Ho affittato un’azienda ma non mi pagano il canone

Salve,ho dato la mia azienda in fitto ma il locatore non mi paga da Marzo 2008( 8 mesi) ne il canone mensile di fitto azienda ne il canone di fitto dell’immobile ove ha sede l’azienda stessa,ne le bollette della luce e del telefono, nel contratto stipulato e’ specificato che il pagamento dei fitti puo’ avvenire in contanti per assegni o bonifico bancario. Ho provveduto il giorno 27/05/08 ad inviargli una raccomandata nella quale l’invitavo a provvedere alle sue morosita’. Dopo il ricevimento della stessa il locatore mi rispondeva con e-mail e raccomandate nelle quali mi accusava che era il sottoscritto che rifiutava i pagamenti delle mensilta’.Ho dato numerosi appuntamenti al locatore per sanare le sue morosita’ ma ogni volta tergiversava inventando scuse per non pagare e non presentarsi.Come devo agire e quanto tempo puo’ durare il processo tra la notifica e la sentenza?Faccio presente che sto pagando il canone d’affitto dell’immobile ove ha sed e l’azienda per non subire lo sfratto.

Innanzitutto una precisazione: chi riceve in locazione un bene per goderne è detto “locatario” o “conduttore”. Nel nostro caso, trattandosi di affitto, non si parla di locatario, bensì di affittuario.

Detto questo, sicuramente nel contratto d’affitto avrete inserito l’obbligo del pagamento dei canoni (inderogabile) e anche la possibilità di considerare risolto il contratto in caso di inadempimento.

La disciplina civilistica applicabile all’affitto di azienda è quella più generale prevista per l’affitto (1615 e ss. cod. civ.). Tale disciplina in particolare, all’art. 1626, prevede che “l’affitto si scioglie per l’interdizione, l’inabilitazione o l’insolvenza dell’affittuario, salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario”.

Lei con la Sua raccomandata ha messo ufficialmente in mora il debitore che non ha mezzi di prova per dimostrare che il creditore (Lei) è moroso perchè non ha accettato i pagamenti. Probabilmente è una strategia per ritardare i pagamenti. Inoltre, secondo quanto detto sopra, ha il diritto di considerare sciolto il contratto d’affitto.

Si tratta allora di recuperare i canoni impagati e di ottenere il risarcimento del danno. Se si procede con un ricorso per decreto ingiuntivo per i canoni non pagati.

Il tempo necessario è difficile da valutare a tavolino. Sicuramente, sempre che non ci sia opposizione, due-tre mesi saranno necessari, senza contare l’esecuzione forzata nel caso il debitore non paghi comunque. Difficile che si riesca ad ottenere il risultato prima di un anno.

Comments

  1. va bene per i tempi di risarcimento, ma l'azienda in quanto tempo ritorna al leggittimo propietario,il giudice alla prima udienza puo'sentenziare viste le gravi inadempienze e visto che c'e' un canone da pagare d'affitto mensile dell'immobile che il propietario dell'azienda ci rimette ogni mese?oppure il propietario puo' riprendersi l'azienda tranquillamente visto che tra l'altro l'affittuario ormai la tiene chiusa da 4 mesi arrecando ultriori danni all'azienda?

  2. L'azienda affittata non è più da considerarsi tale, visto che l'affittuario non ha pagato per diversi mesi il canone. Ne consegue che su richiesta, il giudice puo' benissimo entrare nel merito della questione e decidere a favore del proprietario.

  3. apettando poi il risarcimento danni e canoni non versati il propietario dell'azienda affittata ,attualmente, deve per forza avere il giudizio del giudice per entrare dinuovo nei locali ove ha sede l'azienda e ripredere possesso dell'azienda stessa o puo' farlo lui stesso entrando nei locali chiusi.
    grazie

  4. Per l'ingresso nei locali, se c'è il consenso del proprietario, non ci sono problemi. Per quanto riguarda il discorso con l'affittuario dell'azienda, se è in corso una lite occorre un provvedimento del giudice, salvo che l'accesso ai beni non sia assolutamente necessario per evitarne il pregiudizio.

