Posso dimostrare di aver pagato un prezzo più alto per il mio immobile a scopo di risoluzione dell’acquisto?

dopo 9 anni che ho comprato casa decido di rivenderla, ma il mio geometra riscontra gravi vizi urbanistici tali da non poter commerciare l’immobile. Sul contratto di compravendita ho dichiarato una cifra minore di quello che ho realmente pagato, anche se la cifra reale compare sul contratto di compravendita preliminare e sulla perizia fatta dal suo geometra al momento della vendita. Il problema è che ho perso la ricevuta del bonifico fatto ad ora circa 13 anni fa…e la banca ha cancellato ogni traccia di questo bonifico, causa prescrizione. Posso richiedere l’annullamento del contratto e la cifra per intero? Può il contratto preliminare da solo dimostrare che ho pagato + del dichiarato?

Quello che avete fatto si chiama simulazione relativa del contratto.

Avete dichiarato un prezzo inferiore a quello reale per scopi di evasione fiscale, scopi pertanto nemmeno legittimi.

Si tratta, peraltro, di una prassi di fatto molto diffusa nel nostro paese, addirittura mi pare che la Cassazione in una sentenza ne parli come di «fatto notorio».

Ad ogni modo, la regola posta dal codice civile è che la simulazione, tra le parti del contratto, può essere dimostrata solo per iscritto, con la famosa controdichiarazione, mentre non può essere dimostrata in altro modo.

Il contratto preliminare, a mio giudizio, non può essere questa prova, perché il preliminare si risolve ed «estingue» nel momento in cui viene fatto il definitivo, dove le parti possono benissimo negoziare condizioni diverse rispetto a quanto approvato in sede preliminare.

Diciamo che il preliminare potrebbe essere tutt’al più un indizio, ma piuttosto debole.

Il bonifico avrebbe potuto, sempre a mio modo di vedere, avere più forza come prova, ma se non sei in grado di recuperare la contabile non hai risolto niente.

Infine, per chiedere la risoluzione del contratto bisognerebbe valutare la natura e la consistenza dei vizi che hai riscontrato, anche in relazione ai termini previsti dalla legge per effettuare la denuncia degli stessi.

Ti conviene incaricare al più presto un avvocato, ci sono aspetti tecnici che non puoi assolutamente gestire da solo.

About Tiziano Solignani

L'uomo che sussurrava ai cavilli... Cassazionista, iscritto all'ordine di Modena dal 1997. Mediatore familiare. Autore, tra l'altro, di «Guida alla separazione e al divorzio», «Come dirsi addio», «9 storie mai raccontate», «Io non avrò mai paura di te». Se volete migliorare le vostre vite, seguitelo su facebook, twitter, linkedIn, g+ e nei suoi gruppi. Se volete acquistare un'ora (o più) della sua attenzione sui vostri problemi, potete farlo da qui.

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