Concluso il contratto, il conduttore se ne vuole andare subito. Può farlo?

Salve, spero davvero che possiate aiutarmi…e mi scuso se sarò lungo. A ottobre abbiamo regolarmente registrato un contratto annuale di locazione di un appartamento (siamo i proprietari) ad una studentessa che durante l’estate ha mostrato interesse e ha deciso di prenderlo. Prima di fare il contratto le abbiamo anche inviato una e-mail nella quale le chiedevamo esplicitamente di accettare la casa solo se veramente convinta e possibilmente di non lasciarla in un periodo dell’anno difficile da coprire (tipo gennaio febbraio) perché l’affitto copre interamente la rata del mutuo e ciò ci avrebbe creato seri problemi. Sia io che mia moglie, infatti, siamo precari e a quel tempo eravamo entrambi in cerca di occupazione (io lo sono tuttora). La ragazza ci ha assicurato che sarebbe rimasta, presentandosi come persona affidabile. Noi allora ci siamo occupati della registrazione dell’atto e dopo solo 10 giorni l’inquilina ci ha comunicato solo ver balmente che, avendo avuto la casa dello studente gratis dal comune (e che la casa è immediatamente a sua disposizione), entro tre mesi (preavviso previsto dal contratto, ma possibile solo per gravi motivi ), cioè a gennaio (periodo morto per gli affitti) andrà via. Noi presi dal panico (e temendo che potesse andare via da un momento all’altro) cerchiamo subito, con notevole stress data la situazione, qualcuno che possa sostituirla e le consentiamo, una volta trovata questa persona, di andare via a fine Novembre e non pagare i mesi fino a gennaio, trattenendo però la caparra (una mensiltà) e dicendole che avremmo restituito a gennaio la parte restante dopo aver scalato il costo di bollette e danni vari. Ora abbiamo dovuto pagare la registrazione di un nuovo contratto che però è partito da gennaio, in quanto il nuovo inquilino era interessato da questo mese e abbiamo dovuto concedergli l’appartamento a dicembre per una cifra irrisoria e una riduzione del canone di circ a 30 euro al mese (avevamo paura di non trovare nessuno a gennaio). Inoltre, durante la sua breve permanenza, la ex conduttrice ha danneggiato alcune cose in casa e il nuovo inquilino ha subito messo per iscritto che lui non è responsabile. Ora la persona poco corretta che ha cercato di indirizzare la situazione solo a suo vantaggio, cioè la studentessa, pretende la restituzione dell’intera caparra, scalando solo le bollette e la somma per la disdetta del contratto e ritiene di aver agito correttamento dandoci disdetta (verbale) tre mesi prima per una giusta causa (aver avuto la casa dello studente). Noi a questo punto, data la sua arroganza e scortesia, intendiamo difenderci, anche legalmente se necessario. Intanto abbiamo inviato una raccomandata all’ex inquilina nella quale si riepilogano i fatti, sottolineando come, pur essendo a conoscenza della nostra difficile situazione economica, lei ci abbia tenuto nascosto il fatto di aver richiesto la casa dello studente. Quest o implica un voler agire con dolo e mala fede approfittando della nostra fiducia. Inoltre aver avuto un alloggio gratuito non rappresenta un grave motivo e comunque non è una ragione indipendente dalla sua volontà o imprevedibile, quindi non può essere ritenuto legittima causa di recesso. La conduttrice non solo non ci ha mai inviato una lettera di disdetta, ma ha agito a proprio esclusivo vantaggio, costringendoci ad accordare al nuovo inquilino un abbassamento del canone e causandoci una perdita economica (a cui sia aggiungono la perdita di tempo e tutte le spese contrattuali da noi inutilmente sostenute, il danno psicoficico per lo stress, alcuni danni all’appartamento non attribuibili al nuovo inquilino e le utenze che ancora devono arrivare). Se le abbiamo concesso di andare via è stato solo un favore che le abbiamo fatto. In coclusione abbiamo proposto, non perchè dovuto ma libera scelta da parte nostra, la restituzione di 200 euro dopodichè non avrà nulla a pre tendere. Se rifiutasse l’offerta potrebbe procedere legalmente contro di noi, ma in tal caso le richiederemmo, se avessimo ragione, il pagamento di tutti i danni morali e materiali. A questo punto vorremmo un suggerimento sul da farsi, non credo che accetterà la proposta per cui dovremo rivolgerci ad un avvocato, ma è meglio farlo prima o dopo la sua denuncia?Ci sono associazioni che possono aiutarci legalmente?Non abbiamo disponibilità economica e sarebbe dura pagare un legale. Cosa ci consigliate di fare? Avremo possibilità di vittoria?Grazie mille speriamo in una vostra risposta

Se ho ben capito, ma mi concedo il beneficio del dubbio, si tratta di stabilire se, in sostanza, il motivo che ha indotto il conduttore-studente a inviare la raccomandata nei tempi previsti dalla legge per  il recesso anticipato, possa essere o meno annoverato come “grave”.

Se nel contratto tali gravi motivi non sono elencati, allora subentra la giurisprudenza, in quanto la legge non li ha tassativamente elencati.

Da un lato un certo orientamento afferma che “I gravi motivi che… indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso…”(Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1991, n. 260).

E’ evidente che non si può considerare imprevedibile la concessione gratuita della casa dello studente, se era stata avanzata contestuale domanda.

Tuttavia, in contrasto con quanto detto sopra, parte della giurisprudenza sostiene che ” I “gravi motivi” …devono valutarsi contemperando i contrapposti interessi delle parti, senza privilegiare una unilaterale violazione del conduttore, ma senza per questo frustrare le sue legittime istanze di cogliere al meglio le opportunità lavorative o di altra natura che gli si offrono o di limitare eventuali perdite economiche o subire altri diversi pregiudizi in considerazione della perduranza del vincolo contrattuale (Trib. civ. Firenze, sez. I, 16 dicembre 1991, n. 2281).

In questo caso va, onestamente, osservato che per uno studente, avere l’opportunità di un alloggio gratuito, rappresenta senza dubbio un’ottima situazione economica da sfruttare.

Si tratta dunque di una valutazione che solo il giudice potrebbe fare sentite le parti contrapposte e le loro rispettive ragioni.

Resta il fatto che i tre mesi di preavviso Vi spettano e che il deposito va considerato come pagamento dei danni causati dal conduttore.

Per quanto riguarda il discorso di rivolgersi a un legale, io farei senz’altro la prima mossa, ovviamente facendoVi fare un preventivo.

Tenete presente che il nostro studio può farVi un preventivo gratuito e che grazie al nostro network possiamo operare in qualsiasi parte d’Italia e, quindi, anche presso il Tribunale competente per la Vostra questione.

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