Utilizzo di fatto di una strada e servitù di passaggio

Ho ereditato da poco un terreno (mezzo ettaro, 2/3 a bosco e 1/3 a prato) situato vicino a due proprietà così definite: una casa suddivisa tra due proprietari (A e B), entrambi non residenti, con un circostante terreno di proprietà di A. Esiste una strada che costeggia le proprietà e dà accesso alle case  – indicata sulla mappa catastale – ma per accedere più direttamente al cortile di casa il vicino A tempo fa ha aperto una strada che per circa 40 m attraversa il mio terreno. La strada a catasto, pur essendo percorribile in auto è meno pratica di quella che attraversa il mio terreno in quanto passa a circa 20 m. a monte del cortile di casa, in posizione rialzata. Il vicino B, presente da solo sei mesi, ha trovato questa situazione e usa la strada che passa sul mio terreno. Non c’era mai stato accordo, scritto o orale, tra mio padre e il vicino A per consentire la creazione della strada sul mio terreno.
Il vicino B, non avendo terreno, si era dichiarato interessato ad acquistare il mio, senza rendersi conto che comprendeva anche la strada non a catasto, nonché un bel prato (usato indebitamente dal vicino A) tra questa e la strada a catasto. Non  potendo acquistare il mio terreno, anche perché proprio in virtù del passaggio, del prato, nonché dell’indice di edificabilità, gli attribuisco un valore superiore rispetto a quello di un bosco isolato, il vicino B ha reagito sostenendo che comunque si è creata una servitù di fatto e che lui ha il diritto di continuare ad usare il passaggio.
Volendo ora vendere il terreno, è importante per me sapere se questo è gravato da una servitù.
Chiedo dunque se è mio diritto ripristinare  la proprietà ed eventualmente concedere, a mia discrezione, l’uso del passaggio oppure no. Inoltre, quali sono i riferimenti di legge per motivare una o l’altra posizione?
Grazie

Dunque, il problema da Te prospettato è abbastanza comune nelle situazioni rurali, specie nelle seconde case, dove spesso i confini non sono ben definiti ed i proprietari non mantengono una vigilanza costante sui loro terreni.

Quello che in questa situazione potrebbe fare la differenza è il tempo che è trascorso dal momento in cui il vicino A ha costruito (ed iniziato ad utilizzare) la strada che passa dal Tuo terreno ad oggi.  Purtroppo per Te, infatti, è vero che è possibile  acquisire dei diritti veri e propri mediante il c.d. “possesso prolungato” (nel Tuo caso mediante il possesso prolungato della strada che il Tuo vicino ha aperto sul Tuo fondo).  Poco Ti giova, inoltre, il fatto che B sia soggetto diverso da A, in quanto la strada rimarrebbe comunque lì anche se la utilizzazze solo A e non B.

A questo punto, quindi, tutto sta a vedere a quando risale l’apertura della strada, per capire come ed in che modo è possibile agire. 

Resta il fatto che, in ogni caso, Tu non puoi procedere a ripristinare unilateralmente la situazione precedente (in questo caso, a seconda delle situazioni, potresti addirittura incorrere nel reato di c.d. ragion fatta ex art. 392 c.p.). Nel caso, quindi, in cui il vicino rifiuti di ripristinare la situazione precedente sarà necessario ricorrere al Tribunale competente per territorio, al fine di fare accertare i Tuoi diritti (sempre naturalmente che non sia passato troppo tempo ed il diritto del vicino non si sia ormai “stabilizzato”).

Se hai bisogno di una consulenza personalizzata siamo ovviamente a disposizione.  

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