la servitù per lo scarico delle acque

Ho acquistato l’anno scorso una casa con regolare contratto notarile (E NEL CONTRATTO NON FIGURAVA NESSUNA SERVITU’), e solo pochi mesi fa mi sono accorto di avere nel mezzo del mio giardino un tombino (lo scarico delle acque chiare che va a finire nel fognone di tre famiglie)!! UN TOMBINO SOLO DI ISPEZIONE MA CHE RIMANE AL CENTRO DEL MIO GIARDINO. Cosa devo fare? Posso chiuderlo? Posso chiedere una servitù ai vicini? A colui che me l’ha venduta? O che altro? Mi puo’ consigliare? Saluti. (Carlo, mail)

In questo caso, anche se nell’atto notarile di compravendita non risulta la presenza di alcuna servitù a carico della proprietà che ha acquistato, ciò non esclude necessariamente la sussistenza di un obbligo di servitù gravante sul suo fondo a favore dello scarico delle acque chiare dei suoi vicini. La normativa che disciplina le servitù, infatti, prevede la possibilità che le servitù possano essere acquistate, oltre che coattivamente (per effetto, cioè, di un provvedimento dell’autorità giudiziaria), anche volontariamente.

La prima tipologia di servitù si ispira all’esigenza, avvertita dal legislatore, di dare riconoscimento coattivo a servitù di passaggio per “acque di ogni specie”, mediante una pronuncia giurisdizionale che determini siffatto “peso” a carico del fondo servente.

All’interno della seconda categoria, invece, vi sono due modi di acquisto delle servitù, in cui, a dire la verità, si prescinde quasi completamente dalla volontà del proprietario del fondo servente. Il primo consiste nell’utilizzo continuato e prolungato per almeno 20 anni delle opere cd. “apparenti”, cioè visibili, in cui si estrinseca la servitù. Il secondo, invece, dipende dalla cd. “destinazione del padre di famiglia”, e si individua nel momento in cui vi siano due fondi attualmente divisi (su uno dei quali in siste un’opera destinata a servire il fondo attiguo), ma in origine appartenenti ad un unico proprietario: in questi casi, appunto, la leggeasseconda l’originaria volontà del proprietario, affinchè quell’opera continui a garantire la sua efficacia servente per l’utilità dell’altro fondo.

Nel suo caso, quindi, occorrerebbe accertare se, indipendentemente dalla mancanza di un’esplicita pattuizione nell’atto notarile, ricorra tuttavia una delle condizioni predette, che abbia comunque determinato l’acquisto della servitù nel suo giardino da parte dei suoi vicini.

In questo caso, non credo che si possa ottenere un risarcimento del danno patito facendo presente al suo alienante la presenza di detto tombino (il quale, comprensibilmente, diminuisce l’utilità che lei può trarre dall’immobile acquistato, e quindi il valore del medesimo). In questo caso, infatti, non si tratta di una servitù “non apparente”, la cui esistenza sia stata da lei appresa solo dopo l’acquisto, a causa dell’atteggiamento reticente, e quindi contrario all’obbligo di buona fede, dell’alienante,  In realtà, invero, il tombino che disturba la sua proprietà, come mi scrive, si trova proprio “in mezzo” al giardino, quindi si presume che fosse ben visibile.

Il nostro Codice Civile prescrive che le parti contraenti, nel corso delle trattative, si comportino secondo buona fede; in particolare, la parte che sia a conoscenza di eventuali cause di invalidità del contratto è tenuta ad informarne l’altra: tuttavia, tale previsione non credo possa trovare accoglimento ai fini di una pretesa risarcitoria da parte sua.

Comments

  1. Buongiorno, ho scoperto di avere una situazione simile (ahimè):
    nel giardino del mio appartamento (acquistato 3 anni fa) è interrato il tubo di scarico delle acque bianche del condominio che si trova alle spalle del mio. Essendo interrato, a differenza del caso precedente, non è visibile e nessuno mi ha informato di questa cosa!
    Sull'atto di compravendita è riportata la solita frase "con tutte le servitù attive e passive".
    Mi sono accorta di questo fatto perchè il condominio retrostante ha problemi di perdite e quindi vorrebbe scavare nel mio giardino e togliere parte della pavimentazione (!) per cercare di risolvere il problema. Ovviamente non ho acconsentito.
    Mi può dare un'indicazione sul da farsi? Far costituire una servitù a loro spese e rivalermi sul venditore? Far spostare i tubi?? Grazie

    • La frase «con tutte le servitù attive e passive» è solo una clausola di stile senza nessun significato e importanza.

      Per il resto, puoi chiedere al condominio di rimuovere questo tubo, ma naturalmente poi bisogna vedere come si evolve la cosa, loro potrebbero anche avere, ad esempio, usucapito il diritto di servitù di scarico.

      Tieni anche presente che questo tipo di controversie, se le dovessi mai portare in giudizio, sarebbero soggette al tentativo obbligatorio di mediazione civile, in quanto rientranti nella categoria «diritti reali».

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
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      ebook http://goo.gl/pUJx6

  2. Maria Vittoria Tortu says:

    Buonasera, mi piacerebbe ricevere un commento al mio caso. Nel cavedio ho un pozzetto che pensavo raccogliesse acque nere e bianche del mio seminterrato, invece ho scoperto che vi affluiscono anche tutti gli scarichi degli altri tre appartamenti ( fognari e no) e in più raccoglie l'acqua piovana del mio sottoscala e anche della vicina. In occasioni delle abbondanti piogge a Giugno e a Novembre il cavedio si è allagato, praticamente la fogna è ritornata indietro e ha allagato anche i locali del seminterrato.Ho acquistato questa casa da meno di 2 anni e nel progetto da me richiesto in comune non esiste questo pozzetto, ma sono disegnati all'esterno dello stabile. Ho scoperto anche che tutte le tubature passano nel mio seminterrato. Nel rogito è riportata la solita frase ( servitù attive e passive). Posso con azione legale chiedere la rimozione del pozzetto e chiedere che venga realizzato il progetto originale? Nonostante la presenza di queste servitù gli altri proprietari dello stabile fanno finta di niente. Come mi posso tutelare e loro come dovrebbero corrispondere?
    Saluti Maria Vittoria

    • Naturalmente è impossibile rispondere senza avere studiato con precisione il caso concreto, visionando anche le planimetrie, qualche foto e i titoli di acquisto. Soprattutto non si capisce se questo cavedio è di proprietà comune, come quasi sempre, o è solo di tua proprietà, come sembri implicitamente sostenere. Ad ogni modo, questioni di questo genere sono sempre molto più complicate di quello che si possa pensare, quindi la prima cosa da fare è tentare di raggiungere un accordo amichevole, tanto più che per queste materie è oggi previsto il ricorso alla mediazione civile (http://wp.me/Pnf1-1rm) obbligatoria. Per avere le idee più chiare, è assolutamente indispensabile acquistare una consulenza, da noi http://consulenze.solignani.it o da un altro legale di tua maggior fiducia o comodità, in modo che si possa studiare per bene tutta la situazione e ricavare qualche indicazione.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
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  3. Antonio says:

    Salve a tutti, come gli altri utenti anche io ho acquistato una casa pochi mesi fa e nel giardino di mia esclusiva proprietà ho scoperto che 3 tombini presenti (e ben visibili) sono relativi agli scarichi fognari degli altri appartamenti del condominio (6 in tutto). E' già successo una volta che le acque fognarie si siano riversate dai tombini nel mio giardino ed è dovuta intervenire la ditta di manutenzione. Anche nel mio caso c'è la solita frase "servitù attive e passive", posso obbligare il condominio ad effettuare le attività di manutenzione dei pozzetti fognari senza passare dal mio appartamento ma attraverso una finestra (da allargare) presente sul pianerottolo del palazzo? Ed in caso affermativo le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini?

    Grazie

  4. Salve,
    avrei un caso analogo però ahimè ritengo più complesso. Ho acquistato casa di nuova costruzione derivante da una demolizione e ricostruzione di un casolare, ho appreso nella realizzazione del mio giardino del passaggio contemporaneo di 16 tubi di acqua e gas che servono 8 appartamenti.
    Il giardino presenta un tombino dove vi sono solo 4 tubi di cui 2 miei, inizialmente pensai che fossero dedicati al giardino di mia proprietà ma poi ho scoperto che servono l'appartamento sopra di me. Gli altri 12 tubi passano al centro del giardino, a poco meno di 1 mt di profondità e difatti rendendo il giardino inutilizzabile da qualsiasi punto di vista anche per una pianta che possa necessitare di uno scavo maggiore. Il rogito, come tutti, menziona servitù attive e passive esistenti e legalmente costituite, logicamente io non ho costituito nessuna servitù ne tantomeno le stesse potessero essere deducibili dal solo pozzetto. Il costruttore non vuole riconoscere ne deprezzamento ne indennizzo ne tantomeno rimuovere dette tubazioni avvalendosi, a suo dire, della destinazione del padre di famiglia essendo stato lui il proprietario ha detto di aver costituito la servitù a se stesso e non era tenuto a dirmelo!? Io ora ho preteso la rimozione di dette tubazioni in quanto le stesse, oltre a pregiudicare l'utilizzo del mio giardino ed avere una pessima posa in opera (ricoperte di terra e scarti da cantiere), sono anche del gas ed è insita la pericolosita pertanto sinceramente vorrei non avere questa spada di damocle sulla testa. Vorrei chiedere un informazione in merito ad una specifica clausola del rogito: " La parte venditrice garantisce la piena ed esclusiva proprietà e la giuridica disponibilità di quanto alienato; nonchè la libertà da pesi, oneri e vincoli pregiudizievoli di ogni specie anche di natura fiscale e tributaria. La servitù per definizione è UN PESO su di un fondo a favore di un'altro e loro mi hanno garantito l'assenza di pesi in genere tra i quali, non essendo stato escluso dalla menzione, possa anche farne parte la servitù. In più la stessa è pregiudizievole al mio giardino in quanto l'oltrepassa in tutta la sua lunghezza e ne prende il 50% di larghezza al centro dello stesso. Può essere un ulteriore motivo di contestazione oltre al fatto che la stessa sia una servitù non apparente e non costituita?
    grazie
    Lello

    • È solo una clausola di stile, non ti serve a niente. Temo che tu non abbia buona basi legali per la rimozione, anche se naturalmente, come sempre in materia di servitù, bisognerebbe studiare a fondo il caso concreto in tutti i suoi dettagli, i luoghi, i documenti e così via. Se mai volessi farlo, potresti valutare di acquistare una consulenza da qui http://consulenze.solignani.it ma io on te lo consiglierei, probabilmente il risultato sarebbe più negativo che positivo.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac http://ts.solignani.it (splash) http://goo.gl/p6Sb0 (libri)

  5. Salve, ho un caso analogo.. Ho firmato un preliminare per l'acquisto di una villetta indipendente al rustico. da qualche settimana hanno terminato i lavori e sono prossimo al rogito. Mi sono accorto però che nel mio giardino hanno fatto passare i tubi del gas acqua e fognature della villetta accanto alla mia (anch'essa in costruzione). Ho riletto il preliminare e ho visto la scritta " viene accettata con tutte le servitù attive e passive". La mia domanda è questa: Dato che devo ancora fare il rogito, conviene specificare qualcosa riguardo queste servitù? Del tipo che in caso di manutenzione tutte le spese siano a carico di terzi? Con queste servitù il terreno perde valore? In più le hanno fatte nel bel mezzo del giardino, neanche vicino al muretto di confine..

