Sfratto, risarcimento danni e decreto ingiuntivo per i canoni impagati

Salve.. Scusate se approfitto nuovamente di voi, forse vi ricordate di me, vi avevo scritto riguardo quello sfratto con l’inquilino che non riuscivo a sfrattare, proprietario di un immobile.. Bene, siamo riusciti ad eseguire lo sfratto, non vi dico con quale difficoltà, visto che la signora in questione è incinta per la 6 volta!! Comunque il medico legale, richiesto dal nostro avvocato al giudice, ha constatato le buone condizioni di salute di lui, della moglie e del neo nascituro, e la forza pubblica ha eseguito lo sfratto.. Siamo stati nominati custodi dei beni rimasti, e lui avrà 20 giorni di tempo per venire a prenderli. La casa è devastata, stiamo contattando due o tre ditte edili per farci fare dei preventivi e quindi devidere a chi affidare i lavori..si parla di cifre che variano dai 10.000 ai 15.000 euro..hanno strappato la carta da parati, presente in quasi tutta la casa, i muri sono sudici all’inverosimile, il parquet è completamente sverniciato, inoltre ha rotto tutti i vetri di ogni finestra e balcone, persino della veranda, ha bucato i muri non so per quale ragione, ha tolto pezzi interi di battiscopa, distrutto i mobili e la cosa più grabe è che la casa è INFESTATA dagli scarafaggi, del tipo blattella germanica..ce ne sono migliaia, camminano indisturbati su muri e pavimento anche in pieno giorno.. A testimonianza di ciò, ci sono i poliziotti che hanno eseguito lo sfratto, il medico legale presente quel giorno, nonchè l’ufficiale giudiziario, i due fabbri intervenuti e una vicina di casa, oltre che noi naturalmente.. Ho pensato di far fare una perizia da un perito del tribunale, per valutare i danni. Posso includerli nel decreto ingiuntivo, vero? ( mi dica di si!)..Posso chiedere che mi venga risarcito anche il danno derivante dal fatto che l’immobile non potrà essere riaffittato per almeno due mesi? (20 giorni li ha per venirsi a prendere le sue cose, poi occorrerà disinfestare, fare i lavori e riarredarlo completamente)..La casa era completamente ammobiliata e lui ha distrutto il mobilio..non erano mobili nuovi ma erano in buono stato..mi spetta un risarcimento anche per quelli? Nel contratto d’affitto infatti veniva specificato che la casa era ammobiliata, integra e in buono stato. Vi chiede questo perchè dovremo inoltrare il secondo decreto ingiuntivo, con il saldo delle spese..il primo è partito a ottobre e comprendeva solo le mensilità e le spese condominiali fino ad allora maturate. Ora da ottobre a marzo ci sono ancora 5 mensilità più 5 mesi di spese condominiali. Al secondo decreto ingiuntivo aggiungeremo le spese legali, le spese del medico, del fabbro e la quantificazione del danno..basta la perizia e un preventivo o devo finire i lavori e quindi allegare la fattura di tutto? Inoltre ho un problema..in buonafede non abbiamo pagato la tassa annuale di registro..l’abbiamo pagata solo il primo anno, all’atto della registrazioen..non sapevamo assolutamente che andasse versato ogni anni il 2% del canone annuo..A maggio 2005 è stato pagato appunto il primo anno, ad aprile 2007 è partita la procedura di sfratto. Vorrei fare ravvedimento operoso, ma devo pagare anche da quando è stato notificato lo sfratto o fino alla convalida dello stesso? Lui aveva un canone di 300 euro + 200 di spese condominiali mensili. Queste tassa la paga il proprietario o l’inquilino? Ultima questione……ora che lui non vive più da noi (ma la residenza ce l’ha ancora qui), dove gli faccio notificare il decreto ingiuntivo? Abbiamo solo un recapito di cellulare, e ovviamente lui non ci dirà dove va a vivere. Scusi se mi sono dilungata, e scusi per le tante domande.. Un caro saluto.

Andiamo con ordine.

Innanzitutto la procedura esecutiva iniziata tramite decreto ingiuntivo è utile per ottenere, nel Suo caso, il pagamento di una somma che non Le è stata corrisposta. Un debito, per intenderci. Ne consegue che con il decreto ingiuntivo potrà ottenere la somma liquida ed esigibile delle mensilità impagate, oltre agli interessi.

Il discorso cambia in relazione ai danni che l’inquilino ha provocato all’appartamento. Qui siamo di  fronte a una richiesta di risarcimento danni che non è attualmente quantificabile, di conseguenza non è possibile per il giudice emettere un decreto ingiuntivo per una somma incerta.

