Come ottenere il passaggio per un fondo intercluso.

Ho comprato un terreno intercluso da sempre, non ha mai avuto un accesso sulla pubblica via. I precedenti proprietari vi accedevano a piedi passando per un fiumiciattolo secco. Ora in questo terreno voglio e posso costruire un azienda agricola e una casa. Mi serve una strada di accesso. Ho gia contattato i vicini e nessuno è disposto a trovare un accordo per il passaggio. Come ci si muove in questi casi? Ci sarebbero diverse possibilita di passaggio per arrivare alla provinciale ma non saprei da dove devo passare per legge. Come devo fare?

E’ un caso molto semplice, nei suoi tratti essenziali.

In materia la disposizione di riferimento è l’art. 1051 del codice civile, secondo cui:

«[1] Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.

[2]Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente.

[3] Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica. [4] Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti».

Pertanto, sembra proprio che tu abbia diritto di ottenere il passaggio.

Per quanto riguarda il modo di procedere più specifico, va richiamato l’art. 1032 cod. civ., che riguarda in generale le servitù coattive e le modalità di loro costituzione, secondo il quale:

«[1] Quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge.

[2] La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta.

[3] Prima del pagamento dell’indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all’esercizio della servitù».

Io ti suggerirei dunque questi passi:

  1. Incaricare un geometra o altro tecnico di definire un possibile tracciato della strada, in relazione ai luoghi ed in applicazione dei criteri previsti dalla legge, anche in relazione alle tue esigenze, affiancandogli sin da subito un avvocato per curare gli aspetti giuridici del progetto;

  2. Quando il progetto di strada o passaggio sarà pronto, inviarlo tramite diffida scritta dal legale ai proprietari dei fondi interessati dal passaggio, specificando che si intende ottenere la concessione dello stesso in base ai presupposti di legge;

  3. Qualora non si riuscisse ad ottenere il passaggio così come da progetto, eventualmente con le modifiche via via proposte dagli interessati e da te accettate, valutare di procedere giudizialmente. Sotto questo profilo, bisognerà considerare i ricorsi d’urgenza, altrimenti prima di ottenere il passaggio potrebbero trascorrere molti anni e il fondo sarebbe per te sostanzialmente quasi inservibile.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. Paolo Piovani says:

    Interessante.
    E' un caso molto simile al mio.
    Il Comune sta alienato delle aree adibite, inizialmente, a verde pubblico poichè si è reso conto che la conformazione del terreno poteva costituire un pericolo per i fruitori (scarpata) e che la loro manutenzione era molto onerosa.
    Vorrebbe venderle ai singoli abitanti di una palazzina che hanno un giardino privato in modo che ne diventino una sorta di prolungamneto.
    Il problema è che tra i giardini e le aree esiste una striscia di terreno condominiale e che questa striscia costituirebbe l'unico possibile accesso alle aree una volta che queste fossero
    "privatizzate".
    Sarebbe quindi necessario costituire una servitù con il condominio per poter aprire dei cancellini nella ringhiera.
    Ho letto, nel'lart. 1032, che può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge.
    Il Comune è un'autorità amministrativa ??? Quali sono i casi specialmente determinati dalla legge ???

  2. la sentenza di cassazione dice , se un terreno intercluso vi si accede a piedi e non supera i mq 2000 non può chiedere al vicino di farlo passare sulla sua proprietà

  3. Roberto says:

    Buonasera, ho un problema simile abbiamo una casa con diritto di passaggio pedonale ma non carrabile, che mi servirebbe perchè risiede una persona anziana, per pubblico soccorso ed anche per poter espletare dei lavori di ristrutturazione, la vicina non mi vuole cedere un pezzetto di terra appena 40 mq che mi permetterebbero di accedere alla via pubblica e crearmi un passaggio carrabile e quindi un accesso mio privato, posso procedere coattivamente considerando che l'area totale è inferiore ai 2000 mq? Grazie anticipatamente della risposta

  4. salve sig. avvocato vorrei un consiglio, vi spiego subito abbito in un viale privato e ho una villa di mia proprieta, di fronte alla mia villa sta un terreno abbandonato e lo usano come discarica c'e un po' di tutto tv frigo plastica baratolli di pittura e sacchetti di spazatura io ho cercato informazione a trovare il proprietario risulta che e di un vecchietto che si trova fuori citta e non e rintraciabile come posso fare per comprare questo terreno'? premetto che lo voglio solo pulire e recintarlo per non far buttare piu spazatura,posso farlo senza nessun problema? ho vado incontro a problemi? la ringrazio anticipatamente