    • Quella clausola è solo una pattuizione di stile che non ha nessun valore. Per il resto, una clausola contenuta nel tuo rogito non può vincolare altri che te e il venditore, non anche i terzi interessati, se tu avessi voluto tutelarti avresti dovuto chiedere l'inserimento di analoga clausola in tutti i futuri rogiti, come ad esempio ho fatto io quando ho sottoscritto il preliminare per l'acquisto dello studio da dove sto scrivendo ora, cosa che ha determinato la nascita di una servitù o onere reale o comunque regolamento condominiale contrattuale per effetto dell'approvazione da parte di tutti gli originari acquirenti della medesima pattuizione contenuta in un atto trascritto. Direi che a questo punto ti convenga negoziare per regolamentare la cosa nel regolamento di condominio. La prossima volta che fai operazioni di questo genere, investi un centone per consultare un legale, è più prudente e tutto sommato non costa molto in relazione a quello che devi fare. In bocca al lupo.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac http://ts.solignani.it (splash) http://goo.gl/p6Sb0 (libri)

  6. Riccardo says:

    Buongiorno a tutti , ho un problema analogo, ho acquistato casa nel 2005 era una casa con due unità abitative ed un sottotetto, io sono proprietario del primo piano ed ho una porzione di giradino ad uso esclusivo , l'anno successivo il proprietario del sottotetto ha venduto ad un costruttore che ha ricavato due appartamenti e ha fatto scendere i tubi degli scarichi sulla mia porzione di giradino ad uso esclusivio, come devo comportarmi io vorrei cintare il mio giardino, ma uno dei proprietari del sottotetto mi ha fermato dicendono che non posso perchè lui ha diritto di passaggio. Fermo restadno che da quella parte non andrebbe da nessuna parte perchè c'è il mio giardino e dopo c'è il girdino di proprietà dell'alrto vicino, lui non avrebbe solo un diritto di ispezione dei tombini ? Io posso cintare e dare una chiave aloro solo per il suddetto controllo in casi eccezionali?

    • Bisogna in primo luogo vedere se effettivamente questo diritto di servitù deve essere ritenuto sussistente o meno, operazione delicata e complessa che si inizia dall'esame dei titoli di acquisto e cessione, ma non si limita affatto solamente a quello. ts

  7. SALVE, VORREI PORRE UNA DOMANDA.
    IL MIO VICINO CHE HA IL CONTATORE DELL’ACQUA NEL MIO GIARDINO RECINTATO, PUO’ ENTRARE SENZA IL MIO CONSENSO PER LETTURE O ALTRO INERENTE AL CONTATORE?
    LUI MI CONTESTA CHE NON POSSO CHIUDERE A CHIAVE IL MIO CANCELLO PERCHE’ LA SERVITU’ DEVE ESSERE ACCESSIBILE.
    GRAZIE

  8. Antonio says:

    Salve, io ho un problema simile con un vicino. Nel 2009 ho comprato un appartamento derivante da una divisione interna da cui hanno formato due appartamenti. Ignaro del fatto che questi due appartamenti che hanno le cucine e i bagni delimitati da un muro di confine, il lavello della vicina scarica negli scarichi dei miei impianti ed essendo che la vicina affitta la casa e questi senza tener cura intasano il suo lavello intasando il mio impianto. E’ già successo che avendo loro forzato lo scarico, mi hanno inondato casa con anche liquidi corrosivi e putrescenti e mi hanno costretto di alloggiare anche in albergo. La cosa si ripete e la vicina non ne vuole sapere di rendere i propri impianti autonomi, vorrei sapere se ha tale facoltà essendoci scritto nel rocito da me sottoscritto “servitù attive e passive inerenti legalmenti preesistenti” ?
    Potrei procedere per via legale?
    Grazie

  9. Buona sera ne approfitto della sua preparazione e gentilezza per porle un quesito. I pozzetti neri del condominio dove abito si trovano nel giardino di propruietà di uno dei condomini. Per pulire questi pozzetti per più di 20 anni la ditta ha usufruito del garage del condomino su cui grava la servitù per andare nel giardino e svuotare i pozzetti. Ora l’appartamento è stato venduto ed il nuovo proprietario non vuole far passare i tubi per la pulizia dal suo garage ma pretende che i tubi vengano fatti passare da un’altra proprietà privata per poi accedere al suo giardino per poi fare i lavori. Specifico che la seconda proprietà non grava di nessuna servitù di passaggio e quindi i proprietari si rifiutano di accettare di far passare gli addetti per la pulizia. Chi ha ragione? Grazie.

    • La tua domanda è semplice, ma dare la risposta è molto più complesso purtroppo. Nelle questioni di servitù, per avere un minimo orientamento è assolutamente indispensabile vedere lo stato dei luoghi, almeno tramite una riproduzione cartografica. In via assolutamente generale, si può dire che forse potrebbe essere maturato un usucapione per effetto del passaggio effettuato per più di 20 anni, ma anche qui sono necessari approfondimenti ben più importanti. Come comunità condominiale, nell’attesa di esaminare la materia più in dettaglio, potete comunque inviare una diffida al condomino, che in realtà, al di là di quel che dice la legge, mi pare si stia impuntando per ragioni ridicole, non credo che questa pulizia avvenga tutti i giorni…

  10. MA QUESTE SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE FANNO VERAMENTE PENA. NOI CI ALLACCIAMO ALLE REGOLE DEI ROMANI. SIAMO NEL 2013 E SAREBBE ORA CHE LA PROPRIETA’ PRIVATA VENISSE CONSIDERATA IN TOTO. IN FONDO IO IL TERRENO DEL GIARDINO L’HO PAGATO E NON CAPISCO PERCHE’ TUTTI QUELLI CHE PASSANO PER LA STRADA POSSANO ENTRARE IN CASA MIA. MA STIAMO SCHERZANDO? I NOSTRI GOVERNANTI DEBBONO CAMBIARE QUESTE STUPIDAGGINI. E I NOTAI DEVONO SPIEGARE BENE ALLE PERSONE COSA COMPORTANO QUESTE SERVITU’. IO AD ESEMPIO HO I DISEGIN MA NON FIGURA NULLA. E ALLORA MI VIENE VERAMENTE VOGLIA DI SMANTELLARE TUTTO. ANCHE PERCHE’ IO HO DEI POZZETTI CHE NON SI VEDONO PERCHE’ COMPLETAMENTE INTERRATI. PER TROVARLI BISOGNA FARE DEGLI SCAVI.

    • La proprietà privata é sempre più limitata, é una tendenza stabile degli ultimi decenni, in ogni caso le servitù ci sono da oltre venti secoli come istituto giuridico, non credo proprio che se ne possa discutere la logica di base, ma semmai l’applicazione concreta

  11. RITORNANDO ALLE FAMOSE SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE, HO CONTATO BEN NOVE POZZETTI NEL MIO GIARDINO. MI RIVOLGERO’ AL NOTAIO PERCHE’ NON MI SENTO AFFATTO TUTELATA, DAL MOMENTO CHE SUL ROGITO NON VENGONO MENZIONATI E A COSA SERVONO. HANNO IMPIANTATO UNA CENTRALE. COSTRUTTORI STUPIDI E ARROGANTI. IL MIO NOTAIO DOVRA’ PURE FARE QUALCOSA A MIO FAVORE.

  12. CREPI IL LUPO!

  13. Io ho un caso leggermente diverso. Ho comprato una casa antichissima con una cantina. Nella cantina ci sono grosse tubature in amianto messo in “sicurezza”, che però inizia a mostrare crepe. Delle tre tubature, solo una serve il mio bagno, le altre due, invece, servono due appartamenti sovrastanti, e sono ai due lati opposti della cantina. Il proprietario dei due appartamenti è anche padrone di una analoga cantina posta di fianco alla mia (in pratica uno dei tubi di scarico, non si sa per quale motivo, corre lungo il muro divisorio ma dalla mia parte). Visto che c’è la concreta possibilità di eliminare le servitù e far passare almeno un tubo in uno spazio del proprietario, posso pretendere la sistemazione a spese del proprietario degli appartamenti? Posso pretendere la rimozione dei tubi in amianto che ci sono nella mia cantina? Grazie!

    • Bisognerebbe vedere i titoli se e che cosa dicono in proposito, in queste situazioni l’approccio migliore è comunque sempre quello negoziale, per cui sicuramente se parti chiedendo che l’altro proprietario sposti i tubi a sue spese non arrivi da nessuna parte. Piuttosto, le ipotesi da vagliare come possibili proposte dovrebbero essere altre. Ma bisognerebbe prima studiare un attimo cosa prevedono i titoli.

  14. Leonella Bertozzi says:

    Leonella
    Mi sono aggiudicata all’asta immobiliare un piccolo appartamento otto anni fa, ho poi scoperto che dietro la casa c’è un piccolo terreno dove passano le mie acque reflue con su un piccolo capanno, rimasto intestato ai nonni deceduti di una signora che aveva ereditato la casa che ha venduto ai miei precedenti proprietari. Ora un vicino cerca di usucapire il terreno, vuole che io sposti le tubazioni dell’acqua costruendo una nuova struttura fognaria assieme e nel terreno del vicino opposto.
    Ho già chiesto se mi può vendere la proprietà la legittima erede ma mi chiede oltre al valore commerciale di pagare anche i cambi di proprietà di 3 generazioni.
    E’ possibile che il vicino che vuole usucapire non possa perché ci passa la mia servitù?
    Per esercitare io questo diritto devo aspettare 20 anni?

    • La cosa è molto complessa e andrebbe studiata e approfondita. Direi che comunque il vicino dovrebbe usucapire la proprietà gravata da servitù a tuo favore, quindi rispettando la stessa. Però è bene che tu incarichi al più presto un legale, se vuoi un preventivo ovviamente non hai che da compilare il modulo relativo.

