come accertare l’esistenza di una servitù

Ho acquistato 5 anni fa un terreno su cui ho costruito una casa. Per entrare nel mio terreno ho acquistato la servitù di passaggio dal mio vicino. E fin qui tutto bene. Oltre il mio terreno esistono due lotti agricoli e i titolare di questi lotti passano continuamente sulla mia proprietà sostenendo che loro hanno diritto di passaggio. Tengo a precisare che loro hanno un altro accesso tramite una strada molto comoda. In che modo posso accertare se effettivamente esiste questa servitù? (Roberta, via mail)

Domanda semplice, risposta molto difficile e in alcuni casi addirittura impossibile sulla carta finchè non si promuove una causa o un accertamento.

La prima cosa da fare per vedere se esiste una servitù o meno è guardare i titoli, cioè innanzitutto i contratti di acquisto, ma anche gli eventuali testamenti, sentenze di usucapione, non solo attuali ma anche risalendo nel tempo. Per cercare di fare prima, meglio andare alla conservatoria dei Registri Immobiliari e vedere se – la ricerca si può fare anche telematicamente – risulta iscritta sul fondo una servitù a sfavore. Se non risulta, tuttavia, la servitù potrebbe esistere ugualmente in forza di un titolo, che poi bisogna vedere se ti è opponibile, cioè se si può far valere contro di te, o meno.

Una volta visti i titoli e fatti gli accertamenti in conservatoria, anche se non risulta niente in questi contesti non si può comunque escludere per ciò stesso l’esistenza della servitù, che potrebbe infatti esistere in virtù di usucapione, magari in forza di un possesso iniziato dagli ascendenti degli attuali utilizzatori, considerato che il possesso “si eredita”, oppure dell’istituto della destinazione del buon padre di famiglia, che è un particolare modo di acquisto delle servitù che opera più spesso di quanto si possa pensare, specialmente nelle zone e nei borghi dove i fondi, un tempo, appartenevano tutti alla medesima famiglia.

Per questo motivo, non è sempre facile accertare definitivamente la situazione di una servitù ed è spesso necessario, in mancanza di accordo delle parti, promuovere una causa di accertamento che in gergo si chiama actio negatoria – contrapposta all’actio confessoria, che è quella diretta al contrario a far accertare che una servitù esiste – per arrivare, se non altro, ad un punto fermo sulla situazione, cosa che, quando si tratta di immobili, che sono un valore da tutelare di per sè, è comunque un valore positivo, basti pensare al caso in cui ad esempio sia necessario vendere e ci sia ancora l’incertezza sull’esistenza della servitù o meno.

Le questioni di servitù, proprio per la loro difficoltà e la necessità di svolgere ricerche sia presso gli uffici che sul campo, a volte andando a ricostruire situazioni di molti anni fa,  per poi cercare di farsi venire qualche buona idea di inquadramente e ricostruzione della situazione, sono tra le mie preferite, anche se è una passione un po’ strana per un legale come me che di solito è affascinato dalle questioni legate al mondo di internet e delle nuove tecnologie, mentre le servitù sono istituti antichi e per lo più legati ad un mondo, quello agricolo e rurale, dell’Italia di molti anni fa – almeno come tradizione, considerato che le servitù sono un istituto ancora oggi di grande attualità e utilità.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. ho scoperto il vostro sito per la ragione di cui
    sopra cioè il diritto di passaggio davanti alla nostra casa di montagna . Ci sono due cancelli
    un in ingresso ed uno in uscita. Il legale che ho consultato ci ha dato una risposta suppergiù come la vostra:I vicinio hanno il loro accesso ma voglione passare di lì. Non ho il coroggio di chiudere non ho il coraggio di cominciare una causa. Ne ho persa una oggi i nostrti condomini non ci hanno pagato la copertura del tetto per aver cambiato nel contratto di assegnazione del lavoro che noi avremo pagato la copertura .Per cui non so davvero cosa fare il mio avvocato dice che noi subiamo una violenza in quanto pur tendo chiuse le porte d'accesso il vicini passo lo stesso
    Quidi fare una causa è costoso lungo e pericoloso.A piacerebbe che veramente la giustizia sia per tutti rapida e giusta ma della causa che ho perso nell'assemble tutti ero d'accordo di pagere poi hannon cambiato le care in tavola io non avevo firmato il contratto di appalto dei lovori di rifacimento della copertura del tetto ho fatto causa e dopo sei anni ho perso ho pagato il tetto tutto io e mio marito ho pagato l'avvocato mio e devo pagare i'avvocato della contro parte.
    il doppi esato del tetto. Mi conviene fare una causa per non avere o avere i vicini che passo davanti a casa? è un giuoca d'azzardo lungo e faticoso.
    Mi scusi ma avevo bisogno di dire che veramente non esiste la giustizia per la povera gente. Vorrei mandare al Ministro Alfano la copia della sentenza che non ha capo ne coda e che non da una spiegazione plausibile al fatto.Per far vede come lavorano i Giudici.
    La saluto grazie Carla

  2. Per poter fare le cause serenamente esistono le forme di tutela giudiziaria, se tu ne avessi avuta una non avresti pagato, pur perdendo la causa, nè il tuo avvocato nè quello avversario.

    Per quanto riguarda la giustizia in generale, faccio due osservazioni.

    La prima, che faccio sempre, è che desumere il funzionamento di un sistema complesso come la giustizia dall'andamento di una singola causa è un po' da presuntuosi e forse bisognerebbe lasciarlo fare a chi di cause ne vede centinaia. Questo non per difendere il sistema giustizia che ha gravissimi difetti, ma solo per amor di verità.

    La seconda è che il ministro della giustizia non ha niente a che vedere con i magistrati, che sono un potere dello stato a se stante. Il compito del ministro della giustizia è solo garantire che i giudici abbiano scrivanie, impiegati e computers, mentre i contenuti delle loro decisioni, se si ritengono balordi, vanno denunciati al Consiglio Superiore della Magistratura.

    In bocca al lupo per tutto, comunque.

  3. Buonasera, potrebbe specificare qual’è la procedura per accertare l’esistenza di una servitù sul proprio terreno tramite il servizio telematico? Grazie!

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