varie questioni sul funzionamento delle aste immobiliari

Innanzi tutto grazie per la possibilità d’inoltrare questi quesiti tramite suo blog. Ho sfogliato e letto attentamente le diverse domande poste e devo dire che le risposte esauriscono veramente i dubbi in modo chiaro e conciso, trovando alcuni dubbi che erano anche i miei, ma vorrei cercare di fare qualche approfondimento nel mio caso. Infatti Suo blog mi ha fatto riflettere già dal titolo: “Avvocati dal volto umano” perché questo vorrebbe dire che ci sono invece quelli che non c’è l’hanno, e siccome non vorrei proprio che mi succedesse quanto postato in questo blog: http://blog.solignani.it/2010/02/23/quando-il-proprio-legale-diventa-il-miglior-nemico/, vorrei informarmi prima di prendere un legale, tutelandomi (per quanto possibile) da solo, per avere anche minimi riferimenti per capire di cosa mi si parla. Nelle procedure delle aste, visto che le normative dicono di non avere alcuna garanzia contro i vizi occulti della cosa, che può tradursi come: … anche se ci fossero stati commessi degli errori (sciogliendo in questo modo ogni compromesso), essi continuano ad essere affari vostri (purtroppo), in più un insieme di normative che diventano a volte ambigue ed imprecise, come comune cittadino voglio avere certi riferimenti di base per poi poter agire.  Tornando a noi… Sto seguendo un immobile che verrà rimesso all’asta fra qualche mese (dopo alcune aste deserte), in quest’ottica, ed avendo letto l’avviso di vendita/perizia dell’immobile mi sorgono alcuni dubbi. La perizia parla di (fonte Conservatoria dei Registri Immobiliari) 1 ipoteca, 1 mutuo fondiario, 1 decreto d’ingiunzione ed 1 debito (che ha scatenato la esecuzione). L’avviso di vendita cita in un paragrafo certi obblighi che avrà l’aggiudicatario (che non mi sembrano un tanto ambigui) che trascrivo per chiarezza: ” L’aggiudicatario definitivo dovrà versare entro il termine di 30 giorni ……; qualora nella procedura sia presente un credito derivante da mutuo fondiario, l’aggiudicatario provvederà entro il termine di 20 giorni dall’aggiudicazione, sempre che nei termini non vi siano offerte ex art. 584 c.p.c., a versare direttamente all’istituto creditore quella parte del prezzo che corrisponde al relativo credito per capitale, interessi, accessori e spese, ai sensi art. 41 comma 4 e 5 del D.L.vo 01//09/1993 n. 385, ed a versare nel termine di 30 giorni dall’aggiudicazione l’eventuale prezzo residuo, dedotta la cauzione, in assegno … ” Vi farei man mano le domande, allora: 1) siccome l’immobile è già stato messo all’asta più volte (con aste deserte forse per immobile occupato?), mi dico, in caso il prezzo di aggiudicazione non riesca a coprire tutti i debiti, e visto le diverse spese che ci saranno (più quanto detto nell’avviso sopraccitato), ci potrebbero essere delle ulteriori spese occulte per l’aggiudicatario?. Questo immobile è una piccola palazzina che comprende due appartamenti, sebbene si parla di piena proprietà per 1000/1000. La perizia parla (Provenienza del Ventennio) di diversi immobili ricevuti in eredità da padre e figlio, dopodiché c’è stato uno stralcio divisionale per cui il figlio (debitore) diventa l’unico proprietario di questa palazzina. La suddetta perizia parla anche (Stato Locativo) di entrambi gli appartamenti occupati, uno dal figlio con la famiglia ed una figlia minore (un appartamento) ed il genitore abitando “a titolo gratuito” nel secondo appartamento della palazzina. Quindi i miei dubbi sono: 2) Eventuali trascrizioni di provvedimenti di assegnazione della casa famigliare (anche se non separati può avvenire?) in favore dei figli minori dovrebbero comparire (nel caso ci fossero) nella stesa Conservatoria Immobiliare o dove?; 3) il padre, a titolo gratuito, potrebbe avere un usufrutto/comodato che dovrebbe comparire nella stessa Conservatoria Immobiliare, rappresentando questo un problema per l’aggiudicatario?; 4) siccome lo stato locativo (per categorie protette, ultra 65enne) non può essere mutato, in questo caso cosa si dovrebbe interpretare?; 5) siccome anch’io ho un figlio di 4 anni più uno in arrivo e questa sarebbe la mia prima casa, l’Ufficiale Giudiziario dovrebbe tener conto di questo (tempi per il rilascio), anche perché sono in affitto quindi…?; 6) è fattibile richiedere “l’Ordine di Sgombero” in fase di aggiudicazione e quali vantaggi potrebbe avere questo?; 7) siccome le ipoteche (ed altri crediti?) prescrivono (se estinti) dopo 20 anni dalla sottoscrittura, ed io non vorrei vendere, si può fare a meno di cancellare questi crediti, con i conseguenti risparmi? (l’immobile viene venduto libero di ogni debito); 8) mi chiedo d’avanti a tutti questi dubbi, il professionista che avrà promosso l’esecuzione di sicuro avrà avuto gli strumenti per valutare se fattibile o meno, visto che tante aste deserte sempre mi fanno pensare, diciamo, non sarà stato pignorato un immobile che (per le problematiche inerenti lo stato) non riesca neanche a vendersi per ricavare quanto addebitato; 9) quanto serie sono le azioni di rilascio, visto che si parla di malattie ecc., basterebbe cercarsi un “amico” per ottenere qualche certificato che complicasse la vita all’aggiudicatario; 10) è fattibile comunque fare una visita all’Ufficiale Giudiziario per capire quali sono i suoi criteri con i miei dubbi in mano (dopo aver accertato nella pratica le diverse situazioni)?; 11) in questo caso, essendo una esecuzione individuale (non c’è il curatore fallimentare) c’è qualche spesa in favore del custode (che è lo steso debitore)?; 12) l’avvocato delegato alla vendita dovrebbe/potrebbe rispondere a questi quesiti?; 13) la procedura di rilascio (seguita da un legale a compensazione forfait) quanto potrebbe venire a costare, la parcella cambia in base alla tempistica per il rilascio, cosa vuol dire forfait? Perché diciamo che tutelare con i soldi di qualcun altro è molto facile, ho letto di casi in cui vengono concesse proroghe dopo proroghe, con li conseguente danno per il nuovo proprietario.