In questo caso occorrerà procedere giudizialmente con una richiesta di risarcimento.

Venendo all’ultima domanda, se il debitore non si trova si procede con la notifica secondo l’art. 143 c.p.c. che dice: [1] Se non sono conosciuti la residenza, la dimora e il domicilio del destinatario e non vi è il procuratore previsto nell’articolo 77, l’ufficiale giudiziario esegue la notificazione mediante il deposito di copia dell’atto nella casa comunale dell’ultima residenza o, se questa è ignota, in quella del luogo di nascita del destinatario 1.
[2] Se non sono noti né il luogo dell’ultima residenza né quello di nascita, l’ufficiale giudiziario consegna una copia dell’atto al pubblico ministero”.

Per la tassa di registrazione del contratto, questa va pagata a metà tra locatore e conduttore, il mancato o ritardato pagamento comporta una sanzione, ma Le consiglio di informarsi meglio all’Agenzia delle Entrate.

Comments

  1. A PROPOSITO LE CHIDO CHE A TIZIO DOPO AVER AVUTO SFRATTO PER MOROSITA' DALL'APPARTAMENTO OVE ABITAVA E' ARRIVATO UN DECRETO INGIUNTIVO PER CANONI IMPAGATI.MA L'IMPORTO E' DIVERSO E NON CORRISPONDE AL VERO,INFATTI IL CONTRATTO ERA VECCHIO E FU STIPULATO CON IL VECCHIO PROPIETARIO.CON IL NUOVO PROPIETARIO NON FU MAI STIPULATO CONTRATTO DI LOCAZIONE.PRECISANDO CHE NON HO NESSUNA RICEVUTA DI PAGAMENTO E IL PROPIETARIO INTIMA SOLO IL PAGAMENTO DI 8 MENSILITA'.MA A QUESTO PUNTO L'INQUILINO POTREBBE ANCHE CONFERMARE DI AVER PAGATO QUEI RESTANTI CANONI IN SEGUITO ALLO SFRATTO.COME PUO' AGIRE?

  2. Bisognerebbe saperne di più, ma così ad occhio potrei pensare che ci siano degli interessi essendo trascorso un po' di tempo.
    Per quanto riguarda i pagamenti, se non sono quietanzati sono solo presunti e ciò non è sufficiente per considerarli effettivi

  3. allora suppongo che tizio deve opporsi al decreto ingiuntivo.

  4. Se gli conviene si opporrà, altrimenti può cercare di raggiungere un accordo e pagare se effettivamente è debitore.

  5. L'INQUILINO AVEVA UN CONTATTO DA 100.00 EURO MENSILI COL VECCHIO PROPIETARIO CHE ALLA SCADENZA NON VOLLE RINNOVAE PER CONVENIENZA SULLE TASSE,MA L'INQUILINO CONTINUAVA AD ABITARE NELL'APPARTAMENTO PAGANDO REGOLARMENTE.
    IN SEGUITO IL PROPRIETARIO VENDE L'APPARTAMENTO E IL NUOVO PROPRIETARIO CHIEDE L'AUMENTO DELL'AFFITTO A 250.00 EURO MENSILI .IL TUTTO SEMPRE SENZA CONTRATTO DI LOCAZIONE.
    L'INQULINO PAGA PER 2 ANNI SENZA MAI RICEVERE QUIETANZE E POI DIVENTA MOROSO E SUBISCE SFRATTO PER MOROSITA'.
    ORA GLI GIUNGE UN DEC. INGIUNTIVO PER RISARCIMENTI AFFITTI E OVVIAMENTE TUTTE LE SPESE DI CONTORNO.
    MA COME SI POSSONO QUANTIFICARE GLI AFFITITI?DOVREBBE CONTESTARE IL DEC .ING. OPPURE ESSENDO CHE E' STAO MOROSO DEVE PAGARE?

  6. IL discorso è che si tratta di una simulazione contrattuale. Si finge che esista un contratto (o che non esista) mentre in realtà l'accordo ne prevede un altro che per legge ha effetto tra le parti, ma solo se ne sussistono i requisiti di sostanza e di forma. Nel caso di specie la sostanza c'è, manca la forma. Difficile dimostrare che i soldi siano stati (o non siano stati versati) per un contratto di locazione, soprattutto senza ricevute. Per questo mi sorprende che il giudice abia concesso il decreto ingiuntivo, ma se lo ha fatto l'unica cosa è fare opposizione, ma fondandola su che prove? Certo è che il contratto di locazione va redatto in forma scritta e, soprattutto, registrato a fini fiscali, altrimenti si paga una sanzione, che però deve essere versata da entrambe le parti

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