l’acquisto e la difesa delle servitù di passaggio

Buongiorno, scrivo per avere un parere su di un problema che da circa cinque anni mi sta rendendo la vita difficile. Il luogo dei fatti è una zona montuosa (alt. 930slm), in provincia di Lecco. Nel 1998, mia moglie ha acquistato una baita con un piccolo terreno annesso la quale è stata successivamente ristrutturata e resa abitabile con tutti i permessi necessari, cioè con nulla di abusivo. Di fatto è la nostra seconda casa dove passiamo i week-end. Nel 2002, anch’io ho acquistato una baita con annesso un piccolo terreno esattamente confinante con la proprietà  di mia moglie ma questa baita è rimasta deposito per materiale perchè serve solo come riparo per la legna e per gli attrezzi (necessari per sistemare, quando occorre, il terreno). Le due proprietà  sono intercluse, cioè non hanno sbocco diretto sulla strada ma distano circa 300 metri dall’unica strada comunale dove lasciamo parcheggiata l’auto per raggiungere a piedi le proprietà. Le due baite fanno parte di un piccolo borgo, un ex alpeggio, che negli ultimi trent’anni ha perso l’originale funzione di ricovero per gli animali e che, come abbiamo fatto noi, è stato nel tempo convertito, quasi completamente, in seconde case, pur mantenendo le caratteristiche originarie per quanto riguarda l’accesso, cioè avviene solo a piedi perchè non esiste strada carrabile. L’accesso, appunto, avviene per due sentieri che nell’arco dei decenni gli antichi pastori hanno creato e che per consuetudine nel passaggio, sono arrivati sino a noi. Di fatto chi deve raggiungere la propria baita attraversa una serie, più o meno lunga, di proprietà  altrui e questo è sempre avvenuto senza problemi perchè è l’unico modo. Arrivo al punto. Cinque anni fa una baita con un piccolo terreno confinante con il nostro è stata acquistata ma mai sistemata. Di fatto è usata come deposito. Il sentiero che mi permette di raggiungere le nostre proprietà arriva da loro fino a pochi metri prima, dopodichè lo devo abbandonare per attraversare questo piccolo fazzoletto di terra di circa cinque metri di larghezza. Ma i nuovi proprietari si oppongono a questo passaggio che io uso da oltre dieci anni, e che è stato sempre usato anche in passato, almeno questo è quanto mi hanno confermato gli anziani del posto. In un primo momento hanno eretto una staccionata che però il Comune ha fatto rimuovere perchè il Piano Regolatore vieta la costruzione di staccionate proprio per evitare di limitare la libera circolazione tra le proprietà, poi su consiglio del loro legale hanno depositato sul passaggio materiale vario (pallets e altro), ma che il Comune, anche in questo caso, ha fatto rimuovere perchè indecoroso con l’ambiente, per arrivare ai giorni nostri dove sono comparse delle fascine di legna ma in questo caso il Comune si è dichiarato incompetente perchè trattasi di materiale non inquinante, in fondo si tratta solo di legna locale, ma che di fatto mi impedisce di arrivare alla mia proprietà. A nulla è servito discutere con i proprietari della baita spiegando loro che non possono chiudere il passaggio, oltretutto il loro acquisto è avvenuto anni dopo il nostro, ma loro sostengono che potremmo fare un giro più lungo e disagevole raggiungendo lo stesso la strada. Il fatto è che mentre il passaggio che abbiamo sempre usato è ben segnato a terra dal passaggio, appunto decennale, degli abitanti, quello che ci propongono loro passa su di un terreno pratoso vergine e qui credo che il proprietario potrebbe, a ragione, prendersela con noi perchè il nostro passaggio, per quanto pedonale, potrebbe rovinare l’erba. Quali azioni posso intraprendere per convincere queste persone a lasciarmi usare il passaggio che ho sempre usato? Lo so che esiste la possibilità  di chiedere il riconoscimento di una servitù coatta, visto che di accordi non se ne parla, ma è possibile ottenerla senza imbarcarmi in una lunga causa civile? Spero di avere ben chiarito il mio problema e spero di non essermi troppo dilungato. Vi ringrazio per tutto l’aiuto che potrete darmi. Cordiali saluti. (Emiliano, mail).

Il nostro codice civile prevede che le servitù cd. “non apparenti” possano essere acquistate mediante usucapione, ovvero in virtù dell’esistenza (e, ovviamente, dell’utilizzo) ininterrotto per 20 anni di opere visibili e permanenti obiettivamente destinate a tale esercizio.

Nel suo caso, posto che lei si serve del sentiero di accesso alla pubblica via da una decina di anni, dovrebbe compiere una verifica volta ad accertare se anche il suo dante causa si sia servito, come le ha detto, dello stesso stradello per un periodo tale per cui, se sommato ai 10 anni del suo possesso, possa consentire di raggiungere i 20 anni necessari ai fini dell’usucapione, in virtù del principio ex art. 1146 c.c. Posto infatti  che il possesso non deve necessariamente essere esercitato dal medesimo soggetto che invochi l’usucapione, tale norma sancisce che l’avente causa a titolo particolare può sommare il proprio possesso a quello del suo predecessore (accessione del possesso) ai fini del calcolo del tempo.

Per fare accertare l’esistenza del suo diritto, qualora questo risulti essere stato da lei realmente acquistato per usucapione, dovrà essere esercitata una tipica azione a tutela della servitù, la cd. azione confessoria, volta non solo ad ottenere il riconoscimento del proprio diritto, ma anche la cessazione di altrui atti di turbativa. Temo però che non sarà una cosa breve, in ogni caso le consiglio di chiedere a consulenza di professionisti qualificati, che le forniscano l’assistenza adeguata e competente.

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