  15. Roberto says:

    Buonasera, avrei bisogno di un consiglio su come comportarmi. Due anni fa, ho acquistato un piccolo appartamento al piano terra con giardino di proprietà in un nuovo condominio di 8 unità abitative. Al di sotto del mio appartamento vi è una delle cantine. Il punto è questo, nel mio giardino (nel terreno) sono state predisposte dal costruttore, delle prese di luce e aria (vetro-mattone e piccole grate) per dare luce e aria alla cantina sotto il mio giardino (adibita abusivamente ad appartamento e quindi affittata a terzi). Per diversi motivi, ho adesso deciso di piastrellare il giardino di mia proprietà e vorrei sapere se posso ricoprire anche quella parte che dovrebbe dare luce alla ”cantina-appartamento”, visto che nell’atto di acquisto dell’immobile non è citato alcun tipo di servitù nella mia proprietà. Preciso inoltre che nel mio giardino non sono libero di innaffiare o altro, poiché l’acqua, scendendo giù potrebbe entrare nella cantina sottostante.
    Grazie anticipatamente.

    • La servitù può esserci per molti motivi anche senza che sia menzionata nei titoli di acquisto come la destinazione del padre di famiglia, ma anche altri. Inoltre se tu chiudessi ci sarebbe comunque violazione del possesso corrispondente all’esercizio della servitù, per cui l’altra parte potrebbe farti un ricorso possessorio. Direi che sia assolutamente sconsigliabile, poi vedi tu.

  16. Salve, io ho acquistato una casa abbinata meno di un anno fa e ho scoperto solo in un secondo momento di avere nel giardino sul retro un pozzo nero!!! Ovviamente dei vicini!!! Sul contratto non accenna minimamente al suddetto e tanto meno me ne ha parlato chi mi ha venduto la casa!!! Posso fare qualcosa per farlo togliere o mi toccherà tenerlo li ad ogni costo????Grazie

    • Impossibile a dirsi senza leggere i titoli di acquisto ed esaminare l’evoluzione dei due immobili nel tempo e nelle vicende traslative (le servitù, infatti, si possono costituire anche per destinazione del padre di famiglia, ad esempio). Se ci tieni molto, l’unica è incaricare un avvocato per una consulenza approfondita sulla situazione, altrimenti puoi anche provare a inviare una diffida, un po’ alla cieca, ma magari c’è maniera di risolvere la cosa con un approccio negoziale che prescinda, in tutto o in parte, dallo stato di diritto.

      • La casa era di due fratelli e avevano fatto questo pozzo nero in accordo, poi morto uno hanno venduto quella porzione di casa ed è toccata a noi. certo che ci tengo il pozzo è saturo e la signora dice che non ha soldi per farlo pulire, cosa devo fare aspettare che i suoi liquami mi invadano il giardino?E’ decisamente una situazione scomoda la nostra!!!!

  17. Raffaele Scalcione says:

    Salve, ho acquistato un vecchissimo appartamento a 1 piano il cui scarico fognario era convogliato da oltre 100 anni nel pozzo nero retrostante a piano terra in cui scarica anche l’abitazione del proprietario del piano terra. Ora è passata la fogna pubblica; il proprietario dell’appartamento del piano terra si è allacciato e obbliga anche me ad allacciarmi utilizzando un percorso dei tubi differente da quello esistente. Io ho chiesto di allacciarmi sullo stesso tubo fognario, che lui ha istallato a piano terra sotto il suo pavimento ma si rifiuta. Mi obbliga di far passare un tubo dentro le volte della sua abitazione ( al di sotto del mio pavimento del primo piano ). A me sembra una soluzione poco pratica e molto costosa in quanto dovrei smantellare i due bagni del 1 piano, rifare i pavimenti, tagliare il muro per incassare il tubo di scarico, col pericolo che una perdita di liquame gli gocciolerebbe dalle sue stesse volte e comunque istituendo sempre una servitù di passaggio nella sua proprietà anche se in posizione differente e più pericolosa. Domanda: 1-lui può dichiarare nulla la servitù secolare di scarico impedendomi di allacciarmi alla sua tubazione già funzionante? 2-L’immobile costituito da abitazione a PT e abitazione 1°P non configura un condominio, quindi il percorso di scarico deve essere comune? Grazie della risposta. Raffaele Scalcione

    • Mi dispiace, ma, onestamente, senza vedere una rappresentazione grafica e qualche foto è difficile per me, se non impossibile, capire lo stato di fatto e senza capire quello, che rimane sempre il dato di partenza, diventa difficile dire qualsiasi cosa anche in diritto. Dovresti se credi valutare di acquistare una consulenza, da me o da qualsiasi altro avvocato ovviamente che sia più comodo o conveniente per te. In generale, mi sembra assurda la richiesta del vicino e che probabilmente ci possano essere strumenti (come dici tu servitù, configurazione come parti comuni, ecc. ecc.) per poter continuare con lo scarico, però ripeto dovrei capire meglio prima la situazione di fatto.

  18. CI SIAMO ACCORDATI AFFINCHE’ IL TECNICO DELLA TELECOM POTESSE SCAVARE E TROVARE IL POZZETTO TANTO IMPORTANTE PER L’INQUILINO, MA MORALE DELLA FAVOLA NON SI E’ POTUTO FARE NULLA IN QUANTO NON C’ERANO PIU’ LINEE DISPONIBILI. QUINDI, ABBIAMO PERSO TEMPO TUTTI.

  19. vivo in un borgo antico in un palazzo di 2 piani. Vivo al piano attico mentre il mio vicino di casa occupa il piano terra ed il primo piano.
    lo scarico della mia cucina passa in verticale ai piani ed è allacciato alla fogna (acqua nera) del comune. Lo scarico della cucina è di mia esclusivo uso ed exclusivo proprieta ma con diritto di servitu dentro il muro del edifficio passando il piano primo e piano terra del mio vicino di casa.
    In aprile di quest anno ho dovuto cambiare il tubo in quanto era vecchio…alcune pezzi erano di eternit – quindi ho messo un tubo nuova di 100 mm.
    Il mio vicino di casa si è lamentato che mettendo l’intonico per coprire il tubo l’intonico sporgeva di 1,5 cm di piu rispetto di quello prima. Non ti dico che ho subito riicevuto una diffida dal avvocato di mio vicino.
    2 giorni fa sono tornato a casa dopo una vacanza è scopro che il mio vicino di casa ha tolto il tubo di diam. 100mm ed ha messo uno di diam. 80mm senza avvisarmi e senza dirmi niente. Il fatto mi è stato confermato da un altro vicino di casa.
    il mio vicino di casa ha il diritto di fare questa sostituzione essendo che lo scarico è ad uso esclusivo mio? Io pensavo di fare una querella ai carabinieri.

    • Per prima cosa bisognerebbe chiarire la situazione dominicale relativamente all’impianto (se proprietà privata, parte comune, ecc.) verificando accuratamente i titoli di acquisto e la documentazione del caso, che potrebbero non corrispondere a quello che genericamente si dà per scontato. Per il momento, comunque, io ti consiglierei di limitarti ad una diffida.

  20. Buongiorno, nel mio caso c’è una casa costruita 30 anni fa su un terreno A acquistato solo in seguito alla costruzione della fognatura da parte del venditore attraverso un altro suo terreno B confinante. La presenza della fognatura (invece del pozzo nero) era stata richiesta dal Comune come condizione vincolante per l’edificabilità ed è stata quindi costruita dal venditore attraverso il suo terreno B anche se non risultano contratti o altre forme di accordo scritto.
    Ora questo terreno B è stato ereditato da un altro proprietario che ha già strappato volontariamente i cavi del telefono, ha nascosto un pozzetto asportandone la porta e riempiendolo di terra ed ora che è crollata una parte del muro di contenimento intende a breve abbattere il muro rimanente rimuovendo una parte del terreno soprastante in cui passa la tubazione ignorando gli avvertimenti ricevuti perché la fognatura non si vede e al tavolare non risulterebbe alcuna servitù scritta in tal senso.
    Come conviene muoversi dato che a breve dovrebbe iniziare i lavori e due famiglie rischiano di restare senza fognatura?
    Grazie

  21. Buongiorno, le sarei estremamente grato potesse darmi un suo parere su questa situazione che a me pare incredibile. Ho acquistato circa 6 anni fa una casa indipendente con rampa di entrata che costeggia la proprietà del vicino. Ho scoperto ora che il mio vicino aveva acquistato da un precedente proprietario (non quello che ha venduto a me) il sottosuolo della mia rampa e ampliato sotto questa la sua taverna.I miei tubi dell’impianto fognario passano sotto la rampa stessa e quindi praticamente nel soffitto della taverna del vicino. In ogni modo non avrebbero potuto passare da altra parte.
    Sui rogiti in mio possesso, il mio e quello precedente al mio, non viene menzionato il fatto che il sottosuolo della rampa è di proprietà del vicino (ammesso che tale cosa sia possibile), anzi si specifica che tutta la corte della casa e l’area relativa di sedie è di mia proprietà.

    Ora il vicino ha avuto un allagamento della taverna a causa di un intoppo nella mia rete fognaria e mi sta chiedendo danni.

    Come dovrei comportarmi secondo il suo autorevole parere. La ringrazio in anticipo per la sua gentile risposta. Cordiali saluti

    • Qui non posso dare pareri, tantomeno autorevoli, ma solo qualche spunto. Il tuo caso, peraltro, riguarda una materia, quella delle servitù e della proprietà fondiaria, dove è impossibile dire qualcosa che abbia un senso senza vedere le foto dei luoghi, gli eventuali progetti o disegni e i titoli di acquisto, anche perché ci sono svariati modi di acquisto o trasmissione delle servitù che esulano dai documenti e si radicano nella situazione di fatto o quantomeno nella sua evoluzione. Se vuoi capirci qualcosa di più, devi necessariamente incaricare un avvocato e sperare di trovarne uno bravo, acquistando una consulenza, mi dispiace.

  22. Grazie comunque. Le faccio una domanda che pare banale: che tipo di avvocato è meglio interpellare? Intendo, esperto in quale ramo del diritto? Grazie ancora.

    • Un civilista che non sia un idiota.

      • Buongiorno a lei, ho ricevuto ieri la lettera dell’avvocato del mio vicino con la richiesta di danni. Mi sono accorto che invece di indicare la data esatta nella quale è avvenuto l’evento dannoso (31/12/2013) l’avvocato ha scritto 31/01/2103.
        Mi chiedo se questo possa essere motivo di nullità della richiesta.
        Intendo, se io non rispondessi alla richiesta dell’avvocato questi, come indicato nella lettera, “procederebbe a tutelare le ragioni del suo assistito nelle più opportune sedi”.
        Una conseguente causa civile dovrebbe immagino riportare la stessa data indicata nella prima lettera (quindi sbagliata). Non posso pensare che possano dire di essersi semplicemente sbagliati e inviare ora una nuova lettera con data corretta e stesso importo richiesto.
        Un suo parere, prima di cercare un avvocato, sarebbe oltremodo utile.

