Come si dividono le spese tra proprietario e titolare del diritto di servitù?

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Nel 2000 ho acquistato, con rogito, una servitù di passaggio su una strada privata sterrata (dimensioni totali della strada 40×5 mt. circa). La servitù riguarda una porzione iniziale di strada di 10×3 mt. Comunque, tale porzione, è regolarmente percorsa anche dal proprietario e da un altro titolare di servitù. Quest’anno, il proprietario ha asfaltato la strada, senza nemmeno informarmi, e mi ha addebitato, in proporzione algebrica, le spese. Il comportamento del proprietario è stato corretto?

Vertenze di questo genere sono molto comuni. Molto spesso si rende necessario eseguire opere o anche solo fare spese di normale gestione su beni che sono oggetto di una situazione giuridica più complessa del solito, nel senso che c’è un proprietario ma anche un titolare di un diritto di servitù che, insieme al proprietario, trae vantaggio da questo bene.

L’esempio classico è quello della strada gravata da servitù di passaggio, come quello che ti interessa, dove la strada è appunto utilizzata sia dal proprietario che dal titolare del passaggio, anche se nel primo caso in modo più intenso e nel secondo, rispettivamente, più debole, perché il proprietario sulla sua strada può anche, ad esempio, parcheggiare l’auto, mentre il titolare del passaggio può invece solo limitarsi a passare.

Da ciò deriva, comunque, che in caso sia necessario affrontare spese per la gestione del bene oggetto di servitù è giusto che vi contribuiscano tutti i soggetti che da quel bene traggono in qualche modo utilità, in proporzione dei vantaggi che ne ricavano.

Le spese non sono solo quelle per interventi, lavori ed opere, come ad esempio l’asfaltatura del tuo caso, ma anche quelle di gestione ordinarie, come si potrebbero avere in un condominio (ed in effetti la situazione in cui si ha sia la proprietà che una servitù assomiglia ad un condominio), come ad esempio la spalatura o rimozione della neve – operazione che tra l’altro sulla base di molte ordinanze comunali è un vero e proprio onere di chi ha diritti sulla strada, che potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni subiti da eventuali passanti a causa di neve, ghiaccio, e c.

La legge al riguardo detta un principio fondamentale, valevole non solo per la servitù di passaggio, ma per tutte le servitù.

Purtroppo, come molto più spesso di quel che si pensa generalmente accade, il mondo del diritto fornisce criteri generalissimi, per niente agevoli da tradurre in indicazioni concrete e applicare nella pratica, e così avviene anche questa volta.

La disposizione di riferimento è l’art. 1069  del codice civile, secondo cui le spese per le opere effettuate sul fondo servente (ovvero in questo caso sulla strada) devono essere sostenute dal proprietario del fondo dominante (ovvero da te in quanto titolare della servitù), salvo il caso in cui le opere medesime siano di utilità anche al fondo servente, ovvero al proprietario della strada medesima.

Ora, nel caso da te descritto, si ricade sicuramente nell’ipotesi in cui le migliorie apportate creano vantaggio sia a te che all’altro titolare di servitù che, infine, anche al proprietario stesso, in quanto la strada viene utilizzata da tutti e tre i soggetti.

Si applica, pertanto, il comma 3 del medesimo art. 1069 c.c. ai sensi del quale le spese debbono essere ripartite in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Per quanto riguarda il fatto che il proprietario abbia eseguito i lavori senza neppure consultarti e per stabilire quale sia, in particolare, la quota delle spese che ti potrebbe essere addebitata, sarebbe necessario studiare più a fondo il tuo caso specifico, verificando anche cosa è previsto nell’atto pubblico che a suo tempo è stato firmato dal notaio e se le opere eseguite erano assolutamente necessarie o meno.

Ma è evidente che un approccio analitico in una materia di questo genere e con norme giuridiche così generiche non ti porterebbe da nessuna parte, mentre è evidente che la soluzione del problema deve essere per quanto più possibile di tipo negoziale.

