Addizioni e miglioramenti nella locazione commerciale

Buongiorno, il contratto con il locatario dove esercito l’attività commerciale recita che a fine locazione “ogni miglioria resta a beneficio del locatario” senza altre precisazioni. Cosa si intende per migliorie in un’attività commerciale? L’impianto elettrico fatto ex novo con canaline esterne ai muri, il controsoffittto rimovibile, il cancello devono rimanere al locatario o, dato che mi servono altrove, posso portarle con me prima di lasciare l’immobile? Grazie mille.

Innanzitutto bisognerebbe potere leggere il contratto dove, sicuramente, è sancita la soluzione al Suo problema. Normalmente, infatti, i contratti di locazione commerciale contengono clausole di questo tipo: “Resta convenuto che la parte conduttrice, a sua cura e spese e previa comunicazione alla parte locatrice potrà eseguire nell’immobile locato, fatto salvo il rispetto delle previsioni di legge e le prescritte preventive autorizzazioni da parte delle competenti autorità, tutte le migliorie ed addizioni che ritenga utili per l’uso contrattualmente stabilito. Resta altresì espressamente convenuto che tutti i miglioramenti, riparazioni, addizioni, allacciamenti sull’immobile e quant’altro effettuato dalla parte conduttrice o da chi per essa, resteranno alla cessazione della locazione, per qualsiasi causa essa si verifichi, acquisite all’immobile locato a beneficio della parte locatrice, senza che la parte conduttrice o altri possa pretendere per essi indennità, compensi, rimborsi o risarcimenti anche parziali, né, in ogni caso, il valore di detti miglioramenti o addizioni potrà compensare gli eventuali deterioramenti della cosa locata”.

In presenza di una clausola di questo tipo sembrerebbe non esserci scappatoia; tuttavia si discute sulla legittimità della stessa.

Inoltre, il codice civile, in materia di locazioni, stabilisce che pur non avendo diritto il conduttore a rimborso per i miglioramenti apportati all’immobile, se li ha eseguiti con il consenso del locatore questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna (1592 c.c.)

Non solo. Se al momento della riconsegna dovessero essere presenti sull’immobile locato deterioramenti non dovuti a colpa grave del conduttore, questi potrebbero essere compensati con i miglioramenti.

Ma le innovazioni di cui mi parla, potrebbero anche essere considerate non miglioramenti, bensì addizioni. Nel qual caso, sempre in assenza di apposita clausola, si applicherebbe l’art. 1593 c.c. che recita: Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna”.

Sempre che non si tratti di addizioni non separabili altrimenti “Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente” (v. sopra).

Resta in ogni caso la possibilità di impugnare il contratto adducendo come motivazioni la genericità della clausola (“ogni miglioria resta a beneficio del locatore”) che non esclude che questi possa essere chiamato a pagarle.

Come vede, il problema non è di facile soluzione. Spero di averLa aiutata.

Comments

  1. Autore della domanda says:

    Grazie per la completezza, erano proprio le informazioni di cui avevo bisogno!
    Buon lavoro

  2. Grazie a Lei.

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