la promozione della vendita, in seguito all’accensione dell’ipoteca di secondo grado

Ho eseguito una prestazione professionale (sono perito agrario) ad un cliente che mi ha dato 2 assegni di euro 6.500 euro complessivi, assegni che ho trattenuto tanto tempo in tasca fino a quando li ho dovuto necessariamente per legge versare entro il 30 aprile 2008 (assegni a me stesso e girati che sarebbero poi stati carta straccia). Questi sono risultati insoluti ed il cliente è protestato. Non ho fatturato niente perchè il mo ragioniere mi ha detto che non ho ancora incassato niente. Ho fatto con il mio avvocato il decreto ingiuntivo (assegni potestati=titoli esecutivi) ma il soggetto ha solo un terreno già con ipoteca volontaria accesa a favore della banca all’epoca in cui però sul fondo non erano ancora state realizzate un impianto di serre metalliche ed un fabbricato poi regolarmente accatastato in data posteriore (beni che valgono molto più del terreno). Pensate che possa almeno procedere al pignoramento e cioè allo smontaggio di qualche serra (non di tutte). Pensate oppure che possa fare un’ipoteca autonoma sulle serre ed il fabbricato o queste essendo inglobate nel fondo ipotecato fanno parte del bene stesso e non sono scindibili? Oppure dovrei farne una di 2° grado ma in questo caso non posso costringere la banca a vendere l’immobile se il soggetto paga regolarmente le rate del mutuo?

A norma dell’art.2809 c.c. , comma 2, l’ipoteca è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte. L’art. 2811 c.c., inoltre prevede che l’ipoteca si estende ai miglioramenti, nonché alle costruzioni ed alle altre accessioni dell’immobile ipotecat, quindi nel tuo caso sia al fabbricato che alle serre.

Tuttavia una soluzione potrebbe esserci. Infatti, potresti per prima cosa,  ipotecare il bene con ipoteca di secondo grado e successivamente promuovere la vendita del bene, anche se sul ricavato avrà diritto di soddisfarsi con precedenza la banca. Infatti se l’ipoteca accesa dal creditore è volontaria, presumo che questa abbia un valore simile a quello del fondo. Mentre da quanto racconti, sia le serre che il fabbricato valgono molto di più del fondo. Quindi una volta venduto il fondo con annessi il fabbricato e le serre dovrebbe rimanere abbastanza margine sia per la banca che per te. Ovviamente, devi sperare in una vendita proficua.

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