quando si affitta l’azienda e l’immobile

Salve il mio caso riguarda la mia attivita’ data in affitto stabilito con un contrattoa partire da gennaio 08 nel quale il locatore mi deve pagare euro 1500 per l’affito d’azienda e euro 1100 per l’affitto dell’immobile dove viene svolta l’attivita’.Il conduttore e’ moroso da nove mesi da marzo 08 dei canoni stabiliti e di 1000 euro di bollette della luce per un totale di euro 23000 circa.Ho provveduto con raccomandate ad invitarlo a saldare le sue morosita’ ma senza esito tra l’altro poteva anche bonificare la somma dovutami .In seguito il conduttore ha anche cambiato denominazione alla mia attivita’ subaffittandola ad un’altra persona.Come posso agire e che tempi ci vogliono per sfrattarlo? Visto che sto pagando gli affitti dell’immobile per non essere sfrattato e perdere la mia attivita’.

L’affitto di azienda è un contratto con il quale un soggetto (locatore ) consente a un terzo (affittuario) il diritto di utilizzare la propria azienda dietro il corrispettivo di un canone.
L’istituto è previsto dal codice civile all’art. 2562 che rinvia al precedente art. 2561 che disciplina l’usufrutto dell’azienda. Il codice prevede una serie di poteri-doveri in capo all’affittuario in maniera che questi abbia la libertà operativa per gestire l’impresa, ma nello stesso tempo tutela l’interesse del locatore affinché non sia menomata l’efficienza dell’azienda che dovrà ritornare a sua disposizione alla scadenza del contratto. Pertanto l’affittuario deve operare sotto la ditta che contraddistingue l’azienda e deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione, in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti. In tal senso è applicabile l’art. 1624 cod. civ. che dispone che l’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore. Tuttavia è bene che il divieto sia anche espresso nel contratto.

Per cui puoi procedere agendo giudizialmente per ottenere la risoluzione del contratto, a causa del suo inadempimeto ed altresì richiedere il rimborso delle spese ed il risarcimento dei danni. In ogni caso dovrai avvalerti di un legale, con il quale per spendere un pò meno, visti i tempi lunghi delle cause civili, potresti cercare di stipulare un patto sui compensi simile al nostro forfettone che ha il grande vantaggio di consentire finalmente di sapere al cliente quanto va a spendere.

Comments

  1. giuseppe says:

    L'avvocato mi ha detto che la prima udienza e' fissata a marzo e le morosita' a quel punto arrivano a 12 mesi e oltre 30.000 euro ma la causa per risoluzione contratto che durata puo' avere?in che tempi posso avere indietro la mia attivita'?grazie

  2. Salvatore Gianluca S says:

    i tempi dei contenziosi giudiziari sono sempre incerti, in ogni caso sono variabili in base al volgere della causa.

  3. giuseppe says:

    salve ,visto le gravi inadempienze il giudice puo' sentenziare alla prima udienza ?e se l'affittuario non si presentasse visto il suo interesse a prolungare lo sfratto ?premetto che il negozio e' chiuso da oltre 3 mesi e oltre il mancato pagamento dei canoni sta ledendo anche la mia attivita' ormai chiusa ala pubblico.

  4. gentilmente le chiedo che il mio interesse primario e' riavere la mia azienda e riavere l'accesso ai locali ove ha sede l'azienda stessa,per farlo devo avere obbligatoriamente il giudizio del giudice o posso farlo io stesso?entrando nei locali tra l'altro chiusi al pubblico da piu' di 4 mesi.Puo' dirmi i tempi che ci sono per l'annullamento contratto visto che la prima udienza e' a marzo,il giudice sentenzia alla prima udienza?
    grazie.

  5. Salvatore Gianluca S says:

    No devi in ogni caso attendere l'udienza. il giudice potrà decidere alla prima udienza o comunque potrà emetttere dei provvedimenti provvisori vista l'urgenza della faccenda. Tuttavia non conoscendo i fatti alla lettera è difficile risponderti in modo esaustivo. Ciò che ti consiglio è di munirti di un buon avvocato che ti guidi nella faccenda e che possa magari chiedere già da subito l'emissione di provvedimenti provvisori al giudice.