  5. maurizio says:

    Buongiorno avvocato siamo 4 proprietari di 4 lotti edificabili. per accedere ai lotti abbiamo una servitù di passaggio agricolo. Il quinto lotto che confina con la pubblica via non intende darci il consenso a posare i sottoservizzi Abbiamo già tentato di accordarci ma non abbiamo altra via che quella legale.
    Da considerare che questa persona a suo tempo ha chiesto come tutti noi la modifica del piano regolatore
    perchè tutto il terreno divenisse fabbricabile. La ringrazio anticipatamente

    • Attenzione a che cosa sono i sottoservizi, ad esempio per far passare il gas metano la ns giurisprudenza non ritiene che sia ottenibile un passaggio coattivo. Per il resto chiaramente bisognerebbe rivedere tutta la situazione nel suo complesso. In bocca al lupo.

      ts

  6. Buon giorno avvocato, sono proprietario di una casa e di un fondo intercluso, tale fondo è all’altezza del terrazzo della casa e a distanza di 2m , avevo pensato di far costruire una passerella larga 1m e lunga appunto2m così da collegare fondo e casa, il mio vicino di sotto si oppone, cosa posso fare ?

    • Mi dispiace ma senza vedere i disegni, un po’ di foto e senza studiare la situazione in fatto più in dettaglio è impossibile dare una risposta anche generica. Per approfondire come si deve potresti acquistare una consulenza, ma non so quanto possa valerne la pena, onestamente, perché alla fine il responso potrebbe anche essere che ha ragione il vicino.

  7. ivananardeno@libero.it says:

    Ipotizziamo che un proprietario A divida (virtualmente) in due il proprio terreno e costruisca su una metà una casa rendendo quindi volutamente l’altra metà (campo incolto) senza strade di accesso.
    Aggiungiamo che la via più breve per collegare strada pubblica e questa metà isolata sarebbe il campo incolto di un vicino.
    Allora io mi/vi chiedo:
    -se A decidesse di costruire una casa sulla metà dove c’è il campo incolto puo richiedere il diritto di passaggio al vicino anche se il terreno è stato isolato da lui stesso coscientemente?
    -se A vendesse il terreno o gli eredi se lo spartissero il nuovo proprietario potrebbe richiedere questo passaggio?

    Grazie 😀

    • Le ipotesi in diritto non hanno alcun senso, se hai una situazione concreta per le mani descrivila e chiedi quel che ti interessa sapere in relazione alla stessa, ciò che poi ne rappresenta il problema. Mi dispiace di non poterti essere più utile…

      • ivananardeno@libero.it says:

        Ti ringrazio per la spiegazione,pensavo fosse piu semplice ipotizzare 🙂
        Un mio vicino ha costruito una casa sulla sua proprietà: questa casa che ha costruito su una metà del terreno rende di fatto l’altra metà interclusa. Ora questa metà inteclusa è stata donata al figlio che si appresta a costruire una casa e mi ha chiesto il passaggio su un mio campo.
        Oltre il mio campo l’altro modo per raggiungere la strada sarebbe il giardino del padre(che è il proprietario della prima casa).
        Il mio dubbio sta nel fatto che il terreno è stato intercluso coscientemente dal proprietario.
        Ti rignrazio per l’attenzione! 😀

  8. Salve, ho bisogno di un chiarimento.
    Sono proprietario di un fondo agricolo (agrumeto) di 10 ettari.
    Una strada provinciale sopraelevata,dovrà passare per il mio fondo, dividendo lo stesso in due, quindi mi rimarrebbero circa 8 ettari da una parte e due dall’altra.
    Nel progetto da me visionato era previsto un sottopassaggio per collegare i due fondi e per permettere il transito dei mezzi agricoli .
    In questi giorni, parlando con il responsabile della ditta, mi ha detto che è stata fatta una variazione e che il mio sottopassaggio (per una questione economica non è più previsto.
    Come posso tutelarmi?
    Ciò provocherebbe un grave pregiudizio per la mia proprietà!!
    In quanto per raggiungere l’appezzamento di ettari 2 dovrei percorrere più di un chilometro (infatti dovrei arrivare al il primo sottopassaggio previsto)
    Grazie

    • Bisognerebbe vedere innanzitutto la documentazione del caso, a cominciare dai provvedimenti ablativi che immagini siano stati adottati. Ti consiglio di acquistare una consulenza da un avvocato, perché ne va del valore delle tue consistenze immobiliari, ed approfondire adeguatamente il problema.