  5. il consenso del proprietario dell'immobile c'e',ma con l'affittuario non ci sono rapporti ormai c'e' un'udienza fissata ,ma l'accesso ai beni e' assolutamente necessario visto che il negozio (l'azienda fittata) e' ormai chiusa al pubblico da 4 mesi.aiuto.come deve agire?
    grazie

  6. Avendogli già comunicato il preavviso ed essendo ormai trascorsi ben 7 mesi direi che il contratto vada senz'altro considerato come risolto e Lei puo' rientrare in possesso dei beni dell'azienda. Se nel contratto fosse stato indicato un termine più ampio, anche in questo caso non vedo particolari problemi visto il mancato pagamento del canone e la conseguente mancata destinazione dei beni all'attività per cui l'azienda era stata a suo tempo affittata.
    In caso di ulteriori problemi si puo' agire esecutivamente per consegna o rilascio dei beni.

  7. All'udienza del 13/3/09 l'affittuario moroso dell'azienda non si e' costituito e nenche si e' presentato ,il giudice ha rinviato al 31/3/09 credo oramai per sentenziare ,premetto che la morosita' continua e dura da 13 mesi e il locale ove ha sede l'azienda e' chiuso al pubblico da 7 mesi ormai, recandomi ulteriori danni alla azienda fittata e peche' ogni mese ci rimetto l'affitto dei locali ove ha sede l'azienda.A questo punto IL GIUDICE visti i fatti puo' emettere sentenza oppure continuare il processo,con altre inutili udienze? E l'affittuario moroso viste le sue intenzioni puo' ancora recarmi problemi ad esempio presentandosi alla prossima udienza o non restituendomi le chiavi il tutto a dispetto e per far prolungare i tempi?Dalla sentenza in media che tempi trascorrono per l'ingresso autorizzato nei locali?
    distinti saluti

    • Il giudice ha sicuramente gli elementi per emettere sentenza di sfratto. A quel punto Lei potrà rientrare senz'altro in possesso dell'immobile con l'ausilio dell'ufficiale giudiziario. Se non Le vengoo restituite le chiavi, potrà cambiare serratura, ma lo faccia in presenza dell'ufficiale giudiziario altrimenti (assurdo, ma vero) potrebbe essere accusato di violazione di domicilio.

  8. GRAZIE E LE FARO' SAPERE

  9. AHIME' PER UN ERRORE NELLA NOTIFICA FATTA DALLA CANCELLERIA!!!!!(MANCANZA DI UN FOGLIO) ALLA PARTE MOROSA,IL GIUDICE OGGI HA RINVIATO TUTTO A FINE GIUGNO.PRECISANDO CHE LE MOROSITA' CONTINUANO E A GIUGNO AMMONTEREBBERO A CIRCA 40.000 EURO.TUTTALPIU' L'AZIENDA E' SEMPRE CHIUSA AL PUBBLICO E DEVO CONTINUARE A PAGARE L'AFFITTO DEI LOCALI OVE HA SEDE L'AZIENDA STESSA,OVVIAMENTE PER NON SUBIRE A MIA VOLTA UNO SFRATTO E PERDERE IL POSSESSO DEI LOCALI OVE HA SEDE L'AZIENDA.PRECISANDO CHE HO UN DECRETO INGIUNTIVO DI 22.000 EURO FIRMATO E CONVALIDATO DAL GIUDICE E ORMAI DIVENTATO ESECUTIVO, LA PARTE MOROSA NON HA EFFETTUATO OPPOSIZIONE .MA IL DECRETO ING. RESO ORMAI ESECUTIVO INFLUISCE POSITIVAMENTE IN MERITO ALLO SFRATTO PER RISOLUZIONE CONTRATTUALE ? SPERO CHE ORA ARRIVI QUESTA SENTENZA.AIUTO ORA COSA SUCCEDERA'??GRAZIE PER I SUOI GENT.MI E PREZIOSI CONSIGLI.