        Grazie ancora per la sua disponibilità

        • In questa sede non fornisco naturalmente pareri, anche perché sarebbe impossibile, ma solo qualche spunto… Ciò premesso, la data errata mi sembra interpretabile solo come un mero errore materiale e penso che possa costruirsi ben poco su una cosa del genere. Ti consiglierei, vista anche la materia, di ordinare al più presto una consulenza da un avvocato che possa studiare la situazione e seguirti nel modo migliore.

  23. Alessandro says:

    Buongiorno, circa dieci anni fa ho comprato un terreno dove ho costruito casa , durante i lavori ho scoperto che la fognatura dei vicini attraversava lo stesso . Ho eseguito i lavori spostando il percorso della fognatura . Da due anni a questa parte un tratto di fognatura si é intasato 2 volte e tramite spurgo è stato liberato. Adesso il vicino mi chiede di sistemare la fognatura a spese mie perché secondo lui ho creato io il danno . Devo dire che lui nel frattempo ha aperto un B&b che scarica nella stessa fognatura.
    Pertanto chiedo se :
    1 sono obbligato a sistemare la fognatura di tasca mia ?
    2 sono obbligato a far passare la sua fognatura sul mio terreno , non c’è nessun atto scritto?

    Grazie per la Sua disponibitá

    • Vi conviene cercare un accordo perché in una situazione del genere stabilire il punto di diritto richiederebbe approfondimenti molto impegnativi e che probabilmente non condurrebbero nemmeno ad una soluzione sicura, come spesso succede in materia di servitù, per non dire del fatto che sulla situazione originaria sono intervenute vicende successive non si sa bene se considerabili avvenute con consenso di chi avrebbe dovuto consentirvi o meno. Ti suggerisco di incaricare un avvocato con spiccate capacità di negoziazione.

  24. DERI MARIA GRAZIA says:

    Buongiorno, volevo chiedere un suo parere per quanto riguarda una servitù di passaggio su mio terreno di tubi di scarico da parte di un vicino.
    I tubi sono a vista, alla mia richiesta di metterli ad una profondità accettabile, prima cosa perche sono esteticamente inguardabili e poi non vorrei inavvertitamente passando con qualche attrezzo, quale taglia erba o altro di causare danni (anche perche i tubi sono vecchi e non vorrei che essendo a vista si siano anche deteriorati) e inquinare il terreno, lui ha risposto che la responsabilità è mia per qualsiasi danno verrebbe causato.
    Faccio presente che i tubi sono stati messi dal precedente proprietario senza chiedere permessi a nessuno, approfittando di una temporanea disabitazione della proprietà, tanto è vero che facenole causa la vinsi e praticamente dovevano essere tolti, poi si trovò un accordo e i tubi sono rimasti.
    Come devo comportarmi con il nuovo vicino, sono giuste le sue pretese?
    è mia la responsabilità o e lui che deve mettere tutto a norma…….e a quali norme mi devo attenere?
    Spero in una sua risposta e intanto La ringrazio per la sua disponibilità.

    • Ovviamente, per poter vedere cosa si può fare o meno non si può assolutamente prescindere dal vedere il provvedimento conclusivo di quella causa che dici di aver vinto, leggendo cosa diceva di preciso, e conoscere esattamente in che modo è stato modificato dall’accordo intervenuto in seguito e, ulteriormente, come quell’accordo è stato formalizzato…

      Direi che la cosa migliore per te sia acquistare una consulenza da un avvocato cui mostrare tutta la documentazione del caso e direi che ne possa anche valere la pena in un caso del genere che riguarda sia il godimento del tuo immobile sia eventuali responsabilità.

  25. Salve io ho un problema opposto a quelli sopra esposti.
    Ho fatto un cambio destinazione d’uso per dei locali della mia abitazione trasformandoli da cantine ad abitazione.
    I locali sono sotto la quota della condotta fognaria comunale quindi dovrei utilizzare delle pompe per sollevare i liquami.
    Il mio vicino ha uno scarico che attraversa un fondo privato con una servitù regolarmente registrata. Per allacciarmi allo scarico del mio vicino (il quale mi darebbe il consenso) è sufficiente il suo permesso o è necessaria una servitù sul fondo che è attraversato dalla condotta del mio vicino?

    • Direi che ti occorra la servitù, anche perché in materia uno dei principi fondamentali è quello del divieto di aggravamento, anche se è vero che l’impianto è già in loco e non dovrebbe essere cambiato. Forse l’approccio migliore è ancora una volta quello negoziale.

  26. Michele Sartarelli says:

    Buon giorno, le vorrei sottoporre il mio caso: ho acquistato l’ appartamento nel 2000, ho pavimentato la mia corte nel 2009, adesso scopro, mediante videoispezione, che passa una tubazione fogniaria che serve a tutto il condominio.
    Questa tubazione nel corso degli anni è andata a deteriorarsi con gli assestamenti del terreno ( il fabbricato è del 1979 ) e bisogna sistemarla.
    Ovviamente nel rogito non c’è scitto di tale tubazione e per la sistemazione devono realizzare un pozzetto rompendo parte della mia pavimentazione.
    Considerato che si creerà una servitù, posso chiedere di un’ adeguanta indennità?
    Grazie

    • Non credo, la servitù probabilmente si era creata già anteriormente, magari per usucapione, destinazione del padre di famiglia, atto negoziale. Bisognerebbe studiare il caso ma onestamente non credo proprio che possa valerne la pena se il fine è solo quello di un’eventuale indennità.

  27. Mi perdoni, ma un pozzetto d’ ispezione, che attualmente non c’è, non costituisce una servitù?
    Oltre a l’ aggravio di ciò, si deve, anche, rompere una parte della mia pavimentazione per far svolgere il lavoro e io devo anche pagare la mia quota?

  28. Buona sera, abito in un appartamento che e’ composto di 2 piani e l’ultimo piano della casa e’ di mio cugino che pero’ ha un altro ingresso. Fino ad ora gli scarichi venivano tutti nel nostro, perche’ mio padre poi lo toglieva. Ora a causa di una malattia non puo’ farlo piu’. Poiche’ non e’ mai stato fatto nessun contratto in cui i loro scarichi dovevano andare nei nostri e sono passati 26 anni, ha maturato il diritto con l’usocapione?In alternativa, potremmo chiedere di costruire loro un pozzo di scarico per conto proprio?grazie

  29. Buongiorno ho una servitù di passo da oltre ottant’anni dove è stato posizionata la tubazione dell’acqua (da oltre 60 anni ) con annesso contatore. Il proprietario a causa di una perdita vuole farmela spostare a mie spese. Lo può fare? Posso pretendere che il lavoro venga fatto a spese loro se questa opzione venisse confermata? Il Gestore della fornitura è esente da costi o anche lui deve affrontare le spese per la sistemazione?

  30. Roberto Leoni says:

    o acquistato un appartamento al primo piano e durante la mia prima assemblea di condominio vengo a conoscenza ( gli ex proprietari non me ne hanno mai fatto cenno e non è stata riportata in atto) di una servitù dello scarico della mia cucina che va a scaricare in un pozzetto presente nell’appartamento al piano terra. Vengo a conoscenza che i proprietari del piano terra scoprono tale servitù solo due anni fa ( la palazzina è del’89) quando tale pozzetto scoppia e si accorgono dello scarico che arriva dalla mia abitazione al piano superiore. Vista la situazione mi chiedevo se ho l’obbligo di intervenire per cambiare tale situazione, come richiestomi dai proprietari del piano terra e come vadano ripartiti i costi o questi sono a carico dell’intero condominio. Ringraziandola anticipatamente porgo distinti saluti.

    • Non è una questione facile, bisognerebbe esaminare il modo in cui la servitù è stata costituita, ma è probabilmente un lavoro che non varrebbe la candela fare, una soluzione negoziale è sicuramente la cosa migliore.

  31. vivio in un contesto di 6 villette a schiera.4 di noi hanno un corsello comune e gli altri due di lato un ingresso a se!i loro scarichi delle acque piovane finiscono nel nostro corsello dove ci sono le pompe che funzionando ributtano l’acqua fuori!le pompe sono rotte!abbiamo fatto la pulizia dei tombini e chiamato uno per il preventivo delle pompe i 2 che oltre noi 4 scaricano le loro acque nella nostra proprieta devono contrinuire alle spese oppure no? noi paghiamo anche una bolleta ogni due mese x tali pompe e gli altri 2 no anche in questo caso si puo richiedere la divisione in 6 oppure no? mi scuso per ortograffia ma sono straniero!grazie cordiali saluti ertygen veliaj

    • Mah, sarebbe una questione da approfondire anche in relazione all’esistenza di eventuali servitù ma probabilmente sarebbe più la spesa che altro, consiglierei di cercare di raggiungere un accordo.

  32. Buona sera avrei una domanda. Vivo in un colonico diviso in 4 unità abitative.
    Il comune è venuto a fare un controllo degli scarichi delle acque e è risultato che abbiamo solo un desgrassatore non a norma ed è posto nella proprietà del mio vicino.
    Il mio vicino non vuole mettere a norma lo scarico e non ci permette di accedere alla sua proprietà per fare i lavori che il comune ci ha chiesto.
    Il mio vicino vorrebbe che ognuno abbia nel proprio giardino il suo desgrassatore.
    La mia domanda è lui può fare questo?
    Per fare quello che vorrebbe lui bisogna sventrare tutta la casa, può impuntarsi e non permetterci di fare i lavori e così facendo riceveremo la multa del comune.
    O noi abbiamo il diritto di accesso per la messa a norma .
    Il desgrassatore è stato sempre in quel posto.
    Come devo comportarmi?
    Grazie mille .

    • È una questione di servitù, come tale molto complicata. Dovresti incaricare un avvocato di studiare bene sia la situazione di fatto che i titoli di acquisto e gli strumenti urbanistici di zona.

  33. buongiorno , sono a sottoporle la seguente situazione.

    mio suocero ha diviso un suo fondo e donato le due case esistenti ai due figli.
    si e’ creato quindi un fondo intercluso per la parte destinata a mio cognato , a cui abbiamo sopperito successivamente con una servitu ufficiale di passaggio pedonale, carrabile e cavodotto interrato per utenze tutte su una determinata striscia di fondo.
    a seguito lavori di ristrutturazione abbiamo trovato cavo allaccio enel di mio cognato che passa dentro ns tubi e spunta nei ns garage, cavo metano che passa nel giardino posto in un altro mappale.
    ho diritto di richiedere lo spostamento di queste utenze sulla striscia di passaggio con lui concordata?.a suo parere non e’ tenuto a farlo.
    oltre a cio’ nel ns fondo e’ presente un pozzo acqua. non menzionato nell atto di donazione. e’ possibile che il cognato possa utilizzarlo indipendentemente dal ns volere, perché vuole evitare di posarsi il suo tubo acqua fino all’ingresso dove arriva l’acquedotto? la ringrazio!

