Sfratto per morosità e termine di grazia

buonasera, mi permetto di inviarvi questa mail in quanto navigando in rete ho potuto trovare in un forum in cui si parlava di sfratti per morosità un intervento del07/03/2008 dell’avv. Tiziano Solignani.  in questa discussione l’avv. tiziano solignani fa riferimento ad una sentenza n. 3 del 1999 in cui si è stabilito che si può chiedere il termine di grazia anche per le locazioni commerciali: ” la sentenza 3/1999, si possa chiedere il termine di grazia o comunque sanare la morosità anche nelle locazioni commerciali, ai sensi dell’art. 55 della legge 392/1978″ posso avere qualche riferimento in più di questa sentenza per leggerla? ho avuto uno sfratto per soli due mesi e ho subito pagato e il mio avvocato mi dice e insiste che non si può chiedere per le locazioni commerciali. grazie

Le riporto di seguito la sentenza per esteso:

“Sentenza

nel giudizio di legittimità costituzionale dell’art. 55 della legge
27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili
urbani), promosso con ordinanza emessa il 29 ottobre 1997 dal pretore
di Napoli nel procedimento civile vertente tra Salvatore Salemme ed
altri e Pasquale Petrucci, iscritta al n. 871 del registro ordinanze
1997 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 53,
prima serie speciale, dell’anno 1997.

Visto l’atto di intervento del Presidente del Consiglio dei
Ministri;

Udito nella camera di consiglio del 6 maggio 1998 il giudice
relatore Cesare Mirabelli.

Ritenuto in fatto

1. – Nel corso di un giudizio promosso per la risoluzione di un
contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che non
aveva pagato numerose mensilità del canone ma intendeva sanare in
giudizio la morosità, con ordinanza emessa il 29 ottobre 1997 il
pretore di Napoli ha sollevato, in riferimento agli artt. 3 e 24
della Costituzione, questione di legittimità costituzionale
dell’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle
locazioni di immobili urbani), nella parte in cui prevede la
possibilità di sanare in sede giudiziale la morosità, impedendo in
tal modo la risoluzione del contratto, nel solo procedimento per
convalida di sfratto e non anche nel giudizio ordinario di
risoluzione per inadempimento.

La disposizione denunciata stabilisce, nel contesto della
disciplina delle locazioni di immobili urbani, che la morosità del
conduttore nel pagamento del canone e degli oneri accessori (previsti
dall’art. 5 della stessa legge n. 392 del 1978 per la locazione di
immobili adibiti ad uso di abitazione) può essere sanata in sede
giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se
il conduttore alla prima udienza, o in caso di comprovate condizioni
di difficoltà nel termine assegnato dal giudice, versa l’importo
dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati
sino a tale data, maggiorati degli interessi legali e delle spese
processuali liquidate dal giudice. Il pagamento esclude la
risoluzione del contratto.

Il pretore di Napoli, aderendo all’interpretazione della Corte di
cassazione, ritiene che la particolare sanatoria della morosità,
prevista dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, trovi applicazione
soltanto nel procedimento per convalida di sfratto (art. 658 cod.
proc. civ.), mentre nell’ordinario giudizio di risoluzione del
contratto per inadempimento, applicandosi la regola generale
stabilita dall’ art. 1453, terzo comma, cod. civ., il conduttore non
potrebbe adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della
domanda di risoluzione. Essendo già stata dichiarata non fondata,
in riferimento al solo art. 3 della Costituzione, analoga questione
di legittimità costituzionale (sentenza n. 2 del 1992), il giudice
rimettente ritiene di proporre nuovi argomenti a sostegno del dubbio
di legittimità costituzionale, prospettato ora con riferimento anche
all’art. 24 della Costituzione.