  10. le chiedo se finalmente il giudice visti i fatti all'udienza di fine giugno leggera' l'agognata sentenza oppure potrei aspettarmi altre sorprese,attendo i suoi confortanti pareri in merito.grazie.

  11. MA SE D'ACCORDO COL PROPRIETARIO CHIEDO L'ANNULLAMENTO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE TRA NOI,E QUINDI LASC IO IL LOCALE DOVE HA SEDE LA MIA ATTIVITA' /AZIENDA DATA IN AFFITTO.L'AFFITTUARIO ATTUALE DELLA MIA AZIENDA TRA L'ALTRO MOROSO PERDE DI DIRITTO ANCHE LUI L'USO DELLA MIA AZIENDA,E SI PUO' ENTRARE NEI LOCALI TRANQUILLAMENTE SENZA SUBIRE CONSEGUENZE?.
    PREMETTO CHE IL LOCALE E' CHIUSO AL PUBBLICO DA 10 MESI ED E' VUOTO.

  12. emanuele roli says:

    Sicuramente se Lei e il proprietario siete d'accordo, il contratto può senz'altro considerarsi annullato. Per l'ingresso nei locali il proprietario può sicuramente entrare per verificare lo stato delle cose.

  13. l'udienza e' stata rinviata ,attualmente e che tempi ci vogliono per richiedre un provvedimento straordinario di riammissione nei locali prendendone possesso ormai i locali chiusi al pubblico da 11 mesi ledendomi ultriormente la mia attivita',precisando che la morosita' persiste da 17 mesi e l'udienza e' stata rinviata a fine settembre per sciopero.
    grazie per i suoi consigli.

  14. emanuele says:

    Difficele prevedere un provvedimento d'urgenza prima di 60 gg, visto anche che, andando verso agosto con conseguente sospensione dei termini processuali si arriverà comunque a settembre.

  15. si ma avro' questa sentenza o il giudice riterra' valido ascoltare testimoni inventati dalla parte morosa allo scopo di prolungare i tempi dello sfratto,precisando che ho chiesto solo l'annullamento del contratto per morosita' che dura da piu' di 16 mesi.e lo stesso giudice mi ha gia' convalidato un primo decreto ingiuntivo ormai reso esecutivo per mancanza di opposizione per 22,000 euro al quale ne seguira' un altro di importo superiore.
    grazie

