la gestione di una strada con probabili servitù

Avrei bisogno di un chiarimento su una questione legata a una forse presunta servitù di passaggio su una strada privata, senza uscita, di 3 metri per 100 di lunghezza che si collega a una strada pubblica. La strada privata appartiene, per metà larghezza e per tutta la sua lunghezza, a mio padre e a me e costeggia le nostre case e relativi giardini. L’altra metà appartiene a diversi proprietari di altrettante case e giardini che si affacciano sul lato opposto. Decenni fa questi e mio padre decisero di realizzare questo passaggio a loro uso e realizzarono a loro spese l’allaccio della fognatura fino a strada pubblica con l’eccezione di un proprietario della strada che a distanza di anni ha deciso di allacciarsi ugualmente a una rete fognaria non di sua proprietà e che per questo si fermava al limite del suo terreno. In fondo a questa strada privata ci sono poi:  – un terreno di pertinenza di una casa che si affaccia su una strada pubblica diversa (via roma) attualmente affittato o per lo meno in uso a un “contadino”; – una proprietà senza sbocco su strada pubblica dove circa 15 anni fa è stata edificata una villa bifamiliare. Entrambi hanno deciso di utilizzare per l’accesso la strada privata senza alcuna comunicazione e alcun indennizzo. Anche i proprietari di questa nuova abitazione si sono allacciati alla fognatura altrui senza richiesta/comunicazione. La situazione si è resa via via più complicata per l’aumentato numero di macchine che transitano frequentemente su una strada a una sola corsia. Le incertezze relative a questo diritto di passaggio che finora non è stato contestato apertamente dai proprietari della stradina stanno emergendo a fronte di possibili lavori di manutenzione asfalto etc. Vorrei capire meglio su quali basi è possibile che i proprietari dell’abitazione bifamiliare in fondo alla strada possano vantare “in automatico” questa servitù di passaggio su una strada di cui non sono in alcuna parte proprietari. In particolare: hanno questo diritto se il terreno su cui hanno successivamente edificato (15 anni fa) era precedentemente appartenuto a uno dei comproprietari della strada privata (è stato diviso in seguito a eredità)? in questo caso i proprietari del nuovo fondo risultante da divisione possono acquisire la servitù senza comunicazione e senza indennizzo e indipendentemente dalle condizioni di uso (numero di persone che transitano)? Abbiamo saputo in via indiretta che nella divisione della proprietà è stata trascritta una non meglio chiarita servitù anche se non se se questo possa fare riferimento a una servitù sul fondo del proprietario originario dell’intero lotto o anche sulla strada di cui questo proprietario non possiede nu lla. è tenuto a nostra richiesta a produrre i titoli per l’esercizio della servitù in modo da, eventualmente, chiudere le discussioni?
In questo caso come parteciperebbero alle spese di manutenzione della strada? Per quanto riguarda il secondo cancello che è stato aperto sulla strada privata (circa 10 ani fa) dal proprietario di un altro fondo con affaccio su una diversa strada pubblica, vorrei capire anche questo caso se è legittimo. Il terreno in questione è di pertinenza di una casa con giardino; il proprietario ha deciso di affittare il terreno di pertinenza della casa e per evitare il passaggio dal suo giardino, da qualche ha aperto questo cancello perché la persona che lo coltiva (e relativi amici) lo raggiungano dalla strada privata. Preciso che non si dovrebbe trattare di un terreno “autonomo” privo di accesso a strada pubblica ma di una pertinenza di una casa che ha invece sblocco sulla strada pubblica. In questo caso non c’è atto scritto che attesti la concessione della servitù che è esercitata di fatto, senza che sia stato chiesto alcun permesso né corrisposto ai proprietari un indennizzo né promossa azione per ottenere un diritto coattivamente. Le sarei grata se potesse darmi qualche informazione: data la situazione (si tratta di parenti di mio padre che è anziano e notevolmente agitato dalla questione) vorremmo procedere a passi con loro soltanto dopo aver capito un po’ meglio in modo preliminare procedure e diritti se esistono
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E’ un caso molto complicato e ci potrebbero essere anche profili diversi da quelli prediali, come ad esempio quelli dominicali, cioè altra agli aspetti relativi alle servitù potrebbero essere anche questioni di proprietà della strada. La cosa migliore sarebbe sedersi con un legale di fiducia che, probabilmente avvalendosi di un tecnico (geometra), sarebbe in grado di chiarire al massimo grado la situazione. Qui si possono fare solo alcune considerazioni di carattere generale, tanto per darti una prima infarinata.

Sicuramente le servitù possono essere acquistate per successione, ma anche per destinazione del padre di famiglia, fenomeno che si ha quando tra due fondi appartenenti ad uno stesso proprietario è stabilita una relazione di servizio, tipicamente una strada, e in seguito i due fondi vengono ad appartenere a due proprietari diversi. Si tratta di un modo di acquisto previsto e riconosciuto sin dal diritto romano e rimasto per tradizione anche nel nostro ordinamento.

Al di là di questo, i proprietari dei fondi che si affacciano sulla strada in questione, che hanno iniziato ad utilizzare la strada senza dir nulla, potrebbero aver diritto alla costituzione coattiva per interclusione, che nel loro caso sarebbe assoluta, mentre nel caso di quel signore che ha frazionato il suo fondo e ha bisogno solo per tale motivo di passare potrebbe essere giudicata ugualmente esistente, anche se relativa – dipende dall’apprezzamento del caso concreto.

La cosa migliore è scrivere a tutti i proprietari interessati, sostenendo l’inesistenza della servitù ma al tempo stesso offrendo la disponibilità a costituirla tramite un formale atto pubblico, in cui verrà previsto anche il giusto diritto all’indennità spettante al proprietario della strada, oltre che magari chiarirsi anche le questioni relative alla manutenzione.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

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