L’art. 55 della legge n. 392 del 1978, consentendo al locatore
inadempiente di sanare la morosità e di impedire così la
risoluzione del contratto successivamente all’instaurazione del
procedimento per convalida di sfratto, prevederebbe una deroga alla
regola che esclude l’adempimento dell’obbligazione dalla data della
domanda di risoluzione (art. 1453, terzo comma, cod. civ.). Tale
deroga risponderebbe ad una scelta di politica legislativa diretta a
favorire la continuità del rapporto di locazione, attribuendo al
conduttore moroso nel pagamento del canone il potere sostanziale di
impedire la risoluzione del contratto, pagando, alle condizioni
previste, le somme dovute al locatore. Ne segue che sarebbe
irragionevole la diversità di trattamento di conduttori che si
trovano nella stessa condizione di inadempienza, in ragione di una
scelta processuale effettuata non da chi ha il potere di impedire la
risoluzione, ma da chi dovrebbe subire gli effetti dell’esercizio di
tale potere. Né, ad avviso del giudice rimettente, permarrebbero le
giustificazioni che in precedenza la giurisprudenza costituzionale
(sentenza n. 2 del 1992) ha ravvisato nella disciplina processuale
allora vigente: la cognizione piena, le maggiori garanzie e la
dilatazione dei tempi processuali che differenziavano il procedimento
ordinario di risoluzione per inadempimento rispetto a quello speciale
di sfratto per morosità, caratterizzato dalla ristrettezza dei
termini di chiamata in giudizio e dalla sommarietà della cognizione.
La recente riforma del codice di procedura civile (legge 26 novembre
1990, n. 353 e successive modificazioni) avrebbe sostanzialmente
eliminato le differenze tra procedimenti, ordinario e speciale,
quanto ai termini per comparire; sarebbe anche venuta meno la
diversità dei tempi processuali nel giudizio ordinario, essendo
stato modellato il processo in materia di locazioni su quello del
lavoro.

Il pretore di Napoli ritiene che la disciplina denunciata
violerebbe anche l’art. 24 della Costituzione: essendo stato
riconosciuto al conduttore moroso il potere sostanziale di impedire,
effettuando il pagamento, la risoluzione del contratto di locazione,
deve essere assicurata sul piano processuale la realizzazione di tale
potere. La facoltà di avvalersi, nel processo, del potere di sanare
la mora, non potrebbe essere limitata al solo procedimento per
convalida ed essere esclusa nel giudizio ordinario, facendo così
dipendere l’esercizio di un proprio potere sostanziale da scelte
processuali altrui.

2. – È intervenuto in giudizio il Presidente del Consiglio dei
Ministri, rappresentato e difeso dall’Avvocatura generale dello
Stato, chiedendo che la questione di legittimità costituzionale sia
dichiarata non fondata.

L’Avvocatura ritiene che l’art. 55 della legge n. 392 del 1978 non
avrebbe inteso derogare, per le locazioni, ai principi relativi alla
risoluzione del contratto per inadempimento, giacché spetterebbe
sempre alla parte adempiente scegliere tra la domanda di risoluzione
e quella di adempimento. Sarebbe stata solo modificata la disciplina
del particolare procedimento sommario per la convalida di sfratto per
morosità. La intimazione dello sfratto verrebbe ad essere
configurata come richiesta di adempimento e come minaccia di
risoluzione in caso di persistenza dell’inadempimento. Difatti
l’ordinanza di convalida presuppone la verifica, da parte del
giudice, che non vi sia opposizione del conduttore e che persista la
morosità. Se il conduttore versa in udienza quanto dovuto,
mancherebbe la persistenza della morosità ed il procedimento non si
convertirebbe in un ordinario giudizio di cognizione, diretto ad
accertare l’importanza dell’inadempienza con la eventuale conseguenza
della risoluzione del rapporto.

L’Avvocatura ritiene, comunque, che il legislatore, bilanciando
l’interesse sociale legato alla disponibilità di una abitazione da
parte del conduttore con la prestazione di una somma di denaro cui
questi è tenuto, potrebbe discostarsi dai principi della disciplina
comune dei contratti per disporre che il conduttore inadempiente
possa adempiere anche dopo che è stata richiesta la risoluzione del
contratto di locazione.

Considerato in diritto

1. – La questione di legittimità costituzionale investe l’art. 55
della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di
immobili urbani), che consente al conduttore che non ha adempiuto al
pagamento del canone e degli oneri accessori (previsti per le
locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione dall’art.
5 della stessa legge) di versare alla prima udienza l’importo dovuto
e le spese liquidate dal giudice, in tal modo escludendo la
risoluzione del contratto di locazione. Il pretore di Napoli ritiene
che la facoltà del conduttore di sanare in sede giudiziale la
morosità operi solo nel procedimento sommario per convalida di
sfratto e non nell’ordinario procedimento di risoluzione del
contratto per inadempimento, nel quale, secondo la regola comune,
dalla data della domanda di risoluzione il debitore inadempiente non
può più adempiere la propria obbligazione (art. 1453, terzo comma,
cod. civ.).