  16. Salve gentilissimo avvocato aggiornandola sul mio caso le ilustro e riepilogo lo stato attuale del processo.
    Il moroso non paga da Marzo 2008 e a fine Maggio lo invitavo a pagare le sue morosita' tramite lettera di avvocato con messa in mora,ma senza alcun esito e il 17 Luglio 2008 l'avvocato ha iscritto la causa a ruolo chiedendo la risoluzione contrattuale per gravi inadempienze.
    La prima udienza fu fissata per il 13 Marzo 2009 e eravamo presenti solo io e il mio avvocato e la parte morosa era assente,il giudice allora' rinvio' al 31 Marzo 2009 l'udienza, credevo per sentenziare, vista l'assenza della parte morosa.
    Alla seconda udienza quella del 31 Marzo 2009 si presenta anche l'avvocato della aprte morosa ma a causa di un errore nella notifica fatto dalla cancelleria si rinvia l'udienza al 17 Giugno 2009.
    Alla terza udienza quella del 17 Giugno 2009 c'e' lo sciopero e si svolge l'udienza in forma privata tra il sottoscritto il mio avvocato il giudice e l'avvocato della parte morosa,il moroso ancora assente.In questa udienza privata non si puo' sentenziare ma all'improvviso l'avvocato della parte morosa tira fuori una ricevuta di un assegno circolare emesso amio nome di 11,900 euro con data 12 Agosto 2008 dichiarando che io non ho voluto ritirare quell'assegno e ha dei testimoni.Comunque a causa dello sciopero il giudice rinvia l'udienza a fine Settembre 2009 .
    Premetto che il moroso era ed e' autirizzato anche a bonificarmi gli importi mensili ,il sottoscritto non ho mai visto quell'assegno e mai rifiutato quell'importo,e' solo una scusa per allungare i tempi, un banale dispetto visto che il locale il moroso lo tiene chiuso al pubblico da oltre 11 mesi .Se era sua intenzione pagare come afferma perche' non mi ha inviato quell'assegno oppure perche' non ha continuato a pagare visto che da Agosto ad oggi sono passate insolute ancora 11 mensilta' .Ma precisando che era moroso da Marzo 2008 e il 17 Luglio 2008 la causa era iscritta a ruolo e adesso spunta questo assegno con data 12 Agosto 2008 un mese dopo l'iscrizione a ruolo.
    Premetto che ho gia' un decreto ingiuntivo reso esecutivo per mancanza di opposizione a mio favore di euro 22,000,convalidato dallo stesso giudice.se realmente vuole pagare che lo faccia cosi' cominciamo a spalmare il suo debito.
    Ormai la morsita' persiste da 17 mesi e Settembre 2009 saranno 19 mesi di morosita' continua per un importo di euro 50,000 circa,includendo oltre ai canoni di locazione immobile,i canoni di locazione azienda ,le bollette insolute di luce,acqua ,telefono e condominio.In piu' ogni mese devo pagare l'affito dei locali per l'importo di euro 1.100 mensili ove ha sede la mia azienda data in fitto per non subire a mia volta uno sfratto.
    Secondo lei avvocato il giudice vista la situazione alla prossima udienza dara' sentenza di sfratto esecutivo oppure terra' conto delle bugie di un imbroglione moroso,o il giudice aspetta che il sottoscritto fallisca con la propria azienda .
    Sicuro di un suo esperto e per me confortante parere in merito colgo l'occasione per inviarle distinti saluti.

  17. emanuele roli says:

    gli elementi per decretare lo sfratto ci sono e gli 11900 euro non eliminano la morosità che si prolunga ben oltre il termine per cui, per legge, è possibile chiedere lo sfratto. In ogni caso, intanto, potrà decidere di farLe avere gli 11.900 euro. Buona fortuna!

  18. SALVE GENT.MO AVVOCATO.
    DOPO 19 MESICHE IL MOROSO AFFITTUARIO DELLA MIA AZIENDA NON PAGA I CANONI LOCATIZI PER UN TOTALE DI CIRCA 50.000 EURO DI DEBITO CUMULATO NEI MIEI CONFRONTI,IL GIUDICE EMETTE SENTENZA A MIO FAVORE ..OVVIAMENTE.
    DICHIARANDO IL CONTRATTO RISOLTO E IL RILASCIO DEI LOCALI.
    IN UDIENZA COME LE AVEVO ACCENNATO L'ULTIMA VOLTA L'AVVOCATO DEL MOROSO HA RIPROPOSTO NUOVAMENTE CHE VENISSERO ASCOLTATI PRESUNTI TESTIMONI CHE AMMETTESSERO CHE IL MOROSO AVEVA INTENZIONE DI PAGARMI AD AGOSTO 2008 (11 MESI FA' ) E IO NON AVEVO ACCETTATO IL PAGAMENTO DEI CANONI…FALSO OVVIAMENTE,E POI SE EVERO COME SOSTIENE,PERCHE' DA AGOSTO 2008 NON HA CONTINUATO A PAGARE ,TUTTA QUESTA VOLONTA DI FARLO NON LO VISTA.
    MA IL GIUDICE FORTUNATAMENTE AVEVA PRECEDENTEMENTE RICHIESTO I FASCICOLI AGLI AVVOCATI PER GUARDARSI IL CASO E DECIDERE.
    E OVVIAMENTE NON HA ACCETTATO LE RICHIESTE DELL'AVVOCATO DEL MOROSO DIBATTENDO CHE SE E' VERO CHE CI FOSSERO STATI DEI TESTIMONI,E IL MOROSO AVESSE VOLUTO PAGARE DOVEVA CONTESTARE IL DECRETO INGIUNTIVO RESO ESECUTIVO A GENNAIO 2008,INVECE…E NON OPPRSI DOPO 19 MESI CHE NON PAGA..BASANDOSI SOLO SU CHIACCHIERE..
    TRA L'ALTRO SE AVESSE AVUTO QUESTA INTENZIONE DI PAGARE ALLORA LO AVREBBE FATTO ORAE INVECE DI SOLDI,CIOE' DI SANARE IL DEBITO, L'AVVOCATO DEL MOROSO NON NE HA PARLATO.
    ORA SPERO CHE TRA TEMPI BUROCRATICI DOVREI FARE L'INGRESSO NEI LOCALI TRA CIRCA 45 GIORNI.
    MA PUO' OPPRSI ALLA SENTENZA IL MOROSO?
    E SE SI COSA COMPORTA,BLOCCA L'INGRESSO AI LOCALI ?.
    GRAZIE DEI SUOI IMPORTANTI CONSIGLI.
    SALUTI