Si tratta di una vera e propria congerie di problemi che possono essere seriamente affrontati solo incaricando un legale di fiducia, mettendosi in comunicazione con lui e discutendone con calma, senza che possano essere affrontati invece in questa sede editoriale e di blog dove il livello di approfondimento consentito è minore. Rispondo comunque con qualche cenno, che magari può essere utile come spunto. Per comodità, seguiamo la numerazione.

  1. Non ci sono spese occulte. L’aggiudicatario acquista il bene così come descritto e nello stato di fatto e di diritto previsto dall’ordinanza con cui viene messo in vendita; naturalmente ci saranno da pagare le imposte, eventuali costi di assistenza professionale e altro che l’interessato dovrà tenere ben presente, ma non ci sono costi legati alla variazione del prezzo base dell’asta.
  2. Devono comparire nella conservatoria dei registri immobiliari. V. in materia il primo comma dell’art. 155 quater cod. civ.
  3. L’usufrutto può comparire perchè dovrebbe essere stato trascritto, se non compare comunque non è opponibile a terzi. Il comodato invece non viene trascritto nei registri immobiliari ma solo al massimo registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
  4. Non si capisce la domanda.
  5. Non credo.
  6. Il decreto di aggiudicazione è titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile aggiudicato (586, comma 2°, cod. proc. civ.).
  7. Non si capisce la domanda.
  8. Purtroppo spesso vengono pignorati e sottoposti ad esecuzione immobili che poi non vanno venduti.
  9. I tempi necessari per il rilascio variano da zona a zona e a seconda della situazione concreta, impossibile dare una risposta valevole in generale.
  10. Si può provare ma sono abbastanza scettico, anche solo se sarà possibile capire quale sarà il singolo ufficiale giudiziario che si occuperà della cosa.
  11. No.
  12. Il professionista delegato è un sostituto del giudice, non ha doveri di consulenza nei confronti dei potenziali acquirenti. Può darsi che per gentilezza si presti a fornire comunque qualche informazione o chiarimento agli interessati, ma è sicuramente molto meglio incaricare un proprio professionista di fiducia.
  13. Noi di solito per un rilascio chiediamo 800-1000€ a forfait, il funzionamento di questo tipo di tariffa è spiegato qui. Dipende comunque dal caso concreto, se vorrai ti faremo un preventivo più preciso.

