Le maggioranze nelle assemblee condominiali

Dovendo rifare il tetto del condominio nel quale abito , l’amministratore ha presentato 5 preventivi. Due di questi riguardano il tetto con qualche lieve modifica e altri tre hanno modifiche relative al rialzamento dello stesso di tre metri nella parte centrale per renderlo più “simpatico a vedersi”. Essendo un tetto di 1100 mq costa in versione base 125.000 euro + iva mentre quello + bello 260.000 + iva + una cifra variante dal 5 al 12 % per il direttore lavori. Il condominio è una palazzina orizzontale di 5 scale e 6 alloggi per scale (due piani + piano terra). Nel gennaio 2008 dopo discussioni infinite si è arrivati a un accordo di delibera con ok a fare il tetto ma restando in una spesa di 157.000 euro (quindi come può notare un compromesso già più oneroso del fabbisogno reale). A febbraio 2009 un’assemblea con 564 millesimi ha deciso di annullare la delibera precedente perchè per motivi vari alcuni condomini e amministratore hanno presentato un tetto molto più oneroso (si parla di oltre 250 000 euro). Ora le domanda sono ….quali percentuali di partecipanti all’assemblea servono per approvare il tetto ? Ho letto il totale dei millesimi, è giusto? E’ legale il procedimento adottato dall’assemblea per abolire una delibera di 12 mesi prima? Posso essere obbligato ad indebitarmi per un spesa superflua? quale è la percentuale necessaria per l’approvazione di una miglioria che ha quel costo? Grazie. Distinti Saluti

Quando si indice una riunione di condominio, affinchè essa sia validamente cosituita (cioè possa validamente deliberare) occorre che in prima convocazione siano presenti i due terzi del valore dell’edificio nonchè delle persone partecipanti al condominio.

Mi spiego: se un condominio di un edificio è costituito da dieci persone, perchè la assemblea sia valida devono essere presenti almeno 7 persone che devono possedere anche il 66,6 (due terzi) del valore dell’edificio.  In questa assemblea le deliberazioni verranno convalidate con la votazione della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’immobile. Se sono presenti le sette persone, ma il loro valore millesimale non arriva ai due terzi del totale l’assemblea non può deliberare.

In questi casi, allora, si procede ad una nuova convocazione dell’assemblea a una distanza di non più di 10 giorni. Questa seconda assemblea sarà validamente costituita con la presenza, questa volta, di un numero qualsiasi di condomini e di una quantità qualsiasi di valore millesimale dell’edificio. Quindi, ad esempio, potrebbe essere presente anche un solo condomino.

In questo secondo caso però le deliberazioni saranno valide solo se votate da almeno un terzo dei condomini che rappresentino anche almeno un terzo del valore millesimale del condominio. Non in tutti i casi però.

Infatti, ci sono decisioni cosiddette “importanti” come il rifacimento, appunto, di un tetto, che richiedono, a prescindere, la votazione a favore della maggioranza richiesta per l’assemblea in prima convocazione.

Se la delibera assembleare è stata adottata nel rispetto delle suddette regole, non potrà essere considerata annullabile, ma il discorso cambia se, per rimanere sul Suo esempio, in seguito ad essa sia trascorso molto tempo senza darvi esecuzione e, nel frattempo, il tetto ha richiesto un intervento diverso e, di conseguenza, si è convocata una nuova assemblea per decidere sull’attualità del problema che oggettivamente non potrebbe essere risolto con il solo intervento precedente ed a quei costi.

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