Se recedo dalla locazione commerciale posso chiedere l’avviamento? « tiziano solignani

tiziano solignani

avvocati dal volto umano

Se recedo dalla locazione commerciale posso chiedere l’avviamento?

04/02/2010 a 9:36 am · Archiviato in affitti e locazioni

Gentile Solignani ho un’attivita di rivendita pane e gastronomia,per problemi economici non ho avuto piu la possibilita’ di pagare l’affito del locale,ora mi trovo a chiudere la ditta dopo vari solleciti dal padrone del locale si verbali che tramite avvocato,ora vorrei sapere,io 6 mesi fa ho mandato la disdetta del contratto d’affio,voglio precisare che insieme alla ditta ho rilevato un contratto di locazione gia esistente dai precedenti affituari,il contratto riporta specificatamente che dopo una sola rata di locazione non pagata avrei ricevuto lo sfatto immediato,qui mi sale il dubbio,io devo pagare tutti gli affitti non onorati ho mi devo attenere al fatto che i signori propretari non si sono attenuti al contratto mandandomi subito l’avviso di sfratto per morosita’?poi avendo mandato io l’avviso di recessione dal contratto mi posso sempre avvalere della richiesta di indennità avviamento?distinti saluti

Innanzitutto la legge stabilisce che “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione”.

Questo significa che anche dopo un solo canone impagato, trascorsi 20 giorni, il proprietario ha il diritto di procedere con lo sfratto per morosità.

Una volta che Lei ha mandato la raccomandata con i sei mesi di preavviso questi sei mesi sono comunque da pagare e il proprietario può chiederne il pagamento.

Per quanto riguarda l’avviamento la legge prevede che questo sia dovuto al conduttore solo se il contratto è giunto alla sua naturale conclusione e non anche quando il rapporto si sia concluso per inadempimento o recesso del conduttore medesimo.

20 commenti »

Matteo wrote @ 04/02/2010 at 3:06 pm

Scusi eh ma Lei sta chiedendo se può non pagare l’affitto dovuto?!
E sta anche chiedendo se dopo aver LEI mandato la disdetta ha diritto a 18 mensilità di indennità di avviamento?!
poi? più niente? una fetta di culo vicino all’osso la gradirebbe?

Davide wrote @ 07/02/2010 at 12:13 am

al di là del facile sarcasmo di Matteo, non pagando gli arretrati il proprietario potrà intimare (tramite giudice) con decreto ingiuntivo il pagamento di quanto spettante, oltre ad interessi e onorari vari … ovviamente se lei non avrà proprietà immobiliari, titoli vari, conti correnti ( in pratica ha beni alla luce del sole ) le verranno pignorati … alla luce del sole ora : ma potrà sempre mettere i beni in ombra …………….. e ora ha tempo per farlo.

sergio wrote @ 07/02/2010 at 1:31 pm

Egr. Sig. Davie lei si rende conto che sta istigando una persona a compiere una truffa??? Come cavolo fa a consigliare una persona a compiere un reato?
“a mettere in ombra i propri bene perche adesso è ancora in tempo”!!!

Matteo wrote @ 07/02/2010 at 1:51 am

Giusto, bel consiglio… io farò facile sarcasmo ma tu dai proprio bei consigli: “non pagare, spogliati di tutti i tuoi beni (dato che adesso non fai una mazza e hai tempo da perdere) e dormi tranquillo: se non c’hai niente non ti possono togliere niente”, poi non puoi intestarti mai più niente (essendo responsabile personalmente e per sempre, aggiungo io), ma vuoi mettere la soddisfazione di fregare il proprietario?
Complimenti.

Davide wrote @ 08/02/2010 at 12:39 am

” essendo responsabile — e per sempre ” ancora un’inesattezza matteo, complimenti veramente . Ho solo evidenziato un’altro punto di vista rispetto al suo. E’ errato che il fine ultimo è fregare il proprietario; ci sono delle situazioni nelle quali non esiste un il solo punto di vista dell’ “ineccepibile moralmente” di quello formale e consolidato dai più ….. la sopravvivenza , ad oggi, è anche questa… ma sarebbe un discorso troppo esteso da fare in poche righe…. cmq è doveroso fornire a chi chiede un consiglio dare la più ampia visione del problema e delle possibili soluzioni da attuare, con tutti i limiti che ogni scelta porta dietro di sè, condiviso o non condiviso che sia ….

Matteo wrote @ 08/02/2010 at 1:47 pm

Ditta individuale o società di persone sei responsabile personalmente e per sempre (esempio: l’orecchino che hanno sfilato dall’orecchio di quello sfigato di Maradona appena ha messo piede in Italia e che è già andato venduto all’asta).
A parte questo, la “sopravvivenza” come la chiami tu va fatta con senso di civiltà e correttezza morale che porta alla correttezza commerciale, punto e basta.
Ti è andata male e mi dispiace ma devi fartene carico tu, non con qualche furbata mettere il tuo culo al caldo e fare un danno a chi invece ha dei diritti proprio come te e al quale invece non gli è andata male.
Non è questione di “dare la più ampia visione”, è questione di essere persone d’onore.
Spero tu non sia un consulente… e poi cmq seguendo la tua scuola non ci vuole molto a dare saggi consigli… senti questo, dovrebbe piacerti: caro amico debitore vai a fare una vecchia sana rapina (studiala con calma, tanto adesso hai tempo), con i soldi paghi il tuo creditore poi, prima che i sospetti ricadano su di te, parti verso un paese che non concede l’estradizione all’Italia e sei apposto (o magari prova in Brasile, visto come fanno ultimamente… dovresti stare tranquillo e allo stesso tempo ti godi la spiaggia, la caipirinha e magari qualche bella figliola).
Saluti.