In bocca al lupo per tutto.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

Comments

  1. Grazie mille Avvocati della vs. risposta, sono veramente grato.
    Ho letto attentamente vs. risposta, molto esauriente, grazie.
    Volevo chiarire le due domande confuse che sono la 4 e la 7.
    4) La perizia cita il padre del debitore abitando, in uno dei 2 appartamenti, come "a titolo gratuito", quindi mi chiedevo se questo poteva rappresentare un problema in fase di sgombero, oltre al fatto che avrà più di 65 anni (non so se può rientrare come fascia protetta).
    7) Siccome l'aggiudicatario deve affrontare le spede di cancellazioni delle iscrizioni di ipoteche/mutui, ecc., ma tuttavia prescrivendo questi debiti dopo tot anni della iscrizione, chiedevo se fattibile non cancllare queste iscrizioni in attesa della prescrizione (con il conseguente risparmio).
    Per uno sgombero in questo caso, sarebbe fattibile che voi (essendo di un'altra città) faceste questa pratica?.
    Grazie ancora!.

    • 4 E' una occupazione sine titulo, però il decreto di aggiudicazione è titolo per il rilascio.
      7 Non lo so, la cosa non mi è del tutto chiara, cioè ho capito ma dovrei approfondire ulteriormente.

      Il rilascio possiamo seguirlo anche noi, abbiamo pratiche in ogni parte del paese e anche all'estero, sentiamoci, se del caso, in privato.

  2. Grazie Tiziano.
    Siccome questo immobile verrà rimesso all'asta nei prossimi messi (devo decidere se lasciarlo andare giù un'altra volta o meno), volevo intanto mettermi in contatto con il tecnico che ha fatto la perizia per capire un pò di cose, dopodichè ti farò sapere. Penso che non sarà prima di Maggio, comunque ho deciso di "giocare" d'anticipo per capire un pò di cose.
    P.S.: Facendo riferimento alla definizione di congerie, direi che piuttosto è una cronologia di problemi presse nello stesso ordine in cui comparivano nella perizia.

  3. Grazie mille della tua gentilezza, ti aggiornerò.

    Grazie ancora.

  4. Oggi mi sono venuti alcuni dubbi, dopo aver visitato diversi forum che parlano di aste.

    C’è questo immobile (è appena stato rimesso all’asta, ma credo vorrò lasciarlo andare giù un'altra volta, perché non sono ancora sicuro di certi presupposti).

    Ricordando la “Provenienza del Ventennio”, si parla dello stralcio divisionale parziale, tramite il cui, il genitore assegnava al figlio (esecutato) la sua quota di questo immobile.

    Lo “Stato Locativo” parla dei due appartamenti come uno abitato dall’esecutato e famiglia, mentre l’altro è abitato dal genitore “a titolo gratuito”.

    I miei dubbi sono.

    1) Il diritto di abitazione del genitore (ammesso che ci fosse) si estingue dopo questo stralcio divisionale o rimane vitalizio per il genitore?, ci sono più tipologie di stralci con diverse motivazioni?;
    2) La frase “a titolo gratuito” mi è stata spiegata come “sine titulo” dall’Avvocato Solignani, ma potrebbe comunque (essendo il padre) esistere un diritto d’abitazione non iscritto, ma opponibile all’acquirente?;
    3) Ho letto diversi consigli riguardo evitare immobili con iscrizioni pregiudizievoli (esiste una iscrizione a seguito di ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo per €6500), questo avrebbe qualche motivazione certa?, quali potrebbero essere i pro ed i contro?;
    4) E’ fattibile una perizia con un vizio tale di proporre un immobile all’asta come piena proprietà, dovendo essere invece nuda proprietà (eventuali diritti d’abitazione/iscrizioni in favore dei figli minori) non trovati/sorvolati/ecc.? (per la no garanzia contro vizi della cosa).

    Questa ultima domanda invece sarebbe piuttosto indirizzata a voi ma non come blog:
    Visto che non sono ancora sicuro di partecipare a questa asta (mi piace questo immobile perché è una piccola palazzina indipendente, piccolo terreno circostante, ecc.) quanto mi verrebbe a costare (se fattibile) una vostra valutazione nel caso io potesse darvi tutte le carte che ho in mano, perizia, avviso, ecc., così che possiate individuare eventuali problematiche prima di voler partecipare all’asta? (vale a dire, se fosse una prima casa per voi, partecipereste?).

    Grazie mille ancora una volta.

    Scusate il disguido

    • Il diritto di abitazione del genitore potrebbe essere il diritto di abitazione del coniuge superstite, quello che rimane quando si apre la successione di un coniuge a tutela di quell'altro. Su questo punto non sono sicuro al 100%, ma credo sia opponibile alla procedura e quindi rimanga anche dopo la vendita, sino alla morte del coniuge superstite, anche se la mancata trascrizione mi lascerebbe un po' perplesso. In effetti si tratta di un caso abbastanza complicato, merita approfondire vedendo tutte le carte del procedimento. Ti faccio avere un preventivo in privato.

