il mio vicino vuole passare dal mio fondo, ma la servitù non risulta nel rogito

Ecco il caso: 3case confinanti(A-Io;B-vicini;C-vicini)Ogni casa ha un piccolo cortile che è delimitato da mura di2metri con un cancello tra una proprietà e l’altra;L’ex proprietario che ci ha venduto casa ci ha solo accennato che concedeva ai viciniBdi passare,Bchiedeva il permesso e2-3volte l’anno è capitato che passassero; noi abbiamo chiesto all’ex proprietario che nel caso ci fosse una servitù sul nostro cortile ci venisse portato un documento ma l’ex proprietario ha detto cheBnon era mai stato in grado di fornirglielo.L’agente immobiliare ci ha assicurato che non c’erano servitù e anche il notaio ha inserito solo la frase generica (servitù attive e passive). Dopo3-4mesi dall’acquistoBviene a bussare al nostro cancello chiedendoci le chiavi per il passaggio,ho rifiutato e gli ho chiesto di procurarmi qualcosa di scritto.Nel loro atto dicono che c’è la frase standard ma nessun riferimento specifico, dopodichè non ci hanno più detto nulla. Lunedì scorso ci fa visitaC che dice avere diritto di passaggio e che tale diritto è indicato nel loro atto di acquisto, mi fa anche capire che lì è sempre stato così sin dal1950.  Per la cronaca siaBcheC hanno accesso indipendente dalla loro porta lato strada. Ho qualche speranza di salvarmi dal concedere il passaggio?Dalle mappe catastali e dai controlli del notaio non risultano servitù.E se ci fossero i requisiti per l’usucapione: il fatto che non ci sia stata sentenza potrebbe bastare per non renderlo opponibile? 

In questa situazione sarebbe necessario, in primo luogo, verificare cosa effettivamente è scritto sui vari atti notarili.

Se effettivamente la servitù di passaggio non risulta né sul Vostro atto di acquisto, né su quello di B, questo è già un ottimo elemento a Vostro favore.

Se la situazione è questa, infatti, la controparte B, per poter continuare ad utilizzare la servitù di passaggio, dovrebbe dimostrare un possesso della servitù stessa, ovvero di aver  sempre utilizzato il passaggio in passato, esercitando il cosiddetto “animus possidendi”.

Va precisato che, secondo quanto previsto dal codice civile, non sono sufficienti per dimostrare un possesso utile all’usucapione i cosiddetti “atti di tolleranza”, ovvero i passaggi che il proprietario del fondo A può aver permesso a B solo per cortesia o per mantenere buoni rapporti di vicinato, senza che ci fosse un vero obbligo in tal senso.

Nel caso ci fossero contestazioni su questo punto, la casa dovrebbe essere chiarita in un giudizio.

La situazione sembrerebbe essere diversa per C, per il quale sembrerebbe che la servitù risultasse dall’atto di acquisto. Il punto andrebbe ovviamente chiarito studiando adeguatamente il rogito in questione.

Comments

  1. MA SE IO HO NELLA MIA PROPRIETA’ UN POZZETTO DELLA TELECOM, I CONDOMINI CHE HANNO FATTO RICHIESTA DI AVERE IL TELEFONO POSSONO QUANDO VOGLIONO ACCEDERE DENTRO IL MIO GIARDINO E MAGARI ROVINARLO. IO PENSO DI ESSERE A CASA MIA, ALTRIMENTI DEVO DARE LORO LE CHIAVI PER ENTRARE QUANDO MEGLIO CREDONO.

  2. Il mio caso è simile ma la servitù e indicata solo sull’atto del mio vicino e in nessun atto riferito alla mia casa, anzi sul mio atto è riportato come descrizione della mia area “AREA DI PERTINENZA” e è espressamente identificata catastalmente… il mio questo è uno: quale atto è valido il mio atto che identifica il mio bene senza indicare alcun tipo di servitù o l’atto del mio vicino sul quale a mia isaputa è indicato che per accedere al suo bene può passare ANCHE sulla mia “AREA DI PERTINENZA” avendo comunque la possibiltà di altro passagio su altra porzione di cortile ?? grazie

    • Va considerato che ogni atto è trascritto nei registri immobiliari ed è quindi opponibile a terzi… Più in generale, per avere delle indicazioni più dettagliate, bisognerebbe studiare il caso documenti alla mano.

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