  9. Luca De Maria says:

    Salve! La mia situazione è molto semplice, sto per diventare proprietario di un terreno con un locale deposito, per arrivarci devo passare attraverso una stradina che ha anche la larghezza per far passare la mia auto ma questa strada è su un suolo privato, il proprietario di questo terreno lascia passare altri proprietari di altri terreni con l’auto ma con un paletto vieta l’accesso solo a me con l’auto perché dice che ho diritto a passare solo a piedi.
    dopo aver provato a parlargli ho capito che si tratta di una questione economica quasi da estorsione.. il mio passaggio su questa stradina privata non arrecherebbe nessun danno a questa persona è in più ci sono altre persone che ne usufruiscono..Come posso muovermi?

  10. Salve, ho acquistato una casa in un lotto d terreno in cui vi è anche un’altra casa “dietro” la mia e già diviso al catasto ma non nella realtà. Ho accesso da un passo carrabile. All’origine il lotto d terreno apparteneva ad un unica famiglia che comunque ha aperto un passaggio pedonale x accedere all’abitazione “dietro” su d una via privata. L’abitazione d cui sopra è stata acquistata da una persona che ora vuole farci causa x ottenere il passaggio tramite il nostro passo carrabile. Come posso tutelarmi? Posso intanto recintare visto che è già venuto un geom a “picchettare” i confini? Grazie 1000

    • Non è affatto così semplice, potrebbe esserci anche una servitù per destinazione del padre di famiglia, dovresti approfondire molto ma molto di più con l’aiuto di un bravo avvocato…

  11. Salve Avvocato, mi occorerrebbe un chiarimento. Sono proprietario di un fondo intercluso di circa 1000 mq edificabili, dove su tutti i lati ho dei proprietari che non vogliono concedermi un passaggio ne carrabile ne pedonabile, il comune ha inviato a mio padre, confinante del mio lotto, un sollecito x attaccare i servizi di fognatura alla pubblica linea, e questa linea di scarico arriva fin sopra il mio lotto a circa 20 metri dalla pubblica via e non posso andare oltre in quanto c e’ il lotto del vicino che non mi consente di accedere.. come faccio? Anticipatamente la ringrazio..

  12. Buonasera Avvocato, sono proprietario di un antico fondo che è divenuto intercluso nel 2011 a causa di una potente alluvione che ha provocato il franamento della strada e del ponte che ne costituivano l’unico accesso.
    Le autorità competenti (Comune) hanno ritenuto di non dover intervenire a sanare la situazione poiché si tratta di strada privata (ma ad uso pubblico per via di un sito archeologico presente in essa e sponsorizzato dallo stesso Comune).
    Vista l’impossibilità di ripristinare strada e ponte, ormai inesistenti, mi sono così deciso a riaprire una vecchia mulattiera che passava accanto al mio fondo e che mi consentiva finalmente di poter raggiungere l’immobile dopo anni, la qual cosa mi ha provocato denuncia penale e relativa sanzione per “abuso edilizio”! Detto che sto difendendo la mia posizione dal punto di vista penale, Lei come crede possa procedere per uscire da questa situazione “pazzesca”, faccio presente che 30 anni fa avevamo pagato fior di denari per oneri di urbanizzazione ed accesso carrabile…
    Grazie per l’attenzione.

  13. Buongiorno.
    Ho acquistato un terreno. Ci sto costruendo una casa. Ho appena scoperto che i miei vicini di casa hanno dei sottoservizi nel mio terreno (sicuramente c’è il telefono).
    Ne potrei richiedere la rimozione?
    Grazie

    • Penso proprio di no, saranno servitù che se non altro sono state probabilmente acquistate con il decorso del tempo per usucapione. Salvo che non si tratti di cose molto recenti nel qual caso ci potrebbe essere qualche spiraglio in più.