Su questo presupposto interpretativo viene denunciata la violazione
degli artt. 3 e 24 della Costituzione. Sarebbe ingiustificata la
disparità di trattamento del conduttore che, trovandosi nella stessa
situazione di morosità, potrebbe, con il pagamento di quanto dovuto,
evitare la risoluzione del contratto in un caso e non nell’altro.
Inoltre sarebbe leso il diritto di agire in giudizio a tutela dei
propri diritti, giacché la facoltà sostanziale di sanare la
morosità, così escludendo la risoluzione del contratto,
dipenderebbe dalle scelte processuali di chi dovrebbe subire gli
effetti di tale facoltà.

2. – La questione non è fondata, nei sensi di seguito precisati.

2.1. – Il termine per il pagamento dei canoni scaduti, stabilito
dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, consente al conduttore di
sanare in giudizio la morosità che, per le locazioni di immobili
adibiti ad uso di abitazione, costituisce inadempimento e motivo di
risoluzione del contratto quando siano decorsi venti giorni dalla
scadenza prevista per il pagamento del canone, ovvero quando
l’importo degli oneri accessori non pagati superi quello di due
mensilità del canone (art. 5 della stessa legge).

In tal modo il legislatore ha per un verso stabilito, con una
valutazione legale tipica, l’importanza dell’inadempimento del
conduttore idoneo a determinare la risoluzione del contratto (che non
ammette clausole risolutive espresse con termini più gravosi per il
conduttore); per altro verso ha contemperato l’interesse del locatore
a ricevere tempestivamente il corrispettivo per il godimento
dell’immobile con l’interesse del conduttore a non essere privato
dell’abitazione, consentendo a quest’ultimo di adempiere in sede
giudiziale la sua obbligazione, per non più di tre volte nel corso
della durata quadriennale del contratto, provvedendo al pagamento di
quanto dovuto alla prima udienza o nel termine indicato dal giudice.

La previsione della facoltà di sanare la morosità in giudizio e
la regolamentazione del termine per il pagamento dei canoni scaduti a
tal fine previsto, comprese tra le disposizioni processuali della
disciplina delle locazioni di immobili urbani, non menzionano in
alcun modo, perché se ne possa dedurre che si riferiscano
esclusivamente ad esso, il procedimento per convalida di sfratto.

Difatti l’art. 55 della legge n. 392 del 1978 fa testuale
riferimento alla sede giudiziale ed alla prima udienza: elementi,
questi, che non valgono a richiamare esclusivamente il procedimento
sommario per convalida di sfratto e ad escludere l’ordinario giudizio
di cognizione, nel quale sia chiesta la risoluzione del contratto di
locazione che il pagamento all’udienza, nei termini previsti dalla
stessa disposizione denunciata, vale ad escludere. Gli effetti del
pagamento dei canoni scaduti nella sede giudiziale possono
astrattamente prodursi sia nella procedura sommaria di sfratto per
morosità che in quella ordinaria di risoluzione per inadempimento,
rispondendo alla medesima finalità. Anche la disciplina delle
modalità e dei termini del pagamento, prevista dalla disposizione
denunciata, è egualmente compatibile con l’articolazione di entrambi
i procedimenti.

È dunque possibile interpretare l’art. 55 della legge n. 392 del
1978 nel senso che la sanatoria in giudizio della morosità sia
ammessa non solo nel procedimento per convalida di sfratto, come
sostiene il giudice rimettente sulla base dell’orientamento
prevalente della Corte di cassazione, ma anche nel giudizio ordinario
di risoluzione del contratto per inadempimento, come ha ritenuto un
diverso orientamento della stessa giurisprudenza di legittimità e
come sostiene larga parte della dottrina e della giurisprudenza di
merito.

L’interpretazione che consente al debitore un efficace pagamento in
sede giudiziale, tale da escludere la pronuncia di risoluzione del
contratto, senza distinguere tra i diversi tipi di procedimento,
supera i dubbi di legittimità costituzionale proposti dal giudice
rimettente. Difatti la condizione del conduttore inadempiente che
intenda avvalersi, nei termini previsti dalla stessa disposizione
denunciata, della facoltà di sanare la morosità così escludendo la
risoluzione del contratto, non muterebbe in alcun modo per effetto
della procedura prescelta dal locatore.

