Quando si acquista una casa senza sapere che c’è un problema di passaggio.

Sto vivendo un problema che mi mette seriamente in angoscia. Ho acquistato nel luglio 2012 una casa, libera da diritti di terzi e da servitù (come viene indicato in atto notarile) ma nel settembre 2012 un signore amministratore di sostegno di una signora d 86 anni che io non ho mai conosciuto, mi chiede le chiavi del cancello di casa mia, in virtu del fatto che questa signora ha il fondo confinante al mio e che ha sempre utilizzato per transitare, anche se detto fondo ha i suoi accessi indipendenti, carraio e pedonale (mediante una scala in ferro). Mi vengono mosse accuse che io non so, di aver recintato la mia proprieta’ e di aver chiuso a chiave il cancello sulla mia proprieta’, anche se quel cancello è li dal 1996 data di costruzione. Sui progetti non figura alcun accesso pedonale a favore della signora, ora hanno agito in possessoria, ma io continuo a capirci ancora meno. La venditrice dice che la nonna passava un po’ dappertutto, ma ora da tutto questo cosa devo aspettarmi?

Onestamente, se vivessi con seria angoscia questo problema avresti già preso un appuntamento da un avvocato e non avresti certo scritto ad un blog ;-). Ad ogni modo, premesso che, specialmente se la controparte ha già agito in possessoria, devi comunque rivolgerti al più presto ad un legale, provo a fare qualche osservazione generale che magari può essere utile.

I rogiti di acquisto non fanno testo nei confronti di terzi circa l’assenza di servitù. Se il tuo venditore te l’aveva garantito, potrai al massimo fare rivalsa sul venditore stesso, ma è evidente che una pattuizione tra tu e lui non può vincolare un terzo eventuale titolare di diritto. Per non dire del fatto che potrebbe trattarsi, come spesso avviene, di una clausola di stile (per dirlo con sicurezza, ovviamente bisognerebbe leggere il compromesso).

La nostra legge, poi, tutela, oltre che il diritto di servitù, anche il possesso corrispondente, per cui una persona potrebbe anche non essere titolare di alcuna servitù, ma tu ugualmente non puoi impedirle di esercitare un possesso corrispondente, se l’ha sempre esercitato.

Ovviamente, per tali motivi, a questo punto la questione diventa una questione di fatto, dove saranno molto importante le prove e soprattutto i testimoni che ognuno di voi porterà a dimostrazione delle rispettive tesi.

Il mio consiglio sarebbe quello di non sottovalutare affatto questa situazione e di tutelarti innanzitutto nei confronti di chi pretende di avere un diritto di passaggio. Una volta sistemato questo problema, potrai poi eventualmente valutare le iniziative da prendere nei confronti del venditore (che, comunque, andrà diffidato formalmente sin da subito).

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

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