    • Non è facile stabilire cosa preveda il diritto in una situazione del genere, anche facendo costosi investimenti in accertamenti e consulenze presso avvocati, tecnici e c., dovete assolutamente tentare il possibile per raggiungere una soluzione negoziale, secondo me.

  34. efisio says:

    Salve io oh un problema mio suocero a lasciato la casa a mia moglie il piano terra sopra ci abbitta mia cognata il loro scarico delle acque bianche e nere passa in un tubo speso nel mio muro in vista passo farlo levare .

  35. franco says:

    Buon giorno, sto effetuando lavori di ristrutturazione effetuando cambio di destinazione ai locali. Devo demolire una parete dalla quale passa un tubo di scarico di acque bianche del condomine al piano di sopra. Posso deviare il percorso dello scarico su altre pareti senza chiedere autorizzazione al mio vicino che continuerà ad a vere una servitù di passaggio? Anticipatamente grazie per la sua disponibilità.

  36. Simone says:

    Buonasera,

    le chiedo gentilmente un parere sulla seguente problematica: sto ristrutturando casa in campagna che attualmente è priva di allaccio fognario. Il terreno confinante è stato recentemente lottizzato ed è stata creata una rete fognaria, in particolare il confinante più vicino ha sul suo terreno (su cui sta costruendo) un pozzetto di raccolta nel quale confluiscono 2 utenze (che terminata la lottizzazione dovrebbero arrivare a 4). La domanda è: ho diritto ad allacciarmi a questo pozzetto attraverso una servitù con scarico coattivo, ammesso che questi possa dimensionalmente accoglierlo? Il proprietario mi ha fatto capire che non vuole darmi la servitù. Esiste un altro passaggio ma è molto più lungo e passa su diverse proprietà. Spero di averle fornito tutte le informazioni necessarie.
    Grazie in anticipo per la sua cortese disponibilità.
    Un saluto.

    • Potresti averlo, anche se per dirlo con sicurezza bisognerebbe vedere più approfonditamente la situazione e i titoli di acquisto. Ti suggerisco di valutare una diffida tramite avvocato, per vedere se possibile risolvere con un accordo.

  37. Valentina says:

    Buona sera ho un problema simile a quelli esposti, ho acquistato una villetta a schiera di un complesso di quattro, il giorno del rogito mi sono recata nella villetta e ho tagliato il ” bosco” che c’era nel giardino, e ho scoperto un cavedio con all’interno quattro contatori dell’acqua, naturalmente uno della mia abitazione e gli altri dei Vicini ( con in regalo di verse perdite d’acqua che danneggiano il mio box.
    ho iniziato a fare ricerche partendo dagli atti tecnici in comune relativi alla costruzione poi all’ Ente fornitore dell’acqua , mi sono anche preoccuparta di indagare se la rete dell’acqua fosse accessibile in caso d’installazione dei contatori neri giardini di pertinenza dei miei vicini (accessibile), l’anno di installazione (’97) e in fine ho chiamato il notaio per chiedere chiarimenti se su?l’atto è citato il cavedio ( risposta negativa).dopo tutto ho parlato con i miei vicini e loro non intendono né spostare i contatori né riparere le perdite.
    l’ ente gestore e proprietari dei contatori de?l’acqua mi rispondono che nn sono problemi loro, sinceramente non so più a chi rivolgermi per far spostare i contatori e non capisco se la mia pretesa è lecita anche se tutte lw mie ricerche dovrebbero essere a mio favore. Lei gentilmente saprebbe indirizzarmi se continuare a insistere con i vicini o l’ente gestore ( anche legalmente ) grazie

  38. Visto la.lettera ricevuta da un legale posso chiamare a testimonianza i vecchi proprietari in caso di mancato accordo? Le servitù si creano per dare la possibilità di utilizzare un bene data la mancanza di altre vie ma se il proprietario del.primo piano ha anche un ingresso privato a cosa serve gravare sul mio giardino? La ringrazio

    • Stai parlando di una cosa di cui io non ho assolutamente alcuna idea ne posso averla. Se hai ricevuto una lettera da parte di un legale, è assolutamente sconsigliabile che tu rimanga senza rispondere o ancora peggio risponda da sola. Questo specialmente in una materia sempre piuttosto complessa come quella delle servitù. Devi metterti alla ricerca prima possibile di un avvocato bravo e degno di fiducia che ti possa seguire in questa questione.

  39. Cristina says:

    Buona sera avrei necessità di un chiarimento sono proprietario di un’appartamento a piano terra senza condominio, ho una corte privata separata da un muretto con recinsione da quella del vicino sul muro c’era un buco enorme per lo scolo dell’acqua piovana, ho ristretto il buco visto che era un buon 20 x 15 cm di misura il vicino dice che lo devo riaprire tutto. Devo riaprirlo o lo poisso chiudere del tutto? Grazie

    • La situazione di fatto e di diritto andrebbe approfondita molto di più per poter dare qualche indicazione, se non vuoi fare questa cosa con l’indispensabile aiuto di un avvocato ti conviene cercare un accordo.

  40. Giuseppe says:

    Di recente ho acquistato un deposito che sto ristrutturando, ho notato che lo scarico delle acque bianche passa sotto il terreno dei vicini con i quali non vado molto d’accordo. I vicini vogliono ostruire il tubo. Cosa posso fare per evitare che lo facciano? Grazie.

  41. Giuseppe says:

    Se lo fanno e io li denuncio, la legge è dalla mia parte? Grazie.

  42. Alessia says:

    Buonasera, vivo in uno stabile costruito nel 29-30 poi diviso in quattro abitazioni. Io sono al centro ed ho gli scarichi del bagno che vanno nel pozzetto di un vicino, invece lo scarico della cucina và nel pozzetto del giardino dell’altro vicino. Quest’ultimo ha deciso che non vuole più lo scarico del lavandino della cucina nel suo terreno. Per fare questo lavoro devo rompere tutto il pavimento del salone e attraversare tutta casa fino a fuori non ci sono le pendenze ed è un lavoro allucinante mi ha detto l’idraulico. Sono obbligata a farlo? Mi avrebbe dovuto interpellare per fare un pozzetto in comune? puoi chiudermi lo scarico della cucina?
    Grazie
    Alessia

    • Bisognerebbe vedere la situazione delle servitù che ci sono nel tuo condominio, che potrebbero essere anche però state costituite per usucapione o destinazione del padre di famiglia. In questi casi, è sempre consigliabile un accordo…

  43. NIKFragnito says:

    Salve, vorrei un suggerimento,ho finito i lavori di completamento della mia casa donata dai miei genitori è un appartamento al secondo piano al primo cè un’altra famiglia ancora in costruzione, tutti gli scarichi scendono in torno casa nel mio giardino c’è la fossa biologia dove scendono i bagni di tutte e 2 gli appartamenti che poi gira intorno casa raccogliendo tutta l’acqua piovana e anche le cucine (al lato opposto quindi nella proprietà dell’altra famiglia) quindi il tubo che scende dalla mia cucina va nella fossetta nel giardino altrui questo tubo è stato rimosso da questa famiglia dicendo che non mi da il permesso di scendere da li..ora non posso usare la cucina perchè se faccio scendere l’acqua mi denuncia. premetto che i l’avori di fogne e scarichi sono stati fatti 8 anni fà con l’accordo e il pagamento da entrambi le parti….cosa posso fare i carabinieri e il comune non fanno niente perchè dicono che è proprietà privata e loro non centrano.a chi mi posso rivolgere???? GRAZIE

    • Devi attivarti tu con un tuo avvocato, il primo passo è l’invio di una diffida in cui richiedi il ripristino, se non sarà sufficiente poi dovrai valutare, entro i termini di legge, un ricorso d’urgenza.

  44. Buongiorno,

    ho un caso particolare: ho letto sul rogito di alcuni miei clienti che l’immobile dei vicini “ha diritto di svuoto” verso sud per accedere alla via pubblica, significa che ha diritto di transito??

    Grazie mille

  45. eros guglielmi says:

    Buongiorno, anche io ho un caso molto simile, ho ereditato una casa suddivisa in due piani con giardino diviso. Nella mia proprietà è posto il contatore del gas dell’inquilino di sopra.
    A seguito di una d.i.a. richiesta e accettata dal comune ho cominciato delle opere di ampliamento dell’edificio chiedendo cortesemente e attraverso delle relazioni tra il mio architetto e il suo, di poter spostare il suo contatore in una posizione migliore offrendo la nuova servitù e migliorandola con l’apposizione di tubi più performanti. Ho fatto regolare richiesta all’azienda fornitrice pagando il preventivo e ottenendo parere favorevole. Ho dovuto certificare la sua linea nuova ma adesso mi ha comunicato che non intende spostarlo!
    Esiste l’articolo c.c 1068 che recita che il dominante non può ricusarmi, sono costretto a farle causa?
    Grazie dell’attenzione

  46. Salve,abito in condominio composto da due famiglie,la mia di 3 persone,’altra dia una.Abbiamo svuotato un pozzetto di acque chiare,la spesa complessiva è stata di 50 euro,come bisogna dividere la spesa?Grazie.

  47. Giovanni says:

    Buongiorno avvocato !
    Su un fondo di mia proprietà (giardino) insiste servitù di servizio per verifica di condutture fognarie del fabbricato vicino.
    I proprietari del fabbricato hanno installato un cancello nella rete di confine di cui solo loro hanno le chiavi, cancello che da libero accesso al mio giardino (ed eventualmente anche alla casa quando ci sono le finestre aperte).
    Ho diritto a bloccare il passo con un cancello mio (o una rete) e ad essere contattato ogni volta che debbano accedere al mio giardino perle verifiche dell’ impianto ?
    Inoltre preferirei farli passare dalla porta di casa e non dal giardino, ne ho diritto ?
    Loro debbono avvisarmi (e se si darmi un preavviso) o possono entrare in ogni momento senza che io lo sappia ?

    Cordiali saluti

  48. Alfredo Lucci says:

    Buonasera ho un caso simile a quello della Signora Cecilia Mattioli del 27 maggio 2008 ma inverso. Sto acquistando una casa di un precedente rustico in origine costituito da 1 unità immobiliare ma successivamente ripartito in 3 unità. Non esistono anche nel mio caso servitù esplicite sull’atto di provenienza ma la situazione di scarico acque reflue nel tombino della vicina persiste da 30 anni circa. Da quanto ho capito la vicina con il tombino nel suo giardino non può obiettare nulla ma sto valutando l’ipotesi di ampliare la casa con un secondo bagno. Potrò raccordare lo scarico di questo mio nuovo bagno nel tubo che poi scarica nel pozzetto fella vicina senza inconvenienti per l’attuale servitù consolidata da oltre un ventennio? Tenete conto che tale raccordo potrà essere effettuato già nel mio giardino! Grazie per l’attenzione. Alfredo Lucci

  49. gaetano says:

    buona sera vi chiedo un parere nel 2004 ho comprato un appartamento al primo piano il venditore dell’appartamento mi ha ha chiesto di imboccare lo scarico del lavello nella colonna delle acque piovane, al piano terra la proprietaria e la figlia.
    dopo 9 anni ho ricevuto ( 2013) ho ricevuto una denuncia da parte della figlia per scarico abusivo, da premettere il padre che abita al 2 piano anche lui ha imboccato lo scarico del lavello nella stessa colonna di acque piovane. la servitù quanti anni durano grazie anticipatamente.

