la servitù di passaggio acquistata per usucapione

Buongiorno, ho una domanda riguardante la servitù per usucapione. Nel 2003 sono diventato proprietario di una porzione di cascina che ho ristrutturato. Sulla mia proprietà esiste un cancello che porta sulla strada principale, i miei vicini per uscire dal cortile usano questo cancello da più di 20 anni ed hanno in più un altro cancello sulla loro proprietà che praticamente sfocia su una strada di ghiaia che passa in mezzo a dei terreni agricoli di loro proprietà che porta sulla strada principale. Non esiste nessuna servitù scritta e credo quindi che dopo venti anni abbiano acquisito una servitù per usucapione. I problemi sono iniziati durante le fasi di ristrutturazione. I vicini hanno da subito iniziato a creare problemi; finiti i lavori hanno contestato la costruzione di un muro dicendo che avevamo rubato a loro 30cm, cosa per niente vera e dimostrabile. Poi dopo circa un anno hanno smon tato l’automazione del cancello di mia proprietà rendendolo di fatto un cancello manuale, di seguito hanno costruito un cancello in mezzo al cortile a confine tra le due proprietà lasciando la parte fissa lontana dalla abitazione e la parte apribile attaccata alla mia casa, praticamente uscendo di casa ho le loro auto e quelle dei loro visitanti che passano a filo del mio portico. Durante i lavori del cancello hanno rifatto un tombino dove avevamo in comune lo scarico delle acque bianche ed hanno pensato bene di cementare il nostro scarico. Da quel giorno quando piove il cortile si allaga. Hanno anche smontato il citofono montato in comune sul cancello di mia proprietà ed ne hanno montato uno identico di lato con solo i loro nomi. Ora dopo molti litigi ho provato a fargli delle proposte; gli ho offerto dei soldi per non passare più dal mio cancello, poi gli ho proposto la costruzione di una strada alternativa ma non ne vogliono sapere. A questo punto è diventato invivibile vivere all’esterno della casa ed i vicini approfittano molto della mia pazienza. Il mio cancello rimane sempre aperto, non posso chiuderlo che subito viene riaperto e spesso i litigi avvengono per questo fatto. Poi ho un traffico non indifferente di venditori, furgoncini, visitatori passanti sulla mia proprietà, a volte ho auto che parcheggiano davanti a casa mia perché non sanno dove andare, praticamente ho un via vai di estranei e con il cancello aperto diventa pericoloso avendo anche una bambina di tre anni che quasi non può uscire a giocare. La mia domanda è: i miei vicini hanno davvero una servitù o va dichiarata da un giudice; posso chiudergli il passaggio in qualche modo, visto che hanno un’uscita di loro proprietà ed il passaggio è stato notevolmente aggravato negli ultimi anni?

La servitù va dichiarata dal giudice, ma se ne hanno usufruito per venti anni, come riconosci anche tu, in caso di giudizio i tuoi vicini potrebbero appunto comprovarlo e ottenere il riconoscimento dell’avvenuto acquisto della servitù.

Quello che è importante sottolineare, comunque, è che i tuoi vicini non possono toccare in alcun modo il tuo cancello che è di tua esclusiva proprietà e gestione, in quanto pertinente al fondo dominante. Naturalmente tu hai l’obbligo di farli passare, ma hai anche il diritto di chiudere la tua proprietà quando loro non passano. Questi due interessi, entrambi giuridicamente tutelati, solitamente si contemperano dando le chiavi del cancello o i telecomandi anche a tutti i titolari del diritto di servitù di passaggio. Se loro contestano che, in questo modo, i loro visitatori, cioè coloro che frequentano la loro casa, non hanno maniera di entrare e suonare il campanello, puoi dichiararti disponibile a far installare i loro campanelli in corrispondenza del cancello, cosa che, con gli impianti wireless disponibili oggigiorno, non è nemmeno difficile da realizzare tecnicamente.

Questi naturalmente sono solo alcuni spunti, il discorso di base è che devi affrontare il problema una volta per tutte, con l’aiuto di un legale di fiducia che con tanta pazienza e intelligenza insieme, facendo proposte e conducendo in modo opportuno le trattative, arrivi ad una sistemazione dell’area che sia conforme al diritto e al contempo accettabile per tutte le parti.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. arturo lecca says:

    sicuramente è importante definire il problema con l'intervento di un legale. Il diritto di passaggio per usucapione deve infatti essere dichiarato dal giudice e per questo è necessario un legale il quale ti guiderà anche in modo intelligente per risolvere l'altro problema per quanto concerne l'uso del cancello e dell'eventuale citofono.auguri

