la costruzione di una casa su fondo altrui

Sono sposato in comunione dei beni. Da un anno ho ricevuto in donazione da un parente un terreno agricolo di cui risulto unico intestatario. Ora il terreno è diventato edificabile ed io e mia moglie abbiamo deciso di costruire una casa. Possiamo intestare la nuova casa ad entrambi, lasciando il terreno intestato a me? Ovvero posso presentare la domanda di concessione edilizia a nome mio e di mia moglie? Nell’eventualità di risposta negativa, come posso fare per raggiungere comunque il nostro obbiettivo ovvero intestare la casa ad entrambi, senza effettuare pssaggi di proprietà con ulteriori spese notarili?

Certamente puoi intestare la nuova costruzione ad entrambi, lasciando invariato il tuo diritto di proprietà su fondo su cui si attua l’edificazione in virtù del c.d. diritto di superficie. Tal diritto è un diritto reale minore di godimento disciplinato dall’articolo 952 e seguenti del Codice Civile, che consiste nell’edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione. Allo stesso modo si può alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo, vendendo il solo diritto di superficie.

Se non diversamente specificato dal contratto, il diritto si intende concesso a tempo indeterminato. In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione, con la conseguenza dell’acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta elasticità del dominio).

Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di usucapione: costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l’usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell’altruità del fondo (altrimenti si avrebbe usucapione della proprietà del fondo).

Quindi, giovandoti del fatto che sei tu il proprietario del fondo e non un estraneo potete, avvalervi del fondo come meglio credete. In conclusione comunque ti consiglio di rivolgerti ad un legale che disciplini il tutto nel migliori dei modi sfruttando in base alle vostre esigenze o il principio dell’accessione o quello dell’usucapione in base alle vostre esigenze.

Comments

  1. vincenzo says:

    Il caso della mia famiglia è molto simile a quello su indicato.

    Mia madre vorrebbe donare a mio fratello un abitazione costruita su un terreno dell’ ex ERSAP – Regione (un ente che affittava ai contadini i terreni agricoli), naturalmente nel 1985 è stata fatta al comune la domanda di sanatoria e quindi anche l’accatastamento.
    Siccome ora si prospetta la possibilità di acquistare il terreno, su indicato, dall’ente vorrei domandarle se l’acquisto potrebbe farlo direttamente mio fratello evitando di farlo acquistare prima a mia madre.

    • Direi solo se glielo dona prima…

      • Ma il notaio mi dice che non si può donare un’abitazione costruita su un terreno altrui e dove, di conseguenza, manca il condono edilizio.

        Grazie per la risposta

        • Probabilmente il notaio si riferisce ad un presupposto di validità degli atti di trasferimento che è la loro regolarità urbanistica e quindi la indicazione del titolo abilitativo, che vale in via generale e non solo nei casi costruzione su fondo altrui. Il problema qui non è direttamente civilistico, ma va risolto in sede urbanistica.

  2. Mi ricollego alla discussione per porre un quesito particolare. Sono imprenditore agricolo è voglio acquistare un fondo in zona agricola per la costruzione di un’abitazione rurale. Mia moglie vorrebbe partecipare finanziariamente con me alla realizzazione della casa, ma chiaramente e giustamente vorrebbe averla cointestata al 50% (siamo in regime di separazione legale dei beni). Pensavamo quindi di acquistare il terreno al 50% e rivolgere istanza di Permesso di Costruire al comune (prov. di Torino) solo a mio nome, in qualità di IAP. I dubbi che mi vengono sono 2:
    – Il comune può opporsi al rilascio del Permesso di Costruire in quanto il terreno è intestato al 50% a mia moglie (non IAP), richiedendo il pieno possesso del fondo a me che ho i requisiti di Imprenditore Agricolo Professionale?
    – Il comune, in caso di rilascio del Permesso di Costruire, può richiedere gli oneri di urbanizzazione in quanto il terreno è intestato al 50% a mia moglie (non IAP)?

  3. Nel lontano 1976 mio I miei genitori comprarono un terreno edificabile la quale noi figli edifecammo una struttura tutta in norma di legge adesso ilpunto è ke dopo tanti anni I miei genitori erano solamente in possesso delfoglio di attestato di vendita adesso latto notarile lo si può fare direttamente a noi figli

  4. Se la casa costruita da oltre venti anni, è stata accatastata da poco su un terreno di proprietà ma ancora non intestata a nessuno, come potrei intestarmela oggi vivendo in un’altra regione?

    • È una domanda troppo poco dettagliata per poter avere un senso, bisognerebbe approfondire maggiormente, a naso ti suggerirei di vedere per l’usucapione, che è uno strumento che si usa in casi che sembrano simili al tuo.

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