  50. Buonasera, nell’appartamento che ho da poco acquistato e che sto ristrutturando passa la canna fumaria della sottostante vicina. Questa canna, per la precisione, è in eternit ed è posta esattamente al centro di quello che sarà il mio nuovo salone, dopo una serie di demolizioni di muri. L’impresa che esegue i lavori di ristrutturazione sta provando a spiegare alla vicina che il tubo contiene amianto e va rimosso. Non solo. Andrà sostituito da 2 tubi nuovi in base alle nuove normative che impongono un tubo per il risucchio dell’aria e un secondo tubo per lo scarico dei fumi. Questo comporterebbe praticare un secondo foro nel soffitto della signora (10 cm di diametro, mezz’ora di lavoro) e consentirebbe a me di ottenere la certificazione del nuovo impianto. Viceversa, se la vicina non autorizzasse il foro, mi troverei con una canna fumaria non a norma. La signora, purtroppo, non vuole che alcun operaio entri in casa sua, impedendomi di realizzare un impianto a norma a bonifica ultimata. Sono costretto a subire il suo veto o posso in qualche modo imporre alla vicina di accettare il nuovo foro?
    Grazie per la risposta che potrà darmi e cordiali saluti.

  51. Buongiorno,
    desidero ringraziarLa sin d’ora per l’aiuto che mi potrà dare.
    Ho ereditato l’appartamento di mio padre, in cui vive mia madre che gode del diritto di abitazione regolarmente iscritto.
    Mia sorella ha ereditato il piano superiore che era al grezzo e nel 1997 lo ha ristrutturato ricavandone un appartamento. Durante i lavori io non mi sono interessata (fidandomi) essendo assorbita da ben altri problemi e lei ha fatto tutto quello che le era “più comodo”: è passata con le tubazioni di scarico sia nella parete del mio appartamento che in quella del garage; ha scavato nel mio garage senza avvisarmi per mettere gli scarichi delle acque nere ma il problema che intendo ora assolutamente risolvere (mia madre è ormai anziana, invalida e non gode di buona salute) è questo: ha allacciato le tubazioni dell’acqua del suo appartamento (tra l’altro affittato ad una famiglia) al tubo di entrata dell’acqua nel mio appartamento! Le ho detto che presenti domanda di allacciamento con contatore proprio ma non lo vuole fare! L’azienda che fornisce il servizio mi ha detto che la domanda (giustamente) la deve fare il proprietario. Come mi posso tutelare? (non vorrei che lei acquisisse in qualche modo un “diritto” di fornitura dell’acqua che, fino ad ora, viene pagata da mia madre a cui è intestato il contratto. Posso chiudere il tubo dell’acqua che serve il suo appartamento allacciato sul mio?
    Grazie infinite!

  52. giuseppe costantino says:

    Buongiorno a tutti, ho una servitù di scarico di acque chiare che mio padre si fece lasciare a titolo di servitù (non scritta) che attraversa il fondo servente e scarica nella fogna comunale dal titolare della ditta costruttrice come scambio di favore da lui stesso ammesso escludendo ogni suo coinvolgimento di natura dolosa, (rigorosamente da me registrato).
    Al momento dell’allaccio per scaricare parte delle acque meteoriche della rampa del garage, con grande sorpresa ho scoperto che il tubo è stato ostruito e che scarica solo in minima parte.
    Da buon militare ho inserito una microcamera nello scarico e ho scoperto che circa un metro oltre la mia proprietà, quindi nel fondo servente è presente una massa grigia che ostruisce il tutto (praticamente questi signori che da diversi anni chiedevano di questa servitù della quale anche loro si servono, hanno pensato bene di cementarla).
    Prima di intraprendere una VOGLIOSISSIMA azione legale (visto il loro comportamento) posso sapere se ci sono cavilli legali di cui possono avvalersi? (tipo estinzione della servitù per decorrenza dei termini ecc.. ecc…. tutta eventualmente da dimostrare, in quanto la colonna di scarico parte dalla mia proprietà e loro non possono ne sapere ne dimostrare se io abbia utilizzato o meno nel corso degli anni la stessa.
    Oppure mi conviene fare un esposto alla Polizia municipale, visto che il tubo attraversa un muro di contenimento di loro proprietà che sta crollando perché costruito con blocchetti di cemento vuoti atti a sostenere un terrapieno di circa 3 (tre) metri mal deposti che non ci fa stare sereni per l’incolumità nostra e dei nostri figli e con questa scusa cito anche la servitù che passa appena sotto il muro che risulta occlusa a circa 50 cm dallo stesso con tanto di spiegazioni e foto?
    Vi ringrazio in anticipo per la risposta che eventualmente potrete darmi.
    Giuseppe

    • Ti conviene iniziare a trattare il problema con una diffida. Comunque in tema di servitù la cosa migliore è sempre un accordo, oppure tentare con un ADR, valuta magari anche cumSolvere, sempre che i rapporti con le altre parti lo possano consentire…

  53. Ho acquistato casa , e solamente dopo ho scoperto che gli scarichi delle fogne passano in un altra proprietà difronte casa mia. La casa si trova all’interno di una strada privata dove non passano le fogne comunali e quindi per scaricare in passato hanno allungato gli scarichi in un altra proprietà per arrivare alla strada comunale. Possono decidere di chiudere i miei scarichi gli attuali proprietari?

  54. Buonasera il mio vicino sta costruendo delle villette a schiera (6 appartamenti) e chiede di poter passare nel mio giardino (a valle) lo scarico della fogna in quanto l’alternativa sarebbe quella di montare delle pompe in risalita perché le sue villette sono sotto il livello stradale principale (e fognario). Come faccio a quantificare l’indennizzo se gli concedo il passaggio? Il vicino costruttore deve risarcire anche il vicino che è dopo di me nella traiettoria di passaggio verso la fogna principale a valle? Grazie.

  55. Buongiorno, ho acquistato una casa con giardino ed ho scoperto che lungo un muro di confine, sopraelevato rispetto alla quota della mia proprietà, spunta un pezzo di tubo per lo scarico dell’acqua piovana di una stradina privata sovrastante. Da come è posato il tubo (diam. 12) si evince che i lavori sono stati fatti non molto tempo fa. Ho deciso di Chiudere con della malta il foro visto che scarica nella mia proprietà. Posso farlo? In caso accettassi di far prolungare il tubo per lo scarico in maniera che l’acqua non versi più a cascata ma defluisca verso un punto più lontano, è possibile che con gli anni i vicini acquisiscano il diritto per lo scarico dell’acqua piovana? Preciso che la stradina sovrastante è stata costruita di recente e, allo stato, manca di uno scarico autonomo.
    Grazie mille

    • Rischi seriamente un possessorio meglio iniziare a trattare il problema con una diffida.

      • Grazie per la cortese risposta. Ma visto che il tubo sporge solo di qualche cm, per intenderci fuoriesce appena dallo spessore del muro, se io lo chiudo con malta, commetto un illecito?

        • Che cos’è che non hai capito della risposta precedente?

          • Direi che è stato abbastanza chiaro. Ma in considerazione del fatto che basta chiudere il foro dall’interno della mia proprietà (ammesso che sia lecito farlo) per porre fine allo scarico dell’acqua piovana, non credo sia necessario arrivare a diffidare, allarmando così i soggetti. Cosa ne pensa? Al momento, a dire il vero, sto per acconsentire affinchè posino un tubo, che interrato nella mia proprietà, vada a scaricare oltre, anche se ho paura che possano acquisire un diritto e compromettermi eventuali utilizzi futuri dello spazio di mia proprietà. Siamo fermi perchè vogliono che io contribuisca economicamente al lavoro. Ma cosa pretendono oltre al fatto che cedo del mio spazio per scaricare la loro acqua, evitando loro lavor ben più importanti, quali la predisposizione di un sistema autonomo di scarico.

  56. Roberto says:

    Buongiorno, ho acquistato circa 4 anni fa un immobile il quale confina con un condominio, il mio immobile come viene riportato sul regolamento di condominio, pur essendo stato costruito con la stessa concessione edilizia e nello stesso periodo, non fa parte del condominio ma deve attenersi alle regole condominiali.
    Ho scoperto dopo un paio di allagamenti del mio locale di sgombero interrato che nel pozzo perdende situato nel mio giardino, confluisce acqua tramite due tubazioni provenienti dal condominio attiguo. Avendo dovuto effettuare dei lavori per messa in sicuressa dei locali, in modo da impedire ulteriori allagamenti installando una pompa all’interno del pozzo con relative tubazioni per il deflusso dell’acqua con ovvie opere e scavi, ho comunicato all’amministratore tali interventi richiedendo se i costi di tali opere dovessero essere ripartite.
    Dopo un sopralluogo dell’amministratore per verificare la situazione, mi è stato detto che le opere effettivamente dovevano essere ripartite, ma i condomini si rifiutato di pagare.
    chiedo gentilmente un vostro parere.

  57. Gianfranco says:

    Premetto che abito in un cascinale dove esistono diversi proprietari, tutti parenti.
    Il quesito è questo: nella mia proprietà sotto il mio garage passa un fosso, ex demaniale, cioè acquistato da me un anno fa in quanto sto effettuando la divisione della proprietà tra i miei figli . Tale fosso per il Comune è stato possibile l’acquisto da parte mia in quanto oramai risulta essere andato in disuso perchè non scarica più acque reflue del paese , quindi inservibile,ma vi entrano acque nere e dei tetti di tutta la cascina in cui abito, quindi anche degli altri residenti.
    Secondo l’architetto che ha gestito la pratica in essere ora è possibile da parte mia chiudere tale fosso avvisando gli altri di crearsi sistemi di raccolta loro.
    Ad alcuni metri dalla cascina passa la fogna comunale , sono in corso le domande con la società di gestione per il mio allacciamento ad esso.
    Chiedo quindi posso escludere tutti gli altri che utilizzano tale fosso che ripeto non esistente più per il Comune e di cui io ne sono proprietario ora?
    So per certo che di usucapione su tale fosso non esisteva in quanto prima demaniale, ma ora che io ne sono proprietario, devo obbligare gli altri a staccarsi, o solamente devono creare un altro collegamento loro per l’impianto fognario per le sole acque nere o anche quelle dei tetti?Se si entro quanto tempo prima devo avvisarli?
    Grazie

  58. Filomena says:

    Salve ho preso in locazione un locale ad uso commerciale ,per attivita’ di ludoteca nel settembre 2012 , ho fatto ogni genere di lavoro a mio carico e non solo !Fino a qui tutto ok ,tranne il prezzo un po’ troppo esoso 1700 euro al mese,ma la cosa più assurda e sconvolgente è stata la presenza di strane infiltrazioni ad aprile 2015 ! MUffa sulle pareti,scarichi male funzionanti cattivo odore e presenza di scarafaggi spesso sul pavimento molto umido! Un inferno che dopo la chiusura estiva ci obbliga a cambiare in fretta sede per non perdere clienti !Avevo deciso di accordarmi con la proprietà per risolvere la cosa bonariamente,ma ieri andando nel locale con tecnico scorgiamo un pozzetto di ispezione allo spigolo della sala coperto da una strana mattonella traballante e poi un altro pozzetto al lato!Mi domando e dico e’ normale tutto questo devo denunciare ?E’ un pozzetto di fognatura non sifonato solo coperto da una mattonella !Penso ai rischi che ho corso ed ho fatto correre ai bambini!?