  2. Antonio says:

    Molto interessante: è proprio vero: tu gli dai una mano e loro si prendono un braccio e anche di più. Che schifo: è così che nascono le guerre :-((

  3. non vedo la risposta circa la chiusura del tubo di scarico delle acque bianche. lo potevano fare? sarebbe il mio caso personale… li mio tubo di scarico delle acque piovane scarica nel terreno che era di mio zio ed é li da 35 anni, ora che il terreno é stato acquistato il nuovo proprietario minaccia di chiudere il tubo. é regolare? può farlo? grazie dell'attenzione Valter Cauz

  4. Anche io sono in una situazione simile. I proprietari dopo venti anni mi hanno tolto l'accesso al passaggio senza addurre motivazioni Ho diritto anche io all'usucapione?

  5. Anche io mi sto dibattendo nei problemi legati ad una servitu' di passaggio. Dietro alla mia abitazione esiste un piccolo cortile confinante con l'abitazione di un vicino di casa. Circa una settantina di anni fa
    il mio vicino di casa costrui' un terrazzo alzando la sua parte di cortile e creando una porta finestra al posto della finestra esistente. Dotò il terrazzo di una ringhiera con un cancelletto, appoggio' una scaletta mobile in legno al terrazzo e la pose sulla mia parte di cortile. Da lì scendeva, e attraversava il mio cortile per accedere, passando attraverso una piccola porta in un muretto, a lato della mia abitazione, al
    garage che si trova all'esterno del cortile. Dopo circa 30 anni il vicino affitto' l'appartamento ma gli affittuari non usarono mai il passaggio, dopo 10 anni l'appartamento cambiò ancora inquilino, la scaletta in legno esisteva sempre, e qust'ultimo iniziò a riutilizzare il passaggio. Sei anni fa la scaletta venne demolita e nessuno più scese sul mio cortile. Adesso l'appartamento e tornato di proprieta' del nipote del mio vicino. Ha ristrutturato il terrazzo, rifatta completamente la vecchia ringhiera e ricostruito un cancello. Ora mi chiede il permesso di rifare una scala un pò più solida per poter riutilizzare il vecchio diritto di passo che secondo lui è ormai un diritto acquisito. Premesso che non c'è niente di scritto, volevo sapere se mi posso opporre a questa richiesta. Grazie in anticipo.

    • È chiaro che per poter dare una risposta sicura bisognerebbe studiare il caso concreto in tutti i suoi dettagli, tramite un sopralluogo sul posto o quantomeno la visione di fotografie e planimetrie, ma in generale temo che sia probabile che abbia acquisito il diritto per usucapione.

      –?cordialmente,

      tiziano solignani, da ? Mac
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    • vittorio says:

      Salve, avvocato, vorrei esporle il mio caso ,e ,se possibile avere da Lei la giusta interpretazione dell'usocapione. Io abito a Livorno sono proprietario di un box in lamiera che si accede da 2 ingressi,1 lato
      da un cortile con cancello automatico (con permesso scritto) dall'altro direttamente dal giardino condominiale . Io dal 2004 sono passato proprietario del box, questo fu installato da mio padre nel 1971,
      poi mio fratello lo fece condonare e dopo varie vicissitudini passò a mio nipote dal quale l'ho in pratica acquistato definitivamente. Durante tutto questo periodo ne abbiamo sempre usufruito tutti di questo box ,
      io compreso, e per accedere dalla parte condominiale c'è prima un'altra porta che solo noi abbiamo sempre avuto la chiave, tra questa e la porta del box esiste un piccolo corridoio di 3 metri x 1 di fianco al box diviso dal muro condominiale. Il quesito è,se questa piccola porzione (mt.1×3) poteva essere del condominio dopo tutti questi anni potrebbe far parte per usocapione alla mia proprietà del box ,oppure bisogna considerare la data in cui ne sono venuto ad essere proprietario defintivo? grazie anticipatamente per l'interessamento. cordialità vittorio

  6. buonasera ho anche io un problema simile come si può fare per avere una consulenza diretta?