  6. Salve, ma tutto e' stato rinviato a fine giugno per errore della cancelleria nella notifica effettuata alla parte morosa.credo che a questo punto debba solo sentenziare visto che la controparte alla prima udienza non si era costituita,e a mio favore ho un decreto ingiuntivo reso esecutivo per mancanza di opposizione per 22.000 euro.La morosita' persiste( 16 mensilita' ) e l'azienda e' chiusa al pubblico da 7 mesi rovinandomi anche l'immagine, e continuo a pagare l'affitto ove ha sede l'azienda per non perdere possesso dei locali.Ma il decr. ing. influisce a mio favore nella richiesta di risoluzione contrattuale per morosita'? Mica corro il rischio che venga effettuata un'ulteriore udienza invece di sentenziare? e la mia angoscia continua,attendo i suoi preziosi e confortanti pareri in merito.
    distinti saluti

  7. Salvatore Gianluca S says:

    a questo punto penso, e spero soprattutto, che la vicenda sia giunta al termine. Tuttavia, non conoscendo i documenti nello specifico mi è impossibile risponderti in modo specifico, anche se a quello che racconti, la prossima udienza dovrebbe essere l'ultima. Comunque avendo agito legalmente, sicuramente avrai un avvocato che potrà risponderti meglio.

  8. ORA HO UN DUBBIO MA ESSENDO CHE IL NEGOZIO OVE HA SEDE L'AZIENDA E' CHIUSO AL PUBBLICO,SE DOVESSE SUCCEDERE CHE SUBISCE UN FURTO O FORZANO SCASSINANDO L'INGRESSO, O IN CASO DI INCENDIO COME DOVREI COMPORTARMI E AGIRE.. ? PREMETTO CHE NON HO LE CHIAVI E NEL CASO IN CUI ACCADA QUALCHE INCIDENTE LE FORZE DELL'ORDINE CHIAMANO IL PROPIETARIO DEL NEGOZIO,L'AFFITTUARIO DEL NEGOZIO (IL SOTTOSCRITTO) OPPURE L'AFFITTUARIO MOROSO DELL'AZIENDA ?CHI AVREBBE DIRITTO IN QUESTI CASI ? E IN SEGUITO AVREI DINUOVO LE CHIAVI ?AVENDO POSSESSO DELL'IMMOBILE ?.
    GRAZIE

  9. Salvatore Gianluca S says:

    a rigor di logica la responsabilità sarebbe di chi ha le chiavi. Tuttavia qualora ci fosse una tua responsabilità, sarebbe solidale con l'attuale possessore del bene, su cui potresti successivamente rifarti. Ma è difficile senza conoscere i fatti da vicino, risponderti in modo esaustivo. Consultati con il tuo legale di fiducia.

  10. MA SE PER ABBREVIARE I TEMPI INVECE DI ASPETTARE LA SENTENZA CHE MI LIBERA DALL'INQUILINO MOROSO DELLA MIA AZIENDA.
    CEDO L'AZIENDA AD UN ALTRA PERSONA,PUO' POI QUESTA TERZA PERSONA O SOCIETA' ACCEDERE AI LOCALI DOVE HA SEDE LA MIA AZIENDA?
    PREMETTO CHE I LOCALI SONO CHIUSI ORMAI DA 10 MESI AL PUBBLICO E LE CHIAVI LE HA L'INQUILINO MOROSO,CHE SICURAMENTE NON ME LE RESTITUIREBBE VOLENTIERI.
    AIUTO, ATTENDO FIDUCIOSO UN SUO PARERE IN MERITO,GRAZIE.

  11. Salvatore Gianluca S says:

    secondo me devi comunque aspettare il provvedimento del giudice. Non puoi agire da solo. Una volta ottenuta la sentenza che ti da ragione, se il coinquilino moroso non ti da le chiavi in forza del provvedimento del giudice vai con l'ufficiale giudiziario ed eventulmente con il fabbro per avere accesso ai locali.

  12. per la data fissata per leggere l'udienza e' in programma uno sciopero,e l'attesa dalla messa in mora ad oggi e' passato gia' un anno …. a quando rinvieranno ora la sentenza ,esiste un sistema per fare ugualmente la sentenza anche in presenza di sciopero?

  13. Salvatore Gianluca S says:

    Secondo me è difficile. Se c'è uno sciopero e gli uffici giudiziari sono chiusi, ci sarà credo un rinvio.

  14. come annunciato lo sciopero e' stato confermato ma si e' svolta un'udienza privata alla presenza degli avvocati.Io ero presente ma il moroso era assente.L'avvocato della parte morosa adesso mette in mezzo una ricevuta di un assegno circolare emesso a mio nome ad agosto 08,e ovviamente mai ricevuto e conferma che ha dei testimoni che possono confermare il tutto.Ovviamente tale assegno non l'ho mai ricevuto altrimenti me lo sarei preso.Ora la sentenza e' stata spostata a fine settembre 09.E' UNA SCUSA INVENTATA dalla parte morosa per guadagnare tempo.Ma mi chiedo se il giudice possa ritenere valido il tutto o sentenzia ugualmente visto che il moroso non paga da marzo 08 e ad settembre 09 sarebbero 18 mesi di morosita' per un totale di circa 48,000 euro.Ma il danno maggiore e' che ogni mese devo pagare l'affitto ove ha sede l'azienda per non subire ulteriore sfratto a mio discapito.ARRIVERA' questa sentenza a fine settembre ? Il giudice nel frattempo puo' emettere un provvedimento straordinario di rientro nei locali che sono chiusi al pubblico da 11 mesi circa recandomi ulteriori danni d'immagine lla mia attivita'e che tempi ci sono per eseguire questo provvedimento?
    distinti saluti

  15. attendo gentilmente un suo parere esperto in merito .