Davide wrote @ 08/02/2010 at 5:15 pm

sempre sarcastico matteo… è come dire ad un avvocato di non difendere xxxx dall’accusa di yyy perchè è moralmente è escrabile: avresti trovato la soluzione di tutti i mali !!! purtroppo la società non si muove solo sulla morale. e la morale qui , in italia, è diversa da altri paesi. Purtroppo il fallimento personale è solo un disegno di legge fermo ancora in parlamento ( cd modifica delle legge sull’usura). Poi sulla correttezza commerciale potremmo stare qui a discutere anni …… di grandi e di piccoli: hai presente il mare, i pesci e gli squali ? cmq le persone d’onore sono ben altre, sona quelle a cui bastava una stretta di mano per concludere ogni tipo di affare, ma anche quele a cui facevi uno sgarro ti inchiodavano al muro (come l’onore dei mariti verso le donne : lo ricordi ? ). se preferisci ritornare a questo sistema accomadati pure, ma in un sistema con delle regole condivise , le stesse valgono per tutti, furbi, allocchi, uomini d’onore, moralisti …

Matteo wrote @ 09/02/2010 at 10:25 pm

Nel tuo sistema di regole condivise vige anche la regola di fregare ogni volta che si può?
Con me ’ste cazzate non attaccano, tu hai consigliato un imbroglio bello e buono, e tanti saluti alle regole.

Davide wrote @ 10/02/2010 at 11:15 pm

ma le regole condivise ( sia ben intenso che intendo per condivise quelle che il sistema consene di utilizzare legalmente) non le ho fatte io: esistono e si aggiornano continuamente . Comprendo bene che essere da una parte o dall’altra si vedono le cose in modo molto diverso, ma questa è la situazione…. la situazione di uno Stato che ha realizzato uno schiaccia-sassi impareggiabile ( Equitalia ) per tutelare i propri interessi, che vuole tutto e subito ( vedi l’IVA : se non incassi la fattura tu l’IVA la devi versare comunque, spesso accedendo a mutui o fidi), che per pagare le tasse devi rivolgerti a professionisti del settore per una normativa che viene modificata di anno in anno ( ed alla fine se sbagliano paghi solo tu !) mentre in altri Stati il sistema (fiscale, tributario, legale) è molto più semplice e comprensibile ai comuni mortali, uno Stato che invece di tutelare i diritti dei cittadini ( sudditi ?) si arrocca e si contorce su se stesso con norme spesso incomprensibili ( tanto siamo la culla del diritto …. ), uno Stato che è forte con i deboli ( dipendenti: sa dove mettere le mani, anzi lo fa fare ad altri ) e deboli con i forti ( le grandi imprese, i paradisi fiscali, i condoni…. ) …. vedi in ultimo lo scudo fiscale (…. non riesco a beccare l’evasore .- o ben altro – allora se mi dai la mancia, chiudo gli occhi e amici come prima… )…. ci sarebbe molto altro da dire ma sei intelligente tanto da capire da solo …. e tu Matteo mi dici che ” … ’ste cazzate non attaccano” : guardati in giro allora e pensaci…. ( PS nell’immobile da me locato ad un’impresa dopo anni di causa per recupero delle locazioni non pagate e danni subiti – e si tratta di cifre a cinque zeri ! senza contare le spese legali non proprio contenute e anni persi in contenzioso – mi è stato bonariamente offerto il 10 % dell’importo per chiudere la faccenda #####*****#### dato che il tizio è risultato si è fatto nullatenete ) Non consiglio un imbroglio: semplicemente un modo diverso di vedere le proprie vicende in modo, ormai, disincantato ….. ma sempre nel rispetto delle regole ……. saluti

Matteo wrote @ 11/02/2010 at 8:35 am

Sono d’accordo su tutto quello che hai scritto fino QUASI alla fine; mi stupisco quando, dopo l’esperienza che hai avuto, salti la staccionata e passi ad ingrossare le fila di chi ti ha gabbato ed è rimasto impunito e ti ha preso pure per i fondelli con una proposta del genere.
Dirti che è successa la stessa cosa a me può sembrare banale, ma personalmente non mi piego; forse un giorno mi spezzerò, ma non mi piego.

Davide wrote @ 11/02/2010 at 6:53 pm

è stata la dura realtà dei fatti : dei principi si fa strame. E la realtà dei fatti lo conferma ogni giorno. Disgusta ma è così. Per quanto mi riguarda vado in autodifesa, cautelandomi al massimo. Questa è l’italietta.

