenza, nel senso che il creditore con ipoteca di primo grado ha diritto di essere soddisfatto prima di quello di secondo, che verrà pagato solo se rimarrà qualcosa dopo che sarà stato soddisfatto il primo, cioè nel tuo caso la banca che ti aveva erogato il mutuo, e così via seguendo l’ordine dei gradi.

Per quanto riguarda il rapporto tra l’ipoteca e i privilegi, i privilegi speciali immobiliari hanno in effetti il diritto di precedenza sulle ipoteche, la cosa è prevista dall’art. 2748, comma 2°, cod. civ.. Non lo hanno invece i privilegi generali mobiliari, così ad esempio quello del tuo commercialista, in base all’art. 2751 bis n. 2 cod. civ., che viene dopo le ipoteche e quindi difficilmente verrà pagato.

I privilegi speciali immobiliari, che vengono prima delle ipoteche, sono peraltro solo i seguenti, generalmente riferiti a crediti “dello Stato” per imposte e tasse, in ordine di preferenza, nel senso che il primo indicato è preferito al secondo e così via (art. 2780 cod. civ.):

1) crediti erariali per impose sui redditi immobiliari
2) credi per i contributi x opere di bonifica o miglioramente
3) crediti sempre statali per concessioni di acque
4) crediti per tributi indiretti definiti dall’art. 2772
5) crediti INVIM
6) crediti del promissario acquirente per mancata esecuzione dei contratti preliminari.