come fare per sapere se si è verificata l’usucapione di un bene

Un mio famigliare acquistò un appartamento con annesso vano cantina, regolarmente rogitato nel 1996, con indicazioni nel testo del documento che definiscono la cantina con relative coerenze e la piantina allegata dove sono nominati i primi proprietari confinanti nel 1960. Ad una esclusiva esamina del rogito non si capisce quale sia la cantina , ma con un mio spralluogo nei corridoi cantine e con una pianta di tutto il piano sotteraneo, rilasciata all’Amministratore dello stabile dal Comune di Milano nel 2004, sono riuscita ad individuarla ed è occupata da altri. Io, per aiutare il mio parente, che non ha mai abitato questo appartamento, pur avendovi la residenza, ho deciso di fare luce in questo clima di trascuratezza da parte del proprietario e di omertà nel condominio. Come primo passo ho scritto all’Amministratore una lettera protocollata a mano, in cui chiedo la sua collaborazione per mettere le cose a posto, ed stato in questa occasione che gli impiegati mi hanno mostrato la piantina in loro possesso, aiutandomi molto, ma ora cosa posso fare per capire che la cantina non sia stata usucapita? Io credo che il diritto d’usucapione, affinchè valga, debba essere trascritto e nessuno vi si debba opporre in termini di tempo di prescrizione che non conosco. In che Ufficio devo andare per verificare ciò? Inoltre questo bene (cantina) è stato acquistato, conteggiato nei millesimi delle spese condominiali, nell’Ici e nella Tarsu, insomma questi sono atti che pur eseguiti per l’appartemento, portano con sé le pertinenze, quindi dovrebbero dimostrare la volontà del proprietario di non abbandonare la cosa. Aggiungo che anche chi ha venduto al mio parente non aveva mai visto la cantina. Poiché il mio famigliare non dispone di mezzi economici, chiedo quanto possa costare farsi assistere da un Legale? Se risulta che abbiamo ragione , le spese legali le paga l’Abusivo? Insomma il vano cantina è una piccola cosa che non merita grande dispendio di denaro, però se fosse impossibile riaverlo , almeno toglierlo dalle spese, quindi cancellarlo dal rogito, ma anche ciò ha un costo. Il mio parente ha diritto al gratuito patrocinio io no.

L’usucapione non deve essere trascritto da nessuna parte per essere valido, ma è un mero fatto giuridico, consistente nel possesso continuato per un certo periodo di tempo, produttivo di per sè di determinati effetti giuridici. Il tuo parente non solo ha diritto di sapere come stanno le cose, ma sarà anche meglio che le chiarisca al più presto perchè in tutti i casi in cui ci sono discrasie, cioè mancanze di coincidenza, tra la situazione giuridica e quella di fatto si possono avere dei problemi. Ad esempio, se qualcuno si facesse male all’interno di quella cantina, putacaso per distacco di una parte dell’intonaco del soffitto come a volte succede negli immobili, il responsabile sarebbe il proprietario, che fino a prova contraria è colui che risulta tale formalmente e non coloro che magari nel frattempo hanno usucapito. Il tuo parente potrebbe trovarsi, insomma, un domani nella paradossale situazione di dover, lui, dimostrare di non essere proprietario e che i veri proprietari sono, per usucapione, gli attuali abitanti, al fine di dover scongiurare il pagamento di un risarcimento che magari ammonta a diverse volte il costo della cantina. Naturalmente si tratta di una rara eventualità, ma per comodità e completezza di esposizione è stato giusto richiamarla.

Illustrato in questo modo il vero valore della questione, che è maggior di quel che poteva sembrare a prima vista, sarà bene che il tuo parente si attivi per chiarire la situazione. Sotto questo profilo, considerato che ha anche il beneficio del patrocinio a spese dello Stato, la cosa migliore è quella di iniziare un procedimento di rivendica della cosa, per vedere che cosa opporrano gli attuali occupanti della cantina. Se questi si dichiareranno usucapenti, allora si potrà valutare la situazione e, al limite, anche fare una transazione cedendogli la cantina, purchè alla fine di tutto sia chiarito di chi è la benedetta cantina, con tutti gli onori e gli oneri che ne conseguono.

Se il tuo parente vuole fare una valutazione del suo diritto al beneficio, può compilare la nostra pagina dedicata.


About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

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