Servitù di passaggio e usucapione

Gentilissimo Avvocato, sono interessato all’acquisto di un appartamento (e relative due cantine poste al piano seminterrato) con garage (posto a piano terra) e area antistante al garage stesso (esistono catastalmente tre distinte particelle catastali: appartamento, garage, area antistante). In particolare, l’area antistante il garage comprende, come superficie, proprietà e rappresentazione sulla pianta catastale, anche l’area a fronte del garage adiacente: da rogito dell’attuale proprietario, il proprietario di quest’ultimo garage gode solo di una servitù di passaggio (provenendo con i mezzi da area cortiliva condominiale) su tale area antistante al suo garage, al solo fine di potervi accedere. In realtà, da parecchi anni, prima lui poi il figlio, attualmente ivi residente, vi parcheggiano regolarmente, con la tacita tolleranza del proprietario dell’area intera. Specifico che su questa porzione di area con servitù di passaggio si affacciano le due finestre delle cantine associate all’appartamento di mio interesse (associato al garage). C’è il rischio che il proprietario del garage adiacente rivendichi per usucapione, dopo il mio eventuale acquisto,  la proprietà dell’area antistante, su cui invece dovrebbe godere solo della servitù di passaggio? Come posso tutelarmi a riguardo ed eventualmente prevenirlo? Posso impedirgli di continuare a parcheggiare davanti al suo garage? Allego foto che rappresenta l’area interessata La ringrazio per la cortese risposta Distinti saluti

Innanzitutto va ricordato che l’usucapione su un bene immobile (in questo caso un terreno) interviene a seguito del possesso continuato del bene stesso per 20 anni (art. 1158 c.c.).

Nel tuo caso abbiamo invece, semmai, la perpetuazione di una servitù di passaggio che, anche se non costituita, potrebbe essere usucapita dopo vent’anni. Ma non stiamo parlando della proprietà del terreno. Anche perchè in questo caso il fatto che il proprietario conceda il passaggio al vicino può essere inteso come esercizio del diritto di proprietà e, quindi, come attività interruttiva del termine per usucapire.

E’ infatti vero che se da un lato il diritto di proprietà è esclusivo (vale a dire che permette al titolare di escludere i terzi dal godimento del bene) dall’altro lato è altrettanto vero che tale diritto si esercita anche concedendone l’uso ad altri.

In pratica se il tuo dubbio è relativo all’usucapione puoi acquistare tranquillamente; se invece ha incertezze sul discorso dell’usucapione, allora in effetti la possibilità che si verifichi l’acquisto di essa dopo vent’anni sussiste.

Comments

  1. giuseppe says:

    Salve io ho un problema simile……
    col mio vicino abbiamo acquistato circa 50 fa due civili abitazioni…il vicino ha sulla mia proprietà una servitù di passaggio.
    Da circa 30 anni abbiamo alzato un muro a protezione della privacy..e lui ha messo un portoncino dandomi le chiavi. da circa 1 anno, hanno cambiato la serratura della quale io non ho chiavi…dopo l'ennesima mia richiesta ( sempre tutto orale ) mi hanno detto che ormai sulla prorpietà ho perso il diritto per usucapione e quindi non posso richiedere nulla, mi hanno anzi minacciato di toglieri i vasi da fiore da sopra il muro altrimenti mi avrebbero chiamato per danni cagionati dall'acqua che fuoriesce dai vasi……..
    è pazzesco…cosa posso fare???
    Grazie

  2. Gentilissimo Avvocato, La ringrazio per l'attenzione dedicatami. Le chiedo semplicemente una delucidazione sulla Sua ultima frase, che sintetizza la risposta, ma che purtroppo non mi è chiara: "n pratica se il tuo dubbio è relativo all’usucapione puoi acquistare tranquillamente; se invece ha incertezze sul discorso dell’usucapione, allora in effetti la possibilità che si verifichi l’acquisto di essa dopo vent’anni sussiste." Specifico che la servitù di passaggio a favore del vicino fu costituita con il rogito di acquisto da parte dell'attuale proprietario, il quale ha poi tollerato che il vicino, anzichè limitarsi a transitare su tale area per accedere al proprio garage, vi parcheggiasse pressocchè regolarmente. Se, come mi sembra di capire dalla Sua risposta, non sussiste il rischio di usucapione per quanto riguarda la proprietà dell'area, può invece sussistere il rischio che il vicino rivendichi per usucapione il diritto di continuare a parcheggiare, nonostante la sola servitù di passaggio a proprio favore, se riesce a dimostrare che vi parcheggia da oltre venti anni?
    Le sarei infinitamente grato per questo chiarimento
    Cordiali saluti

  3. Salve, sul mio lotto vi è una strada sulla quale c'è la servitù di passo anche al lotto adiacente, per anni la strava avera una entrata e un'uscita.Circa 30 anni fa il lotto adiacente ha chiuso la parte in uscita della strada (usofruendo quindi della mia proprietà).Per cui l'entrata sul lotto diventava entrata e uscita.Ora nella metà della restante strada sostano i veicoli dell'altro lotto avendo anchessi il loro piazzale usano la strada ancora come servitù ma in realtà ben 20 mt prima riescono ad accedere nella loro proprietà.
    Posso riappropriarmi del pezzo di strada chiuso senza dovere riaprire la strada in uscita così come del tratto di 20 mt successivo all'incresso sull'altro lotto?
    grazie?

    • Se ho capito bene adesso è venuta meno la necessità dei proprietari del fondo dominante a servirsi del passaggio sul fondo servente. Ciò può portare all'estinzione della servitù ma deve passare un periodo di vent'anni. Se non si vuole aspettare si puo' fare domanda al giudice

  4. Salve,abito in fondo ad una strada privata, il mio vicino che come me per accedere alla sua abitazione ha il passaggio su questa strada, ha messo dei fiori e piante nei vasi ponendoli lungo questa strada, se trascorrono venti anni io non posso farli togliere piu’?

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