Il frazionamento del giardino condominiale

Buongiorno,la mia domanda è questa:è possibile FRAZIONARE un’area comune con la maggioranza(3 su 4)?Mi spiego meglio. Viviamo in una minipalazzina di soli 4 appartamenti:2 al piano rialzato e 2 al primo piano,dove non c’è amministratore(ci siamo sempre gestiti da soli circa le parti comuni visti i buoni rapporti che ci legavano anche perchè il quarto condomino in questione vive a Bologna).Siamo in tre che vorremmo frazionare l’area verde (GIARDINO)situata dietro la ns palazzina DALL’AREA CORTILIZIA (situata invece davanti alla ns minipalazzina) e farla diventare quindi area privata per non consentire l’accesso ai non autorizzati (nel cortile vivono altre 3 famiglie NON proprietarie delle aree sopra descritte).Questo 4°condomino(che qualche hanno fa aveva tra l’altro dichiarato apertamente davanti al notaio, alla proprietaria,alla sua amministratrice e al suo geometra di fiducia, oggi sindaco di un paese vicino Lodi di non volere assolutamente diventare proprietario nè del cortile nè dell’aria cortilizia acquistando l’appartamento perchè non voleva sobbarcarsi le spese di manutenzione ! delle stesse)si rifiuta di farlo perchè oggi vuole rivendere l’appartamento ad un prezzo molto alto, giustificato appunto dalla presenza del giardino. Cosa possiamo fare? Grazie

In presenza di un condominio si applicano le norme contenute nel codice civile dall’art. 1117 in poi. Qui possiamo trovare la risposta alla Sua domanda. Vediamo insieme.

Innanzitutto l’art. 1117 c. 1 dice questo: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”

Da questo deriva che il giardino è di proprietà comune.

Andiamo avanti con l’art. 1119: “Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.” In pratica non potete frazionare il giardino e non potreste quindi realizzare il Vostro intento anche solo su parte di esso.

Più avanti l’art. 1120 c. 1 afferma che: “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.” Ciò significa che l’innovazione che Voi tre condomini volete apportare è fattibile se approvata con le maggioranze di cui all’art. 1136, in particolare comma 1 (L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio), comma 2 (Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) e comma 5 (Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio)

Rispettando queste norme le modificazioni saranno fattibili

Comments

  1. francesco says:

    Io ho un problema molto simile a quello di sopra nel senso che il proprietario costruttore di una casa con tre appartamenti, dopo avere realizzato l'opera ha effettuato un frazionamento della corte, ed ha venduto a me e all'altro il posto auto nella parte comune, ora siccome ha frazionato una porzione di terreno tale da consentire solo due parcheggi si troverebbe lui a non poter parcheggiare, per cui sarebbe necessario far diventare comune tutta l'area magari pagando qualcosa io e l'altro proprietario in modo da creare una corte giusta per tre parcheggi oltre che per la vita quotidiana, un avvocato mi ha detto che probabilmente lui non la poteva frazionare in quanto era un lotto edificabile del quale lui ha usato tutta la cubatura possibile per reALIzzare il fabbricato stesso.
    cosa posso fare?

  2. io abito in un edificio di 10 appartamenti siccome il condominio ha un giardino esterno al caseggiato non usato da nessuno e di proprieta del condominio mi chiedevo se il condominio per venderlo a persone estranee al condomio ( esterni) e che procedura devono affrontare con quale maggioranza grazie.

    • È discusso, secondo alcuni occorre ancora l’unanimità, secondo altri il nuovo art. 1117 ter cod. civ. consentirebbe l’alienazione con la maggioranza dei quattro quinti dei condomini portatori del 80% del valore millesimale. A me pare più fondata la tesi che richiede il consenso di tutti.

  3. Abbiamo un terreno su cui è costruita una quadro familiare il giardino in comune può essere venduto se uno dei quattro proprietari non vuole

  4. Salve, non so se posso collegarmi a quanto scritto sopra…vorrei sapere se il frazionamento di un giardino avviene in parti uguali tra i condomini o se avviene in proporzione a ciò che si possiede (mq dell’appartamento o natura della proprietà – appartamento o solo garage.
    Grazie

    • Mah, intanto un giardino non si dovrebbe frazionare, ma dovrebbe rimanere indistintamente a servizio dell’immobile come parte comune. Se si è deciso un frazionamento, immagino ci sia un atto negoziale idoneo, nel quale viene anche stabilito come effettuare la divisione. In linea generale, la quota di comproprietà di ognuno sulle parti comuni non è necessariamente corrispondente ai millesimi, che sono una strategia di ripartizione delle spese.

  5. Giuseppe says:

    Buonasera, abito in un condominio ATER di otto appartamenti e sono proprietario di un appartamento insieme ad altri treproprietari. Da un lato del palazzo vi è un terreno condominiale che un proprietario ne fa uso esclusivo, capanno per rimessaggio attrezzi, barbecue, altalena ecc.,abusando della educazione altrui proprietari. Di recente ha iniziato a costruire, sul terreno stesso, un terrazzo in cemento con passerella fino alla strada che circonda l’edificio. Ho detto loro di fermarsi in quanto non autorizzati ne tantomeno concessione comunale. Hanno continuato. Cosa faccio? Grazie per la risposta.

  6. Salve Abito in un condominio di 4 appartamenti ognuno con proprio garage indipendente, non abbiamo amministratore; abbiamo un giardino “condominiale” che circonda tutta la palazzina con un accesso principale e due ampi accessi laterali ognuno dei quali a sua volta permette accesso ai 4 garage. Due di noi condomini nonchè proprietari vorrebbe dividere l’area “a metà”,ciò comunque lascerebbe accessibile agli altri 2 i loro garage senza alcun tipo di problema in quanto i garage si trovano 2 a dx (i loro)e 2 a sx (i nostri) della palazzina.
    Considerando che i terzi ostacolano già da tempo l’accesso dalla loro parte e hanno montato una specie di recinto molto grande a base cementata e due più piccoli nella parte di giardino dietro alla palazzina per 3/4 cani di grossa taglia che oltretutto abbaiano di continuo; Sarebbe possibile per noi 2 proprietari fare questa divisione pur non essendo in maggioranza. Quali sono i passaggi eventualmente per riuscire a fare ostruzione? Grazie

  7. Buongiorno, mi trovo in una situazione simile, ho acquistato un villino a schiera classificato in A7 e sito in complesso a “condominio orizzontale” con giardino comune, non recintato.
    Mi chiedo essendo fattibile per conformità degli stessi spazi un uso quasi esclusivo (ogni villetta ha il suo spazio di verde senza necessità di bloccare passaggi alle altre) se sia possibile chiedere la recinzione concordandolo in assemblea. Aggiungo per completezza che oggi paghiamo giardiniere e acqua per la relativa manutenzione e potrebbe esserci anche la possibilità che ci sia una comproprietà con il comune, in quanto fa parte di edilizia convenzionata anni 80 , dove alcuni hanno riscattato il diritto di superficie ed altri no.
    GRAZIE

    • Teoricamente è possibile, ci sono alcuni complessi immobiliari che hanno questa soluzione cioè uso comune ma compartimentato per accordo tra i proprietari. Direi occorra l’unanimità, comunque va studiata e approfondita bene per fare un atto come si deve.

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