Essendo possibile una interpretazione della disposizione che
esclude il contrasto con i parametri indicati per la verifica della
legittimità costituzionale, è doveroso preferire tale

interpretazione.

per questi motivi

LA CORTE COSTITUZIONALE

Dichiara non fondata, nei sensi di cui in motivazione, la questione
di legittimità costituzionale dell’art. 55 della legge 27 luglio
1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani),
sollevata, in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione, dal
pretore di Napoli con l’ordinanza indicata in epigrafe.”

Comments

  1. Avv. Alfredo Saglioc says:

    Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla l. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all'art. 55 relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo. Ed, infatti, il legislatore, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere in genere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell'ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni ed oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della sua previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosità descritte e prese in considerazione dall'art. 5 della stessa legge, di tal che è la stessa disposizione di cui all'art. 55 – la quale risulta inclusa tra quelle di natura processuale, le quali, di per sè, non sono idonee a dilatare l'ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale – a delineare la limitazione del suo ambito di applicazione alle sole locazioni abitative.
    Così la Cass. civ. Sez. Unite, 28-04-1999, n. 272 e tutte le successive altre sentenze della Suprema Corte. Dice bene il Tuo Avvocato che non si applica, ma non signifca che l'immobile sia perso. C'è comunque molto da fare e da combattere! Ma non invocando il termine di grazia, che coime detto non si applica! Saluti.

    • francesca says:

      Buon giorno,
      in prima udienza per morosita' commerciale ho avuto 20gg di grazia per sanare durante i quali un lutto familiare mi ha impedito di essere puntuale,in 2 udienza ho portato un assegno postale circolare garantito(contanti) ma il difensore del proprietario non li ha accettati,ora il giudice si e' riservato di decidere.<cosa accadra' se convalida lo sfratto nonstante i soldi portati in udienza?grazie

      • Se convalida lo sfratto, purtroppo il proprietario disporrà di un titolo esecutivo per il rilascio e tu dovrai riconsegnare l'immobile.

        La decisione è nelle mani del giudice che, valutando tutti i dettagli del caso concreto, deciderà se il rifiuto dell'assegno circolare da parte del proprietario è corretto o meno, anche alla luce del tuo ritardo, che potrebbe essere stato giustificato dal tuo lutto.

        Non c'è molto da fare, se non aspettare la decisione del giudice.


        cordialmente,

        tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/

        ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/

  2. Confermo che è corretto quello che dice l'Avv. Sagliocco: nelle locazioni commerciali non si può chiedere il termine di grazia.

    La questione è stata definita dalla ordinanza 410/2001, con la quale la Corte costituzionale ha dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale consistente nella mancata estensione di tale possibilità anche alle locazioni commerciali.

    Fino ad un intervento del legislatore o a un (poco probabile) cambio di orientamento della Corte costituzionale, il termine di grazia non si applica.

    Questo orientamento è stato recapito anche qui da noi a Modena, per maggiori informazioni vedere questo link http://sbuffi.solignani.it/2009/07/30/564/

  3. ANTONIO says:

    Buonasera Avv. Alfredo Sagliocco! Volevo chiederle cosa intende per: "C’è comunque molto da fare e da combattere!". Se non si riesce a portare l'importo dovuto all'udienza e quindi viene convalidato lo sfratto, cosa si può più fare e combattere per non perdere il locale?
    Grazie mille.
    ANTONIO.

    • VI SIETE MAI MESSI NEI PANNI DI UN PROPRIETARIO CHE DEVE FARE I CONTI CON CONDUTTORI MOROSI E SFRUTTATORI? E' PALESE A TUTTI LO SQUILIBRIO DI FORZE IN GIOCO IN FAVORE DEL CONDUTTORE!!!! PRIVARE ANCHE IN QUESTO CASO LA PARTE LESA – CHE E' IL LOCATORE – DI UNA MINIMA FORMA DI TUTELA DEI SUOI INTERESSI E' VERAMENTE TROPPO E CONFIGURA A TUTTI GLI EFFETTI UN ESPOSPRIO LEGALIZZATO DEI SUOI BENI (E QUESTO SOPRATTUTTO IN TERMINI DI LOCAZIONI ABITATIVE).