      • Grazie. E se ci fossero dei lavori da eseguire sui sottoservizi, a chi fanno capo? Li devo sostenere io o i miei vicini di casa? Per esempio lo scavo per sistemare un guasto. Grazie

        • Questa è una questione ancora più complicata. C’è solo un criterio generale di legge, la cui applicazione non è mai banale. Ne abbiamo parlato diverse volte, fai una ricerca tra i vecchi post.

  14. Salve avvocato, Esiste una norma che consenta al proprietario di due immobili che si fronteggiano in un centro abitato, separati da una via comunale (strada), poterli rendere comunicanti ad una certa quota (es.2 piano per non intralciare la viabilità)? Può in alcuni casì anche una esigenza di salute consentire ciò? Non potendo realizzare un ascensore interno o servo scala per esigue dimensioni del corpo scala, un soggetto può acquistare un immobile difronte al proprio, anche se separato da strada pubblica, è collegarlo con una passerella ad una certa altezza dal piano stradale in modo da non arrecare pregiudizio alla viabilità? Oppure potrebbe farsi acquistando una casa lateralmente nel quale è frapposta un altra unità edilizia e realizzare una passerella sopra la copertura del vicino (senza avere sua autorizzazione)? Ovviamente al vicino non si deve arrecare alcun vincolo di inedificabilità avendo peraltro già esaurito la sua suscettività edificatoria e realizzandolo nella parte dove non limita il suo affaccio o vista? grazie…

  15. Carlotta Scotto says:

    Buonasera Avvocato, io ho acquistato un terreno intercluso a un’asta del tribunale. Nell’atto di vendita e nella perizia del tribunale si parla in modo vago dell’accesso a questo terreno. Finora siamo passati dalla stradina sterrata del vicino che non ci faceva problemi. Ora che siamo arrivati a venderlo, il futuro acquirente ci chiede giustamente dove sia di preciso la servitù di passaggio. Nel caso in cui il tribunale non l’abbia trascritta questa servitù (è possibile questa ipotesi?), si deve ritenere che quella che esisteva prima che il fondo andasse all’asta non esiste più? E’ decaduta? E se il vicino non fosse disposto a concedermi la servitù per iscritto, quanto tempo ci vuole per costituirla in modo coattivo?
    La ringrazio tanto anticipatamente della risposta.

    • È rigorosamente necessario studiare la documentazione per valutazione una situazione come questa. Per la costituzione coattiva occorrerebbe una causa ordinaria, quindi sicuramente è meglio provare prima altre soluzioni.

  16. Salve. Ho acquistato un immobile di nuova costruzione interclusa in altri fondi. L’unico accesso alla via pubblica e’ tramite una sdrada sterrata di 20 metri. Da sempre questa strada risulta di uso pubblico… Sembra che fosse la vecchia strada prima che venisse fatta la strada pubblica. Nell’atto di provenienza del fondo e’ presente una servitu di passaggio ad uso agricolo. Il proprietario del pezzetto di strada che dobbiamo percorrere per arrivare a casa sostiene che il cambio di destinazione del nostro terreno (da agricolo a abitazione) porti un aggravio di usura alla strada e pretende un indennizzo ancora non quantificato… Quello che vorrei capire e’:
    1 ne ha diritto?
    2 il comune puo rendere edificabile un terreno senza un accesso alla strada pubblica?
    3 posso eventualmente rivalermi sul costruttore?

    Sottolineo che la strada e’ gia presente e la stiamo usando come la usano in molti cacciatori e chiunque voglia passare. Perche noi dovremmo pagare e il resto del mondo no?
    Aggiungo che il tizio che ci crea problemi e’ proprietario solo del primo pezzo ma ci sono molti altri proprietari dei pezzi sovrastanti.