      • Faccio una precisazione, in ogni caso, sono domande che mi pongo prima di decidere se partecipare o meno, cerdando di tutelarmi, seppur questo non vuol dire che infatti sia così … anzi, spero di no!.

  5. Aggiornamento del mio ultimo post, due cose:
    1) come si stabilisce se un immobile può essere piena o nuda proprietà?.
    2) nel caso questo immobile fosse stata casa coniugale (dei genitori dell'esecutato) come ci si può capirlo?.

    Grazie ancora!.

    • In teoria dovrebbe risultare dalla conservatoria, però giustamente c'è il problema di vedere se si ha un diritto di abitazione del coniuge superstite. Diciamo che hai inquadrato bene il problema che bisogna approfondire e risolvere.

  6. Grazie.

  7. Proprio oggi ho trovato questo interessante riferimento, che potrebbe servire come antecedente: http://www.associazionecustodigiudiziari.it/file/

    Qui parla dei vizi della cosa (mi trova d'accordo perché il buon senso indicherebbe proprio quello) come mancanza di qualità, ma non riguarda l'ipotesi di vendita aliud pro alio (per chi non capisca cosa vuol dire aliud pro alio: http://it.wikipedia.org/wiki/Aliud_pro_alio).
    Quindi, l'eventualidà di poter "confondere" un immobile nudo con quello pieno, non rientrerebbe nella classificazione.

    Ciao.

  8. Una domanda. Se leggo questo punto nell'Avviso di Vendita …

    12) L’aggiudicatario definitivo dovrà versare entro il termine di 30 giorni all’aggiudicazione il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, in assegno circolare non trasferibile intestato all’Avvocato Delegato da depositarsi presso l’Ufficio dell’Associazione Avvocati Per Le Procedure Esecutive; qualora nella procedura sia presente un credito derivante da mutuo fondiario, l’aggiudicatario provvederà entro il termine di 20 giorni dall’aggiudicazione, sempre che nei termini non vi siano offerte ex art. 584 c.p.c., a versare direttamente all’istituto creditore quella parte del prezzo che corrisponde al relativo credito per capitale, interessi, accessori e spese, ai sensi dell’art. 41 comma 4 e 5 del D. L.vo 01/09/1993 n. 385, ed a versare nel termine di 30 giorni dall’aggiudicazione l’eventuale prezzo residuo, dedotta la cauzione, in
    assegno circolare non trasferibile intestato all’Avvocato Delegato da depositarsi presso
    l’Ufficio dell’Associazione Avvocati Per Le Procedure Esecutive;

    … allora il dubbio che mi sorge riguarda se l'aggiudicatario dovrà integrare una ulteriore somma di denaro, oltre al prezzo di aggiudicazione, a questo Istituto Finanziario (Banca) o meno. Per esempio.
    Diciamo che l'immobile abbia avuto un paio di aste deserte, dopodichè il prezzo eventuale di aggiudicazione sia diventato inferiore al totale di questo mutuo fondiario, cioè, mutuo fondiario per €120000, prezzo di aggiudicazione €100000, vale a dire che (il prezzo residuo di cui parla l'Avviso) diventa la diferenza tra i €120000 – €100000, vale a dire, l'aggiudicatario dovrà pagare un extra di €20000 alla Banca?, o il prezzo residuo si riferisce solo all'eventuale differenza tra il prezzo di aggiudicazione è l'ammonto del prestito fondiario?.

    Grazie!.

    • Bisognerebbe leggere con attenzione e approfonditamente tutto l'avviso di vendita e gli altri documenti dell'esecuzione, cosa che per vari motivi non si riesce a fare in questa sede di "blog".

  9. Credo invece sia un punto abbastanza chiaro, anche perché è un punto che ho già visto su pù aste, quindi vuol dire che è una formula standard, comunque grazie.

  10. Per poter contribuire anch'io (spero) con quelli che potrebbero aver i miei stessi dubbi:
    Ho trovato su questo sito, un paragrafo che parla di credito fondiario, credo sia più chiaro di quello da me trovato nell'Avviso di Vendita: http://www.anesim.it/default.aspx?p=03

    E qui una spiegazione di quel decreto di legge: http://www.consulenzafinanziaria.net/legislazione

    Nei punti 4 e 5 dell'Art. 41, parla della fattibilità di subentrare nel contratto di finanziamento (cosa che non riesco ancora a capire bene).

    Ciao. Spero di essere stato utile, grazie.

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