    • Anche se al provvedimento di convalida è attribuita natura di ordinanza giudiziale, e quindi non di sentenza (per cui non si potrebbe impugnare) la giurisprudenza sembra essersi orientata nel ritenere passibile di appello la convalida in tutte le ipotesi in cui sia stata pronunziata irritualmente in assenza delle condizioni previste dalla legge. Al di fuori, pero', di questi casi il provvedimento puo' essere soggetto soltanto al rimedio dell’opposizione tardiva. Ne consegue che se l'ordinanza è stata pronunciata correttamente con tutti i presupposti processuali, questa non potrà essere impugnata dal moroso per altri motivi

  19. salve caro avvocato,finalmente dopo 19 mesi di morosita' continua il 30/11/09 con l'aiuto del fabbro e in presenza dell'ufficiale giudiziario siamo entrati nei locali della mia azienda data in affitto..e ho trovato una situazione pietosa….e l'ufficiale ha notato tutti i dannie le cose che manacavano…ma e' inutile tanto mi deve gia' 60.000 euro…ed e' protestato e nulla tenete…quindi
    vorrei che la legge tutelasse i proprietari..ai quali dico fatevi rilasciare una fidejussione bancaria…sempre…conviene.
    distinti saluti

  20. Caro Giuse come hai ragione…
    io ho passato due anni e mezzo per cacciare fuori un affittuario che non pagava più.
    La legge tutela solo gli affittuari, non c'è assolutamente niente da dire.
    Cosa mi dici delle 18 mesilità da restituire a titolo di indennizzo d'avviamento dopo alla fine del 12 anno in caso di risoluzione di un contratto di locazione di immobile ad uso commerciale?
    Cioè se io voglio rientrare in possesso del mio locale dopo 12 anni di affitto (con lo stesso canone naturalmente quindi, indicativamente dal sesto anno, con un canone inadeguato) devo dare indietro a chi và via un anno e mezzo di affitto… roba da matti.
    E poi, come nel tuo caso, se non pagano tu ci rimetti fior di soldi, tempo, energie e nervosi per vincere e ritrovarti un locale fatiscente e un debitore protestato nullatenente e senza fissa dimora.
    Saluti.

    Saluti.

  21. luigi fazzuoli says:

    un mio cliente proprietario di un locale ha dato in affitto una azienda , alla scadenza del contratto il locale non viene restituito , 2 art 700 che entrambi dicono" il contratto è scaduto ma non c'è il pericolo in mora , deve fare una causa normale per riavere l'azienda ….."siamo alla follia , ma quale legge dice o quale norma dice che per riavere una cosa tua , è finito il contratto lo dicono 2 giudici devi passare per un giudice che dica all'affittuario vada via , siamo alla follia o qualche d'uno sa darmi una spiegazione logica perche ' la gente deve perdere soldi tempo e salute per avere diritti naturali
    grazie delle risposte

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