    Se il proprietario ci vieta di mantenere quel tratto di strada arrivera il momento che avremo delle grosse difficolta ad arrivare a casa e la cosa mi preoccupa…
    Grazie

  17. Giuseppe says:

    Buongiorno avvocato,
    ho comprato una casa con giardino privato ad uso esclusivo, in cui sia tramite scrittura notarile che a livello di conservatoria non esiste nessun diritto di passo registrato almeno dal 1976.(Prima non saprei, ma non credo sennò sarebbero stati riportati).
    Il giardino confina con strada pubblica e con due terreni(a dx e sx) anch’essi confinanti con strada pubblica.
    Ci sono poi inoltre dei terreni che invece sarebbero interclusi ma non confinanti con il mio.
    I vicini sono venuti a vantare un diritto di passo sul mio giardino ad uso privato ed esclusivo (come scritto nella scrittura notarile) tirando fuori che c’era un passo militare (forse nel 1943?!!!).
    Prima del mio arrivo il giardino non era recintato ma che io sappia non ci sono nemmeno mai passati, o quanto meno se l’hanno fatto senza autorizzazione del proprietario precedente e quindi non in maniera continuativa. Io sapevo che per un passo, il terreno doveva essere intercluso (quindi non confinante con strada pubblica ) ed inoltre la via deve essere quella più breve per causare il minor disagio possibile ai terreni serventi, quindi devono passare dal terreno più vicino al loro che confina con strada(cioè non il mio).
    La mia domanda è:
    “Quanto possono avanzare pretese? Come è possibile fermarli in quanto iniziano ad essere molto fastidiosi con offese, e quant’altro?Mi consiglia di fargli scrivere da un avvocato???”

    Grazie

  18. Luigi Lanzillotta says:

    Buonasera. Da una decina di anni ho comprato un pezzo di terreno di circa 3000 mq. Oltre ad una strada carrabile che raggiunge il terreno vi è anche un sentiero pedonale più breve che passa attraverso fondi altrui e che mi è stato mostrato dal venditore all’atto dell’acquisto, utilizzato anche da altre persone. Uno dei proprietari del passaggio ha messo poco fa un cartello di divieto di accesso indicante “proprietà privata”, pur lasciando libero il passaggio. Posso continuare a transitare a piedi come faccio quotidianamente da quando ho acquistato il terreno? Cosa mi consiglia? Grazie.

  19. scipio marchetti says:

    Salve Avvocato, ho un terreno agricolo di 3 ettari intercluso da un unico propietario. Il mio terreno non è stato piu lavorato dall anno 2000 , all epoca avevo l acqua per 3 ore al giorno , oggi il propietario confinante ha convogliato tutta l acqua sul suo fondo e ha recintato tutto il suo fondo di circa 50 ettari con paletti di cemento e rete alta 2, 20mt elettrosaldata e vari cancelli. Dove un tempo vi era una via pubblica per accederd al mio fondo ora esiste una recinzione e cancello. Le premetto che oggi quella via pubblica è inagibile. Il propietario del latifondo mi fa storie per il vecchio passaggio (via pubblica). Ho bisogno di poter accedere al mio fondo con dei mezzi (trattore e camion) per poter lavorare il terreno. Il propietario di questol latifondo accede da una strada pubblica , proseguendo su una strada sua privata con annesso cancello. Questa strada privata costeggia il mio fondo. Le chiedo: posso accedere anche io da questa strada privata visti che la via pubblica è diventata negli anni inpraticabile? Posso ritornare in possesso delle 3 ore di acqua al gg come era un tempo?
    Grazie

    • Per poter rispondere con maggior precisione a queste domande bisognerebbe studiare la situazione e il caso. Ti suggerirei di far inviare da un avvocato una diffida in cui richiedi sia il passaggio sia l’utilizzo dell’acqua come primo passo per trattare la tua situazione.

  20. antonio says:

    Buon giorno, son Antonio, mi trovo in un situazione strana, sono proprietario di un uliveto che da sempre è servito da una strada vicinale, per 4 /5 anni le mie cugine accedevano al mio fondo per coltivarlo dal lo fondo che confina con il mio , questa strada vicinale un pezzetto circa 50 dalla strada principale come si evince dal rogito originari del notaio dove dice che il fondo confina con questa strada vicinale ,mi dicono al comune che non esiste più diventando un canale di scolo, io devo venderlo per motivi personali e urgenti, ho anche preso la caparra da un signore che gli interessa, ora come faccio se non esiste più l’ accesso alla strada?

    • Purtroppo, situazioni di questo genere sono abbastanza difficili da sbrogliare specialmente in tempi rapidi a questo punto devi scegliere se vuoi approfondire la situazione oppure vendere il bene così com’è ovviamente in questo secondo caso dovrai far ben presente al compratore che c’è questa situazione problematica e probabilmente anche fare un piccolo sconto in considerazione della stessa.

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