i lavori del condominio

Il condominio in cui abita mia madre vorrebbe deliberare dei lavori edili da fare sulle facciate.. e fin qui niente di anomalo. Però, alcuni di questi lavori interessano direttamente il condomino del piano attico; la sua terrazza ha sempre avuto dei problemi di tenuta dell’acqua – quando piove si verificano spesso delle infiltrazioni e lo stesso condomino vorrebbe che le spese fossero ripartite per il condominio. Volevo sapere, ma credo di si, se quest è un opera che spetta a tutti pro-quota e se si, in che percentuale e o spetta solo a quelliche sono posizionati sotto tale terrazzamento? Inoltre, un altro condomino, denuncia il fatto che non gli arriva l’acqua in casa e il condominio vorrebbe deliberare fornitura di un autoclave che favorisca il suo appartamento per adduzione idrica. Ma non è un opera a carico solo di questo condomino? (Paolo, via mail)
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Per l’autoclave ho mandato via proprio la scorsa settimana un ricorso per impugnazione di una delibera condominiale che ne aveva approvato l’installazione ponendola a carico di tutti i condomini. Te ne riporto di seguito un estratto, che può chiarire molti concetti utili al riguardo:

2) Violazione dell’art. 1123, comma 2°, cod. civ.. La deliberazione impugnata viola anche l’art. 1123 del codice civile il quale, per l’ipotesi di “cose destinate a servire i condomini in misura diversa“, prevede che le spese siano “ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne“. Nella deliberazione in oggetto viene espressamente detto che le autoclavi sarebbe utili esclusivamente ai condomini abitanti ai piani più alti, dove, a loro detta, ci sarebbero problemi di pressione dell’acqua e pertanto di fruizione della relativa fornitura. Tali autoclavi non avrebbero alcuna utilità, invece, per i ricorrenti e per tanti altri condomini che, abitando a piani inferiori, non hanno problemi nell’utilizzo delle forniture idriche casalinghe. Ciononostante, la delibera impugnata pone a carico di tutti i condomini, si deve presumere pertanto su base millesimale, le spese per il progetto, l’acquisto e la messa in opera degli autoclavi, mentre invece sarebbe stato da seguire il regime previsto dell’art. 1123, comma 2°, cod. civ., previsto – ed è questo un fatto notorio – nella quasi totalità dei condomini per, ad esempio, la pulizia delle scale e le spese degli ascensori.

3) Violazione degli artt. 1102 e 2043 cod. civ.. I due autoclavi in questione dovrebbero essere installati andando ad occupare una porzione di parti comuni, impedendo tra l’altro le agevoli manovre di accesso e recesso ai garage, con violazione pertanto sia dell’art. 1102 sia del generale principio del naeminem laedere di cui all’art. 2043, dal momento che verrebbero danneggiate anche le unità di proprietà individuale adibite ad autorimessa dei ricorrenti, che non potrebbero più accedere o recedere agevolmente dalle stesse.

4) Contrarietà all’art. 1121 cod. civ.. Come è noto, la disposizione in oggetto prevede, al comma 1°, che “qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa“. E’ noto che gli impianti di autoclave possono essere installati anche a servizio di una o più unità immobiliari separate, senza necessità di intervenire sull’impianto idraulico comune. Per tali motivi, la delibera in esame è invalida anche nella parte in cui dispone la realizzazione delle innovazioni in questione intervenendo necessariamente sulle parti comuni, senza mettere in grado i condomini dissenzienti di essere esclusi dalla spesa e dai relativi oneri. E’ appena il caso di notare che la gravosità dell’innovazione non va valutata solo dal punto di vista economico, che già comunque sarebbe nel caso sufficiente, e totalmente assorbente, dal momento che si tratta di una spesa di circa 11.000€ per ogni corpo di fabbrica e pertanto in totale di 22.000€, salvo – peraltro sempre probabili – variazioni in aumento in corso d’opera. Tale onerosità infatti andrà giudicata anche in considerazione dell’incidenza delle opere da realizzare sulle parti comuni e quindi sul minor godimento delle stesse, nonchè delle parti di proprietà individuale attinte nel loro godimento dalla realizzazione delle opere, così come richiamato al punto precedente.

Per quanto riguarda, invece, la questione relativa alla terrazza bisogna vedere se i difetti sono relativi alla porzione di proprietà individuale del condomino proprietario della terrazza, nel qual caso sono opere che deve eseguire e pagare lui stesso, ovvero se alla parte comune sottostante e, ulteriormente, se questa parte è comune all’intero complesso condominiale ovvero solo ad una parte di appartamenti. In ogni caso, qualora la parte fosse comune all’intero complesso si potrebbe applicare l’art. 1123 cod. civ., ma per dire questo con sicurezza bisognerebbe vedere la situazione concreta del condominio.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

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