Giancarlo wrote @ 18/02/2010 at 8:14 am

Per me l’Italia è italietta proprio perché cè gente che la pensa come te, caro Davide. E non se ne vergogna neppure.
Che tristezza.

Giancarlo wrote @ 18/02/2010 at 10:05 am

Mah… fino a quando vigerà il principio del “tu l’hai fatto a me! E io mi rifaccio con un altro!!!”, l’Italia rimarrà italietta.
Una classe politico è formata da persone, non ce lo dimentichiamo; da italiani. E fino a che gli italiani non avranno ben chiaro i valori di lealtà, di solidarietà civile e fiscale… è inutile sperare nel cambiamento.
E’ proprio dal comportamento diffuso dei singoli che dipende la cultura di un paese.
Mi permetto di dirti, Davide, che fino a quando le persone (e sono il 90%) pensano che poiché sono state “fregate” hanno diritto di fregare il prossimo, quasi vantandosene o non provando vergogna, non andremo molto lontani.

Matteo wrote @ 18/02/2010 at 1:34 pm

Quoto al 100%

giuse wrote @ 23/02/2010 at 3:32 am

salve,a tal proposito tra poco piu’ di un anno mi scade il contratto di locazione commerciale,i primi 6 anni,ma nel contratto c’e’ gia’ un rinnovo per altri 6 anni.Ma allo scadere dei primi 6 anni,ho diritto all’avviamento dell’attivita’,anche se il sottoscritto non intende continuare l’attivita’ ?
saluti

Emanuele Roli wrote @ 23/02/2010 at 10:50 am

La legge prevede l’avviamento in caso di cessazione del rapporto di locazione. Se non si verifica cessazione, dunque, non puo’ esserci avviamento.

Matteo wrote @ 23/02/2010 at 3:25 pm

L’indennità di avviamento è previsto se il locatore recede dal contratto di locazione, cioè se alla fine del contratto non lo rinnova, manda via il conduttore e rientra in possesso dei locali affittati; è un importo che riconosce al conduttore l’aver creato “una clientela” legata al locale commerciale, ricchezza che non può certo portarsi via.
I contratti di locazione commerciale hanno una durata di 12 anni, divisi in 6+6: questa divisione in due serve per permettere al locatore di interrompere (per certi e precisi motivi previsti) la locazione prima della sua naturale scadenza. Viceversa, solitamente, il conduttore può recedere quando vuole durante i 12 anni ma, essendo lui a recedere, di certo non ha diritto a nessuna indennità in quanto è lui ad andare via e a riconsegnare il locale.
Se sei tu che te ne vai, qualsiasi sia il motivo, non ti spetta niente, mi paghi tutti i canoni fino a quando non liberi i locali, me li riconsegni come te li ho dati all’inizio del contratto, noi siamo pari, amici come prima e tanti saluti.

Giancarlo wrote @ 23/02/2010 at 3:30 pm

Una cosa che mi sono sempre chiesto ma per la quale non sono riuscito a trovare una risposta è questa: abbiamo detto che l’avviamento viene pagato dal locatore solamente nel caso in cui neghi il rinnovo del contratto con il locatario. Cosa succede se il locatore, per evitare di pagare l’avviamento, proponga al locatario un rinnovo ad un canone esorbitante, tale da indurre il locatario attuale (ma come chiunque altro) ad andarsene e salvarsi così dal pagamento dell’indennità?

Matteo wrote @ 23/02/2010 at 8:00 pm

C’è un errore di fondo nella tua osservazione: se il locatore non intende rinnovare il contratto deve mandare la disdetta (solitamente entro un anno prima della data di scadenza), e dal momento in cui manda la raccomandata è OBBLIGATO a pagare le 18 mensilità di indennità di avviamento.
D’altro canto se non manda la disdetta entro il termine previsto, il contratto si rinnova automaticamente per altri 12 anni (praticamente continua come se niente fosse successo).
Per questo la tua ipotesi non è realizzabile: se io locatore mando la disdetta e poi metto in piedi il giochino del canone esorbitante e il mio affittuario mi manda a quel paese e se ne va, devo comunque pagargli l’avviamento perché SONO STATO IO a mandarlo via; se invece non gli mando la disdetta non ho nessuna possibilità di intervento perché il contratto si rinnova automaticamente per altri 12 anni ALLO STESSO canone.

Di fatto è prassi che il locatore mandi la disdetta entro i termini previsti, per poi rinegoziare un contratto nuovo con canoni nuovi (perché se all’anno 1 il canone era quello di mercato, all’anno 12 lo stesso canone non può certo essere in linea con “la piazza”, nonostante quella cosa ridicola chiamata ‘aggiornamento ISTAT’).
Solitamente le 18 mensilità (alle quali il conduttore può rinunciare) vengono introdotte nella nuova trattativa e, a questo punto, entra il gioco il talento dei “giocatori” e la loro capacità di utilizzare al meglio i propri strumenti per realizzare il massimo realizzabile.

Giancarlo wrote @ 23/02/2010 at 8:10 pm

Ti ringrazio per la tua giusta osservazione. In effetti mancava un pezzo nel mio ragionamento

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