il contratto di locazione resta ma la proprietà cambia

Nel 1994 mio padre prende in affitto una casa e si trasferisce. Viene stipulato un contratto 4+4 ma non viene registrato. Dopo pochi mesi, il proprietario fallisce e mio padre continua a pagare il curatore fallimentare che non si preoccupa del contratto ma solo dei soldi, riceviamo pertanto lettera dove ci viene comunicato come pagare. Mio padre nel 98 decede, ma mia madre prosegue la conduzione della casa, senza ulteriori variazioni. Nel 2008 la casa viene venduta all’asta, il nuovo proprietario scrive direttamente tramite avvocato in aprile, chiedendo copia del contratto che invio. Dopo circa un mese ci risponde dicendo che il contratto è nullo, perché anche se il fallimento è del 95, la casa era stata pignorata nel 89, e quindi chiede di lasciare la casa e una cifra in pagamento dei mensile enormemente superiore a quella del contratto( da 230 a 750 Euro). Chiedo un poco di tempo per cercare casa e cerco di pagare l’affitto per la cifra da mia madre sempre pagata, ma non ci riesco, a maggio ricevo il precetto di sfratto e a luglio si presenta un ufficiale giudiziario con cui concordo il rilascio per il 15 settembre 2008. A settembre mia madre lascia la casa, consegno le chiavi all’ufficiale giudiziario che si è presentato da solo all’appuntamento e sembra finire li. Mi dichiaro per lettera disposto a pagare i canoni passati, e cioè da marzo a settembre per la cifra contrattuale, ma mi vengono richiesti sempre 750 euro al mese. In ultimo ricevo una citazione in giudizio per l’ammontare dei canoni non pagati, 5250 Euro e inoltre so che arriverà anche una citazione per 9000 euro di spese sostenute. La mia domanda?! La procedura sin qui descritta è corretta? Possibile che mia madre, tra l’altro invalida di 84 anni e al minimo di pensione sociale (500 euro), che ha sempre pagato l’affitto si sia trovato in una situazione del genere in così poco tempo? Sono giuste le richieste dei nuovi proprietari?

Da quanto racconti, il reddito di tua madre è esiguo, pertanto non dovrebbe rientrare con difficoltà in quello previsto per avere diritto al gratuito patrocinio. Per cui la prima cosa che ti consiglio di fare,  è quella di rivolgerti ad un avvocato abilitato al gratuito patrocinio. Per usufruire di tale istituto è necessario avere un reddito, relativo all’anno precedente, non superiore ad Euro 9.723,84 annui – ad oggi, l’importo varia solitamente ogni anno. Qualora nello stato di famiglia risultino altri membri oltre all’interessato, i redditi di tutti i membri si cumulano. In tal modo, in questa vicenda, tua madre potrà essere seguita senza tirar fuori un euro.

Per quanto attiene la registrazione del contratto occorre precisare che esiste una distinzione tra  il contratto rispetto alla sua efficacia tra le parti e la registrazione ai fini fiscali. Infatti,  se il contratto stipulato tra conduttore e proprietario non viene registrato, pur essendo soggetto ad eventuali sanzioni fiscali (in quanto  non sottoposto a tassazione)  è efficace tra le parti. Infatti la legge garantisce l’autonomia contrattuale delle parti quando queste non violino la stessa.

Tuttavia, da quanto riferisci, l’immobile oggetto di locazione era gravato da pignoramento. In questo caso la legge preclude la possibilità di dare in locazione tali beni,  se non su autorizzazione del giudice competente. In ogni caso, anche se in forza di un atto nullo tua madre ha sempre pagato in buona fede i canoni ignorando la nullità dello stesso. Inoltre, anche il curatore fallimentare si è mostrato acquiescente negli anni, percependo i canoni e non eccependo nulla in tal senso. Quanto all’ammontare dei canoni non pagati e delle spese sostenute non capisco (vista anche la spropositatezza nell’entità) a cosa il nuovo proprietario si riferisca, visto che ti ha affittato un appartamento e non un albergo. Comunque egli non può pretendere di importi l’importo del canone richiesto in quanto tua madre, ha espresso a tali condizioni di voler andare via, ed ha chiesto solo del tempo per trovare un nuovo alloggio.

In ogni caso, è difficile aiutarti in modo esaustivo, completo ma soprattutto esatto, non avendo documenti ed atti a portata di mano. Perciò ribadisco il consiglio di affidare tua madre all’assistenza di un legale, cercando di usufruire , se possibile, come sembra da quanto dici, dell’istituto del gratuito patrocinio.

Di la tua!