  4. tambascoantonio says:

    ho fittato un locale commerciale avendolo in eredità quale nuda proprietà il locatario è da trem,esi che non paga i canoni mensili posso esercitare lo sfratto anc he in considerazione che mia nuora è titolare di partita iva e quindi intende aprire una attiv ità commerciale? Grazie

  5. Pierpaolo says:

    E' una vera piaga quella dei conduttori inadempienti. Intendo dire che assai spesso, nella vita quotidiana, possono permettersi il lusso di non pagare per mesi, di occupare un immobile e perfino di poter sanare le morosità a distanza di tempo in udienza, in barba alle diffide ed a quanto convenuto nel contratto di locazione!! Ecco, infatti, il contratto, che dovrebbe avere forza di legge tra le parti, diventa carta straccia..Peraltro, non è affatto vero ed automatico che il locatore sia la parte forte del contratto: pensate ad un soggetto che non percepisca altro reddito, ad un pensionato malato insomma ad una persona che (soprav)viva solo del canone. Ci vorrebbe solo buon senso: chi non ha (più) i soldi per pagare una casa o uno studio, non deve ostinarsi ad occupare un immobile, arrecando così danni all'altra parte. E viceversa.

  6. Condivido in pieno l'osservazione. Sarebbe opportuno presentare questi problemi all'attenzione del legislatore e del governo per sanare una situazione di fatto completamente sbilanciata nell'interesse di un'unica parte:quella locataria.
    l'inadempienza e la validità del contratto delle parti sono di fatto negate cosichè il locatario pur essendosi impegnato a rispettare un accordo che gli stava bene all'inizio del rapporto può tranquillamente non mantenervi fade in barba ad ogni regola civile e morale, tanto c'è la legge che lo supertutela!
    E i furbi e delinquenti restano sempre a galla: arebbe opportuna una mobilitazione di categoria da parte dei Proprietari nella tutela dei propri interessi, quanto meno per ripristinare un rapporto piu equo delle parti!

  7. Pensate invece al quel povero cristo, anche lui figlio di Cristo, che da una situazione florida si trova a dover affrontare un problema (chesso, l'azienda per la quale lavorava è fallita) e, non avendo più soldi per pagare l'affitto, viene sfratto magari con due figli e una moglie carico!

  8. Vi sembra giusto essere stato condannato da giudice
    nonostante abbia pagato tutti i canoni di locazione ,
    ed non aver pagato gli interessi di mora pari a € 44,00 ?
    quale può essere la soluzione ?????

    • Naturalmente, per dare una risposta che abbia un senso bisognerebbe conoscere i dettagli del caso concreto. In via generale, posso però richiamare il fatto che secondo molti giudici esiste il principio della «cristallizzazione dell'inadempimento»: se tu, ad esempio, hai pagato i canoni dopo che ti era già stato intimato lo sfratto per morosità, ma prima della prima udienza, la cosa non ti ha giovato, perchè l'inadempimento, una volta che si è verificato e che il locatore ha deciso di avvalersene, produce i suoi effetti anche in seguito, nonostante il ritardato pagamento (per questo si dice «cristallizzato»). Se la locazione era commerciale, inoltre, non potevi nemmeno chiedere il termine di grazia, quindi non c'era nulla da fare se non essere adempiente al momento della scadenza precisa dei canoni.


      cordialmente,

      tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/

      ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/

      • Grazie per la risposta, ma………..
        tutti i canoni di locazione erano stati pagati in data 06-04-2010 prima della prima udienza ,
        la prima udienza era stata fissata per il 13-04-2010 tutti con bonifici bancari per contanti
        sul suo conto , e all'udienza tenutasi il 13-04 dichiarava che la morosità persisteva ed invece non era vero , cosa posso fare ?
        Ho il netto presentimento che il giudice sia c………….

        • La questione della dichiarazione di persistenza della morosità andrebbe approfondita. Da un lato, tecnicamente, eri ancora moroso, non avendo corrisposto gli interessi che maturano per legge e diventano accessori dell'obbligazione principale, ma non eri invece moroso delle due mensilità di canone e/o oneri accessori richiesti dalla legge per poter intimare lo sfratto, anche se lo eri in precedenza e c'è, appunto, il principio della cristallizzazione.

          A livello civilistico credo che non ci sia nulla da fare, comunque, al massimo potrebbero esserci profili di responsabilità penale (tutti da valutare!) per il rilascio della dichiarazione di persistenza della morosità.


          cordialmente,

          tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/

          ~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/

  9. Salve
    Secondo la sua esperienza quale potrebbe essere la soluzione
    per non lasciare l'immobile ?
    fare il ricorso è utile, ho non porta da nessuna parte .
    Fare il ricorso in un altro tribunale forse è meglio , visto che il giudice è amico
    dell'avvocato contrario ………
    Rigraziadola anticipatamente
    Cordiali Saluti

Di la tua!