  59. Sabrina says:

    Ho un problema con lo scarico della cucina, ho acquistato l’appartamento 6a fà e dopo un anno si è attappato lo scarico della cucina, ho scoperto che tale scarico, in uso a me e a 2 condomini sopra di me, passa nel corridoio comune dei garage e prima di arrivare alla fogna pubblica passa nel box di proprietà del condomino del piano di sopra.
    5a fà e due anni dopo abbiamo stappato lo scarico di comune accordo.
    L’anno scorso i due proprietari sopra di me hanno cambiato completamente la disposizione degli apparenti mettendo la cucina dalla parte opposta per cui si sono staccati dallo scarico suddetto.
    Ora si è ripresentato il problema ma il proprietario del box non essendo più interessato non mi consente l’accesso.
    La palazzina originariamente 30a fà era stata costruita dal suocero per i figli per cui è tutto molto approssimativo.
    La mia domanda è questa:
    Può essere considerato uno scarico condominiale anche se i proprietari dei piani superiori hanno spostato le cucine ed ora serve solo la mia?
    Se così fosse devo chiedere un intervento dell’amministratore.
    Oppure lo scarico ora è solo mio e devo pensarci da sola ma in questo caso come obbligare il proprietario del box a farmi accedere x smontare la tubazione e liberarla?

    • Potrebbe essere ma è impossibile accertarlo senza studiare i titoli e la situazione dei luoghi. Ti consiglio di fare questo approfondimento perché potrebbe essere molto importante.

      • Sabrina says:

        Grazie per la risposta, ma non ho capito se il proprietario del box dove passa il tubo e che ha sempre collaborato alla distruzione finché anche la sua cucina convogliare in quello scarico è tenuto a farmi entrare nel suo garage.

        • Anche questo richiede un apposito approfondimento, ti suggerirei di iniziare a trattare il problema con una diffida, per maggiori approfondimenti sulla quale ti rimando alla scheda relativa.

  60. Buonasera,
    Scrivo per avere un parere sulla mia situazione.
    Vorrei risttutturare un edificio di mia proprietà situato in un condominio. Sarebbe mia intenzione spostare l’ubicazione di uno dei due bagni. Questo spostamento rende necessario far passare gli scarichi nella proprietà di un altro condomino.
    La mia domanda è : ho il diritto di far passare questi scarichi o il vicino può opporsi costringendomi quindi a modificare il mio progetto?

    Spero di essere stata chiara, grazie in anticipo.

  61. Buona sera!io anche ho un problema di servitù.nel mio condominio c’è un pozzetto di raccolta.in questo scarica acque luride(nere)anche la signora che confina con il mio condominio ma che ha la sservitù scarico acque.adesso i miei vicini dicono che non va bene quel tipo di scarico,che la signora deve prima avere una fossa biologica,poi scaricare nel nostro pozzetto.e vero?

    • Quali sarebbero le fonti di questo obbligo, la normativa tecnica? Comunque ha poco senso parlarne in generale senza conoscere abbastanza bene lo stato dei luoghi.

      • elena c says:

        di questa normativa ci ha informato il architetto da noi incaricato che dice:tale strutturazione rissulta fuori norma in quanto gli scarichi di acque nere devono sempre essere depurati in fossa biologica prima di imetersi nella rete fognaria comunale come prescritto dall?art.108 sub 2 e 3 del regolamento edilizio comune Casagiove.io sono andata a vedere il regolamento che non dice cosi,in più la signora che ha la servitu non scarica direttamente nella fogna comunale,come ho detto,prima scarica nel pozzetto di racolta che si trova sul cortile del nostro condaminio ma la signora ha la servitu per scarico acque.in più nel preventivo l archit.dice che se la sig.ra non e ha norma noi i lo chiudiama e basta e ci costa solo il lavoro da fare,ma se e scarici legittimato cmq i lavori si devono fare in quanto si deve mettere la fossa biologica semplice…dico io ,se mette fossa,le spese tocca a lei,ma se lei gia c’e l’ha?io causa non voglio fare alla sigra.non era compito del architetto e amministratrice informarci se lo scarico della sigra affianco e leggitimo?io come delibero tale preventivo?

        • È una questione complicatissima senza vedere i luoghi e la documentazione non ho alcuna speranza di poterti dare indicazioni utili. Oltre al tecnico avete incaricato già anche un avvocato? In caso negativo sarebbe il caso.

  62. Giuseppe says:

    Buongiorno,
    in un terreno in comune fra 2 proprietari, dove nessuno dei due può dire qui è mio, o qui è tuo, senza il permesso o l’autorizzazione dell’altro, uno dei due può “realizzare” dei scavi, lavori, per tubature e quant’altro? Grazie e cortesi saluti. Giuseppe

  63. Salve,
    ho questo problema.
    Ho acquistato una villetta con giardino.
    Davanti casa sono presenti due tombini per le acque chiare che vanno poi a confluire nel pozzetto centrale dell’allaccio fognario.
    Il proprietario della villetta a fianco mi ha informato che nella sua villetta è presente un tubo attraversa parte del mio giardino e va a finire in uno dei pozzetti presenti davanti casa mia utilizzato come dicevo attualmente solo da me e solo per le acque chiare.
    Il mio vicino fino ad ora non lo ha utilizzato questo scarico ma adesso vorrebbe far confluire i suoi scarichi(non solo la piovana ma anche le scure) all’interno di questo tubo.
    Io mi sono opposto specificando che potrebbe anche essere possibile che ci sia una servitù sul mio giardino(su entrambe i rogiti c’è scritto solo “con tutte le servitù attive e passive) ma ammesso che questa servitù esista sarebbe valida per le acque chiare e non per quelle scure.
    Ed infatti i tombini sono di tipo aperto e comunque il tubo è di piccola dimensione non adatto a trasportare liquami.
    Adesso lui minaccia azioni legali nei miei confronti in quanto a suo dire chi ha venduto(e non sono io) gli ha assicurato che quel tubo era un allaccio regolare e che quindi o io gli consento di scavare nel mio giardino e passare un altro tubo di dimensioni piu grandi oppure lui non curante del fatto che si tratta di uno scarico di acque piovane andrà comunque ad allacciarsi.
    Allacciarsi a quel tubo vorrebbe dire far confluire nel mio pozzetto delle acque chiare i suoi liquami che verrebbero a galla dopo una settimana credo.
    Come mi devo comportare?

  64. Buonasera, avrei un problema con il vicino.
    Piu di 20 anni fa mii padre col consenso del vicino allaccio un pozzetto per lo scarico delle acque bianche al suo pozzetto d’ispezione posizionato all’interno della sua proprietà. Faccio presente che questo pozzetto e’ l’unico scarico presente nel nostro giardino.Proprio ieri ci siamo resi conto che il vicino aveva ostruito lo scarico senza avvisarci. Volevo sapere se poteva farlo e come ci dobbiamo comportare nell’eventualità si rifiutasse di riaprirlo.
    Grazie…..Gianni.

  65. Buongiorno, una domanda…stamattina vengo svegliata dalla telefonata alquanto irritata della signora cui abbiamo (mia madre mia sorella ed io) venduto casa circa e anni fa. Dice che c’è un pozzetto nero di cui non l’avevamo avvertita (neanche noi ne sapevamo niente perché è una casa che non abbiamo mai vissuto a lungo), che raccoglie gli scarichi solo di questo appartamento. Siccome non ne era a conoscenza, non è mai stato svuotato, nemmeno in occasione della pulitura annuale delle fogne condominiali. Preciso che questo appartamento è adiacente un condominio, ma indipendente da esso, tranne appunto per la manutenzione delle fogne. Ora il pozzetto va svuotato e la signora dice che spetta le spese spettano a noi. Ha ragione??
    grazie, silvia

  66. Salve hanno hanno cambiato il progetto di sostituzione del tubo di scarico acque fognarie
    del mio palazzo io proprietario di appartamento.
    ora dopo decisione di passaggio dei tubi di scarico hanno fatto il nuovo impianto con tubazioni sul mio box sotto il giardino dunque i tubi ora li hanno messi sul tetto del mio box e li hanno coperti con la terra. io ho dato il consenso ma in assemblea precedente con me presente avevano deciso di fissare il tubo sotto l’appartamento di un appartamento, che poi il proprietario ha non ha piu’voluto accettare per non rischiare rumori di scorrimento acque.
    alcuni condomini si sono ritrovati in sede di lavori con geometra e amministratore,
    e con approvazione dei capi scala hanno deciso si fare i lavori passando sul mio box con questi tubi.
    Domanda sopra il mio box e’ parte comune ed io non posso chiedere la rimozione
    o spostamento altrove?

  67. Claudia says:

    Salve e complimenti per la pagina!

    Io sto costruendo casa e ho chiesto il passaggio delle acque al mio vicino che contrariato mi ha suggerito di utilizzare in alternativa una vecchia cisterna che in passato era stata adibita a tale compito. Questa cisterna è collocata sulla mia proprietà, ma sarebbe da rifare totalmente sostenendo costi elevati e che vorrei evitare.
    Perciò mi chiedevo se effettivamente sono obbligata a sistemare la cisterna o se il proprietario del fondo servente sia costretto ad accettare la servitù essendo l’unica soluzione possibile.

    Grazie in anticipo

  68. Ferdinando says:

    Buongiorno, vorrei aggiungere un altro tassello alla complessita’ di questo argomento.

    Ho una casa al pianterreno, con un giardino, in un condominio con 6 appartamenti.
    Ancora prima di comprare la casa ci siamo resi conto che nel nostro giardino passavano degli scarichi fognari. Non ce ne siamo preoccupati piu’ di tanto, dovendo comunque affrontare una ristrutturazione pensavamo di potere trovare una soluzione che ci preservasse da problemi futuri.

