quando si acquista una casa che non si sa se ancora gravata da diritto di passaggio

In agosto di qualche anno fa ho acquistato una casa in campagna con terreno. Il notaio nel mio rogito non ha riportato servitù di passaggio mentre nel rogito del vecchio proprietario era scritta una servitù di passaggio sul terreno nei confronti del fratello confinante. Io nell’acquisto e quindi nel rogito ho fatto trasformare il terreno in giardino pertinenziale. Esiste ancora l’obbligo sul mio giardino della servitù di passaggio? Qualcuno potrebbe richiedere l’annullamento del passaggio da terreno a giardino pertinenziale? L’eventuale possibilità di richiesta annullamento da chi e entro e non oltre quale termine potrebbe essere effettuata?

Mi pare che la situazione sia piuttosto confusa.

Per dare una risposta puntuale, come abbiamo già spiegato diverse volte in questo blog, sarebbe necessario visionare e studiare i documenti del caso, ovvero, in questa situazione, i rogiti.

In ogni caso si può dire che, per regola generale, un soggetto non può vendere un diritto di cui non è proprietario, o comunque un diritto diverso da quello che ha.

Di conseguenza, se il proprietario precedente aveva un terreno gravato da servitù, mi pare molto discutibile che si possa semplicemente trasformare il terreno in giardino pertinenziale ed “annullare” in tal modo la servitù stessa.

Se in effetti la servitù esisteva nel rogito di provenienza, mentre non è indicata nell’ultimo rogito (la circostanza andrebbe verificata sui documenti) sarebbe necessario capire in base a che cosa il notaio ha ritenuto di poter evitare di riportare la servitù in precedenza esistente. Un motivo potrebbe essere, ad esempio, che vi è stato il consenso esplicito del vicino di casa a rinunciare a tale diritto. Se sussiste tale consenso la situazione è piuttosto sicura.  In caso contrario il vicino potrebbe agire in giudizio per ottenere di continuare ad esercitare il diritto di passaggio, salvo il caso in cui sussista uno degli altri casi previsti dal codice in cui la servitù si estingue (ad esempio per mancato utilizzo per il periodo e nei modi previsti dalla legge).

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