Con la cessione del contratto di locazione si proroga la sua durata?

Il sublocatario subentrato, come previsto nel contratto, ha cominciato a pagare l’affitto regolarmente.
La scadenza del contratto rimane sempre quella originale o esiste la possibilità che il sublocatore consideri la durata di 6 anni da quando è subentrato?

Il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore. Ciò ai sensi dell’art. 1594 c.c.. Qualora il contratto abbia ad oggetto una cosa mobile, invece, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

Sussiste differenza tra la sublocazione e la cessione del contratto. Infatti, mentre nella sublocazione si ha la nascita di un ulteriore rapporto, la cui sorte dipende da quello principale che permane, nel caso di cessione del contratto di locazione, per il cui perfezionamento è necessaria la presenza e la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati, si instaura un rapporto diretto tra il terzo cessionario, che subentra al conduttore originario, ed il locatore. Per quel che concerne la locazione di immobili ad uso abitativo, in particolare, l’art. 14, comma 4, della Legge n. 431/98 mantiene implicitamente in vigore l’art. 2 Legge n. 392/78, che vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell’immobile destinato ad abitazione.

In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocazione, il conduttore può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purchè comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del subconduttore, la durata del contratto e la precisa individuazione dei vani sublocati. In ogni modo, la durata della sublocazione non può essere superiore a quella della locazione.

Con riferimento alle locazioni commerciali, il conduttore può cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, nel caso in cui insieme venga ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al proprietario attraverso raccomandata con avviso di ricevimento (articolo 36, legge n. 392/78).

Anche in questo caso, il subentro di uno nuovo inquilino non comporta una proroga della durata della locazione. Rimane invariata la durata della locazione originaria a meno che le parti non decidano di risolvere il contratto originario e crearne uno nuovo con nuove condizioni.

About Franca Massa

avvocato, penalista, esperta di diritto di famiglia, amministrazioni di sostegno, contitolare dello studio Solignani-Massa; chi mi ama ... mi segua, su twitter naturalmente :-)

Comments

  1. anna rita says:

    Buongiorno, chiedo una precisazione
    contratto locazione commerciale :scadenza 12 anni il 30 giugno 2014. il mese scorso è deceduto il locatore e dovrei fare cessione agli eredi..Non fattta successione ancora
    l’ag.entrate mi ha detto che per la cessione agli eredi devo pagare 67 euro e presentare mod.RLI come cessione .
    Chiedo: dovendo fare anche la proroga al 1 luglio, posso fare con il mod.RLI la cessione e la proroga insieme pagando un unico 67 euro ? vi ringrazio

  2. Buongiorno, vorrei chiedere un Vostro parere sull’argomento.
    Il citato art. 36 legge 392/78 recita “(…) Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.
    In che modo (ed entro quanto tempo) il locatore deve liberare il cedente?
    Grazie in anticipo per la Vostra attenzione.

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