Una buona idea potrebbe essere fare una trattativa, magari con l’ausilio di un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile) e un avvocato, per stabilire tra voi tre una volta per tutte quale può essere il criterio di ripartizione delle spese.

È chiaro che in mancanza di accordo la valutazione di congruità circa la distribuzione delle spese la fa un giudice all’interno di una causa, ma non si può onestamente avere nessuna fiducia sull’equità di una decisione del genere, spesso presa nella pratica un po’ a caso dividendo in parti uguali o cose del genere, mentre una soluzione consensuale e negoziale come sempre sarebbe preferibile.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio» e «9 storie mai raccontate».

Comments

  1. Salve, avrei da porre un quesito.
    Vivo in un condominio di otto unità e stiamo facendo lavori di rifacimento parcheggi, muro perimetrale e viottolo che porta al portone d’ingresso. Due delle otto unità, avendo gli ingressi privati su strada, hanno la servitù di passaggio sul viottolo che porta al portone, in quanto all’interno del vano scala ci sono i contatori della luce di tutte le unità.
    In base a quanto detto, in che misura devono partecipare alle spese legate al viottolo???
    Spero di esser stato chiaro, ringrazio in anticipo per la risposta, spero chiarificatrice.
    LucaL.

    • La domanda è chiarissima, ma come sempre succede nel mondo giuridico la risposta è invece molto complicata. Il codice, come si illustra nel testo, contiene solo un criterio di massima. Questo significa che dovete accordarvi tra di voi, in mancanza deciderà un giudice che tuttavia godrà di ampia discrezionalità e la cui decisione non sarebbe facilmente prevedibile. Vi consiglierei di chiedere all’amministratore di elaborare una proposta oppure di rivolgervi ad un legale che possa dare dei criteri più precisi dopo aver studiato il caso nei suoi dettagli.

  2. rinaldi Claudia says:

    Un condominio per recarsi nelle sue autorimesse ha servitù di passaggio attraverso i box di un altro condominio. Ora il condominio servente deve fare lavori di adeguamento alla prevenzione incendio con una spesa consistente. Il condominio dominante, pur utilizzando solo la strada di passaggio che attraversa l’autorimessa, deve partecipare a tutta la spesa di messa a norma dell’autorimessa del condominio servente? Perché ci dicono che se non si mettono a norma l’entrata viene chiusa e noi non possiamo più usufruirne.
    Ringrazio per la risposta.

    • È giusto che partecipi, il punto è accordarsi sulla percentuale di partecipazione. Qui potremmo discuterne per ore perché la legge non fornisce che un criterio di massimo, per cui il consiglio più onesto che si possa dare al riguardo è quello di cercare di accordarsi bonariamente.

      • rinaldi claudia says:

        La ringrazio per la cortese risposta e, se posso chiederLe un’ ulteriore precisazione, Le specifico che la superficie del cortile e dell’autorimessa del fondo servente sono molto ampi, circa 1800 metri (ci sono 70 box), ma il diritto di passaggio viene esercitato solo su circa 300 metri, la legge precisa se dobbiamo partecipare alle spese su tutto o solo per l’area su cui passiamo?
        Spero di non chiederLe troppo…. grazie

  3. Salve, il quesito che vorrei porle è questo. La mia proprietà costituita da
    casa e giardino,è situata in un interno il cui accesso avviene per mezzo di quello di un condominio. Vi è ascritta regolare servitù di passaggio ( a carico del condominio) ed a mio vantaggio (fondo dominante). Devo contribuire alle spese ordinarie? Tipo illuminazione del fondo, pulizia dello stesso, carraio etc.. pur non facendo parte del condominio. E in che misura? Pur già facendolo mi sembra scorretto, sia per la cifra con cui concorro, sia perchè decisa unilateralmente dall’amministratore del condominio.

    Grazie mille
    Klaus

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