  7. Salve, anche io (fondo servente) ho un problema derivante da una servitù di passaggio che grava sulla mia proprietà acquisita con l'usucapione, sia pedonale che carraia in quanto i miei vicini (e sfortunatamente parenti) hanno la porzione superiore della bifamiliare. Essi hanno il loro cancello (pedonale che dà sulla strada pubblica e vicino all'inizio di una stradina privata) e dietro a questo cancello hanno la loro scala per raggiungere l'abitazione, io invece ho il mio cancello nella parte dietro dell'edificio, e per raggiungerla bisogna percorrere una stradina privata. I miei vicini però per raggiungere il loro garage, che di fronte ha un cortile esclusivo di loro proprietà che è pure adiacente alla via pubblica, entrano per il mio cortile con l'auto e passano davanti al "marciapiede" in comproprietà, che ho sotto la finestra della cucina (ampia e vivibilissima, fulcro della mia casa) e della mia camera da letto, il quale èvadiacente al mio giardino recintato per separarlo dalla stradina privata, usufruita anche dagli altri vicini (sull'altra sponda della strada). I rapporti si sono rotti, ricevendo minacce ed intimidazioni, per cui io chiedo è possibile spostare la servitù di passaggio pedonale sulla stradina privata in quanto si tratta di una situazione gravosa di disagio e di mancanza di privacy? Poi possono passare anche parenti e visitatori per casa mia?

    • I parenti e visitatori del titolare della servitù possono passare perchè fa parte del contenuto del diritto. Per spostare la servitù, bisognerebbe innanzitutto studiare dettagliatamente la situazione dei luoghi, anche se generalmente sono situazioni che si risolvono cercando di negoziare, nonostante nel frattempo siano peggiorati i rapporti e prima che magari diventino ancora più aspri. Devi cercarti un professionista esperto di immobili, dotato di molta pazienza e propensione alla negoziazione; se vuoi un preventivo da noi, compila questo modulo /assistenza-legale/richiesta-preventivo/, naturalmente puoi chiedere un preventivo analogo a qualsiasi altro studio di tua maggior fiducia o comodità sul territorio.

      –?cordialmente,

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  8. La casa dei miei nonni confina con quella dei miei zii. Entrambe hanno entrate separate e con sfocio dalla parte opposta contrada. Gli zii per tagliare un pezzo di strada passano per il cortile della casa dei nonni che ha un cancelletto anche sul retro. Se nessuno gliel'ha mai impedito, ma comunque non si è mai messo niente per scritto, passati i vent'anni acquisiscono il diritto di passaggio?

    E se la casa dei nonni viene venduta a me, e quindi il proprietario cambia, gli zii possono comunque avere il diritto di passaggio?

    • Non ho capito molto bene, purtroppo chi conosce le cose per averle viste non si rende conto di come è difficile capirle per chi non le ha mai viste o vissute. Comunque, non tutte le forme di godimento o passaggio sono idonee ai fini dell'usucapione, ci sono anche quelle che avvengono per mera tolleranza, come ad esempio usualmente tra parenti come nel vostro caso. ts

  9. leonardo says:

    Sono titolare di una concessione regionale per rampa carrabile che, da una strada arginale, conduce alla mia abitazione. La rampa è l'unica via di accesso alla mia casa. Confinanti alla mia proprietà insistono terreni agricoli a vigneto sui quali i proprietari – che accedono ai detti terreni da altri ingressi posti presso le loro residenze – hanno organizzato un campo di allenamento cani. La mia domanda è questa: 1) posso chiudere l'accesso agli "ospiti" che vengono ad allenare i cani? 2) che diritto hanno i confinanti (e quindi gli ospiti) a transitare sulla rampa a me concessa dalla Regione? 3) che tipo di cartello devo mettere per evitare il passaggio di terzi? Ringrazio LB

    • tsolignani says:

      Ovviamente, non si può purtroppo rispondere a queste domande senza aver studiato la situazione dei luoghi, i titolo di acquisto, la concessione regionale e tutti gli eventuali altri documenti rilevanti in materia. Un cartello lo puoi «provare» a mettere, ma per acquisire un certo grado di conoscenza sul reale stato giuridico del tuo caso è necessaria una consulenza approfondita.

  10. massimo says:

    Buona sera,mia madre nel 1980 chiese di passare alla cugina di poter passare sul suo fondo per lavori alla casa,visto che l’accesso alla sua propietario e solo tramite un piccolo vicolo stretto e complicato per poter trasportare materiale,
    Ci fu un acconsento fra le 2 cugine e d’allora quella strada e stata tenuta un buone condizioni da mia madre e da me.
    Ora dalla morte delle due cugine si sono fatti vivi gli eredi i quali mi hanno imposto di collegare dei paletti con catena e catenaccio con accordo.
    Al momento che dovevano consegnare le mie copie di chiavi si sono rifiutati.
    Premetto che questi signori non abitano in zona e per 36 anni non hanno mai messo un piede sul quel terreno…
    Come mi devo comportare ?
    Aspetto sue notizie grazie mille

  11. sono padrone di una strada privata il mio vicino ha l’uso capione e dice che puo far passare tuttte le persone che vuole per entrare nella sua proprietà vorrei una risposta- grazie

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