disdetta locazione commerciale e successiva vendita immobile

Ho una attività commerciale (dettaglio abbigliamento) che svolgo in due locali adiacenti di due diversi proprietari che alcuni anni fa, con il loro consenso, ho unito con lavori di ristrutturazione per formare uno spazio unico. All’inizio dello scorso anno la proprietaria di uno dei due locali mi ha manifestato l’intenzione di voler vendere il suo immobile insieme alla raccomandandata con cui mi comunicava l’indisponibilità a rinnovarmi il contratto di affitto in scadenza a fine 2009. La sua richiesta di 240.000 euro era però molto più alta del valore di mercato. La stima che è stata fatta da tre diverse agenzie immobiliari alle quali ho chiesto una perizia varia tra i 145.000 e i 170.000. E’ stato dato mandato ad una agenzia immobiliare di vendere l’immobile ma l’agente immobiliare che mi ha contattato mi ha detto candidamente “a questo prezzo è invendibile ma la proprietaria non vuole sentire ragioni, è convinta che li valga”. Ovviamente nessuno ha mai fatto un’offerta nè è mai venuto a vedere il locale. Io sono disponibile ad acquistare ad un prezzo equo o a rinnovare l’affitto con un congruo aumento ma la richiesta irremovibile sembra essere un ricatto poichè la proprietaria sa che non potrei svolgere la mia attività su una superficie dimezzata. Ho la possibilità di difendere il mio lavoro e quello dei miei dipendenti? (Fabrizio, via posta elettronica)

Gentile amico,

qualora il locatore di un immobile urbano adibito ad uso non abitativo intenda recedere dal contratto deve darne avviso al conduttore almeno 12 mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata.
La durata è fissata in minimo sei anni. Alla prima scadenza, il rinnovo può essere negato dal locatore solo nei casi espressamente previsti dalla legge, e cioè qualora egli dichiari di voler:
1. adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico;
3. demolire l’immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo integralmente;
4. ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme alle previsioni di legge.
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
E’ da precisare che la prelazione commerciale è utilizzata per attività commerciali che prevedono il contatto col pubblico diretto, come in negozi, sono esclusi gli immobili dove si svolge l’esercizio di attività di studi professionali, come avvocati, architetti, notai.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario.
L’importo del corrispettivo è regolato dal mercato, quindi se la proprietaria vuole vendre a un prezzo per Lei eccessivamente oneroso, non può opporsi.

Comments

  1. 1) Nel caso in cui il locatore non rinnovi (alla seconda scadenza) il contratto di locazione commerciale e in data successiva (anche di pochi giorni) si accorda con un terzo soggetto per la vendita dell’immobile precedentemente oggetto della locazione, può l’ex conduttore esercitare qualche azione? Il locatore è obbligato a darne comunque comunicazione al conduttore come nel caso di contratto in corso?
    2) Il locatore mi ha comunicato che intende vendere alcune unità immobiliari (circa 6) a una terza persona. Io sono conduttore di una sola di queste. Il locatore sostiene che le condizioni di vendita con la terza persona prevedano l’acquisto di tutte e 6 le unità immobiliari? Sono costretto, qualora volessi esercitare il diritto di prelazione, ad acquistare tutte le unità o ho diritto ad esercitare la prelazione per il solo immobile da me condotto?
    Grazie

    • Per poter dare una risposta bisognerebbe conoscere esattamente tutti i dettagli del caso concreto e leggere i singoli contratti di locazione, in effetti le regole sulla prelazione possono subire alcune deroghe in caso di vendita in blocco, ma bisogna vedere se ci sono i presupposti per queste deroghe.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
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  2. elena de francisci says:

    Ho una domanda da porle. Sono locataria di un piccolo negozio di abbigliamento (16mq, senza acqua, wc e finestra). Adiacente al negozio lo stesso proprietario affitta un negozio per il quale ho offerto ciò che chiede. Inoltre la mia offerta è superiore a quella che ad oggi ha ricevuto da altri. Posso esercitare un diritto di prelazione?

Di la tua!