chi paga le spese condominiali arretrate in caso di vendita dell’appartamento?

Lo scorso mese di luglio (15/07/11) ho venduto la mia abitazione. L’amministratore del condominio ha effettuato la ripartizione delle spese condominiali facendomi pagare la parte di spese preventivate (preventivo periodo 01/04/11 – 31/03/12 salvo verifica consuntiva) per i giorni in cui sono stato proprietario (105 giorni a mio carico e 260 giorni a carico del nuovo proprietario). Ora il subentrante si rifiuta di pagare le spese straordinarie di sua competenza perchè dice che queste sono state deliberate quando ancora io ero proprietario (opere non ancora eseguite). Cosa dice la legge? Come devo comportarmi?

Per prima cosa va evidenziato che l’art. 1123 cc. attribuisce all’assemblea condominiale il compito di deliberare le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio; a seguire l’art. 1130 cc. attribuisce all’amministratore di condominio il potere-dovere di eseguire le deliberazioni dell’assemblea  e di riscuotere i contributi. Tale potere, si intende!, riguarda non solo i contributi relativi alle spese ordinarie, ma anche i contributi relativi alle spese straordinarie.

Ebbene, l’art. 63 disp. att. cc. afferma che: ”chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Si tratta di una mera solidarietà tra venditore ed acquirente nei casi di compravendita di un’unità immobiliare sita in condominio. Ciò significa che l’amministratore potrà pretendere le quote condominiali, per l’anno nel quale è avvenuta la vendita e per quello precedente, indifferentemente, sia al venditore che all’acquirente.

Nella prassi, nel caso in cui sia avvenuta l’alienazione-acquisto dell’immobile, l’amministratore di condominio tende a privilegiare l’azione contro l’acquirente. E’ comunque bene precisare che l’acquirente ha un modo per evitare l’azione di recupero del credito: la soluzione va rintracciata nella fase della trattativa rispetto alla stipula del contratto di compravendita. E’ infatti conveniente che il compratore, in fase precontrattuale (al momento dell’acquisto appunto!), si faccia autorizzare dal venditore a prendere opportuna visione dei vari conteggi condominiali tenuti dall’amministratore. Nel caso emergessero spese condominiali arretrate, andrebbe inserita nel contratto di compravendita immobiliare una clausola che vada ad esonerare  il compratore da qualsiasi responsabilità in ordine al pagamento delle ”quote arretrate”. La norma sopra richiamata (ex art. 63,2 disp. att. cc.) è, infatti, derogabile; la sua applicazione può essere esclusa da un previo accordo tra le parti. L’acquirente, fornendo copia del contratto di acquisto alla’amministratore, non potrà essere chiamato in causa (con eventuale decreto ingiuntivo!) per pagare quanto dovuto dal suo dante causa (venditore).

Nel caso specifico: se tutto ciò non è accaduto, all’acquirente non rimane altro che opporsi all’eventuale ingiunzione di pagamento chiamando in causa il venditore per vedersi sollevato da qualsiasi obbligo di contribuzione che non lo riguarda.

Ad ogni modo: chi acquista un immobile è quello che rischia di più.

About Giovanna Cuccui

Sono una collaboratrice dello studio legale Solignani & Massa. Collaboro presso l’Università di Bologna. Curo una costante attività di approfondimento teorico-giurisprudenziale, oltre all’applicazione del diritto.

Comments

  1. Buongiorno,

    non mi è chiara una cosa: un acquirente, se non si informa su chi sia l'amministratore, quanto in genere si paghi di amministratore&relativo, può di fatto scaricare il barile sul venditore?

    Mi pare un po' folle: è quasi come autorizzare a posteriori una reazione dell'acquirente tipo "non sapevo che le spese condominiali&al. fossero così alte"…

    Quando uno acquista ha accesso agli ultimi verbali delle assemblee, con le ultime decisioni ecc.

    • Non conosco il caso concreto, e di condominio sono abbastanza digiuno, quello che posso dire è che la legge prevede questo tipo di responsabilità solidale, che concreta secondo alcuni un vero e proprio onere reale, cioè una obbligazione che deriva dalla posizione che il proprietario ha con la sua cosa, per garantire al massimo grado la solvenza nei confronti della collettività dei condomini. Cioè il complesso dei condomini per esigenze ovvie ha bisogno di essere garantito il più possibile per la copertura e la divisione delle spese di manutenzione o miglioramento dell'immobile. –?cordialmente, tiziano solignani, da ? Mac <a href="http://ts.solignani.it&quot; rel="nofollow">http://ts.solignani.it</a&gt; <a href="http://blog.solignani.it&quot; rel="nofollow">http://blog.solignani.it</a&gt;

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