    Alla fine pero’ non siamo intervenuti sulla parte comune dell’impianto di scarico. La situazione e’ quindi la seguente:

    1) nel giardino c’e’ un pozzetto in cui confluiscono le acque (bianche e nere non separate) di tutti gli appartamenti ( piu’ altri due di un palazzo accanto). Da questo pozzetto parte una condotta (che passa sotto il mio appartamento, non abbiamo troppo indagato perche’ i pavimenti sono antichi e perche’ probabilmente siamo sopra una cavita’) che si allaccia alla fogna esterna.

    2) per qualche motivo il pozzetto e la condotta si otturano periodicamente.

    3) Periodicamente si pulisce quindi il tutto, dividendo le spese (per ora modiche, si procede in maniera artigianale). Alcuni inquilini pero’ non vogliono contribuire, ne’ pensare a qualche intervento per eliminare il problema. Chi dice (mentendo) di non scaricare li’, chi dice che l’appartamento e’ vuoto (vero), chi c’e’ solo un mese l’anno e fa orecchie da mercante, chi dice che non ha 20 euro da darmi.

    Premesso che non credo che questa servitu’ figuri in alcun documento ufficiale ( nemmeno nel nostro rogito), che tipo di minacce legali posso rivolgere ai miei simpatici vicini ?

    Posso dire che semplicemente tappero’ gli scarichi di chi dice di non scaricare?

    Posso dire che mi rivolgero’ ai vigili urbani o alla ASL ?

    Grazie mille per la disponibilita’ e complimenti per il blog.

    Ferdinando

  69. buonasera . Se le fosse possibile , vorrei trovare una soluzione al mio problema. nel mese di aprile ho acquistato un appartamento sito all’ultimo piano sopra il quale vi e’ un lastrico solare sul quale poi , il vecchio proprietario del mio appartamento, defunto alcuni anni fa, aveva realizzato un piccolo attico , ora di proprietà della di lui figlia. Il mio appartamento e’ completamente controsoffittato . Durante i lavori di ristrutturazione, abbiamo scoperto che ne l controsoffitto del bagno vi e’ alloggiato la tubazione di scarico del piccolo attico. Vorremmo quindi sapere quale strada possiamo percorrere per far eventualmente spostare la tubazione ( dal nostro appartamento portandolo magari sulla pavimentazione dell ‘attico) e quali diritti possiamo vantare sul venditore, che è la mamma della proprietaria dell’attico. si tratta di un vizio occulto ? grazie per la risposta

  70. Buonasera, ho un appartamento di 200mq e vorrei dividerlo in 3 piccoli appartamenti. Uno di questi non ha uno scarico delle acque nere adiacente e per forza di cose dovrei far passare gli scarichi dello stesso sotto un altro appartamento. è legittimo farlo? Se dovessi vendere i due appartamenti potrei avere problemi in futuro? Come dovrei tutelarmi nell’atto di compravendita nel caso possa fare questo frazionamento?

    • Credo che tu debba avere il consenso del proprietario, ma bisognerebbe vedere la questione più in dettaglio, magari si può passare nelle aree comuni in quel caso il discorso potrebbe essere diverso (non necessariamente più semplice, peraltro).

  71. Io avrei un problema 22 anni fa abbiamo chiesto al nostro vicino di passare la fognatura nel suo terreno . lui è stato d accordo a condizione che le spese li dovevamo fare noi e lui avrebbe il diritto di allacciare. Abbiamo messi tubi da 200 per questo. Oggi suo figlio dice che ci dovremmo provvedere a farci un altro allaccio perché vuole vendere. Chiedo può farlo ?quanto tempo ci vuole per prendere possesso? noi cosa dobbiamo fare?

  72. Buongiorno, avrei un problema da porvi per conoscere i miei diritti. Sono proprietario di un fabbricato costituito da 2 unità immobiliari che in passato era sprovvisto di impianto fognario. Nel 2007 ho fatto richiesta al Comune dell’autorizzazione allo scarico delle acque nere nel pubblico impianto. Per realizzare la condotta privata ho chiesto e ottenuto, solo verbalmente, dal proprietario del fondo confinante al mio di poter passare con la tubazione in quanto era l’unico modo per collegarmi alla condotta pubblica. All’interno del fondo del mio vicino insisteva già un tratto di tubazione della fognatura di un altro fabbricato, ubicato in un altro fondo contiguo, che aveva anche lui ottenuto l’autorizzazione (anche in questo caso solo verbale) alla realizzazione della fognatura dal vicino, comune ad entrambi. Onde evitare altri scavi e opere edili, chiesi al proprietario del tratto di tubazione già realizzato di poter collegare la mia tubazione, solo nel tratto finale, alla sua. Egli mi diede il consenso verbale a farlo avvisandomi però che se ci fossero stati problemi di portata, sarei dovuto intervenire io per la riparazione o per la risoluzione di eventuali problemi. Questa estate (2016) si sono avuti problemi di occlusione della tubazione con successive tracimazioni dei liquami nel pozzetto a valle dell’impianto (realizzato dall’altro proprietario e insistente sempre nel fondo del vicino. A seguito di questi fenomeni, l’altro proprietario mi ha inviato una lettera tramite avvocato dove, rimangiandosi l’autorizzazione verbale datami, dichiara il mio allaccio alla sua tubazione abusiva e dichiarando la sua intenzione di rimuoverlo entro 15 giorni dal ricevimento della lettera, lasciandomi così senza scarico in fogna. Può lui compiere tale azione? Sono consapevole che spetta a me risolvere il problema ma l’accordo verbale preso con lui non ha nessun valore (dopo quasi 10 anni)? Può obbligarmi a staccarmi dalla sua tubazione anche se il proprietario del fondo servente me lo impone? Grazie.

    • Purtroppo vertenze di questo genere sono sempre molto complesse. La cosa che devi fare adesso, al di là di chiarire i profili di diritto che sono sempre molto più incerti di quello che si potrebbe pensare, è riscontrare adeguatamente la lettera che hai ricevuto. Per fare questo, devi necessariamente rivolgerti ad un avvocato. Per cui ti consiglierei di focalizzare i tuoi sforzi non sulla ricostruzione dello stato del diritto sul punto – auguri… – ma nella scelta di un professionista che abbia adeguato sale in zucca e possa fare al caso tuo.

  73. Buongiorno,
    avrei bisogno di un consiglio riguardo ad una casa bifamiliare (le due parti sono una adiacente all’altra) di famiglia. Sono proprietaria di una meta’ della bifamiliare (parte A) e di 1/3 dell’altra (gli altri due terzi sono di due mie zie rispettivamente) )parte B). Ora siamo sul punto di vendere questa seconda parte (B) della casa bifamiliare e a giorni dobbiamo firmare il compromesso con l’acquirente.
    Ci sono alcune questioni che non so come vadano trattate e su cui avrei bisogno di aiuto.
    Le due case sono indipendenti a parte alcuni servitu’ qui sotto elencate:

    l’allacciamento alle fogne passa per il cortile della parte B (quella che vogliamo vendere);
    Il sottotetto (che non e’ utilizzato ma in cui passano alcuni tubi, tipo quelli del riscaldamento di ciascuna parte) e’accessibile solo dalla parte B che e’ dotata di una botola.

    Questo tipo di configurazione e’ spiegabile con il fatto che la casa e’ stata costruita da mio nonno per i due figli ed sempre stata abitata da parenti (quindi nessun problema il fatto che un tubo passasse in un cortile o nell’altro).

    Visto che vorrei evitare di fare i lavori per un allacciamento indipendente alle fogne per la parte (A) di cui sono la sola proprietaria e non ho ragioni particolari per voler o aver bisogno di accedere al sotto-tetto (ma che in caso di problemi o necessita’ vorrei garantirmi la possibilita’ di accerdervi), cosa devo includere nel compromesso per la vendita della parte B?
    Quali sono i miei diritti? devo semplicemente chidere che venga scritto che ho diritto alle servitu’ attive e passive? Ma e’sufficiente questa frase?
    Come posso tutelarmi al meglio?

    La ringrazio molto in anticipo per il suo aiuto.
    Cordiali saluti

    • No, quella frase è anzi considerata generalmente una mera «clausola di stile» che cioè non significa granchè. È meglio prevedere clausole apposite e specifiche. specifiche. Per fare questo, puoi sentire o da un bravo avvocato o dal notaio – che dovrà essere altrettanto bravo – che sceglierai per fare l’operazione.

  74. Domenico Ferrara says:

    Salve mi sono trasferito da poco e la nuova abitazione che è di proprietà è stata divisa e metà è di mia moglie il problema che ora i contatori del vicino di acqua e gas sono nella mia proprietà cosa posso fare

  75. buongiorno, chiedo a voi informazioni in merito ad uno scarico(costruito su luogo comune) per le acque nere dei bagni sopra il mio appartamento( situato al piano terra). questo scarico è proprio fuori dalla finestra del mio secondo bagno (ancora in fase di finitura e non allacciato a nessuno scarico).
    la proprietaria degli appartamenti mi intima di non allacciarmi in quanto di sua proprietà.
    la prima domanda che mi pongo è : se è effettivamente di sua proprietà e può dimostrarmelo non posso allacciarmi in quanto costruito su luogo comune?
    la seconda domanda è: siccome da quanto ho capito questo scarico non è mai stato regolarizzato e autorizzato dal comune anche se lei potesse provarmi la sua proprietà risulta nulla questa effettiva proprietà in quanto lo scarico non esiste a livello cartaceo in comune e quindi posso allacciarmi?
    la terza domanda è la seguente : all’inverso di quanto detto prima se lo scarico risulta regolarizzato in comune ma lei non puo dimostrarmi la sua proprietà esclusiva diventa comune lo scarico?
    quarta domanda:quali carte deve possedere lei per dimostrarmi che io non posso allacciarmi?
    in quanto mi ha chiesto una mazzetta cospicua per allacciarmi la signora ,vorrei evitare questa spesa se la legge me lo permette.
    ringrazio anticipatamente!

  76. roberto says:

    buona sera, ho un problema riguardo la fogna. Nella mia proprietà (villetta indipendente)passa lo scarico fognario a cui sono allacciate altre 3 utenze lungo il percorso. Ora in quella di mezzo si è rotta e quindi escono dei liquami della casa sovrastante. La mia vicina non vuole pagare la riparazione perché dice che l’ho rotta io e non è assolutamente ero. Si è intasato e quindi si è creata una crepa – E’ da precisare che il buco si è verificato poco prima di arrivare alla tubazione principale. Chi deve pagare il danno? Grazie per la risposta

    • Il primo passo per trattare un problema di questo tipo è far inviare da un avvocato una diffida per iscritto, che ti serve anche per iniziare a formare un po’ di prove dell’accaduto e a formalizzare le contestazioni.

Di la tua!