  16. Salvatore Gianluca S says:

    Purtroppo è difficile essere esaustivo non avendo piena cognizione della tua vicenda. Cmq visti i tempi ormai maturi, credo che il giudice andrà direttamente a sentenza come dici, a settembre 2009. Quanto ad eventuali provvedimenti straordinari, se non li ha presi finora, difficilmente credo li prenderà ad un paio di mesi dalla sentenza.

  17. COME LEI PREVEDEVA IL GIUDICE HA LETTO SENTENZA CONVALIDANDO LA RISOLUZIONE CONTRATTUALE E IL RILASCIO DEI LOCALI OVE HA SEDE L'AZIENDA.
    SONO PASSATI 19 MESI CON UNA MOROSITA' REITERATA E PERSISTENTE.,E UN CREDITO DEL MOROSO NEI MIEI CONFRONTI DI 50.000 EURO,TRA L'ATRO HO GIA' UN DECRETO INGIUNTIVO ESECUTIVO DA 20.000,DOVREMO FARNE UN ALTRO…
    ADESSO SICURAMENTE IL MOROSO NON MI RESTUITERA' LE CHIAVI E DOVREMO RIVOLGERCI ALL'UFFICIALE GIUDIZIARIO PER L'INGRESSO NEI LOCALI.
    MA ADESSO IL MOROSO PUO' FARE RICORSO E SE SI COSA COMPORTA ?
    BLOCCA L'INGRESSO NEI LOCALI ?
    ATTENDO CON ANSIA IL SUO ESPERTO PARERE IN MERITO,GRAZIE.
    SALUTI

  18. COME PREVEDAVAMO INVIAMO IL PRECETTO AL MOROSO DOPO LA SENTENZA E L'OBBLIGO DI RESTITUZIONE DELLE CHIAVI MA DOPO L'ATTESA DELLA RICEVUTA DI RITORNO ABBIAMO UNA SORPRESA…LA CARTOLINA E' PRIVA DEL NOME DEL DESTINATARIO RICEVENTE O CHI PER ESSO ,,,ASSURDO COME PUO' AVVENIRE UNA COSA SIMILE ? il postino consegna la raccomandata ma non fa firmare il destinatario ???assurdo ,io penso in vece che il postino essendo un piccolo paese sia amico o conoscente del destinatario e abbia omesso ad un obbligo del genere,morale ????rinviamo i precetto sperando che la 2 volta arrivi la cartolina con la firma del ricevente.Altrimenti non puo' partire il conto alla rovescia dato al moroso per la restituzione delle chiavi e di conseguenza rivolgersi all'ufficiale giudiziario.
    Lei avvocato ormai la vicenda la conosce,attendo i suoi pareri confortanti in merito sul da farsi,in attesa le invio distinti saluti.

  19. Salvatore Gianluca S says:

    Purtroppo in questo caso non si può che aspettare con te l'esito del secondo Precetto..

  20. Salve avvocato,al secondo tentativo tutto ando' bene e al 30 novembre facemmo l'ingresso forzando le serrature in presenza del fabbro,l'avvocato e l'ufficiale giudiziario.Morale dopo quasi 2 anni mi sono imposssesata dinuovo della mia azienda….e ho trovato i locali fatiscenti….perfino il contatore si e' rubato…..e non riusciro' mai ad avere i soldi che mi deve…oltre 60.000 euro….perche' e' pluriprotestato e nulla tenente….La legge e' troppo lenta…e spesso agevola i morosi !!!
    SALUTI

  21. Salvatore Gianluca S says:

    Si purtroppo è quasi sempre così. Inaftti noi consigliamo sempre ai nostri clienti o amici di avere una polizza di TUTELA LEGALE che permetta loro in caso di necessità "legali" di avere un'assicurazione che copra in tutto o in parte le spese legali. Al riguardo ti consiglio di vedere tra i nostri "tag" la pagina specifica che abbiamo dedicato a questa opportunità, dove troverai anche un preventivatore, dove inserendo i tuoi dati potrai avere un preventivo totalmente gratuito e senza alcun impegno.

Di la tua!